土地估价技术报告内容及规范格式要求Word文档格式.docx
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[同“土地估价报告”文字式]
关键词：
估价对象所在市、县全名[与项目名称中市、县全名一致]
估价目的：
[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的]
估价机构：
[说明估价机构全称]
年度：
[说明提交土地估价报告日期所在年度]
[二]正文
正文内容和格式如下。
土地估价技术报告
[正文标题]
第一部分总述
[分标题]
一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面]
[如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]
二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式]
三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书
获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]
四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]
五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]
六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]
七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]
八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]
九、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]
十、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]
十一、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]
估价机构负责人签字：
（机构公章）
×
年×
月×
日
第二部分
估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1-土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]。
2．土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]。
3．土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]。
上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有
关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容
为准。
土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势
及影响程度。
二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]
1．一般因素[同“土地估价报告”文字式]。
2．区域因素[同“土地估价报告”文字式]。
3．个别因素[同“土地估价报告”文字式]。
上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的
因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价
影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。
因土地的特殊用
途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析。
．
在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生
的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容
等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有
据、估价得当，不能前后矛盾。
地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定
量数据表述。
第三部分土地估价
一、估价原则[同“土地估价报告”文字式]
二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]
应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、
收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。
要求在一项估价中所选方法不少
于两种，并说明估价方法选择的依据。
同时，各种估价方法的应用过程还l应分别满足《规程》的
相应要求。
在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用
基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。
三、地价的确定
1．地价确定的方法：
要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。
对采用
众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。
如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法
的评估结果。
2．估价结果：
应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位、总地价，且总地价用大写
表示。
如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价。
第四部分
附件
[同“土地估价报告”文字式]
一、土地估价报告的作用
1.描述估价对象；
2．记述估价过程；
3．反映估价成果。
二、土地估价报告书的编写
（一）土地估价报告书的形式
1．文字式；
2．表格式。
（二）土地估价报告书的构成
1．土地估价报告。
土地估价报告由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件构成。
2．土地估价技术报告。
土地估价技术报告。
由封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附
件构成。
（三）土地估价报告书的格式
土地估价报告可以采用文字式或表格式，土地估价技术报告只能采用文字式。
（四）土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求
三、土地估价报告的归档和档案管理
档案管理是评估工作的重要组成部分，估价报告及评估资料是评估过程和评估成果的真
实记录，是检验评估机构评估工作的重要依据，任何一份报告及评估资料，都是评估机构的宝
贵财富。
同时，由于估价报告及其相关资料涉及委托人的秘密，所以做好档案管理工作至关
重要。
四、土地估价报告审核概述
1．估价报告的合法性的内涵及界定；
2．估价报告的合理性的内涵与判断；
3．估价报告的规范性与个性的处理。
五、土地估价报告的审核
（一）土地估价报告审核的内容
土地估价报告审核的内容主要有：
1．估价人员资格；
2．估价对象界定；
3．估价所依据的资料的质量；
4．估价假定前提和限制条件；
5．估价对象描述及地价影响因素分析；
6．市场分析情况；
7．估价技术路线、方法选择及运用；
8．地价确定的理由；
9．估价结果；
10．估价报告的逻辑性。
（二）土地估价报告审核的方法
1．一般报告的审核。
对一般报告，应达到的审核深度要求是：
（1）估价结果是否合理，其数字和文字的表述是否正确；
（2）估价对象的表述是否正确、完整；
（3）估价目的、估价时点和价值定义的表述是否正确；
（4）估价的假设和限制条件的表述是否严密、正确；
（5）估价依据和估价原则是否进行说明；
（6）估价方法的表述是否正确；
（7）估价报告的格式是否规范，附件是否齐全和符合要求；
（8）报告装帧是否整齐、大方，正文版面和字体是否统一；
（9）报告文本制作是否采取一定的防篡改措施。
2．重要报告的审核。
（三）土地估价报告的评价
土地估价报告的评价主要是对报告的各部分进行审核，包括评价报告的内容是否全面、描
述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确，方法的运用是否准确、格式是否
规范、逻辑是否清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。
房地产估价技术报告
（一）一般因素分析
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。
影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。
（1）地理位置
（二）区域因素分析
（1）区域位置：
估价对象位于武汉市武昌区鲁磨路，距离城市次中心光谷1500米。
（2）商业繁华度：
估价对象区域主要为商业、教育及居住用地，周围有中国地质大学、华中科技大学邮科院等高校和科研教育机构，鲁广超市、鲁巷广场、华美达酒店（五星级）以及光谷步行街、大洋百货、hxland超市等商业中心，商业繁华度较好。
（3）区域基础设施状况：
①通电：
区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。
②供水：
区域为城市供水管网，供水保证率较高。
③排水：
有城市污水管网，保证率高。
④通气：
城市供气管网，保证率高。
⑤通讯：
市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。
⑥通路：
区域内主要道路珞瑜路、鲁磨路，道路路面质量好，通行能力高。
（4）道路交通条件：
①道路通达度：
区域交通可通达珞瑜路、鲁磨路、雄楚大道，道路通达度较好。
②公交便捷度：
有59、709、536、401、521、58、709、540、581、401、756、757、758、59、733等公交车经过，交通非常便捷。
③对外交通便利度:
该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。
可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求，将促使地价上升。
（5）区域环境：
该区域临近东湖、森林公园，而且临近多所大学，环境质量较高。
（三）个别因素分析
个别因素主要包括宗地形状、面积、地形、临路条件、地质、容积率、个别开发状况等。
（1）临路状况：
估价对象一面临路。
（2）面积：
本次估价对象的《国有土地使用证》登记土地使用权面积为40.5平方米，本评估面积适中，对利用无影响。
（3）形状：
估价对象呈东西向，形状为矩形，对土地利用及建筑物无影响。
（4）地形：
估价对象地形平整，对土地利用无不良影响。
（5）工程地质条件：
无不良地质现象，对土地利用无不良影响。
（6）宗地开发程度：
至估价基准日，估价对象开发程度为：
宗地红线外“六通一平”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路及场地平整），红线内“六通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。
（四）最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提，估价对象目前作为商铺使用，它所分摊土地的批准用途为商业用地，其所在建筑物的设计用途为商铺，估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象
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