万科虹溪诺雅销售全程详尽说辞汇总.docx

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万科虹溪诺雅销售全程详尽说辞汇总

万科虹溪诺雅销售说辞

客户进入销售中心第一讲解点：

阳光宣言

您好，这里是万科提倡的阳光宣言活动，“以君子之诚，善待客户”，对红线内外存在的不利因素展示、购房温馨提示、客户关怀、建筑绿色节能等方面等以公告的形式提示给所有客户，充分显示出万科对消费者一种负责任的态度。

第二讲解点：

项目模型

传递项目五个“第一”（区域、项目、品牌价值）

★★★★★松山湖是东莞第一豪宅区：

纵观东莞几大豪宅片区，从南城水濂山、横岗湖、黄旗山到松山湖区域，毋庸置疑，无论从整体面积、湖泊体量、产业规划还是区域配套上，松山湖片区均具有明显的优势，2010年松山湖代表东莞参展世博会，再度大幅提升松山湖城市价值，同时也提升着这个区域的土地价值，松山湖绝对是东莞的第一豪宅区。

★★★★★万科虹溪诺雅位于松山湖第一地段：

虹溪诺雅地块处于松山湖最好的位置（松山湖第一排），拥有8平方公里松山湖一线湖景资源，紧临42公里长的滨湖路，与松湖烟雨、凯悦酒店、管委会涵湖相望，揽尽松山湖8平方公里湖域，属于松山湖区域的第一最佳地段。

★★★★★万科是全球第一开发商：

万科是全球第一开发商，报告显示万科09年全年累计销售金额达634.2亿元，较2008年分别增长19.2%和32.1%。

成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，自08年成功蝉联全球住宅企业销售冠军。

万科品牌价值已突破百亿纪录，高达119.55亿元。

★★★★★虹溪诺雅是万科第一TOP产品线：

万科虹溪诺雅是东莞顶级豪宅标杆之作，是万科26年来拿到的最有价值的5A级地块之一，是万科TOP线顶级豪宅产品。

★★★★★万科物业是全国第一品牌物业公司：

万科物业是全国第一资质的物业服务公司，目前拥有20多年的物业管理经验，已成为中国最大的物业服务企业，其足迹遍布32个城市，服务的项目超过150个。

选择万科物业，意味着享受70年实在在在、全方位的贴心服务。

在松山湖，虹溪诺雅是唯一的也是绝版的亲湖项目。

虹溪诺雅的建筑退约红线20-50米，政府为了保护环境，以后的建筑规划都必须退红线200米。

项目总占地约800亩，容积率仅为0.7，建筑密度仅12.87%，含5岛（岛状社区地理形态）3山（原生保留的山体公园）2湖（外湖和内湖，为藏山纳湖风水佳境，且内湖完全可私享），3公里私家湖岸线连接22公里环湖国际自行车赛道----滨湖路。

也是松山湖唯一一个可以私享滨湖路的项目。

项目由两个大的半岛组成，您看到的别墅群地块是万科松山湖1号，占地200亩，共363套，容积率0.58，为独栋、双拼、联排别墅产品，06年年底开售，08年全线售罄，价格在10000元至30000元之间。

这边的高层建筑群，就是虹溪诺雅地块，自推出以来，就一直受到市场的热烈追捧，09年6月虹溪诺雅一期共228套产品推出市场，高层220套，成交均价为13000元/平米，双拼别墅8套，成交均价为26000元/平米，一期已售罄。

09年10月份推出的二期别墅共44套，其中双拼14套，均价约40000元/平米，独栋30套，成交均价约60000元/平米，最高达7万元/㎡，创下了东莞别墅市场的历史最高价记录，被誉为东莞顶级生态豪宅标杆。

2010年1月，虹溪诺雅二期枫林湖1—4栋开盘成交2.5亿，销售均价18000元/㎡，刷新东莞高层产品最高价记录，再次确立了东莞顶级豪宅标杆的地位。

现在在售的是虹溪诺雅二期枫林湖6、7栋，稍后我将为您重点讲解。

了解内容：

什么才是豪宅？

万科董事长王石先生曾经为我们讲过一堂课-----什么是豪宅？

“豪宅就是对稀缺自然资源的占有”，由于全球海水面积是陆地的两倍多，而淡水不过陆地面积的2.5%。

所以淡水资源显得尤为稀缺，世界最著名的富人区都是临湖而建。

首富居住地的选择？

如世界首富比尔•盖茨的家，就安在西雅图华盛顿湖畔，在如杭州的西湖，深圳的香密湖也成为当地富人争相入住的区域，这种现象体现的是：

财富与权势占有稀有资源的传统

分析湖居和海居的区别？

经常在海边居住的人一般有4个特点：

a）皮肤比较黑（海水对紫外线的反射）

b）喉咙经常会沙哑

c）海风的水分会腐蚀建筑和衣物、

d）海边的房子只适合用来度假、不太适合居住、在海边住时间长的人会很容易发呆、

湖居的特征：

a）空气舒适度非常的好、

b）淡水资源的稀缺性（水不仅增加空气中的负离子含量，而且还可以调节湿度和温度，松山湖的夏天就比其他地方的温度低3度，更适宜居住。

）

c）原生态生活、

d）衣物和建筑不会被腐蚀等、

分析湖景和海景的区别？

湖景：

往往与树林组合，蜿蜒曲折，不同时间、不同角度都有不同的景观；

海景：

海天一色，变化少，较单调；

第三讲解点：

松山湖区域模型

★★★★★万科虹溪诺雅位于松山湖最中心的位置，拥有8平方公里松山湖一线湖景资源，紧临42公里长的滨湖路，与松湖烟雨、凯悦酒店、管委会涵湖相望，松山湖拥有十二大名校配套，其中东莞中学、中心小学都在我们项目附近，周边餐饮也非常方便，您可以选择去凯悦酒店、湖畔农庄、在水一方等地方用餐，这里是松山湖的第一最佳地段。

★★★★★松山湖园区以莞深高速为界，分为南北两区。

虹溪诺雅就位于南区滨湖商务居住区，是松山湖的核心区域。

北区为高科产业园区，南区由三大板块组成：

生态旅游区、科技教育区和滨湖商务居住区。

1、从交通上：

★★★★★我们现在看到是松山湖园区图，松山湖是珠三角最核心。

万科虹溪诺雅就位于松山湖最中心的位置。

松山湖是目前广东省重点打造的“国家级”高新产业生态新城区，大家都知道珠三角一体化是大势所趋，松山湖就处于未来珠三角一体化的最核心位置。

它地处穗港经济走廊中段，南临香港、深圳、北靠广州。

区域内交通四通八达，占据珠三角交通网络的枢纽位置，紧临莞深，广深，常虎，龙大，南光5条高速，博深高速和沿海高速规划中，两路城际铁路R1/R3在与我们项目最近的松山湖站处交汇，建成以后从松山湖只需35分钟便可到达珠三角的任何一个城市。

园区内还有100公里长，以澳洲为蓝本的的景观道路；

★★★★★通过这些路网30分钟可以到达深圳，15分钟到达东莞主城区，45分钟到达广州。

发达的交通网络为松山湖经济高速发展提供了有力的支持。

（深圳客户：

深圳福田到本项目只需要30多分钟，南山通过龙大只需25的车程。

相当于从深圳的罗湖到南山。

）

了解内容：

R1线路：

麻涌-望牛墩-道滘-新人民医院-汽车总站-横中路-会展中心-东城南店-大岭山站-松山湖站-松山湖东站-黄江站-黄江南站

R3线路：

长安汽车站-大岭山南站-松山湖企业总部-松山湖大学城站-松山湖站-松山湖北站-东坑南站-常平北站-常平北环路站-东莞东站

2、从规划上：

★★★★★松山湖是唯一一个集生态旅游、休闲度假、科教于一体的新城市，是中国唯一的五星级复合生态园区，是“中国最具潜力的高新技术产业开发区”，也是国家领导人来珠三角的必到之地，代言珠三角的未来。

目前松山湖已投入超出800亿的成本（基础建设400亿，招商引资超过400亿），相当于每平方公里11亿的成本，高于深圳赫赫有名的高新科技产业园。

松山湖规划面积72平方公里（相当于深圳福田区的面积），其中有近14平方公里的原生绿地和8平方公里的水域，包括了六大主题生态公园以及近千亩的园艺博览中心，整个松山湖相当于一个四季植物园，人均绿地是全国标准的6.8倍,绿化覆盖率超过60%。

这里汇聚南中国最密集的世界先锋建筑群，汇聚多个国际级建筑：

超五星级凯悦酒店、管委会的帆船建筑、松山湖图书馆以及留学生创业园等。

凯悦酒店只出现在世界上最有价值的地段，在中国仅四家：

分别位于北京的王府井，杭州的西湖，上海的金茂大厦等，而在整个华南地区目前仅松山湖一家。

整个松山湖绝大部分的高端住宅项目都是汇集在这个区域的。

3、从教育配套上：

★★★★★松山湖拥有十二大名校配套，现在的松山湖已成为珠三角最密集的高校基地，也是高知人才聚集地。

目前已经进驻的学校有：

东莞中学松山湖分校、广东医学院、东莞理工学院和中山大学生物科技学院。

后期将有十多所大学将进驻，包括武汉大学、华中科技大学、西北工业大学、南开大学、西安交通大学等等。

就在前不久，国务院正式颁布实施《珠江三角洲改个发展规划纲要》，提出“加快东莞加工制造业转型升级，建设松山湖科技产业园区”的重大战略任务，明确了松山湖作为主讲口岸地区功能布局优化的重要地位，这就意味着松山湖的发展已经上升到国家战略层面。

发展前景无可限量。

（放在第二位置并强调是整个松山湖的中心区）

了解内容：

管委会的帆船建筑寓意：

科技之舟、扬帆出海、意思为吸收更多的海内外知名的企业进住松山湖，

松山湖荣誉

（2002年被国家科技部科技促进发展研究中心评为“中国最具发展潜力的高新技术产业开发区”，2004年被国家信息产业部授予“国家信息产业基地”称号。

2007年被国家科技部列入“部省市共建国家火炬创新创业园试点计划”。

）

4、餐饮配套：

★★★★★凯悦酒店西式自助餐，早茶、午餐、晚餐均有供应；

★★★★★“在水一方酒楼”是专门接待国家政要人物的酒楼，目前可以对外开放，就座落在湖畔，用餐时可观赏湖景，建筑的外观很古雅。

★★★★★在水一方商务酒店西餐厅（凯悦酒店对面）目前已经开放。

★★★★★湖畔农庄，用餐时可以享受田园风光，就在虹溪诺雅附近，走新竹路后右转，约500米向左掉头即可到达。

5、从经济发展上：

★★★★★松山湖是唯一一个在金融海啸下仍然经济高速增长的区域，是珠三角进行产业转型的引擎，这就是国家领导人来广东必到松山湖的原因。

先看高科产业园区，园区严格执行生态准入制度，2008年北区已引进世界500强企业15家，跨国公司企业18家，目前已聚集华为、易施特、生益、安美时、施耐德、TDK、漫步者、金威等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。

园区08、09年向全球招商引资超过500亿，而且没有1家企业倒闭！

★★★★★2010年，松山湖管委会一举签订33宗项目，总投资额达92亿元人民币。

这次签约项目中既有世界500强企业又有央企巨子、总部企业；既有电子信息、LED光电、新能源新材料等高技术项目和低碳经济项目，又有国家级实验室、高端服务平台、检测认证、金融服务、文化创业、软件网络等现代服务业企业，这些项目的签订将使得松山湖的现代产业体系更为完善。

签约项目中，世界500强企业正大集团将投资20亿元在松山湖建立华南地区总部和研发中心，是本次签约投资额最大的项目。

清园创投计划投资8亿元设立清园孵化器项目，开展产学研合作。

而深圳市在线通数据网络有限公司联合其他两家公司拟投资7.1亿元在松山湖设立企业运营总部，赛保尔生物药业也计划投资5.7亿元设立生产及研发基地。

★★★★★他们看中的正是松山湖优越的投资环境和远大前景。

了解内容：

松山湖为何对进驻企业的污染指标严格控制

空气污染的罪魁祸首是工业污染，大气污染物的98.9%直接来自工业污染，松山湖把“环境优先”的理念作为松山湖开发建设的指导思想之一，贯穿于整个开发建设当中，综合、系统地推进生态环境建设，实现了环境效益与社会效益、经济效益的统一。

入住松山湖的企业必须要达到以下的几个基本条件才可以

1、首先企业注册经营年限在10年以上、

2、必须要拥有自主的知识产权和品牌、

3、年纯利润在1500万以上、

4、科研人员要占企业总人数的10%、有着较强的技术研发能力和严格的财务管理制度、而且生产的产品必须是低能、低耗、低温的企业才可以入住松山湖。

6、从生态上：

★★★★★松山湖拥有华南最优美的生态湿地，约8平方公里原生淡水湖相当于33个香蜜湖，1.5倍的西湖；区域拥有“松湖烟雨、湿地、桃源、状元笔、中心公园、松湖花海”等六大生态公园。

而且包括这里，整个松山湖栽种的所有树木95%以上都是保持了原汁原貌、没有过多的人为改造、展现的就是原