厦门海沧区房地产市场报告(页)docWord格式.doc

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l港口经济发展

l海沧产业发展状况

——海沧经济运行综述

三、“十一五”海沧区域规划——————————————————11

l城市定位——厦门岛外副中心

l规划区域

l海沧内湖规划

——海沧区域规划小结

四、海沧楼市现状———————————————————————16

l海沧楼市纵向对比分析

l海沧楼市横向对比分析

l海沧楼市05年总结

l海沧楼市板块分析

l海沧区域现有在售或即将开盘楼盘

一、海沧区基本概况

l海沧在厦门的地理位置

海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部，西与漳州接壤，北与集美相连，东南与厦门本岛隔海相，距厦门市中心18公里。

海沧三面临海，海岸线全长26公里，深水岸线长达10多公里，可以规划建设万吨级深水泊位36个，和5—15万吨级能源泊位和第四代、第五代集装箱泊位。

海陆东距台湾高雄港165海里，台中港137海里，南到香港287海里，北离上海港564海里是海峡两岸船舶直航试点口岸和厦门港重要的组成部分。

据厦门港总体规划，海沧港区将建成厦门港货物集散中心。

海沧与台湾仅一水相隔，是实现海峡两岸“三通”的重要基地，在吸引台资方面有着得天独厚的优势。

作为中国最早成立、面积最大的台商投资区，工业总产值以年均43%的速度快速发展。

l自然特征

1、海沧地貌类型为丘陵、台地、平原和滩涂。

丘陵海拔200-300米，为本区主要的水源涵养地。

海沧地质构造稳定，地震活动极少。

2、海沧气候属南亚热带海洋性季风气候。

年均温21℃，极端最高气温38.5℃，极端最低气温2.7℃。

年均日照1934.5小时，年均降雨量1173.5毫米，年均相对潮湿度为78%。

常风向东北，年出现频率为17.81%，次之为东南东，频率为12.52%，强风向为南，＞6级风年出现频率为0.2%。

l行政分区

海沧是厦门现代工业发祥地，早在五十年代就被辟为工业区，形成纺织、化工、建材、冶炼等现代工业基础。

1989年，国务院批准海沧设立台商投资区，开发面积100平方公里，是全国最大的国家级台商投资区；

2003年，厦门市进行行政区划调整，设立海沧区，保留台商投资区继续履行开发建设职能，目前辖区面积173.6平方米。

海沧区行政区域划分

行政区域

辖区范围

海沧街道办事处

海沧、鳌冠、钟山、温厝、海发等5个社区居委会，

海沧、石塘、东屿、贞庵、渐美、后井、锦里、囷瑶、青礁等9个村委会

新阳街道办事处

祥露社区居委会、霞阳社区居委会和新垵村委会

东浮镇

东孚镇土地面积83.59平方公里，12个行政村，82个村民小组，境内还有厦门第一农场，天竺山林场。

区域总面积

173.6平方公里

2004年海沧区开始了撤镇设街道工作筹备，06年得到获得省政府和市政府批准，撤销海沧镇设立海沧、新阳街道办事处。

l人口状况（人口组成成分）

海沧目前户籍人口和流动人口总计16.4万人左右，其中东浮镇常住人口2.6万人；

原海沧镇（现在划分为海沧街道办事处和新阳街道办事处）拥有常住人口8.8万人以及5万多的流动人口。

——目前海沧人口与厦门人口的对比

l图二：

05年海沧面积占厦门全市面积的比例

l图一：

05年海沧常住人口占厦门全市常住人口的比例

海沧人口密度低，将成为厦门岛内人口迁移的重点区域。

在海沧人口、土地面积与厦门全市的对比，海沧区占全市5%的常住人口却占有厦门市10%的土地资源。

厦门全市平均人口密度1436.87人/平方公里，岛内思明区和湖里区的人口高度密集，思明区的人口密度高达6287.85人/平方公里，同安区与海沧区人口稀少，海沧人口密度944.7人/平方公里，低于全市的平均人口密度，但是远远低于岛内人口密度，因此随着岛外经济的快速发展，以及岛内人口负荷过重和厦门市“向岛外发展”的规划，岛外各区特别是海沧区，将成为人口经济转移的重点区域。

——海沧未来规划人口将达到70万

海沧未来人口规划到2020年全区人口达到70万，其中新阳片区为26万人，东孚片区为8万人，南部片区（包括海沧港区、南部工业区、海沧新市区、排头片区及蔡尖尾山南）为36万人。

电子、机械

电子、机械和造船

电子

——海沧工业人口导入

根据政府规划湖里区主要发展科技密集的光电、软件等产业；

岛外重点发展大体量的项目，因此湖里区原先的电子、机械工业将迁移到海沧和翔安两个行政区。

未来几年时间内将有大量的工业人口导入海沧。

目前已经有机械工业“金龙客车”、电子企业“厦新电子”等大型企业迁入海沧。

海沧港口条件优越，海岸线全长26公里，可建设万吨级深水泊位36个。

海沧大桥把海沧与厦门本岛连成一片，便于利用岛内完善的基础设施和各种优势，与厦门本岛形成较强的互补效应。

目前，海沧的基础设施日趋完善，具备投资兴业的良好条件。

已建成5万吨级集装箱泊位、10万吨级油码头、5万吨级化工码头各一座，另有10个万吨级泊位正在建设中。

交通路网四通八达，319国道、324国道穿区而过，高等级公路与福厦漳高速公路相连，海沧铁路与鹰厦铁路相连，客货运列车通往全国各地，各种配套设施完善，学校、医院、银行、证券、电讯等配套也已配套齐全，各项事务不出区基本能够解决。

海沧区域基本状况综述

海沧位于厦门岛西面，西与漳州相连、北接集美，距厦门岛只有18公里，同时也是海峡两岸船舶直航试点口岸和厦门港重要的组成部分，地理位置相当有优势。

同时三面临海拥有丰富的海岸线资源，为海沧港口经济提供良好的平台；

交通便利，319国道、324国道穿区而过，高等级公路与福厦漳高速公路相连，海沧铁路与鹰厦铁路相连，客货运列车通往全国各地。

海沧大桥连接海沧与岛内，大大缩短海沧与岛内的距离，加速岛内与海沧的经济交流。

海沧目前有海沧街道办事处、新阳街道办事处和东浮镇三大行政区域，占地173.6平方公里，目前总人口数16.4万人其中常住人口11.4万人和5万的流动人口，人口密度944.7人/平方公里低于厦门市平均人口密度1436.87人/平方公里，大大低于岛内人口密度。

根据海沧的整体规划未来2020年海沧总人口将达到70万人的规模，也就是说未来15年左右的时间，海沧人口将增加55万左右的人口；

海沧气候属于亚热带季风气候，平均气温达到21℃，日照足，雨量大，区域湿度较高。

常年主要是吹东北风和东南风。

二、海沧区经济运行情况

2004年以来海沧GDP以平均22%的速度增长，2005年全年海沧区实现国内生产总值164.92亿元，比增23.6%，预计在2006年全区GDP将达到180.5亿元人民币。

海沧经济发展的速度在全市各区之首，被誉为“海沧速度”。

工业作为海沧区的一个支柱产业，工业的发展也相当迅速，04年来工业以20%左右的速度向上增长，05年；

完成工业总产值464.09亿元，比增21.3%；

预计今年将工业总产值将达到501亿元人民币。

2005年全年海沧区实现国内生产总值164.92亿元，比增23.6%；

完成工业总产值预计464.09亿元，比增21.3%；

区财政总收入14.23亿元，其中区级可用财力6.22亿元；

合同利用外资2.96亿美元（注册资本口径，下同），实际利用外资1.76亿美元；

实现进出口总额25.5亿美元，港口吞吐量1219万吨，其中集装箱吞吐量111万标箱。

2004年

2005年

总量

增幅

投资项目（个）

54

9.8%

76

40%

投资总额（亿美元）

4.89

5.3%

7.73

58%

合同利用外资（亿美元）

2.22

23%

2.96

33%

实际利用外资（亿美元）

1.51

11%

1.76

16%

在外商投资上，海沧近年利用优良的海港条件，发挥海港优势，吸引外资投资项目、投资金额从04年的8%左右平均增长速度，特别是05年不论在吸引投资项目还是投资总额上都有相当大的飞跃，实现了40%以上的增长，投资项目也从04年的54个增长到76个，总投资金额也达到7.73亿美元。

目前海沧拥有“金龙客车”、“夏新电子”、“翔露石化”等大型企业纷纷进入。

同时台资企业发展迅速，2005年海沧（台商）投资区台资企业缴纳的地方税费总量与2004年相比有了大幅增长，其中上缴地税同比增长达4成以上。

台资企业成为海沧经济腾飞的重要力量。

在外资利用上合同利用金额和实际利用金额的增幅稳步增加。

海沧区固定资产总值以每年20%的速度增长，预计今年固定资产总值将达到85亿元人民币。

其中社会基础建设和社会事业投资尾部增长，预计今年将达到17.7亿元人民币的基础建设的投入，增幅达到37%较05年13%的增幅又提高了24个百分点，可见海沧政府将加大基础建设的力度。

这位区域房地产的发展，提供了基础条件。

近2年来房地产投资迅猛增长，05年的房地产投资总额是04年的2.31倍，增幅达到131%。

今年头两个月海沧房地产投资总额达到2.7个亿人民币，以这个速度发展今年全年海沧房地产投资将至少达到16.2个亿人民币。

从海沧历年来城镇居民人均可支配收入情况来看，2005年增幅达到18.25%超过了04年的14.5%达到了14136元。

近年海沧经济特别是港口经济发展迅速，海沧人民的生活水平有较大提高，居民可支配收入增加，海沧居民有更加充裕的资金去改善生活品质，住房支出也会相应增加。

海沧近年港口经济相当活跃，进出口总额逐年提高，05年进出口总额较03年增长了56%，达到43.44亿美元，在集装箱数量和港口货物吞吐量上较03年分别增长92%和46%。

港口经济作为海沧重要来源，港口经济的繁荣必将带动海沧其他经济，包括物流业、运输业等相关产业的发展，提升海沧区域价值。

海沧的快速发展，在吸引大量投资资金的同时也带来了大量的人才，他们需要在海沧工作生活，这也给海沧楼市提供充沛的需求资源。

海沧产业结构以工业为主导，工业约占DGD比重的83％，2005年1—10月份，全区工业总产值达384.67亿元，居全市各区之首，形成了以翔露石化、翔白涤纶为核心的石化产业链，以金龙客车、厦船重工为核心的机械制造产业和以夏新、多威电子为核心的电子产业集群，化工、电子、机械三大产业鼎足而立。

同时海沧区还大力发展现代服务业，04年至05年间，第三产业在产业结构比重增长了1倍，达到8%。

特别是刚过去的05年，海沧以现代服务业为主的第三产业发展相当迅速。

海沧经济运行综述

海沧区近年来发展迅速，区域GDP以23.6%的速度快速增长，被誉为“海沧速度”；

海沧产业结构调整初具成效，产业结构日趋合理，工业作为区域的主导行业，05年达到464.09亿元，预计今年将达到501亿元，第三产业比重有较大的提高；

海沧区投资环境不断改善，投资额增长可观，05年吸引投资项目76个，合同利用外资2.96亿美元，实际利用外资1.76亿美元，外资利用率59.66%,全区固定资产投资保持20%的增长幅度，其中基础建设和社会事业投资增