物业管理实务(2)整理版Word文档下载推荐.docx

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公房改革是一件非常复杂的事情，改革的结果是否得到社会承认是改革成败的关键。

去年，新黄浦集团提出在产权问题上来考虑整个体制和机制的改革，用了一个月时间，对改制方案进行可行性论证，然后才推行。

改革一年以来的实践证明；

改革促使物业管理企业在思想观念、管理方法、维修质量、服务水平四个方面发生了转变，不仅使企业增强了实力，促进了发展；

而且改善了物业管理企业与老百姓的关系。

据统计，改革后由于维修服务质量上去了，老百姓满意率高达98%，收租率达98.5%。

上海市在房管行业转制改革，已经做了多方面的探索，包括所有制产权改革、专业化推进、房屋分类管理、企业内部深化改革、富余人员分流和整个行业的考核激励等。

上海市领导就进一步推进上海房管行业改革提出了三点希望：

第一，以“以民为本”的机制创新做为抓手，推进公房管理市场化。

要以江泽民总书记“三个代表”重要思想为总的知道思想，结合房管行业的特点，以“以民为本”机制创新为抓手，进一步推进改革，为老百姓带来更多的实惠和便利。

要充分认识到现有公房物业的老化状况，兼顾老百姓的实际生活水平，执行市局关于公房租金60%以上用于房屋维修的要求，做到开源节流，降低成本，尽可能提高房屋维修率，降低返修率；

同时，要严格执行物业管理行业规范，改进服务方式，完善“一门式”服务规范，尽可能地满足老百姓的合理需求。

第二，在处理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会。

物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量。

要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制，改变“一个管理区域有多家物业公司管理”的状况，这个问题不解决，互相推诿扯皮，物业管理很难上档次。

同时，要加大整治环境差、服务差、管理差的“三差”小区的力度。

积极参与文明小区的创建，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。

第三，抓住新一轮房地产开发和旧区改造的机遇，探索规模化、专业化、品牌化发展之路。

集团所属的转制物业管理企业，要用市场配置手段，通过改造、改组、兼并和联合等手段，做大企业规模，实行连锁经营管理，积极参与物业管理市场竞争。

同时，要在充分市场调研的基础上，利用管理直管公房的技术优势，组建专业公司，做响专业品牌，使之符合物业管理市场发展的方向。

讨论：

1、你认为推行上海市物业分类挂你的改革是否成功？

2、你认为上海市在物业分类管理方面还应做好哪些工作？

3、如何看待物业分类管理发展趋势？

参考答案：

答：

1.上海市在推行物业分类管理方面的改革基本上是成功的，这是因为：

①推行分类管理适应了物业自身特点的要求，也是物业行业发展、物业管理科学进步的必然。

物业管理企作为为业主提供服务的组织，体现了政府的行政功能，因此，政府应当根据不同物业的不同特点加以指导和规范，才能更好地体现政府职能，要实现这一点，必须首先对物业管理企业进行分类。

②物业分类管理是世界上物业管理发达国家的成功经验之一，如美国、英国等发达国家。

上海市政府从上海市物业管理的实际情况出发，有借鉴地学习国外物业分类的一些先进作法，走中国特色的物业分类管理道路，值得肯定。

③现代社会物业呈现多样性、复杂性和动态性的特点，这就要求在进行物业分类管理的同时，物业管理企业必须走专业化和专门化这条道路。

物业管理作为服务行业的新兴产业，竞争激烈，要使企业在行业竞争中主于不败之地，物业管理企业必须走专业化、社会化发展的道路。

在这方面，上海市政府在推行分类管理的同时，将管理和维修分开，在专业化、专门化上迈出了重要一步，为物业管理企业的发展创造了条件。

从案例提供的情况看，由于维修服务质量上去了，老百性满意度达98%，收租率达98.5%。

2.上海市政府在物业分类管理上做了大量工作，但也有值得考虑或有值得进一步加大工作力度的地方，如在市场化方面应有动作。

从理论上讲，凡是有物业的地方就应该有物业管理。

从国外实践看，物业管理起步是从居住物业开始的，然后向非居住物业发展，几乎函盖了所有物业及与物业管理服务相关的业务领域，这是物业行业生存、发展的道路，要实现这个发展道路，要靠以市场化的手段占领新市场。

在这方面政府应多研究。

另外在市场细分上也要进一步进行改革、引导、促使其健康、快速发展。

3.现代社会物业的多样性、复杂性、动态性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求，决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向。

从理论上讲，物业管理的分类要求是由物业管理激烈的内部市场竞争行业的社会分工发展和物业管理日益社会化趋势决定的。

①物业市场细分化。

物业管理企业要在行业竞争中取于不败之地就必须在更专业的物业细分市场上找到新业务。

物业管理虽然是个投资较少的行业，但物业管理企业却有许多业务有待拓展。

②物业管理专业化与专门化。

物业管理服务企业作为新兴行业，竞争激烈，导致专业化的社会分工迅猛发展，物业分类管理成为必然要求。

社会生产力的发展，社会分工越来越细。

③物业服务单一化、个性化。

随着人们收入的提高，业主及物业使用人越来越要求单一化、个性化的服务管理。

因此，了解业主的需求，提供个性化服务，物业管理企业的单一服务项目将会越来越多。

④管理的社会化。

首先要鼓励物业管理企业走向社会，通过竞争承接其他管理业务；

其次，物业管理的社会化表现在它是一项需求全社会参与、监督，才能得以健康发展的事业。

物业管理实务

（2）作业二

案例2“厂房管家”三大生存要素必要因素——资金实力就“厂房管家”

业务模式来看，没有足够的资金实力将面临很大的风险。

这不同于普通的租赁代理。

房屋租赁合同签订后，公司就要投入资金包装改造并开始履行定期支付房租和责任，而房子何时、何价为出租，风险全部落到公司自己身上。

据测算，动态出租率临界线85%，按正常经济形势和临界线以上的出租率预测，投资回收期将不少于5年。

“厂房管家”主要收益点靠软硬件的包装包提高租金市价，在实际操作过程中，可能出现的问题并不是都可以规避的，这样，在没有较高出租率的保证下，风险度之高显而易见。

关键因素——客户资源

“厂房管家”经营业务成本结构中90%是固定成本，如付给业主房租、装修成本的分摊、物业管理费等。

所以，招租时间越快、招租率越高，公司获得的利益就越大，反之，则可能会亏损，因而，客户资源是“厂房管家”成败的关键。

如今公司凭借上海市工业招商服务中心的巨大信息平台，已经成功完成近5万平方米厂房的招租任务，日平均拥有有效客户需求信息100余条。

保障因素——管理系统有了资金、有了信息、有了硬件，如果没有强有力的管理支撑，这项业务还是不能健康运行。

公司作为专业化经营都市工业的领头羊，通过三年的实践，已经架构好科学的管理体系，拥有完备的厂房物业管理经验，而且为客户提供一系列的增值服务：

如物业延伸服务、注册登记一门式服务、享受都市工业园区特殊的税收奖励政策、房租补贴政策等，来吸引更多的企业入驻、长驻。

1、你是否同意这种看法？

2、你认为“厂房管家”应具备什么条件？

1.同意“厂房管家”三大生存要素的看法。

因为：

“厂房管家”即工业物业，它是属于投资大的物业之一，要建设能够满足工业性用的厂房。

需要占用大量资金。

由于不同行业对建筑厂房的要求不相同，致使该类物业在房地产市场中成一种交易缓慢的商品，具有非流动性特点，这就是更增加了业主投资的风险。

既然存在较高的风险，那么“厂房管家”就必须具备较强的资金实力才能应乎风险，生存下去。

“厂房管家”要生存下去，就必须将厂房出租出去，客户资源就成了关键，只有在最短的时间内，实现较高招租率，企业效益才能实现最大化。

因此，积极主动寻找客户，把厂房租出去是厂房管理的重中之重。

有了资金、有了厂房、有了客户，还应有过硬的管理系统。

科学的管理体系、优质的服务方式，才能留住已租用的客户，还能广泛吸引众多的客户来落户。

反之，既使租用，也会在短期内退租，新的客户不愿来，老的客户又要退租，厂房管家必然导致破产。

2.要当好“厂房管家”必须具备一定的条件，除了上述三点之外，我认为：

（1）要具有工业物业的市场分析能力，要有独到的眼光，有远见之明，所建厂房能适应较长时间工业物业所要求的条件。

（2）对厂房选址有明智选择的能力，厂房地址选择得好，交通方便、适合各类生产要求，就能更多更快地吸引租户。

（3）有一套厂房营销的机构和相应的措施。

洒香也怕巷子深，在当今竞争激烈的社会，好的厂房和好的地点，缺少宣传、推销也是不行的，只有适时宣传，才能让租户了解和租用。

（4）厂房管家还应在安全保卫、清洁绿化等综合服务上下功夫。

以过硬的管理、周到的服务吸引客户。

物业管理实务

（2）作业三

参考《物业管理实务Ⅱ学习指导书》P56页案例3营销经理中学毕业后，琼·

米兰进入州立高等商业学校主修自己喜爱的营销专业。

大学二年级时，他结婚了，和妻子搬进校园外的公寓。

当该物业公开招聘管理助理时，琼应试被录取，他把该工作当作不付租金完成学业的好机会。

在攻读营销硕士的同时，为了得到行销主管的职位，按自己的方式为公寓工作。

这栋公寓属于一家公司，该公司拥有并管理着大量物业。

经理告诉琼，他们想提高公寓的影响，降低空置率。

问题：

1.琼应使用哪些类型的媒体达到管理者的两个目标？

2.写一个简要的营销提纲，使琼提高公寓的影响和知名度。

3.在该公寓设立一个租售中心好吗？

第1题、“管理者的两个目标是：

提高公寓的影响；

降低的空置率。

（1）选择经纪人或独立的代理商代理如租赁中介业务机构，依靠具备良好的物业外部代理来寻找潜在的租户的营销方式，可降低空置率。

（2）标志牌与宣传册、直接发送有关材料，以及传统的报纸、电视和现代的网络广告等，向潜在的租户提供物业信息的常用广告途径。

既可以提供公寓的影响，有可以降低空置率。

提供一个简单的营销提纲供同学们参考第2题、关于XXX公寓营销方案（简要提纲）

为了扩大XXX公寓的影响，降低空置率，特制定本营销方案。

一、营销目的：

提高公寓的影响力和知名度，降低空置率，提高出售率和出租率。

二、营销策略：

1．宣传策略：

①制作电视片进行宣传；

②制作广播采访片，以业主参观的形式介绍公寓进行宣传；

③以图文并茂的形式在报纸上进行宣传；

④印制精美的宣传图片，配以文字，进行广泛宣传（即派发）

2．在公寓内设立租售中心，配备精干力量。

热情接待前来参观和洽谈业务的顾客。

3．举办节假日优惠让利活动和顾客联谊活动，最大限度吸引顾客。

4．实行全员营销策略，制订奖惩措施，调动企业内部员工营销的积极性。

5．设立代理人，调动社会各方面有志人员为营销作贡献。

三、营销环境分析

1．成立市场调查研究分析机构，开展调查研究，提出对策2．确定调查任务①承租者需求；

②承租者信誉；

③公寓周边情况；

④市场需求状况；

⑤消费者心态；

⑥本公寓在消费者中的地位与形象。

3．X月X日前完成基本调查，X月X日完成调查分析报告。

四、进度安排

1．分三个