机构物业管理行业新大正分析报告Word格式文档下载.docx

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在满足业主功能性要求的前提下，相对较低的定价策略有利于公司快速拓展客户。

公司相对行业与其他上市物业管理公司人均成本较低，即使相对行业平均较低的定价，公司仍然能够维持合理的利润水平。

但另一方面，公司人力成本占总成本的87%，运营模式相对行业平均过重依赖人力，保洁保安仍保留在公司体内，人均产出人均收入相对行业平均较低。

科技赋能将提升人均产出进而提升利润水平。

上市募集资金后，公司将加大科技提供投入，预计科技赋能将提升人均管理面积与人均产出，制约公司发展的瓶颈将得到改善，即过重的依赖初级人力提供低附加值服务的情况将得到改善。

一、成立于重庆，快速成长的机构物业新秀

公司成立于1998年，是重庆市最早成立的专业物业管理公司之一，具有国家一级物业管理资质。

截至2019年6月，公司在管面积5838平方米，管理物业项目316个。

公司物业管理包含公共、学校、住宅、商业、园区五大业态，其中公共物业、学校物业管理为优势业务，物业管理服务收入中机构物业占比87.0%。

公司在行业内处于领先地位，获得“2019中国物业服务百强企业”第18名、“2019中国物业服务行业市场化运营领先企业”第3名等荣誉。

作为第三方物业管理公司，公司不依托大股东的开发类业务支持，发展初期就坚持高效市场化经营导向，2014-2018年，公司营收从3.84亿元增至8.86亿元，营业收入CAGR为23%，毛利率、净利率稳定在20%、10%左右。

2012年以来公司开始异地扩张，业务逐步覆盖至北京、天津、浙江、江苏等16个省市，目前非重庆地区的收入占比约22%。

1、公司业绩增长较快，盈利能力较强

公司营业收入与归母净利润均增长较快。

2019年上半年，公司实现营业收入4.9亿元，同比增长15.4%；

实现归母净利润0.8亿元。

2014-2018年，公司营收从3.84亿元增至8.86亿元，营收及归母净利润CAGR分别达23%与29%。

公司盈利能力保持较高水平。

2018年，加权净资产收益率为37%，在行业中处于相对较高的水平；

2019年上半年，公司销售毛利率21%，净利率9%，较前两年保持平稳。

2、公司业务聚焦机构物业

（1）收入主要来自基础物业管理，增速保持平稳

2019年上半年，营业收入中基础物业管理服务占比92%。

基础物业管理服务包括综合与专项两大部分，综合物业项目占比76%，包括公共、学校、商办、住宅、园区，专项物业项目占比16%，包含保洁保安服务。

除了基础物业管理业务，公司的物业增值服务占比8%，餐饮服务占比1%。

从营收增速看，基础物业管理服务增速保持平稳，2019H1综合物业项目同比+13%，专项物业项目同比+28%；

物业增值服务同比+29%。

（2）公共物业、学校物业为优势业务

公共物业、学校物业是公司的优势项目，也是公司的主要收入来源，2019H1两者分别占主营收入38%，23%。

公司管理的综合物业项目按物业类型可分为五类业态：

1）公共物业：

政府机关、企事业单位、公共场馆、公园、医疗机构、银行单位等；

2）学校物业：

高等院校、中小学等院校等；

3）住宅物业：

公共租赁房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等；

4）商业物业：

商场商厦、购物中心、商业综合体等；

5）园区物业：

工业园区等。

从收入增速来看，公共、学校物业保持较快增速，2016-2018年，公共物业收入增速分别为33%、32%、28%，学校物业收入增速为21%、28%、16%，对公司收入增长贡献率较大。

（3）增值服务占比较低，未来可提升空间较大

2019年上半年，公司物业增值服务收入0.4亿元，同比+28.6%，其中占比较高的是泊位费与维修费。

2016-2019H1，公司增值服务占比物业服务收入在7%-10%左右，根据中指院统计数据，目前主流上市物业公司2019H1增值服务收入占比平均17%-54%，公司相对而言处于行业内较低水平，预计上市后随着品牌知名度的提升以及服务品质的持续升级，能提供的高附加值增值服务增多，未来增值服务的比重将有较大提高空间。

3、公司自2012年开始加快异地扩张

公司异地扩张步伐加快。

2016-2019H1，公司在重庆市主营业务收入分别为5.5亿元、6.5亿元、7.3亿元、3.9亿元，地区收入比重从87.6%降至78.6%。

公司对重庆市场的依赖度不断降低，向全国其他地区的业务拓展速度加快。

过去三年，公司在贵州、四川、云南、广西等西南地区和中东部地区收入占比逐步上升，上市后，资本实力加强，公司将进一步加快业务全国化布局。

4、有质量的增长：

量与价齐升

（1）公司管理面积稳步提升

2015-2019H1，公司在管面积与签约面积保持较稳定的增长，签约面积、在管面积CAGR分别为11.7%、11.3%（其中2018年增速放缓，是由于当年度撤场了南宁市明月湖相思湖公园项目）。

分业态来看，公共、学校物业在管面积增速较快，是公司收入增长的主要推动力。

2015年以来，公共物业占比由16%提升至21%，学校物业占比由40%提升至44%，园区物业也有较快增长，而住宅物业占比持续降低，体现了公司着力于机构物业的战略发展方向。

（2）公司平均物业费单价稳步提升

2016-2019H1，平均物业费从1.22元/平方米·

月提升至1.43元/平方米·

月。

综其中合物业项目平均单价远高于专项物业项目，2019H1，综合物业项目平均单价2.02元/平方米·

月，专项物业平均单价0.57元/平方米·

从业态来看，公共建筑类与商业类物业费率较高，2019H1两者的平均单价分别为4.30元/平方米/月和3.68元/平方米/月。

（3）机构物业通过竞标获得项目，一般储备项目较低

对于住宅物业管理公司，其在管面积通常会提前一些年锁定，即先有储备面积，后有在管面积，而非住宅物业管理公司一般通过竞标获得项目，纯粹新房交付的储备面积较少。

二、机构物业管理行业：

万亿级的蓝海市场，竞争格局较佳

1、目前全国物管行业整体空间约1万亿，机构物业占比约55%

过去5年，全国物业管理面积保持较快的增长，预计未来10年随着消费升级以及服务升级和全民付费意识的提升，物管行业整体仍将保持较快的增长。

根据物业管理协会数据，2018年末全国物业管理面积达279亿平方米，8年时间整体物业管理面积翻倍，2008-2018年CAGR为8.3%。

其中，近五年商品房（住宅+非住宅）销售和交房的高增长，近五年CAGR提升至12.5%。

未来随着竣工周期的回温，交房数量的提升，物业管理行业持续受益，同时，消费升级以及服务品质的升级，各类增值服务的展开，预计物业管理行业持续收益。

目前机构物业占比约50%，预计10年后也是万亿级市场。

1）根据全国物业管理协会披露的数据并测算，截至2018年全国物业管理市场空间已达约1万亿，其中机构物业占比55%。

但由于机构物业的平均物业费较高，机构物业的管理面积占比仅37%。

若保持每年7%的增长速度，机构物业的潜在市场也将达到万亿级别。

2、机构物业存在技术门槛，各细分领域均有较广阔的成长空间

（1）机构物业需要具有一定的技术实力

目前机构物业大部分采用招标的形式选择供应商，其中技术部分以及企业资质的权重占比一般在80%，商务成本部分占比约20%。

对于涉及复杂机电设备管理的各类型物业来说，将其有效的管理运营维护，需要一定的技术实力。

同样的一栋商业楼，高效率的物业管理方和低效率的物业管理方，成本的支出可能差别较大。

物业管理公司是否具备一定的技术实力，是业主方重点考虑的要点。

（2）机构物业的收缴率较高

因为物业的甲方为单一业主，所以机构物业管理费的收缴率高于住宅。

但是若物管公司提供的服务达不到业主要求，也存在退场的问题。

（3）机构物业细分领域中，商办的空间占比较高

从细分业态来看，商业办公物业面积与单价都较高，市场空间占比55%；

园区学校物业面积较大而单价较低，占比22%；

医院、公共物业面积较低，技术要求高，占比10%。

（4）目前行业集中度仍然较低

自2013年以来，物管行业集中度持续提升，CR100从16%提升至39%，CR10从5%提升至11%，但目前集中度仍较低。

2018年，100强企业平均管理项目415个，平均管理面积8000万平。

相对住宅物业，机构物业的行业集中度更低，机构物业多为地方性的中小企业，预计未来机构物业的行业整合将加速。

根据物管协会的数据，目前新大正在学校物业、公共物业领域均为龙头企业。

三、在保证合理利润的前提下，实现规模的快速增长

大多数第三方物业管理公司都面临的一个核心问题：

如何在提升客户满意度与实现公司利润之间找到平衡点。

如果为了完美的客户体验以及提升品牌美誉度，公司不计成本的投入资源，那么利润率无法保证；

如果追求较高的利润率，降低各项成本的开支，那么客户满意度会下降进而损害公司品牌。

对于住宅物业管理，这个问题表现的尤为突出。

一般而言，第三方物业管理公司会把对品牌美誉度的追求排在短期利润之前，品牌价值逐步提升才能保证公司业务的持续开展。

对于开发商系的物业管理公司，某些项目的物业管理服务甚至承担市场宣传的功能，由集团总部统筹谋划，由集团总部补贴物业管理公司，物业管理公司的主要价值在于服务客户，促进未来新房的销售，而不是物业管理本身盈利。

但是对于机构物业管理，这个问题变的相对容易。

品牌的价值在于消费者对服务提供商没有充分了解的情况下，信任知名品牌是成本最低的选择方式。

而机构物业面对的是单一业主，且很多情况下物业的甲方并不是物业的使用方，物业的甲方即业主方在技术达标的情况下，倾向于选择具有成本优势的物管提供商。

因此，通过成本优势以及技术优势的充分展示，便成为公司拓展业务的有效方式。

下文将详细分析公司的竞争优势：

在过去，公司的竞争优势主要体现为定价优势和成本优势；

在未来，公司将通过科技赋能，技术优势也将充分发挥，并且人均产出和运营效率也将得到提升。

1、相对较低的单价水平有利于公司迅速拓展客户

公司单价较低，有利于快速拓展业务，增加粘性后提升品质。

多数情况下，机构物业的业主并不是物业服务的直接使用者，在满足一定技术标准的前提下，成本成为业主的关注点。

根据中指院数据、其他上市物管公司数据，并结合公司在各业态的经营数据，公司的单价普遍低于百强物管公司的单价，亦低于其他上市物管公司的收费单价。

一方面，公司的业务主要集中在西部地区，物价水平整体较低，另一方面，也说明公司在满足业主基本功能要求的前提下，采用较低的定价策略，便于拓展客户。

2、合理的毛利率水平保证公司稳定的发展

虽然公司各业态的平均单价低于平均，但得益于公司较强的成本控制能力，公司主营业务能实现稳定的盈利。

2016-2019H1，公司主营业务毛利率分别为23.2%、21.4%、21.2%、21.3%，2016-2017毛利率出现小幅下降主要是由于2016年底公司调升了员工基本工资，对员工的社会保险和住房公积金覆