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案例1：

河南省武陟县人民法院判例

　　冯某等三股东以预先核准的生产兽药企业亿诚公司与中奥公司签订《项目合作协议书》，主要约定：

中奥公司将约70亩土地以每亩24万元的价格转让给亿诚公司，亿诚公司向中奥公司支付土地使用权转让定金15万元后，中奥公司在30日内将地面上的附属物清理结束。

协议订立后，亿诚公司将15万元定金交与中奥公司，中奥公司拆除了部分建筑。

因中奥公司取得该土地使用权后欠交土地出让金，亿诚公司到国土资源局办理土地使用权转让手续时被拒，土地转让未果。

双方因退款等事宜形成纠纷。

冯某等以亿诚公司的名义将中奥公司起诉，要求双倍返还定金。

　　另查明，亿诚公司经预先核准后，多次申请延期，直至起诉时仍未登记成立。

　　1、企业预先核准阶段是否具备诉讼主体资格

　　《意见》第四十九条规定：

“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。

”亿诚公司符合该条规定，应由直接责任人即股东冯某等作为诉讼当事人进行诉讼。

　　2、本案中双方所签订的合同效力

　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，法院应予支持。

该条进一步说明设立中的公司可以以自身名义与第三人进行必要的民事法律行为，只是应由成立后的公司承担民事责任。

结合本案而言，公司股东冯某等以预先核准的亿诚公司名义与中奥公司签订的合同，不属于合同法规定的无效合同情形，应为有效合同。

2、实际承租人与合同签订人不一致

合同签订人和实际承租人不一致的，如不属于在公司设立阶段发起人以自己名义签订租赁合同情形的约定，则应当确认是否为转租情形。

如为转租的，合同有约定的按照合同约定处理，合同没有约定的则按法律规定来处理。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

案例2：

重庆市第二中级人民法院判例

租赁合同中签约人与履行人不一致时之义务主体认定问题

案件事实：

2004年2月18日，原告田某与某公司签订宾馆大楼租赁合同。

合同约定，大楼租期为16年，租赁期内，田某可以采取招商分租等方式进行经营，但不得擅自整体转租。

2004年2月23日，何某、喻某、李某等四股东签订合伙协议创立某餐饮公司。

该协议约定向某任总经理，全权代表公司对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作和负责日常经营管理；

同年8月18日，餐饮公司取得了企业法人营业执照，该企业注册登记经营地在田某承租的宾馆大楼二楼。

2004年2月29日，田某依据租赁合同的内容，将其承租的宾馆大楼二、三层转租给向某用于经营餐饮业，租赁期限为8年。

待合同生效后，餐饮公司开始经营。

田某在租赁合同约定期限内以宾馆或以自己的名义收取餐饮公司或向某2008年3月前的租金或其他费用。

2008年3月31日，田某及律师给向某发出房租催收函告，要求向履行租赁合同，缴纳下欠的租金16.38万元，并告知不得转移、变卖、处分租房内外的动产和不动产。

后向某对催收函告置若罔闻，一直拒绝履行义务，田某遂将向某、餐饮公司告上法庭，要求二被告继续履行合同，并给付2008年度下欠租金的16.38万元。

案件评析

田某以承租人的名义与出租人签订租赁合同，依约取得租赁物的使用权、经营权和收益权。

田某为转租人，该租赁合同亦符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定。

但本案事实上存在签约人与履行人不一致，即签约人是向某，履行人是某餐饮公司。

因此，本案的焦点问题谁应是该租赁合同的义务主体。

本案虽是基于田某与向某签订租赁合同而产生纠纷的，签约主体是向某，不是某餐饮公司。

但是，仅依据合同关系即确认向某为本案租赁合同义务主体，并承担民事责任有失公平，不符合司法价值取向。

一是从签约形式上，向某以自己的名义对外签订租赁合同，是因何某、何某某、喻某、李某四股东在合伙筹建某餐饮公司中，公司尚未获得工商行政管理机关的核准登记，不能以某餐饮公司的名义对外签约。

按照合伙协议约定，向某被某餐饮公司聘请为总经理，对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作和负责日常经营管理。

因此，向某的对外签约行为并不是其单方的意思表示，而是基于上述四股东之间达成的合意，授权向某与田某签订租赁合同，向某实际上是四股东合意的代表和行使者。

二是从签约合同的履行上，推定田某知晓向某的签约行为是代表某餐饮公司：

从田某的民事诉状可以看出，其表述向某租房是用于某餐饮公司经营餐饮业；

从收款收据上可以看出，田某收取的房屋租金并未按租赁合同的约定收取承租人向某的，而是收取的某餐饮公司交纳的租金。

从某餐饮公司所办理的企业法人营业执照上的企业注册登记经营地以及业主方某公司在某餐饮公司办理公司设立登记时也出具证明证实了其经营场所位于本案租赁物范围内。

从某餐饮公司的多次陈述可以看出，田某与向某签订的租赁合同，是某餐饮公司实际履行。

三是从签约的目的上，向某与田某签订租赁合同，并不是为了其自身利益。

合同的实际指向是某餐饮公司在租赁物内从事餐饮业，且房屋租金也是某餐饮公司所交纳，即说明了某餐饮公司在履行租赁合同义务，而不是签订人向某。

向某没有从中获取任何利益。

因此，向某的签约行为，其目的是为了四股东的共同利益。

四是从签约后果上，向某虽是租赁合同的签约主体，但因其是四股东合意的行使者，代表了四股东的共同利益。

因此，某餐饮公司应为该租赁合同的义务主体。

3、关于建筑物是否属于违章的举证责任倒置问题

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第四条　下列侵权诉讼，按照以下规定承担举证责任：

（一）因新产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼，由制造同样产品的单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任；

（二）高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任；

　　（三）因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；

　（四）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任；

　（五）饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任；

　（六）因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任；

　（七）因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；

　（八）因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。

　有关法律对侵权诉讼的举证责任有特殊规定的，从其规定。

第五条　在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；

主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。

　对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

　对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。

4、违反强制性法律规定的条款及判例

法律依据

（1）《商品房屋租赁管理办法》第六条　有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

　　（三）违反规定改变房屋使用性质的；

　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

（2）《成都市房屋租赁管理办法》有下列情形之一的，房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证明或未经房屋所有权人授权出租的；

（二）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得全体共有人同意的；

（四）不符合房屋安全标准的；

（五）不符合公安、消防、环保、卫生等部门有关规定的；

法律、法规、规章规定不能出租的其他情形。

《城镇房屋租赁司法解释》第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《城镇房屋租赁司法解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

案例3：

杭州市中级人民法院判例

2013年6月，陈素萍将厂房出租给杨氏公司并签订《厂房租赁合同》一份。

而后，杨氏公司与於春凤转租合同，将厂房部分转租。

案涉厂房系简易钢棚结构，未办理建设规划许可证及消防审批手续。

2013年11月，於春凤租用的厂房发生火灾，厂房被烧毁。

2014年1月6日，於春凤向杨氏公司发送《终止房屋租赁合同的函》，载明於春凤在承租后办理营业执照过程中发现该房屋系违章建筑，双方签订的房屋租赁合同无效。

同年2月24日，杨氏公司与案外人倪永建签订《钢棚维修协议书》，约定对厂房进行修复，至同年4月24日，杨氏公司共计支付工程款284000元。

同年5月於春凤支付杨氏公司维修费100000元。

现杨氏公司起诉要求判令於春凤支付杨氏公司代为垫付的厂房修理费184000元，诉讼过程中於春凤提起反诉，要求杨氏公司返还於春凤租金140000元（2013年12月15日至2014年7月14日，年租金242000元，月租金约20000元，7个月）；

原审法院认为：

出租人就未取得工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

判决：

一、於春凤支付杨氏公司修理费96000元；

二、杨氏公司返还於春凤租金140559元；

三、上述一、二项相抵，杨氏公司尚应支付於春凤44559元，违章建筑租赁合同的效力。

二审法院认为：

案涉租赁合同因租赁物为未取得建设工程规划许可证的房屋而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同处理原则的规定：

“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

”判决：

驳回上诉，维持原判。

5、出租人是否取