新疆房地产估价师房地产开发经营与管理知识房地产投资的风险考试试卷_精品文档文档格式.docx

新疆房地产估价师房地产开发经营与管理知识房地产投资的风险考试试卷_精品文档文档格式.docx

《新疆房地产估价师房地产开发经营与管理知识房地产投资的风险考试试卷_精品文档文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新疆房地产估价师房地产开发经营与管理知识房地产投资的风险考试试卷_精品文档文档格式.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算

C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积

D．设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积

4、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】

均衡价格下降，均衡交易量增加

均衡价格下降，均衡交易量减少

均衡价格上升，均衡交易量增加

均衡价格上升，均衡交易量减少

5、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

6、工程设计综合资质只设级，其承接工程设计业务范围不受限制。

甲

乙

丙

丁

房地产估价机构必须加盖公章

7、在评估投资价值时，折现率是__。

A．社会—般的收益率

B．收益法中的资本化率

C．投资者要求的满意收益率

D．投资者要求的最低收益率

8、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。

净现金

净收益

净现值

财务净现值

借款合同

9、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。

取得待开发房地产的时间

开发期间的某个时间

开发完成后的时间

开发完成之后的某个时间

工业用地的监测点评估价格

10、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

11、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同

D．无法判断

12、强度相对指标的计算公式为。

总体內某部分或组的数值／总体总数值

某一总体总量／另一有联系的总体总量

某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值

总体某一指标值/同一总体另一指标值

执行层的组织协调

13、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。

该期房目前的价格为__元/㎡。

A．4395

B．4486

C．4636

D．4850

14、以下不属于经营性用地的是（）。

A．工业用地

B．旅游用地

C．娱乐用地

D．商品住宅用地

15、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。

A．71.84

B．74.47

C．75.23

D．80.00

16、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

17、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。

A．利润总额

B．投资利润

C．税后利润

D．可分配利润

18、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。

A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%

C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税

19、国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是__。

A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易时，免征营业税

20、现在条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。

根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同

委托通知单

信件式合同

FIDIC合同

21、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。

A．1843.86

B．1847.55

C．2279.87

D．2291.27

22、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；

②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；

③物业管理区域清洁卫生费用；

④办公费用；

⑤物业管理区域秩序维护费用；

⑥物业管理区的绿化养护费；

⑦物业管理企业的酬金；

⑧物业管理企业固定资产折旧；

⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

23、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

6．0％

6．9％

8．8％

9．0％

24、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。

当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。

现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。

103．26％

105．43％

112．06％

114．42％

25、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。

过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

市场上能找到充分房地产历史价格资料

房地产在过去无明显的季节变动

政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平

2、__是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。

A．消费信用

B．个人信用

C．民间信用

D．相互信用

3、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。

高于

等于

低于

不高于

不等于

4、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括__。

A．建筑安装工程费

B．公共配套设施建设费

C．土地费用

D．基础设施建设费

5、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

处罚类会计科目

负债类会计科目

所有者权益类会计科目

成本类会计科目和权益类会计科目

资产类会计科目

6、成本法中的利息计算，包括__的利息。

A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润

D．借贷资金

E．自有资金

7、《中华人民共和国土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用不包括__。

A．土地补偿费

B．土地使用费

C．安置补助费

D．地上附着物和青苗的补偿费

8、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般__。

A．不能作为可比实例

B．取相同的部分作可比性

C．仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例

D．仍然可作为可比实例

9、开发项目总投资包括建设投资和__。

A．前期投资

B．后续投资

C．经营投资

D．管理投资

10、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A．2020.80

B．2214.29

C．2336.45

D．2447.37

11、在融资风险分析中，通常要分析的风险因素不包括__。

A．资金供应风险

B．利率风险

C．通货膨胀风险

D．汇率风险

12、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。

在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

13、下列关于企业利润的公式中，正确的是__。

A．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加

B．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

C．税前利润=经营利润+营业外收支净额

D．期间费用+管理费用+销售费用

E．可供分配利润=税后利润-（法定公积金+未分配利润）

14、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息

15、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑