房地产开发与经营考试试卷三答案1Word格式文档下载.doc

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8．B

9．B

10．D

11.A

12.B

13.D

14.C

15.A

16.C

17.C

18.A

19.C

20.B

21.C

22.B

23.C

24.B

25.C

26.B

27．D

28．A

29．B

30．A

二、多项选择题（本大题共5题，每小题2分，共10分。

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

）

31．ABCE

32．ACDE

33．ABCD

34．BCDE

35．BCD

三、名词解释（本大题共4题，每小题3分，共12分。

36．房地产市场调研的含义：

市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地 

收集、整理与企业市场营销的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析判断，为企业经营决策提供依据的信息管理活动。

37．政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。

38．投资收益率：

项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率。

39．拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

四、简答题（本大题共6题，每小题6分，共36分。

40.房地产开发与经营决策内容包括财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。

41.房地产开发项目定位的原则：

符合城市规划的原则；

协调发展的原则；

符合市场需求的原则；

效益最大化的原则；

与企业发展战略性一致的原则。

42.划拨土地使用权的基本特征：

划拨土地使用权具有行政性；

划拨土地使用权具有无偿性；

划拨土地使用权具有无期限性。

43．我国房地产融资中的主要风险有：

政治风险、市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险。

44．房地产开发项目进度管理的措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。

45．开发由本地化向跨区域发展；

开发从品质向品牌跨越；

纯住宅开发向商用物业拓展；

诚信开发地产争雄楼市；

开发健康住宅风生水起。

五、论述题（本大题共1题，共12分。

46．

1 

）项目概况

具体内容包括：

项目名称、开发建设单位；

项目的地理位置；

项目所在地周围的环境状况和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；

项目的性质及主要特点；

项目开发建设的社会、经济意义；

可行性研究工作的目的、依据和范围。

2）市场分析与需求预测

开发成本；

市场售价；

销售对象及开发周期；

销售期的预测。

3） 

规划方案的优选

建筑规划方案的内容主要包括建筑物的布局；

功能分区；

市政基础设施分布；

建筑物主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标。

4）开发进度安排包括前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。

5）项目投资估算：

房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。

6）项目资金的筹集方式和筹资成本估算：

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。

7）财务评价。

分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。

8）国民经济评价。

对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。

9）风险分析。

一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；

另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法进行定量风险分析。

10）结论 

：

运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案；

存在的问题及相应的建议。