房产估价师《理论与方法》习题班课件讲义第5章Word下载.doc

房产估价师《理论与方法》习题班课件讲义第5章Word下载.doc

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『答案解析』参见教材P162、163。

3.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（　）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

『答案解析』参见教材P163。

4.下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（　）。

A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

A估价时点和估价对象都是过去；

B估价时点为现在，估价对象为过去；

C估价时点和估价对象都是现在；

D估价时点是现在，但是估价对象为期房，为未来的状况。

5.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（　）。

A.技术上的可能　　　　B.经济上的可行

C.价值最大化　　　　　D.法律上许可

『答案解析』产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。

最高最佳利用必须是在合法前提下的。

参见教材P165。

6.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物得价值低于甲土地的价值，这是由于（　）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

『正确答案』A

『答案解析』土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物残值－建筑物的拆迁费用。

参见教材P168。

7.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（　）。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.适合原理

『答案解析』参见教材P169。

8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（　）应按服装店用途进行估价。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

『正确答案』B

『答案解析』参见教材P165。

9.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。

假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；

如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；

折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。

根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。

A.维持现状　　　　　　　　　　B.改变用途

C.重新装修　　　　　　　　　　D.重新开发

现状下持续经营的价值=5000万元

重新装修价值=6500-800*1.1^0.5-500=5161万元

改变用途价值=8000-2160*1.1^0.5-500=5235万元

该地区不适合拆除重建，因而没有重新开发价值

10.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（　）的收益估计值。

A.较高　　B.较低　　C.最高　　　D.居中

『答案解析』谨慎性原则的要求。

参见教材P170。

11.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（　）的估计值。

A.正常　　　　　　　　　　　　B.较低

C.平均　　　　　　　　　　　　D.较高

二、多选题

1.不得抵押的房地产范围包括（　）

A.权属有争议的房地产

B.公共福利事业的房地产

C.依法公告列入拆迁范围的房地产

D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产

E.空置2年的房地产

『正确答案』ABCD

『答案解析』空置3年以上的房地产不可设置抵押。

参见教材P158。

2.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（　）。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

『正确答案』AC

『答案解析』参见教材P159。

3.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（　）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

『答案解析』参见教材P161。

4.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（　）。

A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

『正确答案』ACD

『答案解析』B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；

E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

三、判断题

1.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。

（　）

『正确答案』正确

『答案解析』参见教材P153。

2.根据合法原则，只有完全合法的房地产才能成为估价对象。

『正确答案』错误

『答案解析』除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。

参见教材P156。

3.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。

『正确答案』错

『答案解析』均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。

均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。

参见教材P159。

4.某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；

2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；

2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；

2011年9　月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。

『正确答案』正确。

『答案解析』一般情况下估价时点只有一个。

但是此题中，产生补地价的情况有2次，2010年10月10日为第一次，变更了土地使用用途，第二次为2011年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，估价时点为变更时，所以有两个估价时点。

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本章重要考点

第一节　房地产估价原则概述

1.房地产估价原则的含义（了解）

根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。

房地产估价原则（六原则）（熟悉）

独立、客观、公正原则；

合法原则；

估价时点原则；

替代原则；

最高最佳使用原则；

谨慎原则

2.房地产估价原则的作用（掌握）

使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。

评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则

估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同

第二节　独立、客观、公正原则——首要原则

独立、客观、公正原则（掌握）

内涵，要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值；

独立——要求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰；

客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；

公正——要求估价师要公平正直地进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方；

■该原则要求：

估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制；

房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避；

估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。

■在估价操作层面

估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机；

估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值；

估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。

第三节　合法原则（知识点多且细，没出现过考点）

1.合法原则（掌握）

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。

因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。

房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的

合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。

除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。

评估值一般都大于0，也有可能等于或小于0。

■实践操作

在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。

房屋权属证书有两种：

房屋所有权证、房屋他项权利证

土地权属证书有四种：

国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书

在依法判定的使用权利方面，应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。

在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。

法律法规、规章政策或合同规定不能采取的处分方式下的评估价