北辰调研报告演示.ppt

北辰调研报告演示.ppt

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本项目自身研究分析,本项目交通状况分析,本项目内部交通环境分析,将本案商业部分面积实现围合的公路分别为安立路、北苑路以及红军营南路。

地块形状为三角形。

结合未来区域规制，上述三条道路将构成本案预期的交通条件主体，项目临街部分也将成为最大商业价值所在地。

因此，对其的专项分析则至为重要。

安立路：

依据整体项目工期，新的安立路将在2006年实现通车，其中快车道为三上三下六车道、宽24米，两侧慢车道各宽7米，两侧人行步道各宽5米，绿化带各宽6米。

这一问题的落实，将有效解决本案西侧公路无法正常使用的不利问题，提升商业部分的综合价值。

北苑路,北苑路为本案东侧边缘公路，全长5.5公里，南起北四环，北与安立路汇合至立水桥，为市级主干道。

道路红线55米，各种地下管线30公里，混合车道162，全线97年11月7日通车。

目前已经基本拓宽完毕，上下车道解决了悬而未决的交通瓶颈，加之轻轨的建设，未来这里将形成立体式交通网络。

本项目自身研究分析,本项目外部交通环境分析,常规交通载体,由于项目地块位于北京市北部边缘区域，对外连通常规方式依赖大，伴随周边项目的不断开发成型，必将使更大数量的居住人口落户此地。

因此，为保证内部居民的正常工作生活需要，近二十条公交线路集聚于北苑路及安立路，基本保持了该社区组团对外连通的正常运转。

加之今年6条辅助道路的动工，将会使得便捷的交通网络疏导成为可能。

与此同时，密集的公交线路也造成交通的拥堵，对项目吸引人流产生阻碍，预计2007年交通拥堵状况将会明显改善。

图表：

本案周边路经公交车站详表,本项目自身研究分析,区域人口总量,本项目地处北五环中路周边、北苑及亚北交界区域，西侧为在建的北京奥林匹克公园，东侧为规划的住宅性质用地，在此幅射范围内，现有人口数量在25万左右。

且以每年10%的速度递增。

区域人口构成主要分为两部分,即九十年代始定居于此的原有住民以及在近几年由城区内部搬迁进驻的增量人群。

这两部分人群的日常工作地区大多在近北部城区甚至城市中心地带，早出晚归的习惯形成了北城的重要特点，相对区域商业而言弊大于利，一定程度上限制了大型商业的发展。

本项目自身研究分析,区域人口消费力,自1990年亚运会开幕以后，北部城区一直是北京市市内居住板块中人口平均收入较高，住宅类物业价格居高不下的热点地块，同时也因此形成了后来的北部同南部经济发展的差异化。

但是，尽管北部市政建制相对成熟，这一区域主要居民工作地点却大多分散在各个其他区位，以城市中心区居多，这与地区整体的办公物业水平较低有一定关系，基于此种因素，内部人口的职业构成也十分复杂，分布于各个行业。

图表：

区域内居住人口主要职业统计表,本项目自身研究分析,本项目各地块分析,商业项目物业分布位置,本项目商业部分建筑形式以住宅底商为主，包括部分裙楼商业。

地块呈南北向狭长分布，因此决定各商业面积相对分布较为分散，相互之间由社区内部通路连接。

其中由于城市市政路红军营南路东西贯穿本项目，所以商业部分被其横向分割为南北两部分，而红军营南路是北部区域连接安立路及北苑路的北首公路，故其两侧商业价值最高，以此为契机，本案的主体商业放量集中于此，形成连接地段商业街区。

本项目自身研究分析,D区：

D区是绿色家园三期的文化广场所在地，内部拥有保留古树及组团绿地，在日后会成为社区中文化气息最为浓厚的地区。

该地块周边包括四栋3层底商、一栋2层底商和一栋3层会所，东侧四栋延北苑路南北向临街分布，由于外侧建筑线较长，所以拥有良好的延展面积，适合一些对于临街展示要求较高的商业业态，2层底商及会所展示条件不很突出，且距内部动线较远，可以适当考虑一些满足社区内部居民消费的业态设置。

C2、C3区：

C2、C3区位于将项目东西向横断的红军营南路北侧，从整体区域连通状况来讲，红军营南路直接将安立路及北苑路实现了连接，上述两条道路是北部城区四至六环交通的主干线。

因此，能否充分利用红军营南路预期引入的消费人流对于本案商业部分经营意义重大。

两地块的商业面积以两栋较大面积的临街住宅底商为物业基础、单侧临街。

在进行业态设置定位过程中建议以外放型商业为主，或引入部分展示类型商业。

C4区：

单就临街延展方面，C4区的媒体村商业部分无疑是本案业态设置的优势区位，不但东靠市政主干道北苑路、拥有近150米的展示面，而且所处位置为本项目居住最为密集的区域，相对商业价值应当很高。

但是，由于C4区媒体村商业部分属于内街形式，对外只设置了小规模的出入方式，使得原本的外部优势均被这一不利因素所抵消，无法扩大该条商业带的外放影响力，考虑到08年奥运会后媒体村主要改造模式趋向于商住，所以建议配合其基础物业定位，引入业态以办公类配套为主，可以兼顾部分特色商业形式。

B1区：

但从地理位置来讲，B1区的商业部分与C2区的区位特点十分近似，物业形式也均为底商，但二者不同之处在于C2区的底商面积相对聚集，以大开间整面积为主，而B1的地上部分则由2栋底层商业组成，因此较大体量商业业态便被限制在外。

考虑到东侧B3区为本案大体量商业的所在地，可以利用其预期引入的大量到达人流。

基于上述因素，建议把B1区的商业面积实现小面积分割，以独立店铺的形式在合理划分功能业态的前提下分区招商，力求最大程度上提升该区域的租售价格。

B3区：

B3区的商业裙楼地段是本案利用价值最高的独体物业。

北临红军营南路、交通条件便利，紧靠社区综合文化活动中心，上述条件有利于积聚大量人流于该地区。

此外，东侧的B5区为规划中的购物中心，可以同B3商业形成很好的联动效应。

而且从物业性质来看，裙楼设置基本不受到业态限制，所以这部分物业的业态选择余地较大，应该考虑部分餐饮业态的进驻，娱乐或休闲业态也可划分出部分面积进行预留。

区域商业市场环境分析,本项目商业市场调研分析的基本思路如下：

对本项目所处的区域商业市场做出准确的界定和划分；对本项目所在区域商业市场的现存各类商业供应状况给予深入调研分析，总结区域市场各种商业物业运作及业态供应状况；将本项目所在区域社区商业发展状况做初步的研究，结合本项目特征及奥运商圈未来发展规划进行综合分析；总结和分析本项目所在区域商业市场的需求层次和特征；对样本项目的特点作详细的分析（纵向分析），对重点项目进行个案点评（横向分析），最后得出本项目的初步市场定位及产品构想，为项目定位奠定基础；,区域商业市场环境分析,区域商业市场研究范围界定,南至北四环路；东至京承高速公路西至林萃路；西北至奥运国家森林公园清河一线；东北至地铁十三号线沿线内所有区域。

区域商业市场环境分析,区域内大型商业物业调研分析,亚北地区商业市场状况,大型商业设施少，经营档次低，但现阶段经营状况良好：

项目定位缺乏特色，商业项目鲜有亮点，底商发展迅速：

根据市场发展需求，区域内已形成多个特色业态为主的商业街：

消费力逐渐提高，区域内商业市场具备发展潜力：

区域百货物业针对性分析,区域百货店统计表,区域商业市场环境分析,分布位置：

本项目周边百货物业基本上都位于亚运村核心地块，相对集中，以安立路为轴线集中了3家百货店，西单商场分店则位于天通苑项目中心，主要商业区与本项目有一定距离，但百货店周边商业环境和商业氛围相对浓厚，经营活动频繁，对区域市场环境有较大的影响。

物业规模：

本项目周边的百货店商业物业规模基本保持在1500020000之间，按人均商业面积进行核算，目前区域内百货店及其他一些商业项目的总面积还不能完全满足消费需求，消费人群外流的可能性仍然存在，本区域商业放量将继续保持增长速度。

经营档次：

周边百货店基本是以中档或中低档为主的项目，本区域居民消费档次不高，以日常消费性购物为主，随着区域内部及周边区域不断发展和外来人口的加入，亚北地区商业高消费需求将逐渐增多。

区域商业市场环境分析,本区域百货店商业物业发展具有以下特征：

以点带面发展：

经营档次仍然较低：

还需深度挖掘商业潜力：

专题一：

社区型百货西单商场针对性分析：

西单百货天通苑分店调研情况统计表,地下超市成为项目商业经营的核心部分：

功能相对较少，业态种类缺乏：

物业档次和消费者档次均较低，影响其未来商业发展：

区域整体商业环境较差，局限性较大：

社区型百货店未来可持续发展空间较小，抗性差：

区域商业市场环境分析,区域内超市物业针对性分析,区域商业市场环境分析,区域内超市物业针对性分析,分布区位及供应数量统计：

从分布统计图中可以看出，在本项目半径3公里范围内分布着8个中型超市，共计75000，主要分布在安立路、天通苑社区、北苑家园社区周边；多数超市与百货店共同经营，以超市为主吸引本项目以南、亚运村核心区周边居民；另一部分超市位于天通苑、北苑家园社区内，对所处区域消费者有一定程度的拦截；,超市品牌及档次：

本项目所在区域仅有旺市百利、天福超市、家和物美超市、世纪联华超市为连锁经营的品牌超市，其中还有百货店自行设立经营超市，品牌知名度和市场认知度不高，无法以商业龙头项目引导并带动消费人群对其商品的认可。

本项目超市规模运算统计表,根据上述运算表格可以看出，本项目区域范围内超市的市场再容纳量约为2.8万平方米，市场饱和度指数约为0.47，若本项目建设超市物业，具有较强可行性。

根据本项目商业物业部分的总体发展策略，结合市场现状及各类型超市商户的开店要求，确定本项目超市物业的规模应该控制在10000平方米左右较为适宜。

区域商业市场环境分析,区域电器市场针对性分析,总体而言，区域内此类型物业表现出如下特点：

数量稀少：

从上图可以看出，区域内电器类型市场稀少，仅此两家，且距离本项目地块较远，这与北京市内其它地方相比，电器的市场占有率低、份额小；,相对规模小：

与其它电器类商场相比，此区域内的大中电器商城规模小：

位于天通苑小区内的西单商场社区店，一层面积部分为大中电器，仅1300平方米，其面对的消费者以天通苑的居住人群为主；而北苑路上的物美家和中，大中电器占据5000平方米左右，吸引人群较多；,位于商场里，并非单独出现：

项目周边电器市场均属于百货商店里面的配套商业部分，以健全百货商店的购物功能为主，不能形成规模效应，同时对于有目的消费电器类商品的消费者存在一定局限。

本项目电器市场规模运算统计表,通过上述分析，本项目周边电器类市场再容量为5000平方米左右，若发展电器类专业市场存在较大可行性，规模控制在2000-3000平方米之间，从而形成此区域内电器市场中心。

区域商业市场环境分析,区域内小商品市场针对性分析,项目周边小商品市场主要有以下几方面特征：

区域内大型综合性商业物业较为缺乏，消费潜力大，社区百货及社区型小商品市场发展较为迅速；,租售价格与物业整体档次有较大关系，虽然原有的小商品市场整体经营档次低，但符合区域内消费特点，经营状况良好，新建物业中租赁价格将有较高的上涨。

原有小商品市场商业业态主要集中在服装、鞋帽、维修等日常消费及配套型商业，而新开发项目由于物业规模大、档次高、业态种类齐全，基本满足区域内居民日常消费需求，商业项目发展前景看好。

缺乏应有的商业概念，没有特色和亮点，只能以小面积分割进行销售或出租，业态种类选择也过于单一，依靠面积大小和地理位置好坏衡量物业价格，未来经营辐射力和竞争力缺乏。

区域商业市场环境分析,专题二：

北苑家园会所调研分析,会所位置较好，外放型商业局面形成，未来将成为吸引项目周边及社区内居民的主要商业项目：

北苑家园会所涵盖业态种类齐全，以餐饮、文化娱乐、休闲健身、日常必须品消费购物为主，对本项目商业部分将产生较大竞争和影响：

关注其招商进展及功能区域划分情况，合理运用商业手法弱化本项目劣势：

其商业主体位于北苑家园正门入口处，总面积达48000，其中包括20000超市、10000餐饮、8000体育健身、10000文化娱乐，目前大规划已完成，工程正处于建设当中，计划年底封顶，城建集团开发商已委托北京市一家经纪公司开展招商工作，预计明年年底将完成店铺招商工作，投入正常运营。

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