上半宁夏省房地产估价师《经营与管理》:房地产投资及其风险模拟试题文档格式.docx
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工业用地的监测点评估价格
4、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/㎡;
若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于元/㎡。
3816
3899
4087
4920
工业用地的监测点评估价格
5、通过市场调研,获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/㎡、3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。
4075.0
4242.5
4410.0
4577.5
6、搜集估价所需的有关资料,主要取决于拟采用的。
估价目的
估价方法
价格类型
估价时间
7、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。
536
549
557
816
8、运用假设开发法,一定要搞清楚城市规划设计条件,这主要是为__服务的。
A.估算开发成本
B.选择最佳用途
C.确定最佳开发利用方式
D.估算房地产开发完成后的价值
9、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是.【2007年考题】
有租约限制下的价值
共有房地产的价值
无租约限制下的价值
承租人权益的价值
10、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.造价分析法
D.指数调整法
11、下列关于房地产泡沫的表述中,错误的是。
市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
借款合同
12、房地产现房价格为4000元,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。
出租运营费用为每年50元/㎡。
假设折现率为5%,风险补偿为200元/㎡,则该房地产的期房价格为元/㎡。
3300
3324
3335
3573
13、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或者下降的数额大致接近时,宜采用__预测房地产的未来价格。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
14、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为__年。
A.40
B.43
C.47
D.50
15、一个估价项目中的估价时点,本质上是由决定的。
估价委托合同签订时间
实地查勘估价对象的时间
委托人意愿
16、城市房屋拆迁补偿估价中,实行房产权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则.【2004年考题】
估价时点为未来,估价对象为未来状况
估价时点与房地产状况均为现在
估价时点为现在,估价对象为未来状况
估价时点为现在,估价对象为过去状况
17、下列关于民法的内容,说法不正确的是__。
A.在特殊情况下,国家也是民事法律关系的主体
B.智力成果是一种无形资产,是知识产权法律关系的客体
C.物权、知识产权、人身权属于形成权
D.胎儿不具有民事权利能力,不得成为民事法律关系的主体
18、在城市规划中,地下建筑面积通常不计。
建筑规模
建筑高度
建筑密度
容积率
19、房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后,应当按《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定:
“凭向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
”
建设用地规划许可证书
建设工程规划许可证书
商品房预售许可证书
土地使用权证书
执行层的组织协调
20、采用收益法测算房地产价格时,公式V=A/r+b/r2表示__。
A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减
21、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第1年的还本收益为万元。
3.41
4.05
4.59
12.59
22、实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在中约定。
物业管理合同
前期物业服务合同
后期物业服务合同
物业服务合同
执行层的组织协调
23、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为20年,年利率为7.5%,按月等额偿还。
如果李某于第7年末提前偿还本金10万元,则从第8年开始的月还款额为__元。
A.3456.09
B.3505.95
C.3509.74
D.3705.73
24、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法,可以查找。
建筑平面图
建筑立面图
建筑剖面图
结构施工图
25、甲土地的楼面地价2000元/m2,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元/m2。
建筑容积率为7,若两块土地的面积等其他条件相同,其总价相比__。
A.甲等于乙
B.甲大于乙
C.甲小于乙
D.难以判断
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。
(2007年试题)
目标定价法
成本加成定价法
随行就市定价法
价值定价法
2、集体土地未经依法不得出让。
征用
征收
批准
备案
3、编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制。
现金流量表
损益表
资金使用计划
资金筹措计划
资金来源与运用表
4、下列关于抵押的表述中,不正确的是__。
A.抵押权人必须是债权人,而抵押人未必是债务人
B.在建工程抵押时,登记机关不得核发《房屋他项权证》
C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的,抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D.抵押人一旦死亡,抵押权随之终止
5、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。
A.住宅小区内房地产产权人和使用人选举
B.街道居委会确定
C.公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派
D.房地产管理部门确定
6、盈亏平衡分析中,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。
产品总成本不随产销量变化
产品销售量等于生产量
单位产品变动成本不随产销量变化
单位产品销售价格不随产销量变化
单位产品固定成本不随产销量变化
7、在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有。
农用地改为非农建设用地
在写字楼旁新建大型游乐场
住宅区道路禁止货车通行
在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
常常遭受洪水威胁
8、用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格可用求取。
市场比较法
基准地价修正法
假设开发法
成本法
路线价法
9、闲置土地的处置方式中,延长开发建设时间,但最长不得超过__年。
A.1
B.2
C.3
D.4
10、某开发企业申请贷款5000万元,该企业的信用等级为AA级,以商品房做抵押,期限2年,项目风险等级为A级,该贷款综合风险度是__。
A.18%
B.25%
C.30%
D.50%
11、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。
该保险合同的关系人是。
(2008年试题)
张某
李某
赵某
甲保险公司
12、下列关于债券的特征的表述正确的是。
必须规定债券的偿还期限,债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金
债券投资者根据固定利率,可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入
债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)
债券变现,指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币,以满足投资者对货币的需求;
或到银行等金融机构进行抵押,以取得相应数额的抵押贷款
债券与股票相比,投资风险较大
13、下列不属于业主大会职责的是__。
A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B.选聘、解聘物业管理企业
C.监督业主公约的实施
D.决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施
14、不符合选取标准临街宗地要求的是__。
A.一面临街
B.土地形状为正方形
C.临街宽度与临街深度的比例适当、
D.用途为所在路线区段具有代表性的用途
E.容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率
15、不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值__。
A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定
16、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,则卖方实际得到的价格为__元/m2。
A.3800
B.3520
C.3700
D.3720
17、房地产估价中,估价方法的选择,是由__综合决定的。
A.估价对象的房地产类型
B.估价方法适用的对象和条件
C.估价人员的技术水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的资料的数量和质量
18、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权,建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工,但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。
截至2009年12月31日,经有关部门审计,B房地产开发商的资产总额为1200万元,其中流动资产为500万元,速动资产为250万元,流动负债为300万元,负债资产总额为400万元,同时当年实现利润额为400万元,当年资本金总额为800万元。
B房地产开发商拟转让该建设用地使用权,受让