上半宁夏省房地产估价师《经营与管理》：房地产投资及其风险模拟试题文档格式.docx

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工业用地的监测点评估价格

4、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；

若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。

3816

3899

4087

4920

工业用地的监测点评估价格

5、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。

4075.0

4242.5

4410.0

4577.5

6、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。

估价目的

估价方法

价格类型

估价时间

7、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。

536

549

557

816

8、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。

A．估算开发成本

B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值

9、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】

有租约限制下的价值

共有房地产的价值

无租约限制下的价值

承租人权益的价值

10、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。

A．单位比较法

B．分部分项法

C．造价分析法

D．指数调整法

11、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。

市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

借款合同

12、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

3300

3324

3335

3573

13、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

14、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。

A．40

B．43

C．47

D．50

15、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。

估价委托合同签订时间

实地查勘估价对象的时间

委托人意愿

16、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】

估价时点为未来，估价对象为未来状况

估价时点与房地产状况均为现在

估价时点为现在，估价对象为未来状况

估价时点为现在，估价对象为过去状况

17、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。

A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体

B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体

C．物权、知识产权、人身权属于形成权

D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体

18、在城市规划中，地下建筑面积通常不计。

建筑规模

建筑高度

建筑密度

容积率

19、房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后，应当按《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定：

“凭向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

”

建设用地规划许可证书

建设工程规划许可证书

商品房预售许可证书

土地使用权证书

执行层的组织协调

20、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示__。

A．房地产净收益按一固定数额逐年递增

B．房地产净收益按一固定数额逐年递减

C．房地产净收益按一固定比率逐年递增

D．房地产净收益按一固定比率逐年递减

21、某开发商向银行申请了年利率为9％、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。

3．41

4．05

4．59

12．59

22、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。

物业管理合同

前期物业服务合同

后期物业服务合同

物业服务合同

执行层的组织协调

23、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。

如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。

A．3456.09

B．3505.95

C．3509.74

D．3705.73

24、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找。

建筑平面图

建筑立面图

建筑剖面图

结构施工图

25、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。

建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙

D．难以判断

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。

（2007年试题）

目标定价法

成本加成定价法

随行就市定价法

价值定价法

2、集体土地未经依法不得出让。

征用

征收

批准

备案

3、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制。

现金流量表

损益表

资金使用计划

资金筹措计划

资金来源与运用表

4、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押人一旦死亡，抵押权随之终止

5、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。

A．住宅小区内房地产产权人和使用人选举

B．街道居委会确定

C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派

D．房地产管理部门确定

6、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。

产品总成本不随产销量变化

产品销售量等于生产量

单位产品变动成本不随产销量变化

单位产品销售价格不随产销量变化

单位产品固定成本不随产销量变化

7、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。

农用地改为非农建设用地

在写字楼旁新建大型游乐场

住宅区道路禁止货车通行

在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

常常遭受洪水威胁

8、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用求取。

市场比较法

基准地价修正法

假设开发法

成本法

路线价法

9、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过__年。

A．1

B．2

C．3

D．4

10、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是__。

A．18%

B．25%

C．30%

D．50%

11、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。

该保险合同的关系人是。

（2008年试题）

张某

李某

赵某

甲保险公司

12、下列关于债券的特征的表述正确的是。

必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金

债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入

债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入（交易性收入）

债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；

或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款

债券与股票相比，投资风险较大

13、下列不属于业主大会职责的是__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选聘、解聘物业管理企业

C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施

14、不符合选取标准临街宗地要求的是__。

A．一面临街

B．土地形状为正方形

C．临街宽度与临街深度的比例适当、

D．用途为所在路线区段具有代表性的用途

E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

15、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

16、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。

A．3800

B．3520

C．3700

D．3720

17、房地产估价中，估价方法的选择，是由__综合决定的。

A．估价对象的房地产类型

B．估价方法适用的对象和条件

C．估价人员的技术水平

D．委托人的特殊要求

E．所收集到的资料的数量和质量

18、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。

截至2009年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。

B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让