融资合同法务审核指引文档格式.docx
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融资成本尽可能以利息形式支付，减少财务顾问费等形式；
分期发放的贷款，以补充协议等形式重新确定利率时，应特
别关注新利率的适用范围（是否追溯调整）。
3
借款期限
争取有权选择提前还款且无需支付剩余利息及违约金。
4
放款条件
放款条件应限于对债权人实现债权的风险判断存在实质影响的事项，并尽可能减少借款人和担保人自身以外的因素作为放款条件的情形。
5
提款期限
提款期限无限制或提款期尽可能长。
6
陈述、保
证及承诺
条款
减少需通知且应提供担保的事项和应获得金融机构同意方
可实施的事项；
将上述事项限定在对清偿能力产生实质影响的事项类别和
程度范围内；
缩小向债权人提供资料的范围并降低提供资料的频率；
不对含具体数据的财务指标做出限定。
7
增值税及发票
明确利息、费用包含增值税；
根据实际需要（地方税务机关
要求）判断是否要求金融机构提供增值税发票。
8
交叉违约条款
争取整体删除交叉违约条款，否则及时与集团沟通，一事一议。
9
提前到期条款
除按照第7项之审核原则，减少债权人可宣告提前到期的情
形外，还应争取增加宣告提前到期的前提条件，如设定宽限
期、将事项涉及的金额限定在特定数额以上等。
10
违约责任
在约定罚息和复利的情况下，不应再约定含有具体计算方式
或具体金额的违约责任。
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强制执行公证
争取整体删除此类条款，否则及时与集团沟通，一事一议。
12
争议解决
约定诉讼方式解决并尽可能选择对我方有利的管辖法院。
13
送达条款
提示经办人员填写准确的送达地址；
避免采用电子邮件和传真作为司法文书的有效送达方式。
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公告催收
不应接受公告催收方式进行催收。
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并表/出
表安排
关注并表/出表需要满足的条件（控制权标准）；
如果有出表
需求，则回购义务等条款应在补充协议中体现；
根据项目需要完善股东会、董事会议事规则等。
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收购项目
中转让方
配合事项
收购项目在办理并购贷融资时，应根据收购事项的实施进
度，提示融资部门合理判断转让方需要配合的事项并及时与
转让方沟通，包括共管印章的使用等。
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权益回购
涉及权益（如股权、收益权、债权）让渡及回购的，最终还
本付息时应考虑权益让渡期间产生的孳息及回购对价，本息
与孳息或回购对价不应重复计算；
权益让渡时，相应对价一
般不应低于其初始价格或公允价值进行转让。
二、担保合同
（一）担保合同通用指引
担保形式
单笔融资项目避免采用最高额担保。
主合同/
主债权
对主合同/主债权的约定应当具体、明确，确保担保合同引
用的主合同编号准确无误。
担保范围
除关注担保法明确规定的担保范围外，还应特别关注实现债
权的费用是否限定在合理范围内。
主合同变
更抗辩权
我方独立开发的项目，可同意放弃“主合同变更时，担保人
对加重部分不再承担保证责任”的权利；
合作开发项目原则上不同意该条款，但如果我方对项目实施
全面管控的可以同意。
担保合同独立性
我方独立开发的项目可接受担保合同独立性条款或担保合同无效时我方仍对借款返还义务承担连带责任的条款；
合作开发项目应避免约定担保合同独立于主合同的条款。
担保信息
录入征信
系统
如果借款人为纳入担保人合并财务报表的主体，可同意将担
保信息录入征信系统；
如果借款人为非纳入担保人合并财务
报表的主体，不应同意将担保信息录入征信系统（为实现该目的，主合同不应体现担保信息）。
担保合同中不应约定含有具体计算方式或具体金额的违约责任。
（二）保证合同特殊审核指引
担保主体
原则上集团和上市公司不同时提供担保；
如需上市公司提供
保证的，不得约定办理外债登记程序。
担保限额
合作开发项目，明确我方承担保证责任的具体限额。
担保顺序
争取先行使担保物权，不足部分由保证人承担保证责任。
除遵循主合同“陈述、保证及承诺”条款的审核标准外，还
应关注：
不应对保证人对外投资、合作、合资等经常发生事
项作出限制；
且不得限制保证人为第三方提供担保。
（三）担保物权合同特殊审核指引
以担保物为客体设置相关条款，不应对担保人日常经营中未
对担保物的价值产生实质影响的事项作出特别限制。
担保物价值限制
不应约定担保物价值减少具体比例或具体数额即构成违约的情形。
登记期限
对于需要办理登记的担保物权，应根据所属地区登记机关办
理担保物权登记的要求，合理设定完成登记的期限。
配合办理
预售义务
如土地使用权抵押，应约定项目公司因办理预售等合理事项
需解除抵押的，金融机构负有配合义务。
优先按揭
合作条款
争取不赋予银行优先选择按揭合作的权利；
如果需要赋予该
权利的，应约定仅在同等条件下享有优先权；
不得限制项目公司同时与其他金融机构开展按揭合作。
保险条款
争取删除购买保险条款。
土地使用
权抵押限
制条款
项目办理了并购贷融资的，应关注并购贷融资对土地使用权
抵押的特别限制，避免后续融资因办理土地使用权抵押构成并购贷融资合同项下的违约情形。
三、按揭贷款担保合同审核指引
保证责任
解除条款
区分保证期间与保证责任解除条件，明确约定我方保证责任
自标的房屋办理完成抵押权预告登记（或抵押权正式登记）之日起解除。
明确约定如果因金融机构的原因未能在满足抵押权预告登记（或抵押权正式登记）条件后合理期限内完成登记的，保证责任在满足登记条件后的合理期限届满后解除。
内容的一致性
按揭贷款合作协议签订后在签订的其他协议（如，借款合同）的内容与按揭贷款合作协议不一致的，以按揭贷款合作协议为准。
限制按揭
合作权利
不得限制项目公司同时与其他银行开展按揭合作的权利。
实质担保
责任的解
除
针对金融机构要求开发商以任何形式承担实质性担保责任的，应与整体保证责任的解除时点保持一致，不应在保证责任解除后再实际承担其他担保责任
第二部分融资合同审核指引
实践中，房地产项目融资包括债权融资、明股实债融资及股权投资融资，不同融资模式的适用情形、条件以及关注事项存在较大差异，本指引以实践中最常见的债权融资方式为基础进行编写，其他融资模式将另行编写。
此外，普通债权融资涉及的核心文件包括主合同和担保合同两类，本指引以主合同和担保合同的通用审核要点为核心展开论述。
对于实践中不同类别的债权融资方式，除遵从本指引外还应根据具体情况的差异予以特别关注。
一、主合同审核指引
主合同是确定融资基本要素的法律文件，合同内容主要包括：
借款本金、借款期限、借款利率、还款方式、提款条件、陈述与保证、承诺事项、违约责任、争议解决以及通知条款等。
审核过程中应结合借款合同的基本风险点和我方的特殊要求进行把握，具体应关注如下问题：
1、 合同编号
由于融资合同均会涉及担保问题，主合同的合同编号是确定担保合同对应主合同的基本方式。
为明确担保合同项下担保责任的范围，应确保主合同编号的完整性，便于其他合同准确引用。
2、 借款利率
2.1 利率形式：
借款利率一般可以选择固定利率或浮动利率，一般由融资管理部门与金融机构协商确定。
法务审核时应关注利率标准和形式是否表述清楚；
涉及浮动利率的，应对利率调整期限等事项作出明确约定。
2.2 利率转换：
借款合同中的利率多为年利率。
但由于计息期间多为月或季度，且实践中计息期间往往并非完整的月或季度，需将年利率转换为日利率并乘以贷款实际存续天数计算利息。
实践中，计算日利率时金融机构一般选择由年利率直接转换为日利率（即年利率/每年的天数），且根据人民银行政策文件之规定和金融机构的操作惯例，每年的天数以360日计算。
我们认为，虽然每年天数按照360日或365日计算对日利率影响较小，但是由于房地产项目融资本金金额较大，即使日利率差额较小也会对融资成本产生较大影响，因此应争取按照每年365日计算。
2.3 罚息、复利利率：
按照人民银行的政策文件之规定和金融机构的操作惯例，逾期罚息利率多约定为正常利率的150%，挪用借款用途的罚息利率为正常利率的200%，复利按照罚息利率标准计算。
因前述规定并非强制性规定，罚息和复利实质为借款人违约时应承担的违约责任，法务审核时应与金融机构协商降低罚息利率和复利利率。
2.4 财务顾问费：
由于金融机构内部指标考核等原因，金融机构有时选择将部分贷款利息以财务顾问费的形式支付（有时约定支付给金融机构指定的第三方）。
因不同区域的税务机关在确认土地增值税的扣除项目时，对财务顾问费是否可作为“其他房地产开发费用”予以扣除存在不同处理意见，法务审核时应与财务部门沟通确认当地税务政策，尽可能减少财务顾问费形式支付的金额。
2.5 实践中，多数融资涉及分期募集资金发放借款的情形。
由于每次发放借款存在时间差，且市场利率可能频繁波动，金融机构多要求在发放借款前签订补充协议调整借款利率（即按照市场利率和募集资金的成本提高借款利率）后方可发放借款。
审核补充协议时应特别关注调整后利率的适用范围，一般不应追溯调整已发放的借款，仅适用于新发放的借款。
3、 借款期限
由于市场利率可能随着经济环境和金融政策的变化频繁波动，为争取在市场利率频繁波动情况下（尤其是市场利率有降低趋势）的主动权，法务审核借款期限时应特别关注提前还款条款。
争取在借款发放满特定期限（尽可能短）后借款人即享有提前还款的权利，且提前还款时无需支付剩余期限的利息或违约金。
4、 放款条件
金融机构在设计放款条件时，除要求借款人和担保人满足特定条件外，通常还以符合金融机构自身的资金额度或资金募集计划等为前提。
法务审核时应尽可能减少借款人和担保人方面对借款清偿无实质影响的事项，并减少借款人和担保人自身因素以外的放款限制。
5、 提款期限
金融机构一般会对提款期限作出明确限制，因部分借款须以受托支付方式支付，付款时需要提供基础合同和凭证，法务审核时需要关注
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