某县新华书店改造工程可行性研究报告Word下载.docx

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（五）空间组织与景观设计 10

（六）造型设计 11

（七）日照分析 11

（八）建筑装修与构造 12

五、结构设计 15

（一）结构设计依据 15

（二）基本技术参数 15

（三）结构设计 16

（四）结构计算 17

（五）供配电设计 17

（六）防雷与接地 18

（七）可视对讲系统 18

（八）有线电视系统 19

（九）电话及宽带网络系统 19

（十）综合布线系统 19

六、给排水设计 20

（一）设计依据 20

（二）设计范围 20

（三）室外给水设计 20

（四）室外排水设计 21

（五）建筑给水排水设计 21

（六）管材及接口 22

（七）隔振与防噪 22

（八）节水、节能环保措施 22

（九）消防水池设置 22

七、暖通设计 23

（一）设计依据 23

（二）设计内容 23

（三）设计参数 23

（四）管材 23

（五）保温 24

八、消防专篇 25

（一）建筑消防设计 25

（二）给排水消防设计 26

（三）电气消防设计 28

九、节能环保措施 30

（一）建筑节能设计 30

（二）电气节能环保设计 30

（三）暖通节能环保设计 31

十、项目实施进度安排 32

十一、投资估算与资金筹措 33

（一）投资估算 33

（二）资金筹措 33

十二、经济效益分析 34

（一）安置价格 34

（二）税费率 34

（三）盈利能力分析 34

（四）清偿能力分析 35

（五）资金平衡分析和资产负债分析 35

一、总 论

（一）项目建设单位概况

1.项目名称：

2.项目单位：

新华书店有限公司

3.法定代表人：

4、项目地点：

某县淮海路7号

5、单位简介：

某新华书店隶属于安徽新华传媒股份有限公司，为安徽最大的国有文化控股文化企业）全资控股的**新华书店有限公司的分公司。

2011年实现销售码洋5300万元，实现利税600万元。

为推动安徽文化产业发展，推动行业产业升级，根据发行集团战略发展规划，决定加速文化网点建设，提升核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。

某县新华书店原址重建不仅企业内部发展的需求，同时也是社会发展、人民群众精神文化不断提高的需求。

为此公司研究决定对新华书店进行改造，改造内容为主楼30层，地下一层，1-6层为卖场，7-30层为办公、写字楼及酒店。

（二）项目建设背景

1、某县自然及社会经济状况

某县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、

商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。

铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接

各大中型企业；

全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；

上海铁路局百善战略物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物

直入淮河、长江；

空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程

高速公路可以直达。

某县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远

景储量240亿吨。

目前拥有**矿业集团、皖北煤电集团、地

方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。

某县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。

城镇化水平不断提高。

按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。

2008年全市城镇化率达到48.3%，在全省处于较高水平。

某经

济开发区已完成投资7.3亿元，完成开发面积23平方公里，实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民

营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。

现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财

税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的

国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已入住居民510户。

2、目前状况：

某新华书店建于上世纪80年代初，到现在

近30年，房屋破旧，面积狭小（其中营业面积仅300平方），远远不能满足某县人民群众日益增长的精神文化需求，房屋重建已成迫切之势。

3、集团战略要求：

该项目属集团公司募集资金项目，目的在于提升皖新传媒企业形象，带动地区文化产业发展，提升企业核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。

4、项目建设必要性

根据**市近年发展规划，**市主城区将逐步南移，某县商业发展将进一步繁荣。

目前某县没有大型的、综合性的文化卖场，建立一个大型的、综合性文化卖场已成迫切之势，而某县淮海路是某县的商业中心，在该地建立新的大型的文化卖场具有较强的地理位置优势。

5、项目区域的地理位置及概括

该工程选址位于某县淮海路7号，本用地为商住用地，周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。

本项目占地面积2525平方米，总建筑面积为25500万平方米，容积率5.7，建筑密度46%，绿化率35%。

6、人、车流与停车

（1）商场的主要出入口主要布置在闸河路上，人流清晰，互不交叉；

（2）车行道技术条件：

消防扑救面18×

18m，消防车道宽4.5m，转弯半径13m，四周消防环道均为城市型车道，采用水泥沥青路面。

主要出入口广场为广场砖铺地。

7、绿化环境

（1）总平面绿化：

项目尽量提高绿化布置的面积和空间效果。

沿街布置绿化带和植草砖停车位，建筑周围及消防环道旁布置成片与零星结合的绿地和树木；

底层商业沿路多为为架空式设置，布置局部绿化花坛及活动空间，丰富整体绿化效果；

（2）沿街裙房设置大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼应的同时，为城市居民提供休闲、观景；

同时增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱大体量的单调感及对城市空间的压迫感。

8、场地竖向设计

建设场地地势平坦，建筑顺应地势，高差跌落设计，南侧室内外高差取0.15m，室内±

0.000相当于绝对高程46.00，入口台阶可根据路牙标高适当增减步数。

9、经济技术指标

（1）经济指标：

项目总投资：

5000万元经营收入：

5700万元利税总额：

1800万元其中：

利润：

714万元、税金：

1086万元投资利润率：

15.8%

财务内部收益率：

7.9%（税前）

全部投资回收期：

4.5年（含建设期）

（2）技术指标：

基地面积：

2525m 2

规划总建筑面积：

25500m2

其中 住宅建筑面积：

15000m2

商业会所及物业建筑面积：

10500m2

容积率：

5.7

建筑密度：

46%

绿化率（含屋面绿化）：

35％规划设计户数：

180户

停车车位：

15辆

（三）可行性研究报告编制依据

（1）某县建设项目规划设计条件通知书；

（2）项目区地段地质勘探资料；

（3）国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（6）项目单位关于编制该项目可研报告委托书；

（7）项目单位提供的其它资料。

（四）可行性研究报告研究范围

根据新华书店改造工程项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

（五）研究结论及建议

本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇商住开发建设产业政策，符合某开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和某已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对某住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地利用某的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。

二、项目选址及建设条件

（一）项目选址

项目选址在某县淮海路7号，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

（二）建设条件

1、位置优越

项目建设地块位于某新城区，环境宜人。

随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势。

2、交通方便

该项目交通四通八达，极为便利。

3、项目建设“五通”条件具备

项目建设场地配套设施完善，市政设施有；

道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。

形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

4、土地征用情况

开发土地以补交土地出让金方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。

三、建设规模及功能标准

（一）建筑面积和内容

总占地面积2525平方米，规划总建筑面25500平方米，

其中住宅面积15000平方米、商务会所及物业管理面积10500

平方米，建设商业和住宅楼30层商住大厦，同时配套建设城市小广场。

（二）功能设施标准

住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《安徽省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

（1）功能定位

①项目定位

基地所在的片区处于某县重要地段，应该提倡社区理念，打造高品质的现代住区。

②设计目标

目标一：

生态花园之“城”

结合当地自然环境，塑造宜人景观，使生活于其中的居民感受到美好的环境，如同生活在花园中一般，从而打造住区特色，形成场所标志形象。

目标二：

开放活力之“城”

基地处于某县新城区，地理位置特殊，赋予其开放的使命，必须成为片区的活力增长点，一方面，为居民提供居住场所，一方面，要成为周边地区的凝聚之源，活力带动周边现代化步伐，营造积极的生活氛围。

③商业定位

某县是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没

有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。

商业模式：

沿街店铺形态：

住区设置沿街商业，根据道路的不同地位商业的强度不同，沿主要道路的商业占2层。

商业建筑风格：

该商业地段内的业态从其地位功能分析，

建筑风格应以现代主义风格为主，在不同功能建筑中也可运用到地方特色的元素。

（2）住宅装