承德鑫隆灯具建材城商贸城项目Word下载.doc

承德鑫隆灯具建材城商贸城项目Word下载.doc

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五、市场预测

第三章项目用地及建筑面积

一、项目用地

二、项目建筑面积

第四章供求预测

一、房地产行业发展分析

二、竞争现状和主要竞争者

三、市场供需预测

四、营销组织

第五章风险揭示

第六章项目进程

第七章交易平台

第八章技术经济分析

第九章组织机构和定员

第十章投资估算及资金来源

第十一章财务分析

第十二章可行性分析结论

第一章项目概况

一、项目名称：

承德鑫隆灯具建材商贸城

二、项目承办单位：

北京北四环灯具城

北京北四环灯具城设在北京市朝阳区,，注册资本5000万元，是一家综合型投资集团公司，公司业务范围以灯具销售、进出口贸易为主，国际项目投资，打造商贸物流平台为主。

。

北京北四环城凭借先进的管理理念、丰富的管理经验，本着“以人为核心、以科技为先导、以市场为导向”的发展宗旨，凭借人才优势、技术优势、管理优势，在市场投资领域不断开拓，获得了良好的经济效益和社会效益。

投资集团公司秉承“客户为先、诚信实用、团队协作、管理制度、着眼未来”的管理理念，凭借雄厚的资本实力、优秀的管理团队、良好的经营业绩、稳健的经营作风、严谨的投资策略、先进的投资理念,使公司迅速发展壮大

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集团公司将把承德鑫隆灯具称建设成集餐饮、休闲文化、商务办公以及综合服务等多项功能于一体。

主营灯具建材、五金机电、数码家电、文体玩具、轻工小商品等项目，致力于打造如皋首席商业财富地标，构筑如皋气势宏伟，规模最大的商业建筑航母。

三、承德的概况

承德市地处河北省东北部，面积3.95万平方公里，总人口369万，其中满、蒙、回、朝鲜等少数民族25个，人口130万。

全市辖8县3区、1个高新技术产业开发区。

承德南邻京津，北接赤峰市和锡林郭勒盟，东西与朝阳市、秦皇岛、唐山、张家口市相邻，是连接京津冀辽蒙的重要节点，具有“一市连五省”的独特区位优势。

今天的承德，置身于环渤海、京津冀区域加速崛起的大势，已经进入加快发展的“黄金时期”，是京津唐重要的水源地和华北最绿的城市，被称为“华北之肺”。

已发现的矿产有98种，探明的钒钛、钼、萤石储量分别居全国第2位、第4位和第4位，铅、银、铂、钯、磷矿储量居河北省首位，是我国除攀枝花外惟一的大型钒钛磁铁矿资源基地。

承德发展迅速，活力四射，2004年以来，地区生产总值、全部财政收入、全社会固定资产投资增长速度始终保持河北省前列，GDP五年翻了一番多，固定资产投资相当于建国54年总和的1.6倍，全部财政收入年均增长38.7%，已经成为河北最具发展活力的城市之一。

近年来，承德不断加快“创新创业、开放开发，富民强市”进程，特别是在加快创业型城市建设上，不断创新工作机制，优化创业环境，深入实施全民创业行动，加大创业扶持力度，积极构建“创业培训、项目服务、开业指导、政策扶持、管理咨询、权益维护”六位一体的创业服务模式,2008年7月，承德市启动实施建设创业型城市工作，2009年3月，国家人力资源与社会保障部确定承德市为首批82个国家级创建创业型城市。

来的承未德，将与京津“同城化”、与冀东“一体化”，必将成为环渤海经济圈的一颗耀眼新星。

当前，承德正面临国家实施京津冀一体化发展，河北统筹冀东发展，加快推进城镇化进程的发展机遇，正在以独有的区位优势、资源优势、生态优势、文化优势，努力打造中国最大的钒钛制品基地、冀东清洁能源基地、京津绿色有机农产品生产加工基地、京北皇家休闲度假区、草原生态度假带和“华北最优、全国知名”的生态文明示范区。

在城市建设上，进一步确立了历史文化名城、山水园林城市、国际旅游城市和连接京、津、冀、辽、内蒙古区域中心城市的发展定位，中心城市规划控制面积达到1250平方公里，建设用地面积扩大到120平方公里，到2020年，中心城区人口规模80万人，城市建设用地面积84平方公里。

特别是随着北京至承德城际铁路（京沈客运专线）、旅游支线机场、“一环八射”高速公路等一批重大基础设施的加快实施，承德将进入北京1小时、天津和港口2小时交通圈，成为密联京津、辟通港口、承北接南的咽喉要地和交通枢纽。

，四、项目的总体构想

本项目总体构想是：

以信息为带动主线建设，以灯具建材、家居用品采购中心为主导项目，以会展、信息中心和现代物流基地作技术保证。

同时进行商住公寓等配套工程建设。

本项目将以承德独特的地理位置等有利条件，以承办单位的行业背景优势，在整合串联承德地区灯具建材、装饰材料市场的基础上，突破地域限制，营造国际灯具建材、家居用品营销总部基地，形成承德乃至全国最有影响的、最权威的、综合性的、长年不落幕的灯具建材,家居用品展示中心、采购中心、价格中心、新产品推广中心和现代物流配送中心。

形成承德灯具建材,家居文化教育的博览中心。

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第二章市场现状与本项目的优势

一、项目提出的背景

项目由北京北四环灯具称出自兴建,位于北京市朝阳区,进行综合商贸市场管理,并取得相关资质认证,公司通过产业多元化,运作规范化,功能完善化规模强大化的战略目标为先导,并在公司管理;

市场占有;

管理流程;

员工水平;

技术装备速度;

行业影响力以及长期发展能力迅速提升.

二项目开发相关政策

1、凡在本市境内投资新办的内资企业和外商投资企业，经营期在10年以上的，自获利年度起10年内，对企业依率缴纳的企业所得税地方可支配部分，由同级财政建立奖励基金，对企业予以奖励。

同时在投产经营纳税3年内，由财政按该项目新形成本级财力的适当比例，用于生产性支出，支持该企业继续发展，一般项目返还40%；

高新技术和农、林、牧、渔及其农业产业化加工项目返还60%。

对为保护生态环境，退耕还林、还草产生的农业特产品收入，自取得收入年份起10年内，由财政按实际缴纳的农业特产税给予减半返还奖励。

2、简化审批程序，提高报务质量，杜绝一切不合理收费，对外来投资项目实行“一站式”集中审批和优惠的收费标准。

3、新上项目用地，根据该项目发展前景对土地出让金中当地政府收益的部分，征收后转作政府对该项目的投入。

鼓励各种经济组织和个人依法申请使用荒山荒地，土地使用权50年不变，期满后可申请续期，土地使用权期限内可以继承和有偿转让。

三、灯具建材、家居用品市场现状及可行性的依据

1、一直以来，灯具销量在灯具企业眼里根本不成问题。

目前中国灯具市场的需求量相当巨大，产值突破1500亿元大关，市场容量超过400亿元，并以每年超过10%的速度在递增。

与此成正比的是，灯具企业和灯具经销商的数量每年也在成倍增长。

在北京，单是十里河灯饰城就聚集着上千个牌子的灯具，经营商户数百家中，年销售额超过数十亿元。

令人惊奇的是，与家居行业的家具、地板、木门等其他领域相比，灯具行业巨大的市场空间却难以形成巨大的品牌效应，真正的名牌屈指可数，老百姓在购买灯具时也根本不认品牌。

一项关于消费者购灯习惯的调查显示，消费者选择的参考指标顺序是款式、质量、服务、品牌。

“”十里河灯饰城常务副总经理田民表示，灯具行业的这种现状一方面缘于行业起步较晚，品牌打造需要一个长期的过程，另一方面也是由于灯具制作工艺简单，需求量大，厂家不需要付出心力打造品牌，也能获得良好的市场业绩。

2、国民经济建设、人民生活息息相关。

随着我国经济的持续稳定发展，国民收入的稳步提高，建材、家居用品的社会需求量，每年以12%~15%的增量在增长。

2003年，全国市场需求总量在1万亿元人民币左右，其中承德地区约2亿元，促使建材、家居用品市场得到了快速发展。

到目前为止，全国约有三千家，且发展势头仍然强劲。

3、全国灯具、建材、家居用品市场，除了占不到3%的零售业的超市自营市场外，普遍存在市场建设简陋、设施不全、布局混乱、经营管理不规范、营销方式落后、信息化程度低、经营者素质参差不齐商品质量和价格难以控制、市场环境差等问题，难以做到公平、公正、公开交易。

承德的情况存在的问题，大致与全国情况雷同。

4、该地灯具、建材、家居装饰用品市场都是地域性市场，尚没有形成一个立足区域、辐射

5、装饰用品的出口前景看好，但目前国内还没有一个相对集中的常年对外展示的窗口和交易平台。

以上这些情况，为本项目提供了较充分的建设依据和发展空间。

四、本项目的特点和优势

本项目在经营构思、市场定位、功能设置、管理技术以及建设条件等方面，与现有市场有很大的不同和优势。

1、经营构思上，本项目突破地域市场的概念、突破内外贸分割的现状，形成一个全城性的、全国性的灯具、建材、家居用品市场。

2、在市场定位上，本项目将成为大工程项目采购、大型零售市场、营销商进货采购和国内采购的基地。

3、在功能设置上，本项目将集展示窗口、采购交易、信息服务、国际贸易、配送物流、会展服务等为一体的多功能的综合性市场。

并配套建设灯具建材物流、商住公寓。

4、在管理技术上，本项目将采用规范化的管理，信息智能力化的技术，做到规范、高效、低成本。

5、承办单位的经济实力以及在行业中的成功经验，是本项目能取得成功的基本保证。

同时，承办单位的行业背景以及影响，能最有效的吸引国内著名建材、家居用品生产企业，国外著名品牌企业的营销总部聚集成市。

承德鑫隆建材灯具城项目的兴建，通过高标准、高品位的开发建设，力争与承德的城市发展相配套。

该项目的建成将成为承德乃至全国最重要、专业化程度最高的灯具建材、装饰材料、电子产品的物流集散地。

本项目将采用智能化、信息化、网络化技术，提高科技含量，体现现代商务、现代物流的高效、经济、安全、文化、舒适的特点，使项目具有现代气息、行业特点、整体和谐、成为全国乃至世界著名的灯具城的经典。

第三章项目用地、建筑面积

一、项目用地：

本项目总用地面积为56301平方米

二、建筑面积：

总建筑面积为102324平方米,建筑容积率为1.73。

其中营业用房及办公用房为57348平方米,住宅房37849平方米,分为三大功能区。

其他7127平方米（地下室4674平方米,自行车库2453平方米）

1、商务办公中心。

建筑面积20784平方米,其功能为：

商务办公、培训中心。

2、采购交易中心：

采购交易中心是本项目核心项目，建筑面积36564平方米。

其功能为：

商品展示、采购、商务交易。

分为综合城、国际城以及各类灯具、建筑材料、玻璃、家居装饰、地板、木材、门窗型材、涂料、石材、五金工具、传统建材等专业采购交易区。

3、住宅房：

建筑面积37849平方米,主要为入驻公司、企业员工提供住宿条件。

第四章供求预测

由于灯具建材、家居市场的发展基本取决于房地产行业，所以有必要先分析房地产行业的发展情况。

1993年国家实施宏观调控，整个房地产行业进入了调整期。

经过5年左右时间的休整，特别是1997年宏观经济“软着陆”之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势。

为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房地产业发展，采取了诸如减免税费、降低地价、降息以减少房地产开发成本等多种政策措施来启动内需、促进住房消费。

随着城镇住房制度改革的深化，居民住房由过去的实物分配变为货币化分配，集团购买逐步退出市场，加速推动住房自有化也有效地调动了个人购房的积极性。

目前城镇住房商品化已经达到了95%以上，90%的住房都是由个人或家庭买房。

在国家政策支持下，房地