广东某房地产项目可行性研究报告Word格式.doc

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第一部分项目SWOT分析............................................4

1.1项目优势分析…………………………………………………………….…..4

1.2项目劣势分析……………………………………………………………...….8

1.3项目机会点分析……………………………………………………………..11

1.4项目威胁点分析……………………………………………………………..15

第二部分项目战略规划和市场发展方向建议.........................17

2.1项目发展战略规划………………………………………………………….17

2.2项目市场发展方向建议……………………………………………………..19

第三部分项目市场定位、客户定位..................................22

3.1市场定位…………………………………………………………………….22

3.1客户定位…………………………………………………………………….26

第四部分项目成本利润分析........................................27

4.1估算前提和依据…………………………………………………………….27

4.2投资效益分析……………………………………………………………….28

4.3项目敏感性分析…………………………………………………………….34

第五部分项目融资和收益分析...................................37

5.1阶段性工程建安费 37

5.2项目投资计划及资金筹措表 37

5.3税后利润表 38

5.4现金流量表 38

第六部分项目的风险管理 40

第七部分结论...................................................42

前言

根据XXXX半岛市场调研分析报告对长三角洲经济区宏观市场环境、别墅市场、竞争板块的深入分析，我们对本项目进行了可行性经济分析，重点对本项目的战略发展方向、市场定位、投资回报等进行分析，以为本项目的战略投资、规划和开发提供科学依据，更好地控制开发方向，合理地规避风险，将XXXX半岛项目真正建成大上海都市生活圈首屈一指的高品质湖畔生态别墅社区，为XX集团在长三角房地产市场的发展奠定良好的基础。

第一部分项目SWOT分析

本项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）、威胁（T）如下：

一、项目优势分析

（1）淀山湖为上海市唯一的大型天然湖，具有很高的认知度

本项目位于昆山锦溪淀山湖畔，63平方公里风景秀美的湖面与上海市共享，以淀山湖为中心的沿岸旅游资源相当丰富，淀山湖的绝大部分水域属于上海，上海市民一直以来对淀山湖具有良好的认知度，随着上海国际化大都市经济、人口的高速膨胀，这里日益成为上海市民居住、旅游、度假、商务休闲的好去处。

（2）优美的湖景生态环境，有利于打造成为沪上高品质的湖景庄园别墅

淀山湖风光秀丽，环境优美，空气清新，是上海市唯一拥有的天然湖泊，规模和景观远胜过佘山。

本项目拥有2000米的湖岸第一排景观带，充满自然情趣，地块内众多水系形成密集的天然活水网络，为项目规划和营造亲水、亲自然的水环境系统提供了丰富的素材，而且项目本身的定位高，有很多岛屿式、半岛式规划，并有豪华会所和游艇码头设计，有利于打造成为高品质居住、度假、商务休闲型的国际级湖畔生态庄园别墅。

（3）位于上海西翼，低土地成本开发，售价远低于湖对岸

的上海别墅

本项目虽然位于淀山湖畔，但却位于昆山，虽然与上海

市一水之隔，但与上海市区、西郊一带高昂的土地成本相比较，本项目（总用地面积为824223平方米，合1235亩）具有较大的成本优势，同时只有很少量的民宅需要拆迁，这些也全部由当地政府统一协调拆迁，减少了相关的拆迁成本，这些优势为开发商的成功开发奠定了基础，这已在其它项目操作过程中得到了验证。

而且，虽然同处于淀山湖畔，本项目的售价远低于湖对岸的上海别墅，具有较强的价格竞争优势。

（4）浓郁的江南古镇文化及人文环境，旅游资源丰富

项目所在地昆山市锦溪镇是江南水乡历史名镇，曲巷、流堤等构成的古镇美誉吸引了无数慕名而来的旅游者，与名闻世界的周庄等江南六镇咫尺之遥，并且是中国博物馆之乡，众多博物馆、江南园林，内容几乎涉及到古代江南民间习俗、信仰、雕刻和各种艺术门类，具有高层次审美价值，同时可以悦目、悦心和悦志，为本项目以旅游为载体之一进行房地产项目开发奠定了基础。

（5）便利的交通条件，至上海市中心45分钟车程

本项目处于上海、苏州、杭州三角地区的中心地带，318国道、沪宁高速在附近途经，苏沪高速即将建成通车，距离上海虹桥机场35公里，距离昆山市区25公里，距离苏州45公里，交通方便快捷，四通八达，在心理距离上与上海很近。

（6）位于长三角都市经济圈的中心区域，强大的产业支撑

长三角都市经济圈以上海中心、四个次中心（南京、苏州、杭州、宁波）及十个中等城市所组成的城市群，是我国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具发展潜力的经济板块之一。

目前，长三角地区占全国1％的土地和5.8％的人口，创造了18.7％的国内生产总值，22％的财政收入和28.4％的外贸出口。

上海是长三角的核心，上海形成的辐射经济圈非常广泛，一个小时可以到周边的苏州、嘉兴等地区，2个小时到南通、常州、无锡、杭州、宁波等地。

昆山是江苏的“东大门”，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。

昆山2004年全年完成GDP570.69亿元，财政收入85.83亿元，全年新批利用外资项目511个，合同外资25.63亿美元，，人均GDP、人均财政收入、进出口总额和外商直接投资均列江苏省县（市）第一。

2004年昆山对外贸易全年进出口总额突破200亿美元、出口突破100亿美元，均创历史新高。

据海关统计，昆山2004年进出口总额达235.42亿美元，是2000年的6.3倍，比上年增长69.1%，增幅比上年提高4.8个百分点。

其中：

出口128.40亿美元，增长78.0%；

进口107.02亿美元，增长59.5%。

出口增速分别高于苏州、江苏和全国22.4、29.9和42.6个百分点。

在不到全国万分之一的土地、千分之一的人口创造了全国2.2%、江苏14.7%、苏州25.3%的出口总额。

活跃的经济和宽松的投资环境吸引了大批高学历人才投身高新技术企业，该类企业属于知识密集型产业，员工普遍收入高，特别是三资企业薪酬福利制度完善，员工收入处于长三角的中高收入层，从而产生了强大的消费购买力。

（7）潜在购房者区域分布广、数量庞大

本项目地处长三角都市经济圈中心，产品定位于居住、休闲、度假型别墅，客户来源以上海市为主，本地的富裕阶层、台商、外资企业CEO、高层管理人员占相当的份额，同时覆盖苏、杭等周边地区具体较强购买力的投资者，客户来源区域分布广、数量庞大。

（8）已基本上形成了“淀山湖别墅板块”，周边高尚生活配

套设施众多

以绿州江南园、丰泽湾、海源别墅、康桥水乡别墅为代表淀山湖板块，这些项目的宣传推广及客户定位直接面对上海，并打下了一定的市场基础，目前已基本上形成了“淀山湖别墅板块”，而极有可能成为继佘山板块之后上海的又一高尚别墅区，而且周边高尚生活配套设施众多，如高尔夫、游艇会等，加上日趋完善的便利交通、丰富的江南水乡古镇的旅游资源，淀山湖别墅板块已日趋成熟。

二、项目劣势分析

（1）周边生活配套欠成熟

本项目由于距离昆山市中心约20分钟车程，而周边的生活配套设施明显缺乏，生活的便利性、舒适性不够，势必将加大本项目社区配套建设的压力。

但由于本项目为低密度社区，人口稀少，而且度假型、投资型业主占一定比例，太多面积的社区商业配套又会造成商业经营上的压力。

（2）附近阳澄湖、太湖等度假型别墅的开发较淀山湖板成

熟

阳澄湖周边是目前苏州和昆山别墅开发的热土，开发较为成熟，水景别墅的概念在此已经被发挥得淋漓尽致。

该区域的产品档次规划较高，目前独体别墅的单价已经超过7000元，总价也在220万元以上，联体别墅的单价也在5000元以上。

阳澄湖区域是未来高档别墅的聚集地，交通比淀山湖便利，而且具有闻名世界的大闸蟹这一丰富的旅游资源，成为了很多成功人士购买别墅的首选地，此类别墅以度假型别墅为主。

目前区域客源以上海等地的投资客和休闲度假人士为主。

太湖板块区域价格较高，平均售价在9000元/平方米以上；

在售项目都有西山和太湖这两大稀缺资源，同时由于太湖区域2003年起停止别墅用地开发，区域内的别墅成为稀缺资源。

因此，区域新推的别墅呈现高品质、高单价、高总价的特点。

同时太湖板块和古城区板块由于稀缺性均被认为是最具有投资潜力的别墅板块。

而淀山湖板块的别墅项目在昆山不多，知名度和影响有一定局限，市场接受程度相对较低。

（3）上海、昆山市民对淀山湖板块度假型别墅认知度较低

从目前淀山湖板块的别墅开发情况来看，楼盘素质高、具有明显的竞争优势的项目为数不多，加上宣传推广手法较为单一，没有形成板块的规模及品牌效应，在上海市民心目中，西郊、佘山一带、浦东板块构成了高档别墅的主流市场，对淀山湖一带居住、投资、度假型别墅认知度相对较低，特别是位于昆山市境内的淀山湖畔的别墅，上海市民的认知度和接受度较上海其它别墅板块低。

而昆山人对淀山湖周边度假型别墅的认知和接受度同样很低。

（4）本地市场的容量较小

从本司的市场调研分析来看，无论是阳澄湖、太湖周边的别墅板块，还是环淀山湖别墅板块，本地客源的数量较小，绝大多数购房者一方面来自上海市中心的新富阶层以及温洲、杭州等地的投资者，另一方面来自昆山工作多年的外企CEO、高层管理人士、政府公务员等，本土人士的购房消费能力不强，不能构成消费的主流市场，所以本地市场容量相应偏小。

三、项目机会点分析

（1）国家继续加强宏观调控，不再审批别墅用地，严控别墅等高端住宅产品的开发

随着国家近几年不断加强宏观调控，别墅用地将越来越

少，高档住宅的开发受到一定的限制。

但是，近几年长三角的经济发展一直保持着高速增长，新产生的富豪阶层对于别墅等高档住宅物业的需求持续增长，加上上海等地飞涨的房价、海外热钱预期人民币升值，高端别墅产品的市场需求依然强劲，投资升值空间较大，虽然国家加强宏观调控的力度，并在贷款、税收方面进行遏制，但对于购买力较强的别墅高端住宅消费群体效用不大，这为本项目的开发提供了较大的发展机会。

（2）昆山市的房地产市场正处于上升轨道，淀山湖的开发也刚刚起步

在上海、苏州的影响下，昆山市近几年的房地产发展迅速，

房价上涨较快，土地资源日趋紧张，加上经济发展强劲，房地产连续多年处于快速上升轨道。

但由于买家以自用型为主，投机炒楼者较少，2004年房价均价约3000元/平方米，远低于上海和苏州，泡沫较少，虽然近年来国家不断加强对房地产业的宏观调控，但相信对昆山房地产的上升发展影响有限。

而