土地基准地价系数修正法模版 (1)Word文档格式.doc

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注：

“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水、通下水及红线内场地平整。

“三通一平”指红线外通路、通电、通水及红线内场地平整。

黄冈市黄州城区级别基准地价表

单位：

元/平方米

土地级别

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ

Ⅴ

商业用地

1212

935

722

523

338

住宅用地

738

564

432

334

260

工业用地

535

396

275

181

/

2.计算公式

根据《城镇土地估价规程》与《2006年黄冈市黄州城区土地定级与基准地价更新技术报告》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价×

（1±

∑K）×

式中：

∑K──宗地所在地价区位影响因素总修正值

──宗地个别因素修正系数的乘积

如果评估设定的待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价，即：

设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价＋开发程度修正幅度

3.确定待估宗地的土地级别及基准地价

估价对象宗地位于黄冈市黄州区八一路东段，设定用途为居住，根据《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》，该土地位于黄冈市城区住宅用地I级地段，其基准地价为783元／平方米。

4.编制待估宗地区位因素说明、优劣程度及修正系数表，确定区位因素修正系数∑K

（1）宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用

根据《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》，Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表和修正系数表（见表1和2），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

表1Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

距市级商服中心（米）

≤50

（50，300]

（300，800]

（800，1500]

＞1500

距区级商服中心（米）

交通条件

临街道类型

生活型主干道

混合型主干道

生活型次干道

混合型次干道

支路

临公交站点状况（条）

≥7

[6，7）

[4，6）

[2，4）

＜2

距长途汽车站（米）

（100，200]

≤100或（200，300]

（300，500]

（500，700]

＞700

距客运码头（米）

≤500

（500，1000]

（1000，2000]

（2000，3500]

＞3500

基础公用设施状况

供电状况（%）

≥95

[85，95）

[75，85）

[65，75）

＜65

供水状况（%）

排水状况（%）

供气状况（%）

距中学（米）

距小学（米）

距幼儿园（米）

距医院（米）

距公园（米）

距农贸市场（米）

距文化馆（米）

距邮局（米）

距银行（米）

距体育场（米）

环境状况

大气状况（污染指数）

≤60

（60，70]

（70，80]

（80，90]

＞90

水环境

I类水域

II类水域

III类水域

IV类水域

V类及超

V类水域

噪声状况（db）

≤48

（48，55]

（55，62]

（62，70]

＞70

绿地覆盖率程度（%）

≥50

[40，50）

[30，40）

[10，30）

＜10

人口状况

居住人口密度状况（人/km2）

[10000，12000）

[7000，8000）

[12000，13000）

[8000，10000）

[4000，7000）

[13000，15000）

<

4000

≥15000

城市规划

用地规划

前景好

前景较好

无限制

限制较小

限制大

道路规划

①（表示＞，）表示＜，[表示≥，]表示≤。

②临公交线路状况指经过某公交站点的公交线路条数；

③大气状况（污染指数）以一年内实测平均值为准。

④水环境以距离待估区域最近的地表水域的水质测算为准，分类标准参考《中华人民共和国地表水环境质量标准》。

⑤声状况指待估区域的平均等效声级，单位为分贝。

表2Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表

权重

0.1430

距市级商服中心

0.0743

0.0183

0.0092

0.0000

-0.0092

-0.0183

距区级商服中心

0.0687

0.0170

0.0085

-0.0085

-0.0170

0.1909

临街道状况

0.0672

0.0166

0.0083

-0.0083

-0.0166

临公交站点状况

0.0733

0.0181

0.0090

-0.0090

-0.0181

距长途汽车站

0.0332

0.0082

0.0041

-0.0041

-0.0082

距客运码头

0.0172

0.0042

0.0021

-0.0021

-0.0042

0.3213

供电状况

0.0492

0.0121

0.0061

-0.0061

-0.0121

供水状况

0.0498

0.0123

-0.0123

排水状况

0.0474

0.0117

0.0058

-0.0058

-0.0117

供气状况

0.0279

0.0069

0.0034

-0.0034

-0.0069

距中学

0.0203

0.0050

0.0025

-0.0025

-0.0050

距小学

0.0233

0.0029

-0.0029

距幼儿园

0.0186

0.0046

0.0023

-0.0023

-0.0046

距医院

0.0182

0.0045

0.0022

-0.0022

-0.0045

距公园

0.0100

0.0012

-0.0012

距农贸市场

0.0210

0.0052

0.0026

-0.0026

-0.0052

距文化馆

0.0010

-0.0010

距邮局

0.0080

0.0020

-0.0020

距银行

0.0112

0.0028

0.0014

-0.0014

-0.0028

距体育场

0.0079

0.0019

-0.0019

0.1896

大气状况

0.0388

0.0096

0.0048

-0.0048

-0.0096

0.0369

0.0091

-0.0091

噪声状况

0.0298

0.0074

0.0037

-0.0037

-0.0074

绿地覆盖率程度

0.0841

0.0208

0.0104

-0.0104

-0.0208

0.0809

居住人口密度状况

0.0200

-0.0100

-0.0200

0.0370

0.0373

1.0000

0.2468