南京市市区基准地价更新报告文档格式.doc

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第三章基准地价更新技术路线 12

第一节基准地价更新总体技术思路 12

第二节地价信息系统建立的技术路线 14

第三节地价区段划分的技术路线 16

第四节地价动态监测体系更新的技术路线 19

第五节地价区段基准地价测算与确定的技术路线 20

第六节土地级别划分的技术路线 21

第七节级别基准地价测算的技术路线 22

第八节宗地地价修正体系建立的技术路线 23

第四章地价信息系统的建立 24

第一节系统目标 24

第二节总体设计 25

第三节功能设计 29

第五章地价基础数据库构建与专题底图的编制 39

第一节建立地价基础数据库的主要图件资料 39

第二节地价数据库建立与集成 40

第三节专题底图的编制 44

第六章资料调查与整理 51

第一节资料调查原则、要求 51

第二节资料调查内容与途径 53

第三节资料整理、归档 59

第七章地价内涵与土地估价参数的确定 61

第一节地价内涵的设定 61

第二节还原利率的测算与确定 62

第三节房屋重置价的确定 88

第四节容积率修正系数的测算与确定 90

第五节土地开发费用的确定 96

第六节期日修正系数的测算与确定 98

第七节地价楼层分配率的测算与确定 105

第八节商业路线价修正体系的测算与确定 108

第九节土地使用年期修正系数的确定 112

第十节其他估价参数的确定 113

第八章样点地价测算与分析处理 114

第一节样点资料整理及其数据库的建立 114

第二节样点地价测算 119

第三节地价样点数理统计与检验 121

第四节样点地价修正与样点地价图编制 124

第五节地价等值线图编制与分析应用 125

第九章地价区段的划分与确定 139

第一节地价区段划分的原则、要求与技术方法 139

第二节商业用地地价区段的初步划分 141

第三节住宅用地地价区段的初步划分 144

第四节工业用地地价区段的初步划分 176

第五节地价区段的实地勘查与调整 179

第六节地价区段的确定 180

第七节地价区段划分成果整理 205

第八节地价区段空间分布分析 212

第十章地价动态监测体系更新 218

第一节地价动态监测体系现有成果 218

第二节地价动态监测点复核与补设 220

第三节地价动态监测点地价评估 231

第四节地价动态监测点更新成果整理 236

第十一章地价区段基准地价测算与确定 238

第一节地价区段平均地价测算 238

第二节地价区段基准地价的验证与确定 265

第十二章土地级别划分与确定 305

第一节土地级别划分的原则与技术方法 305

第二节土地级别的划分与确定 306

第三节土地级别更新成果整理 326

第四节土地级别空间分布分析 341

第十三章级别基准地价测算与确定 348

第一节级别基准地价测算 348

第二节级别基准地价的验证与确定 355

第十四章地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立 362

第一节影响宗地地价因素的选择及权重的确定 362

第二节地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制 364

第三节地价区段基准地价修正体系的建立 365

第十五章新旧基准地价成果对比分析 368

第一节土地级别成果对比分析 368

第二节基准地价成果对比分析 375

第十六章专题研究――办公用地基准地价评估 388

第一节办公用地地价区段的划分 388

第二节办公用地地价监测点的设立 393

第三节办公用地地价区段基准地价评估 394

第四节办公用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系建立 400

第十七章结语 403

第一章绪论

南京市较早开展了城市基准地价评估工作，其工作进程反映了我省乃至全国基准地价评估的历史。

在此之前，南京市的基准地价评估主要经历了两大发展阶段。

第一阶段：

1990年～1999年。

1990年南京市作为原国家土地管理局全国城市土地定级估价试点城市之一，首次进行了主城区土地定级估价，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法评定了南京市主城区土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了主城区基准地价，但测算地价的主要目的是验证土地级别。

1993年原国家土地管理局颁布了《城镇土地估价规程》（试行），在此基础上原南京市土地管理局先后于1994年、1996年、1997年三次对主城区的土地级别和基准地价进行调整和评定，基准地价评估得到了重视和加强，建立了级别基准地价体系。

原江宁县、原浦口县和原六合县也分别于1995年、1997年首次进行了土地定级估价，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法评定了县城土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了县城基准地价。

1999年，原江宁县根据经济和建设的发展，县城进行了土地级别调整和基准地价更新工作。

第二阶段：

2001～2004年。

2001年，国家颁布了国家标准《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，根据国土资源部相关要求和城市土地市场发育程度，南京市开展了城市土地价格调查。

利用地理信息系统（GIS）技术，采用多因素多因子综合评定的方法，在主城区243km2的工作范围内划分了8个商业用地、6个住宅用地和4个工业用地土地级别；

以土地定级成果为基础，利用市场交易样点资料测算了各类用地级别基准地价和43条商业路线价、49个住宅用地区片价、4个工业用地区片价，并重新建立了由级别基准地价评估宗地地价的修正体系；

在基准地价更新的基础上，首次在南京市市区建立了地价动态监测体系。

2004年，根据南京市经济和城市的发展情况，对2001年评定的土地级别与基准地价进行了调整更新。

这一阶段基准地价由单一的级别基准地价发展为级别基准地价为核心、地价区段基准地价为补充的体系。

江宁区、浦口区和六合区分别于2001至2004年间，根据国家标准《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》开展了城区土地定级与基准地价更新工作，并首次建立了地价动态监测体系。

虽然第一阶段与第二阶段存在综合定级估价和分类定级估价的区别，但基准地价评估的技术路线都采用了先定级后估价，均以土地级别作为基准地价评估的控制区，采取的技术路线与方法基本相同。

基准地价评估方法体系采用的是从宏观到微观的间接评估方法，基准地价评估由土地使用价值评价、样本地价计算或土地级差收益测算、基准地价评估和基准地价评估宗地地价修正系数表编制等四个步骤完成。

在土地定级成果更新方面，全面收集影响调查区土地质量的因素因子资料，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，建立土地定级信息系统。

运用多因素多因子综合评价方法，根据影响综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别的因素因子的相似性和差异性分别评定出市区综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别和工业用地土地级别。

最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。

在基准地价成果更新方面，以土地定级成果为基础，利用房地出租、房地出售、商品房买卖、土地出让和转让、征地拆迁等市场交易资料以及企业用地效益资料，采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估测算商业、住宅、工业用地的样点地价，并对样点地价进行一系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价；

采用数理统计方法对样点地价数学分布作出判定，采用土地市场交易样点地价整理数据和样点地价与土地级别指数及定级单元总分值模型方法测算出各土地级别、商业路线和区片平均地价，最终综合确定各土地级别、路线价和区片基准地价。

在此基础上建立基准地价评估宗地地价修正体系。

虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押、清产核资和股份制改造等方面的地价评估与地价管理中得到广泛的应用，有力地促进了城市土地市场的发育，为科学管理土地市场发挥了重要的作用。

但随着土地使用制度改革的不断深化，特别是土地市场经过多年的培育和发展，市场化程度日益提高，原有基准地价评估的技术路线和方法在实践应用过程中存在的问题日益突出。

主要表现在：

（1）滞后性。

土地使用价值评价和级差收益测算方法等人为影响因素比较多，且费时耗力，对市场信息反映滞后使得基准地价更新困难。

（2）宏观性强，可操作性差。

由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见。

因而代表级别地价水平的级别基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。

（3）不能够全面地反映土地供求关系，与土地市场实际状况有差距。

基准地价与具体地块实际交易价相差很大。

特别是当土地市场供求关系变化较大时，基准地价成果往往难于应用。

为更加客观全面地反映土地市场价格变动状况、科学制定宏观调控政策、提高地价管理水平，迫切需要通过理论和实际创新，不断发展和完善现有的基准地价评估方法体系，以满足建立城市基准地价地价体系的新要求、适应土地市场发展和土地有偿使用制度改革深入的需要。

根据南京市市区土地市场不断规范和城市建设快速发展的特点，本次工作采用了“以价定级”的技术路线与方法进行基准地价成果更新。

在基准地价评估过程中，应用地理信息系统（GIS）技术，开发了南京市城市地价信息系统；

以此作为技术平台，构建了调查区地价评估与管理的基础空间数据库；

调查收集土地和房地产典型交易样点资料，建立与更新调查区样点地价数据库，测算与修正样点地价；

编制样点地价分布图与地价等值线图，科学合理划分地价区段，更新商业、住宅、工业用地地价动态监测体系，评估地价动态监测点宗地地价，在此基础上测算地价区段基准地价；

建立地价区段基准地价评估宗地地价的修正体系。

在土地定级过程中，充分利用地价区段基准地价评估成果，按以价定级的技术思路，运用数理统计方法，初步划分土地级别，采用专家评议和实地调查方法最终确定土地级别界线，形成土地定级成果。

在地价区段基准地价评估和土地级别更新的基础上，最终测算并确定级别基准地价，更新级别基准地价成果。

基准地价更新实质上采用了由地价监测点地价测算地价区段基准地价，再由地价区段基准地价直接汇总形成级别基准地价地价的技术流程。

以价定级更新基准地价的研究与实践表明，该技术路线与方法具有以下明显优势：

（1）应用性强。

新基准地价更新成果是以地价区段基准地价为核心的地价体系。

由于地价区段范围面积小，因而反映其地价水平的地价区段基准地价在具体应用中更具有实际引导意义，特别是以地价区段基准地价为基础的宗地地价修正体系针对性强、易操作，同时级别基准地价仍具有宏观指导作用。

（2）更新速度快。

通过地价管理信息系统，实现地价监测点的地价动态监测，可进行地价区段基准地价和级别基准地价的及时更新并编制地价指数。

基准地价的更新可以为半年一周期，甚至缩短为季度为一周期。

能为社会和公众提供及时的地价水平和地价动态变化趋势信息，更好地发挥地价杠杆在土地市场中的调节作用。

（3）成果具有延续性。

通过对地价监测点的定期检查和对土地市场的跟踪调查，对基准地价空间数据库及时更新维