长期投资决策分析-毕业论文-项目投资决策分析论文Word文档下载推荐.docx
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2.2长期投资决策的原则 3
三、长期投资决策的评价指标介绍 4
3.1非财务指标的可行性评价 4
3.2财务指标的可行性评价 5
四、 长期投资的分析方法对比 7
4.1NPV指标与IRR指标对比 7
4.2NPV与PI指标 7
4.3IRR与PI指标 7
五、 案例分析 7
5.1案例简介 7
5.2投资环境及风险分析 9
5.3投资可行性指标评价 12
总结 16
一、 引言
长期投资是一项较为复杂的工作，对于任何企业而言，研究如何有效的进行长期投资决策分析，并最终执行具备最优可行性的投资方案都会关系到企业的经营发展及综合能力。
房地产项目投资是目前我国企业投资较为热衷的市场，但是如何有效的分析房地产项目投资的可行性，并最终决策合理的投资项目，对于企业的整个投资会产生极大的影响，需要加以关注。
由此，本文研究以所学理论为基础，结合房地产项目的长期投资分析，对如何有效进行长期投资分析进行系统的论述。
二、 长期投资理论概述
2.1长期投资的基本概念
长期投资是拟定企业长期投资方案，以科学的方法对长期投资方案进行分析、评估、选择的整个过程。
长期投资决策一般具备四个显著特征：
第一，长期投资决策所需要和占用的资金巨大；
第二，长期投资决策一般是固定资产投资；
第三，长期投资决策的效用周期较差；
第三，长期投资决策具备不可逆性特征。
长期投资决策关系到企业经营发展战略的多层次内容，其最终目的在于提升企业的总体获利能力，这就使得长期投资分析对于企业生产经营发展的影响非常深渊。
2.2长期投资决策的原则
长期投资决策是一项对企业发展影响深远的活动，该活动的进行必须遵循如下原则：
第一，具体问题具体分析的原则：
对于不同的企业、不同的项目，必须结合企业及项目的实际情况，进行全面有效的分析，才能够获得最佳投资决策。
第二，确保财务可行性原则：
企业长期投资活动必须以企业的财务能力尤其是现金流量为基础，超出企业财务承受范围的长期投资对企业而言不具备可行性或者其风险过高，可能对企业发展造成极大压力。
第三，分清主次指标原则：
长期投资决策的分析指标较多，财务和非财务指标等所得出的结论可能并不一致，这就需要企业结合自身情况，明确对该长期投
资影响最大的指标并以此为基础选择合理方案。
第四，讲求效益原则：
长期投资活动中，周期越长金额约稿的项目的风险和收益同样可能越大，但是企业必须注意到长期投资的资金占用可能存在较高的机会成本和风险，企业应该选择最具成本效益优势的方案，才能够确保长期投资与企业战略发展的协调进行。
三、长期投资决策的评价指标介绍
3.1非财务指标的可行性评价
长期投资决策的可行性评价包括财务及非财务指标，其中，非财务指标主要是行业发展的政策环境、市场环境等因素，对于不同行业及不同企业而言，非财务指标都需要结合自身实际情况合理全面的进行。
本文研究以房地产项目的投资作为研究案例，重点结合房地产企业长期投资的环境对非财务指标下的可行性评估进行介绍。
1.市场供求关系风险。
市场是不断变化的，市场上的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成商品价格的波动。
这种动态变化决定了市场中的投资者收入的不确定性。
这种需求关系的变动在房地产市场中显得更为敏感，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。
变现最为极端和严重情况是，当市场内结构过剩达到一定程度时，投资者将面临房地产空置或积压的严重局面，最终导致投资者的破产。
2.周期性风险
周期风险是指市场周期波动给投资者带来的风险。
正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动的现象。
房地产市场周期波动可以分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
研究表明，美国房地产市场的周期大约为18-20年，中国香港为7-8年，日本为约7年。
当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段时，房地产市场将出现持续较长时间的房地产价格下降、交易量锐减等情况，给房地产投资者造成损失。
3.政策性风险
（1）税收政策的调节。
国家经济调控的有效杠杆就是调节税收。
如国家想要抑制房地产市场的发
展，就会增加有关税收，给房地产投资增加风险。
相反，房地产税收的减免，则能促进房地产投资，给房地产业发展带来盈利机遇。
（2）投资限制政策。
国家针对房地产投资的政策变化也是形成房地产投资风险的原因。
如2013年国五条：
增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等，这一政策得出台表明了国家进一步抑制房地产市场的不正常发展，对房地产投资会有较大负面影响。
（3）法律制度的变化。
法律制度的完善是一个循序渐进的过程，当法律存在漏洞的时候，开发商就会有机可趁，钻法律的空子。
当法律填补了那些漏洞，或是出台了新的相关法律，那些钻漏洞的开发商必然要为曾经的投机取巧付出代价，酿成苦果。
4.利率风险。
当银行存款利率较低时，可使房地产开发的贷款成本减小，不仅如此，消费者认为存银行的回报太少，转而投向房地产投资，促进了消费，扩大了市场大量消费者可能会因为存贷款利率较低而乐意借钱购买房地产或者从储蓄转向房地产投资，进而促进了消费和投资，扩大了市场。
利率调高则会给房地产市场带来负面影响。
3.2财务指标的可行性评价
财务指标主要是引入与企业真实财务数据等重要数据为基础进行的分析方法，也是长期投资决策可行性评估的重要方法。
项目投资者必然在选择项目时，重点分析其在投资项目中整体可能面临的风险，并结合现有信息和资源，对可能存在的阶段风险进行确定，进而分析项目在一般情况下能否实现预期目标，这一过程就是项目的财务指标分析方法。
根据当前相关文献，可以讲财务指标分析法分解成如下内容，如下表3-1所示：
静态投资回收期
静态指标 投资利润率（ROI）
项目财务指标体系
投资利税率（PI）
动态指标
动态投资回收期
表3-1：
项目财务指标分析体系
净现值（NPV）
内部回报率（IRR）
结合上表3-1内容，静态指标的主要指标内容如下：
（1）投资利润（收益）率：
ROI=年利润总额（平均年利润）/项目总投资*100%
（2）投资回收期：
静态投资回收期就是项目净收益抵偿投资总额的时间，反应房地产项目投资在静态中的资金时间风险；
（3）投资利润率：
正常年利税总额（年利润均值）/项目总投资*100%动态指标内容如下：
n
（1）净现值（NPV）：
NPV=
t0
Ft（P/F,i0,t） P
其中，i0=i+（r-i）β，i是无风险利率、r是资本市场平均收益率、β为风险系数。
当NPV＞0时，代表项目投资的资金产出大于投入，可能盈利，NPV＜0时，则代表亏本，NPV=0代表收支均衡。
一般情况下，净现值指标应用较多，并且净现值越高代表可能的净利润越高，风险相对较小。
（2）内部回报率：
IRR=
Ft/（1
i）r 0
其中，i为内部回报率，一般计算困难，当净现值小于0时，代表困孙，大于0代表盈利。
（3）动态投资回收期：
动态投资回收期就是考虑资金时间价值的情况下，计算项目投资的净现金流量现值抵偿初始投资现值的可能时间需求，期公式为：
（CI
CO）t（1
i）1 0
其中，（CI-CO）t是第t年净现金流量，N为动态投资回收期，i0为行业或设定的目标收益率。
其公式可解释为：
动态投资回收期=（累计净现金流量现值-1）+上期累计净现金流量折现绝对值/本期净现金流量现值
但是，一般情况下这一指标都没有考虑资本的盈利能力和资本回收后的收益情况，多用作辅助指标。
四、 长期投资的分析方法对比
4.1NPV指标与IRR指标对比
NPV指标与IRR指标在独立的项目间不存在项目影响，主要运用于方案的经济可行性研究。
使用NPV方法实际上与IRR所得出的结论一直，在NPV等于该项目总现金净流量的情况下，这个项目的再贴现率等于0则项目净现值最高。
项目净现值随着贴现率的升高而减低，其投资决策的均衡点就是净现值与横坐标轴的交点。
采取IRR指标进行评估，则投资报酬率高于内部报酬率企业会拒绝该方案。
在相互排斥的方案评估中，使用上述两种方案的结果也可能存在极大的矛盾性。
4.2NPV与PI指标
NPV指标与PI指标在独立项目的评估中结果也基本一致，仅仅是从不同方面反应项目的获利能力。
净现值NPV更注重项目的效益额，PI指标更注重项目效率。
NVP=（PI-1）*投资额，因此项目的净现值NPV实际上与投资规模及获利指数存在一定关系，如果在相互排斥的项目方案中规模相同，则评估指标一致，在规模不同的项目中结果可能存在矛盾。
在资本定额情况下，企业同时可以选择多个项目，则需要选择获利指数PI最高或较高的项目，确保资本剩余量最低进而保证项目收益最高。
4.3IRR与PI指标
内部报酬率IRR指标与获利能力PI指标都是根据同样的比率进行项目评估，知识IRR指标注重项目的内在收益，PI指标注重整体收益能力。
他们的区别主要在于内在报酬的核算是否事先选择贴现率，根据内含报酬率确定独立投资的优先次序，最终就能够选择一个更为合理的资本成本最大的可行方案。
PI指数在事先确定贴现率的情况下，方案以现金流量折算现值，不受贴现率的影响，其方案的选择一般快于IRR指标。
五、 案例分析
5.1案例简介
2013年，上海市百联集团置业有限公司拟近年开发一项目，选址在上海市
松江区，看重该地段近年来较快的发展速度，和相对较低的低价。
在最终方案选择前，该企业设计了三种不同的投资方案，并对这三种方案进行了初步的投资评估，以机会成本为核心要素，决策对企业而言更具成本效益优势的投资方案。
其过程如下：
机会成本=投资量*有价证券利息率（投资报酬率）
鉴于投资量决策中持有成本主要由机会成本及管理成本构成，企业将投资量的总成本计算方式确定为如下内容：
投资总成本=管理成本+机会成本+短缺成本
公司于2012年12月进行投资决策，其备选方案如下所示：
表5-1：
投资决策备选方案（单位：
万元）
备选方案
A方案
B方案
C方案
投资量
20000
25000
30000
机会成本率
10%
短缺成本
2500
1600
1300
结合上表5-1可以看出，A企业2012年12月进行的投资决策有3个备选方案，其管理成本一致，主要是公司财务成本的人力支出部分，此处不做对比。
而机会成本率同为证券利率，水平一致，这就使得投资量的金额与机会成本的大小形成明显正向关系，从机会成本的角度而言，投资量越低则机会成本越低。
但引入短缺成本后企业的投资总成本有了明显变化，企业的投资量
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