宁波房地产可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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的经营理念，开拓进取。
宁波**置业有限公司的经营宗旨是：
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；
为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现**置业的社会价值；
为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高**集团人的工作生活质量；
为股东创造回报--以长远利益回报**集团。
3.可行性研究报告编制依据
（1）项目土地使用权证及相关资料
（2）国家及宁波市颁布的相关法律、法规、政策
（3）宁波市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要
（4）宁波市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报
（5）宁波市城市总体规划大纲（2000—2020年）
（6）宁波高新技术开发区的经济和社会发展规划
（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（8）《宁波市市区基准地价》
（9）宁波市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（10）其他有关依据资料
4.项目提出的理由与过程
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房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
宁波国家高新区建设是实现宁波“中提升”目标的战略选择，是促进宁波经济发展、产业升级、结构优化的推进器，也是加快宁波城市空间重构和功能疏解的重要步骤。
随着高教园区北区、东部新城等周边地区的快速发展，高新区的发展环境发生了较大的变化。
高新区总用地面积18.9平方公里，其中城市建设用地16.6平方公里，规划总人口15.5万人。
主要分为两块。
一是位于世纪大道西面约1平方公里的启动区，另一部分具体范围为：
西起世纪大道，东至东外环路，南至通途路，北至甬江，占地17.9平方公里。
宁波国家高新技术产业开发区是新时期宁波城市建设的重点，其发展与建设的目标应着眼于全省乃至更大的经济区域，担负提升宁波、服务浙江、辐射东南沿海、参与国际竞争的重任。
本区的功能定位：
长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。
未来高新区通过院士路加强园区南北向与高教园区及东部新城的联系。
园区规划结构为：
一心、一轴、三区、多个功能单元。
一心：
位于园区的中心地带，是为全区产业体系服务的核心。
一轴：
连接各区块的生活、休闲轴。
三区：
聚贤路以西的科技新城区、聚贤路以东的高新技术产业区及梅墟老镇改造区。
多个功能单元：
指居住、研发、产业、教育等多个功能单元。
规划居住用地412.6公顷，占总建设用地的24.9%，人均26.6平方米，规划共形成7大居住社区。
其中6个为纯居住社区，1个为居住、办公混合社区。
园区规划构建布局合理、配置完善、服务高效的公共服务网络。
规划公共服务设施用地共计277.86公顷。
主要的公共服务设施包括：
综合服务区：
主要由行政管理中心、技术培训中心、科技中心、文体中心、中心公园等组成，用地约60公顷。
科技研发区：
包括高质量的跨国公司与本土孵化、自主研发的科技公司。
位于凌云路北侧及冬青路西侧地块。
总用地85公顷。
商务办公区：
位于综合服务区以南、科苑路东侧，包括大型企业总部办公与小型初创企业办公用地。
总用地27公顷。
商贸服务区：
位于综合服务区以南、科苑路西侧，包括金融、贸易洽谈、商品展示等功能。
总用地10公顷。
SOHO区（小型办公室、家庭办公室）：
位于新辉路以西，集居住、办公、研究于一体的商务住宅区。
总用地20公顷。
文化教育区：
位于甬江南岸，江南路以北，用地25公顷。
以浙大软件学院为基础，开展教育科研活动。
企业总部办公区：
位于院士路西侧，用地20公顷。
研发产业综合区：
位于院士路西侧，用地40公顷。
逐步改造区块内的产业用地，加强其与东部新城的功能衔接。
高新区以一类产业为主，现有二类工业将逐步向外置换。
近期，充分利用高新区启动区和本次规划范围内的工业用地，满足其企业发展的需要。
远期，站在整个城市发展的角度，逐步置换科技新城内的工业用地，以满足高新区研发、孵化、中试等功能。
本次规划共安排工业用地320公顷，主要位于以下两片地块。
一是位于凌云路以南，面积约252公顷；
二是原梅墟工业区块，面积约68公顷。
具体地块工业用地的建设指标应符合相应的要求。
为体现高新区的生态特色，合理布局绿地与开敞空间。
规划2020年本区绿地率不低于45%，公园绿地占城市建设用地百分比不低于10%，人均公园绿地不少于15平方米。
规划道路网结合用地功能布局采用方格网式结构，规划道路等级由快速路、主干道、次干道和支路组成。
形成三横七纵的干道系统。
轨道5号线及6号线均经过本区，将本区与望春工业区、大剧院、体育中心、江东行政中心、栎社机场、鄞州区中心、行政中心及高教园区北区串联起来。
规划保留现状1个公交综合停车场，规划布置8个公交首末站。
主、次干道沿线按适当间距布置港湾式公交停靠站。
我们公司为了响应政府开发高新区和东部新城的契机，盘活公司闲置土地，决定规划、开发**花园。
**花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利
于启动宁波国家高新区“产、学、研、居”为一体的总体规划，并大大改善宁波国家高新区的面貌。
二．项目概况
1.拟建地点
拟建于宁波市国家高新区内，西临院士路，北临凌云路，路对面为园区创业服务中心，东临星光路，东南接连中银（宁波）电池有限公司，西南连通途路。
处于宁波高新区与宁波东部新城结合部位，交通便利，发展前景较好。
地块形状较规则，地势平坦，土地承载力一般，地下水位相对较高，地下
情况简单。
本案
东部新城
2.建设规模与目标
**花园项目规划总用地57561万平方米，建筑面积23万平方米，容积率
4，绿化覆盖率40%。
小区由住宅、大型超市或酒店组成（或者由住宅、集团公司总部组成），小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、居委会等设施。
3.主要建设条件
1.供水
由江东水厂和东钱湖水厂联网供水，本项目上水可从上述干线引入。
2.雨水、污水排放
排水体制采用雨污分流制。
现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入，由江南污水处理厂服务范围。
3.供热
由现热电厂的供热干线接入。
4.供电
拟采用双路供电，一路从高新区引入一条10千伏电缆，接入小区内配电室；
另一路可由东部新城引入。
考虑留有余地，变压器容量为22000千伏安。
5.供气
本区供气气源为天然气，由规划天然气管网采用中、低压二级管网系统中迎入。
6.电信
本项目预计需装机容量为3500门的程控交换机，拟由甬江新区电信母局和梅墟电信母局解决。
4.项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金69073万元，贷款30000万元，再加上房屋预售款，共投入总资金万元。
本项目完成后，预计销售收入为万元，税前利润45126万元。
5.主要技术经济指标
技术经济指标
项目
单位
数量
占地
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