房地产估价案例与分析总结笔记Word文档格式.docx

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第十二项估价人员 16

第十三项估价作业日期 17

第十四项估价报告应用的有效期 17

第十五项变现能力分析 17

第十六项风险提示 19

风险提示、变现能力分析（仅在抵押估价中出现） 21

第七部分 估价技术报告 21

第一项实物状况描述与分析 21

第二项权益状况描述与分析（新增） 21

第三项区位状况描述与分析 21

第四项市场背景描述与分析 22

第五项最高最佳利用分析 22

第六项估价方法适用性分析 23

第七项估价测算过程 24

第八项估价结果确定 25

第八部分 附件 25

方法一市场比较法 26

第一节市场比较法的报告结构 26

第二节各组成部分容易出现的错误 26

三、比准价格的确定 33

方法三 收益法 35

第一节收益法的报告结构 35

第二节各组成部分容易出现的错误 35

无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值 46

收益法收益期限的确定 47

方法二 成本法 49

第一节成本法的报告结构 49

第二节各组成部分容易出现的错误 49

土地重新购建价格的求取思路：

58

方法四假设开发法及基准地价系数修正法 65

第一节假设开发法的报告结构 65

第二节各组成部分容易出现的错误 66

基准地价系数修正法 71

第九部分 不同类型的估价技术路线 72

第一节 居住房地产估价【11版教材P78】 72

居住房地产估价的技术路线及难点处理【11版教材P81】 72

商品房估价的技术路线及难点处理 72

房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 72

第二节商业房地产的估价【11版教材P91】 73

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 73

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 74

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 75

第三节商务办公房地产估价 75

商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 75

整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 76

第四节旅馆房地产的估价 77

旅馆房地产估价的技术路线及难点处理 77

第五节餐饮房地产的估价 78

餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 78

第六节工业房地产的估价 79

工业房地产估价的常用方法（还可以用假设开发法） 79

工业房地产估价的技术路线及难点处理 79

第七节特殊用途房地产估价 80

地下停车库常见的估价方法和技术路线 80

加油站常见的估价方法和技术路线 80

第三章 不同目的的房地产估价 81

第一节建设用地使用权出让价格评估【11版P189】 81

第二节 房地产转让价格评估 83

第三节房地产抵押贷款价值评估 85

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法 87

第四节 房屋征收评估 92

【第三章 国有土地上房屋征收】 94

11版基本制度与政策P38 ------全部内容 94

第五节房地产强制拍卖估价 105

评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 106

第六节 房地产损害赔偿估价 109

第七节 企业各种经济行为涉及的房地产估价 119

二、估价的假设前提（史记：

应该考虑最高最佳利用前提和持续使用前提） 119

第四章 房地产咨询顾问服务 120

第十部分 简答题技巧 122

投资价值与市场价值的区别，评估投资价值与评估市场价值的区别 122

一、价格解释对价格有争议、疑惑 123

二、资料搜集 124

三、估价工作程序（步骤）的确定 124

四、几种特殊交易估价对象的价格内涵 125

五、确定估价技术路线 125

六、旧房地产的价值 126

第十一部分 简答题类似考点分析 127

一、特殊的估价业务来源（特别的委托方、估价机构的确定） 127

五、房地产价格不同或变化的原因

（一）价值内涵的差异1、抵押价值（属于谨慎价值—

非市场价值中的一种） 128

（二）引起房地产价格上涨的原因：

（增值、保值和通货膨胀） 133

六、不同估价目的的特殊性 134

房地产估价师考试指错题应试方法 138

房 地 产 估 价 报 告 写 作

一、房地产估价报告的构成要素

根据《房地产估价规范》8．0．2条的规定，一个完整的估价报告通常由以下八个部分构成：

（1）封面；

（2）目录；

（3）致委托人函；

（4）注册房地产估价师声明；

（5）估价的假设和限制条件；

（6）估价结果报告；

（7）估价技术报告；

（8）附件。

二、房地产估价报告的写作

第一部分 封面

房地产估价报告的封面应写明①估价报告名称、②估价项目名称、③委托人、④估价机构、⑤注册房地产估价师、⑥估价作业日期、⑦估价报告编号。

这里所讲的封

面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。

1.估价报告名称

估价报告名称一般为“房地产估价报告”，为了一目了然，也可以按照估价目的来起名，例如“房地产抵押估价报告”、“城市房屋拆迁估价报告”。

---已改为【国有土地

上房屋征收估价（评估）报告】

史家解读：

房地产抵押估价的估价报告名称必须用“房地产抵押估价报告”（《房地产抵押估价指导意见》第27条有明确说明），如用“房地产估价报告”等名称的，在案例考试中可以作为一处错误予以指出。

2.估价项目名称（史家解读：

注意不是指估价对象，是指估价对象的什么价值评估，如抵押价值评估，市场价值评估、投资评估等 ***的评估）

区位

、

名称

封面上的估价项目要写清项目的全称。

其中重点要突出估价对象所在的

用途

及

。

如“深圳市罗湖区布吉路×

×

花园×

阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。

“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位；

“×

阁第20

层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；

“住宅”表示估价对象的用途。

需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，

项目建成后有可能重新冠名。

因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告【实物状况】分析中作简要说明。

3.委托人【全称，个人委托要写明委托人姓名】

注册号

4.估价机构【全称】

5.注册房地产估价师【本次负责估价的房地产估价师姓名，

写】

可以不

封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其

注册号。

从案例考试角度看，不要求一定要有注册号，《房地产估价报告评审标准》（以后简称“评审标准”）中没要求，案例教材和理论教材、《房地产估价规范》（以后简称“规

范”），以及近年考试标答也没有相关要求。

6.估价作业日期【本次估价的起止日期】

封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，具体为正式接受估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。

需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期一致。

7.估价报告编号【估价机构内部自己的编号】

第二部分 目录

封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。

将估价报告编号写在封面上便于估价报告的档案管理及查阅。

封面上的估价报告编号应与估价结果报告中的编号一致。

估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。

估价报告目录应包括：

标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录，目录中的文字与正文中的文字应一致，目录中的页码与所对应的估价报告正文的页码必须一致。

附件应列明其基本资料的名称。

注：

仅向委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目

第三部分 致委托人函

录。

【2011版案例教材新增内容】

致估价委托人函的写作内容应包括：

①标题（致估价委托人函）、 ②估价委托人（名称或者姓名）、 ③估价目的、

④估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、 ⑤估价时点、

⑥价值类型（名称）、 ⑦估价结果、 ⑧估价机构盖章、⑨法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、 ⑩落款日期。

对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。

致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告、估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价

机构的资质有效期内。

【2011版案例教材变动及新增内容】

价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价

值、课税价值等。

一种类型的价值通常只会有一种估价前提。

[11版案例P188]（延伸阅读：

11版理论教材96～100页）

致估价委托人函

公司：

受贵公司委托，我们对位于×

市×

区×

路×

号的×

购物中心房地产的抵押价值进行了评估。

估价目的是：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价时点是：

2009年8月22日。

价值类型是：

估价对象的抵押价值，即在估价时点假定未设立优先受偿款权利下的市场价值，扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定×

购物中心房地产的抵押价值为人民币l548165140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。

×

房地产评估有限公司法定代表人：

二00九年八月二十五日

1、此致估价委托人函中缺标题。

在案例考试中可作为一处错误予以指出。

均应披露三种价值

2、估价目的是抵押贷款，应在致估价委托人函、结果报告中估价结果、技

术报告中估价结论中

处错误予以指出。

：

若缺其中任一项在案例考试中可作为一

①在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值（市场价值）、

②估价师所知悉的法定优先受偿款

③抵押价值。

3、应该有总价、单价，习惯上还应有总价的大写和币种，

对【单价】的要求是《评审标准》的规定，在理论教材和案例教材中没有明确规

定，在案例考试中如无单价不算错。

4、致函方中不要求必须有法定代表人签字或盖章，没有的，在案例考试中

不算错误。

价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种