政府机关大楼物业管理投标书Word文档下载推荐.docx

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工加入新组建的管理班子，量才录用、按劳计酬，充分发挥员工的专长和潜能。

——配合、依靠机关事务管理局 和有关部门，发挥优势、善用资源，

共创

全国党政机关大楼管理的经典品牌。

深业集团（深圳）物业管理有限公司二○○○年十二月二十八

第一章 总体设想及管理思路

COMPREHENSIVE DESIGN

突出机关大楼庄严、质朴、开放的形象特征

满足安全、高效、优美的功能需求

1.1基本情况

长沙市委市政府机关新址位于湘江北桥西侧2.67公里处，大院由市委、市政府、市人大、市政协等机关办公大楼和会展中心、新闻中心等建筑组成，是长沙市未来的政治经济文化中心。

根据招标书规定，本次招标物业管理的范围是即将建成的市委市政府办公大楼和大楼南面广场。

市委市政府办公大楼位于规划片区的中央，南面是一个硕大的绿地广场，北面是一个宽阔的人工湖泊。

整个大楼平面呈“工”字型布局，南座15层为市政府行政办公使用，北座13层为市委行政办公使用。

南北座由一个三层高、玻璃顶盖的会议展览大厅连接，“工”字中轴线与两侧连廊围合成两个对称的园林庭院。

地面首层全部架空，架空层用于停车等辅助功能。

市委市政府办公大楼整体风格表现为庄严、稳重、质朴、典雅，将成为长沙市一个主要的标志性建筑。

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主要经济技术指标：

—占地面积

180,000M2

—建筑面积 87,000M2

—建筑密度 4.30%

—绿化率 76.00%

—绿化面积 136,860M2

—硬地面积 35,340M2

1.2总体设想

新长沙市委市政府办公大楼将是三湘首邑的政治、经济和文化中枢，是跨世纪的“西文东市”战略布局的重要组成部分。

它不仅仅是一座社会公共建筑物，也是执政机关权力的象征，是党和政府形象的外化，是这座“楚汉名城”发展的百年之基。

党政机关办公楼具有庄严、质朴、开放的形象特征和安全、高效、优美的功能需求。

“庄严”是政治权力机构固有的文化氛围；

“质朴”体现了党政机关务实的作风；

“开放”是现代社会对政府机关的要求；

“安全”则是维持正常公务秩序的保证；

“高效”满足机关对效率的追求；

“优美”更体现出人们对良好工作环境的需求。

物业管理服务是一项很平凡的工作，它与“安邦治国平天下”的大业无法比肩，但它与人们的工作和生活息息相关。

扎实到位的物业管理将保证大楼的各项设计功能充分发挥，为机关大楼增添风采。

社会化的物业管理还将强化公务职能，提高办事效率，树立良好的机关公务形象。

作为中国物业管理协会常务理事单位、深圳市甲级物业管理公司，我们对管好长沙市委市政府办公大楼成竹在胸：

首先，是深圳市政府驻香港窗口企业深业集团的全资公司，与政府有直接的血缘关系，因此管理磨合期接近“零”；

其次，成功管理的深圳证券交易所所在的深业中心大厦，在“1999年全国物业管理工作会议”上被肯定为全国高层写字楼管理典范；

再次，是全国唯一在香港上市的物业管理公司，具有雄厚的经济实力；

此外，管理类型多元化，除涵盖办公、商业、住宅区、工业区，还涉及到海南国科园实验学校等社会综合机构的管理。

项目遍布青岛、哈尔滨、南京、

海口、珠海、东莞等地，总规模达到110万平方米。

全部管理项目获得市级以上物业管理优秀小区（大厦）称号，3个项目获得全国物业管理优秀示范小区

（大厦）称号。

怀着强烈的责任心和使命感，我们以“弘扬机关公务形象，创建物业经典品牌”作为长沙市委市政府办公大楼的管理服务目标，在做好常规物业管理服务的基础上，围绕机关中心工作，结合地域文化特色，努力突出机关形象特征，充分满足功能需求，创造全新的机关大楼管理模式。

1.3管理思路

我们将坚持“脚踏实地，精益求精”的质量方针，发扬“立足平凡，追求卓越”的管理作风，与机关事务管理局密切配合，共创经典。

我们的管理思路

是：

突出特色，善用资源，双重监管，服务多元。

1.3.1突出特色

主要体现在：

外弛内张、重点防范的保安体系。

党政机关办公大楼的保卫工作，不仅是物业管理的常规服务项目，更是一项艰巨的政治任务。

我们将在机关保卫处的统一领导下，与其他部门紧密配合，建立既分工明确又相互渗透、人防技防相结合的安全防范体系，并体现重点突出、形式各异的布防特点。

对广场、大楼首层等开放的窗口部门，采取“技防为主，微笑服务”；

对高级领导办公区、外事接待用房及机要室等实行“专人看守，重点设防”；

贵宾来访时，保安人员将随行至车门，实行“贴身护卫，以策万全”。

管理特色还体现在：

入职政审、严格培训的保密措施。

党政机关办公大楼内国家机密集中，作为物业管理人员，必须具备高度的保密意识和一定的保密知识。

首先要严把管理人员的入职政审关，并通过机关事务管理局审定之后方能聘用。

上岗前聘请专家进行保密培训，深入学习《保密法》及相关法规，掌握基本的防窃密、泄密技术和技能，自觉履行保密义务。

在ISO9002质量管理体系中增加有关保密工作的检查考核内容，并由专人负责检查考核。

确保国家秘

密控制在一定的范围和时间内，防止被非法泄漏和利用。

“安全用电”是机关大楼管理的重中之重，我们郑重承诺：

当一路供电发

生故障时，即时切换到另一路供电线路；

即使市电断电，备用发电机组也将在

15秒内启动，确保不间断持续供电。

1.3.2善用资源

人力资源方面。

根据测算，机关大楼需要机电人员25名、保安人员32名、清洁人员29名、绿化工6名。

我们把原机关大楼维护人员视为宝贵的人力资源而善加利用，拟通过考核、培训、再考核的方式加以录用，充分发挥每个员工的专长和潜能。

人文资源方面。

湖湘有着深厚的文化积淀，人文资源丰富。

我们要将深业物业的企业文化与湖湘地域文化有机地结合起来，通过一系列高格调、高品位的活动，充分展示现代公仆的风采。

如端午节组织“屈子杯”书画大赛，装裱后进行义卖，所得款项援助贫困地区的失学儿童；

暑期举办“天心朗月”广场音乐会，免费对长沙市民开放；

每月出版一期宣传栏，推荐一首好歌、一本好书、一部好影片等等。

1.3.3双重监管

机关大厦的物业管理将由新组建的深业物业长沙公司实施，并在机关事务管理局和总公司的双重监管下进行。

双重监管内容包括：

物业管理服务品质监管；

聘用人员资格审查，严把入职关；

两金（公用设施和本体基金）年度计划审查和事前审批；

通过电脑联网，随时监督、检查管理服务效果；

按季度审查管理费收支情况报告等。

品质监管的核心是严格按照ISO9002质量管理体系建立的一整套内容全面、专业性强、灵活适度、操作简便的管理规章制度，对每一个岗位、每一个环节进行量化的质量考核（见第二章物业管理服务内容和标准）；

通过系列培训，确保员工掌握和贯彻质量管理标准、操作程序、作业方法，理解公司的管理理念和质量方针；

建立完善的品质考核制度，由公司经理和总公司品质部定期组织考核，并将考核结果直接与员工的经济利益挂钩；

采用聘用合同制，优胜劣汰、

按劳付酬，以增强员工危机感，提高员工队伍整体素质。

1.3.4服务多元

我们拥有各类高级人才储备，具备提供高品位、专业化服务的能力：

掌握不同规格接待的礼仪和程序，成功地接待过李鹏等党和国家领导人及外国首脑，可以有效地协助政府有关部门完成接待工作；

在策划和举办社会活动方面积累了丰富的经验，曾先后独创性地开展《飞越彩虹》、《新纪元的祝福》、《物业管理进行曲》等影响深远的大型活动，有能力为政府组织的各类社会公益活动作好后勤保障。

优质服务于细微处见精神，努力营造浓郁的文化氛围，创造和谐的工作环境，如免费上网查询信息，下雨天在大堂花岗石地面铺上防滑地毯，利用大楼消防广播播放轻柔的背景音乐，卫生间点缀赏心悦目小摆设，让你在不经意间体会到深业物业人的拳拳心意。

大楼将设立服务中心，专门提供各项服务，如室内保洁、门窗和设施的维修、办公用具维修、办公室内盆栽养护、办公室搬迁、收发邮件报刊、代寄邮件、代招出租车、代购飞机票和车船票、代预定酒店、安排临时就餐等，并协助机关事务管理局和各用户处理非公务类业务事项。

机关大楼的办公自动化系统的电脑局域网建成后，搭建电子服务平台，通过网络提供更为丰富、全面、快捷的服务。

第二章 物业管理服务内容和标准

CONTENT OF SERVICE

采取“外弛内张，重点防范”的保安策略

清洁、绿化聘请深圳专业公司打理

根据物业管理企业的管理服务范围，结合长沙市委市政府办公大楼的实际情况和用户的服务需求，我们提供的常规管理服务内容和标准如下：

2.1管理服务内容

本章所述的常规管理服务项目是指面向所有用户的公共管理服务内容（专项和委托管理服务的内容详见第八章前期介入和后续工程的管理服务和第九章

9.2服务中心）。

2.1.1用户管理

为了保障物业的安全与合理使用，维护全体用户的合法权益，规范用户行为，创造安全、文明、优美、舒适的办公环境，我公司将与机关事务管理局等部门共同起草制订《长沙市委市政府办公大楼公共管理公约》（以下简称《管理

公约》）并根据《管理公约》及其他有关法规、条例对机关大楼的用户进行管理。

主要管理内容如下：

l制订机关大楼公众管理制度，包括：

《楼宇使用管理规定》、《公共设备设施使用管理规定》、《装修管理规定》、《清洁卫生公约》、《用户物品搬运管理规定》、《消防管理规定》、《停车场管理规定》、《安全用电用水管理规定》等一系列规范文件。

l宣传、教育和监督用户遵守《管理公约》和各项管理制度，如出现违规行为，给予规劝、制止并按有关规定处理。

2.1.2用户入伙服务

机关大楼完成房屋接管验收后（接管验收详见第八章8.1.3房屋接管验收），在各使用单位搬迁入驻阶段，管理处将提供如下入伙服务工作：

l协助机关事务管理局处理有关向用户交房、验收、返修、搬迁、监管等事项。

在房屋保修期限内若出现属保修范围的质量问题，向机关事务管理局或

施工单位报修。

l指导用户正确使用楼宇设施设备。

管理处