深圳市城市轨道交通地铁6号线工程投融资方案Word文档格式.docx

深圳市城市轨道交通地铁6号线工程投融资方案Word文档格式.docx

《深圳市城市轨道交通地铁6号线工程投融资方案Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳市城市轨道交通地铁6号线工程投融资方案Word文档格式.docx（65页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

北京大岳咨询有限责任公司

主审：

蔡建升主编：

徐志刚副主编：

毕志清马佳奇谢乒主要参编人员：

贺磊 韦杨 张笑戳

邢佶勇 包锦霞 刘琳杰史航李世超杨宁

一、6号线工程建设项目概况 .-2-

（一） 6号线工程建设概况

-2-

（二） 6号线工程的特点和实施目标

-3-

二、6号线创新投融资模式.................................-4.

（一） 创新背景

-4-

1、轨道交通建设投融资模式的转变 .-5-

2、轨道交通建设和运营准市场化转变....................-6-

（二） 投融资思路

-8-

1、总体思路 ・8・

2、地铁上盖空间资源开发思路..........................-8-

（三） 地铁上盖空间开发案例

-9-

1、香港地铁开发经验总结..............................-9-

2、二期工程建设经验.................................-12-

（四） 6号线创新投融资模式的提出

-14-

1、总体方案比较.....................................-14-

2、6号线投融资思路..................................-16-

3、6号线适合的“轨道+物业”运作模式.................-17-

4、6号线具体投融资方案..............................-17-

5、上盖综合开发用地规划流程.........................-19-

三、长圳车辆综合基地地块情况...........................-20-

（一） 6号线沿线土地资源介绍

-20-

（二） 长圳车辆综合基地地块资源介绍

-21-

四、6号线项目发起人资本金来源..........................-26-

五、6号线财务可行性分析................................-32-

（一） 轨道运营收益分析

-32-

1、主要财务假设.....................................-32-

2、运营收益测算结果 ・37・

（二） 投资回收补贴分析

-37-

1、项目补贴需求.....................................-37-

2、政府补贴资金来源.................................-38-

3、补贴额的测算.....................................-40-

（三） 深圳地铁6号线项目赴港发债可行性分析

-40-

1、在香港发行人民币债券政策和案例分析...............-41-

2、发债流程借鉴.....................................-42-

3、发债可节约的融资成本 ・43・

六、风险及对策分析.....................................-43-

（一） 项目补贴资金供给风险和对策

-43-

（二） 房地产开发风险和对策

-45-

七、结论与建议 .-46-

潔圳市城市

轨道交通6号线工程

投融资方案深圳市城市轨道交通6号线工程

根据《国家发改委关于深圳市城市轨道交通近期建设规划

（2011-2016年）的批复》,深圳市计划于2011年—2016年投资建设城市轨道交通三期工程5条线（6、7、8、9、11号线）。

从2004年开始，深圳就着手研究在城市轨道交通建设运营投融资体制机制方面的改革和创新。

国家发改委批复深圳城市轨道交通二期建设规划（2005-2011年）5条线（1号线延长线和2号线、3号线、4号线延长线、5号线）后，深圳市政府学习借鉴香港地铁加上盖物业的投融资发展理念，积极推进轨道交通二期5条线上盖空间开发与地铁线路建设同步实施，为二期工程建设提供了良好的融资保障。

在二期建设投融资经验基础上，即将开展的三期轨道交通建设将大胆探索“轨道+物业”的融资模式，努力实现新突破。

6号线作为投融资改革试点线路，深圳市地铁三号线投资有限公司（以下简称“三号线公司”）在市政府相关部门的指导下，创新前期工作方式，突破以往前期工作仅限于工程研究情况，前期工作除传统工可以外，同步开展投融资策略及方案研究、沿线物业综合开发研究，三项工作相互支撑、互相促进，力求整体成效。

轨道交通6号

一线工程.6号线工程建设项目概况

（一）6号线工程建设概况

6号线起自深圳北站综合交通枢纽，终于松岗站，全线长

37.85km,其中高架段长31.41km,地下段长6.44km （包括山体隧道），共设车站20座（其中规划车站19座，工可阶段新增荔林

站）。

全线设长圳车辆基地一处；

新建主变电所2座，利用既有龙胜主变电所1座。

图1:

6号线示意图

深圳市城市轨道交通6号线匸程

6号线途经龙华新城、光明新城以及石岩、公明、松岗等地区。

6号线工程投资估算为170.7亿元，国家批复的6号线工程规划建设期为2012—2016年，计划在2012年6月开工，2016

年12月底通车试运营。

工程建设主要内容见下表。

6号线工程建设投资概况表

指标

名称

线路长度（公里）

车站数

（个）

车辆段

llOKv主变电所（座）

投资估算（亿元）

建设期

（年）

共用

新建

6号线

37.85

20

1

2

170.7

2012-16

（二）6号线工程的特点和实施目标

小、•

深圳市轨道交通6号线较其他地铁线路而言，具有如下特占•

1、沿线主要为城市新区、近期重点发展地区，其中光明新

城、龙华新城更是深圳近期建设目标确定的四大新城之一，按照轨道交通引导新城镇开发（TOD）的理念，通过轨道线路建设,可以推进新区发展、促进特区一体化；

2、 沿线土地资源丰富，全线国有储备土地约为355.77公顷，

线工程

具投备融实资方施案“轨道+物业”模式的先决条件；

3、 6号线与4号线有长约4.8公里的并行段（三站三区间）,

其中换乘站拟实现同台换乘，需要与4号线协调建设；

4、 6号线作为深圳市轨道三期工程之一，拟在系统总结已有BOT项目经验的基础上，深化投融资改革，进一步推进城市

轨道交通特许经营的实践。

同时，6号线作为投融资改革试点线路，通过建设可以实现以下目标：

1、 推行“轨道+物业”模式实现轨道交通建设与沿线物业开发统筹协调，以物业综合开发弥补建设成本，减轻政府财政压

力；

2、 深化轨道交通行业特许经营机制改革，进一步拓宽融资

渠道，引进社会资本，探索建立责权利统一经营管理机制，实现轨道交通行业的可持续发展；

3、 转变企业经营机制，塑造具有自我约束、自我发展意识的市场主体，提升我市轨道交通运营效率和服务水平。

二、6号线创新投融资模式

（一）创新背景

创新地铁三期工程建设投融资是为了贯彻落实深圳市委市政府的城市发展理念和创建深圳市地铁“轨道+物业'

可持续发展模式而产生的。

为落实市委市政府提出“城市发展引领各项事业发展"

的新理念，确立“建地铁就是建城市'

这一深圳轨道建设

的线工思程路，深圳市地铁建设将充分学习香港“轨道+物业，'

的发展经验，以上盖物业开发收入作为轨道交通的重要收入来源之一，并为地铁运营提供可靠客源。

秉承“公益为先，效益为源'

的服务理念，创造地铁经营资源，培育“自我造血”功能，促进深圳市地铁建设的可持续发展。

1、轨道交通建设投融资模式的转变

＞地铁建设由政府投资转变为企业投融资

深圳地铁三期建设将车站、车辆段和隧道与上盖空间同步规划设计、建造开发，利用地下空间投资建设生产出公共交通运营线路一地铁，同时利用沿线上盖再造土地创造城市发展空间，为公众提供安全、便捷、舒适的生活、出行需求，不仅可以实现更大的地铁客票收入，维持运营自身的收支平衡，而且可以充分实现交通客流更大的商业价值，主要体现在上盖物业价值和站内广告、通讯和商业等资源经营价值的提升。

即以创造更大的社会效益为基础，地铁投资建设和运营实现更大的经济效益，实现地铁由政府投资，转变为企业通过政府为公共服务设施提供的扶持进行市场化经营开发，实现自我发展、自我完善、良性循环和可持续发展。

＞由政府财政一元化投融资转变为社会多元化投融资模式

（1）一期工程地铁建设投资以政府财政投融资为主。

存在

地铁建设投资主要依靠政府财政和地铁公司贷款政府财政兜底投资，可认为：

政府财政一元化投融资模式。

（2）二期工程为政府、企业和社会三元化投融资模式。

一

是线工二程期工程仍由政府财政投资50%;

二是由企业承担50%建设资金（企业自筹、银行贷款和采取部分BT.BOT投融资模式解决）；

三是与一期工程不同的是，政府财政不再直接为地铁建设贷款,或向银行出具有政府担保性质的政府贷款，完全由地铁企业采用市场化手段向银行争取信用贷款。

信用贷款的基础是，企业向银行展示地铁二期工程沿线上盖再造空间开发等良好的财务预期，达到银行认可企业在长达25年贷款期限内有还本付息能力。

（3）三期工程为社会多元化投融资模式。

政府在加大地铁上盖空间开发政策支持前提下，三期建设资金全部由企业自筹，积极推进地铁自我“造血”机制形成，地铁建设运营以稳定可持续投资建设达到还本付息能力。

可采用市场化手段向社会融资建设地铁，实现向社会多元化投融资模式转变。

包括银行贷款、股权融资、保险公司的债权投资、设备租赁、企业债和中期票据等融资方式。

主要投资来源为银行贷款、战略投资者、社会公众、保险公司、金融租赁公司、债券市场机构投资者等。

2、轨道交通建设和运营准市场化转变

借鉴香港和新加坡的成熟经验，走轨道交通建设和运营准市场化道路。

政府资本由直接投入转化为通过市场化渠道投放资源，再通过资源置换出资本；

轨道交通企业按照市场化原则进行

融资、建设和运营；

公众通过支付准公益性的票价获得地铁服务。

在轨道交通准市场化原则下，政府、企业和社会公众三方对城市

轨线工道程交通建设运营的权益和责任应事先以法定程序明确。

＞政府责任

一是投入城市轨道交通项目资本金或相应资源二是控制管理城市轨道交通配套建设设施用地三是保障城市轨道交通社会治安和反恐防恐投入四是补偿城市轨道交通运营服务的公益性亏损五是投资补偿城市轨道交通公共服务设施投入六是投资管养城市轨道交通枢纽接驳设施投入七是监督管理城市轨道交通行业建设运营服务

＞