万科物业管理方案Word格式.docx
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接管小区2个月
约6万元
3
小区公共部位瓷砖脱落整修
小区外墙及楼道内
4
小区单元门禁系统恢复
小区单元门
和业委会商定
待定
5
小区部分绿化修补
坏死绿化植物
6
消防系统的整改
消防水泵和消防联动
约3万
7
小区监控的整改
小区监控系统
以上所需费用和业主委员会商定后，制订方案逐步进行整改。
go
二、整改内容阐述
（一）、小区封闭式管理方案
随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。
近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。
同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。
其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。
小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。
小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。
具体措施：
1、人员、车辆进出管理
1）、小区南、西门机动车出入口；
本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。
道闸自动识别系统将在5-7米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。
小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2）、小区东门和西门非机动车及行人出入口；
在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使
用智能IC卡门禁一卡通系统。
小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡；
3）、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。
4）、外来人员需经业主同意并登记后方可进入小区。
5）、外来车辆需经安保人员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。
并且外来车辆停放超过3小时以上，开始计时计价收取停车费。
6）、业主如有装修，装修人员出入需凭物业所发的《小区临时出入证》（证上有装修人员照片），装修人员在小区活动范围应在安保人员监控之中。
2、严格进行车辆管理
1）、车辆在小区内行驶速度不得超过15公里/小时。
不得鸣笛，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。
2）、业主要按自己租赁或购买的车位规范停放车辆，清除消防通道及宅间道路障，禁止在消防通道停放车辆。
3）、地下车库日常用于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活动。
4）、车辆进出地下车库应控制在5公里/小时以下。
严格按行驶标示出入。
5）、摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。
外来车辆进行收费停放。
6）、地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。
业主要按自己的车位，配合安保人员规范地停放自己车辆。
7）、地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，才能满足业主使用的其他所有权车辆。
3、巡逻管理
安保人员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。
对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。
对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以避免影响小区正常的秩序。
4、监控管理
监控室实行24小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。
发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记录和录像，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像另存入U盘存档保留，并做好标记。
5、需要解决的问题
具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。
综合以上因素，结合实际情况，我们目前需要解决以下几个问题：
1）、如进行封闭式管理首先要保证小区安保设施设备的正常使用，恢复小区智能化设备目实现其应有的功能。
2）、结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会出现少数业主的不配合甚至抵制现象。
另外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生摩擦甚至冲突。
所以，完善封闭式管理工作有一个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。
尤其是实施初期，业主（流动人员、车辆管理）还需一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能出现意想不到的情况。
为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做好大量的细致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动广大业主积极配合工作。
（二）、小区电梯刷卡系统（或门禁刷卡）
第一：
安全防止外来人员进出
外来人员没有物业公司配发的门禁系统卡，就无法从单元门或者电梯进入各单元楼层，这样大大减少了安全隐患。
第二：
更加节能，降低电梯维保费用
电梯刷卡系统可以有效的节约电能：
由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，降低电梯使用频率，可以最大限度的节省电费开支。
电梯刷卡系统可以减少日常维护开支：
由于大大降低了电梯的运行次数，可有效延长电梯易损件的平时更换周期，比如抱闸和自动电梯门的开启器等易损件。
电梯刷卡系统延长大修周期：
原本5年就需要大修的电梯，这样可有效的延长至7－8年再大修。
电梯刷卡系统可以有效的减少人工费：
由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，再加之本楼住户也只能到达为其授权的楼层，所以大大降低了楼内的环境污染，减轻了保洁人员的劳动强度以及安全人员巡查次数，收费人员的工作强度，从而使降低管理成本成为可能。
第三：
人性化收费
2、装修服务
2.1设立装修服务办公室，充分利用我司物业专业人才和经验的优势，同时联合苏州市多家名牌装饰公司，针对爱汀花园各种户型，向业主提供装修咨询、设计和施工监理服务。
从而引导业主遵守装修规范，实施家庭装修。
2.2我们将组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商入区，在管理处安排的固定场所，为业主提供质优价廉的装修材料供应服务。
3.日常期便民特约服务
类别
编号
项目内容
参考价格
责任部门
土建
1-015
细石混凝土路面（30毫米）
29.86元/M2
工程设备部
1-028
铝合金门修整
20.00元/堂
1-029
铝合金窗修整
10.00元/扇
1-030
铝合金门、窗换小件
10.00元/堂、扇
1-031
换门锁
10.00元/把
1-032
换窗纱
5.00元/扇
1-033
换门纱
8.00元/堂
1-034
室内天棚抹灰
18.00元/M2
1-035
修补层面瓦
60.00元/M2
1-036
木门修理
15.00元/扇
1-037
家具门修理
1-038
换玻璃（门、窗）
15.00元/块
1-039
玻璃打硅胶
2.00元/M
1-040
修补安装空调洞口
6.00元/处
1-041
修补安装油烟机洞口
10.00元/处
1-042
阳台、扶手修补、粉刷
1-043
修理窗帘、拉窗
20.00元/元
水工维修
2-001
Dg15自来水管更换
10.22元/M
2-002
Dg20自来水管更换
11.00元/M
2-003
Dg40自来水管更换
15.00元/M
2-004
Φ50排水管更换
25.00元/M
2-005
Φ100排水管更换
40.00元/M
2-006
拆除Φ100铸铁管
39.00元/M
2-007
拆除Φ50铸铁管
30.00元/M
2-008
管道除锈
2-009
管道刷油漆
6.00元/M
2-010
更换面盆
16.00元/只
2-011
更换面盆下水
28.00元/支
有偿服务项目
2-012
更换面盆水嘴
22.00元/支
2-013
更换面池进水管
19.00元/支
2-027
更换水池下水栓
26.00元/处
2-028
疏通下水Φ50
45.00元/处
电器维
修
3-001
安装电热水器（50升以下）
45.00元/台
3-002
安装电热水器（50升以上）
80.00元/台
3-003
更换电表
22.00元/只
3-004
更换开关插座
5.00元/只
3-005
更换灯头
3.00元/只
3-006
更换日光灯镇流器
10.00元/只
3-007
更换灯泡、日光灯管
1.00元/只
3-008
更换保险丝、熔断丝
3-009
电线短路
实算
3-010
空开跳闸、后、合闸
免费
3-011
空开更换
3-012
单相护导线明敷
0.80元/M
3-013
安装排风扇
18.00元/台
3-014
安装油烟机
25.00元/台
3-015
安装日光灯
12.00元/套
3-022
安装吊灯
30.00元/套
3-023
小家电检
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