拆迁审计方案Word格式.docx

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（二）审计方法

1、主要审查征地、拆迁补偿标准是否符合国家相关标准；

征地、拆迁面积是否与批准（合同）、测绘面积相符；

征地、拆迁补偿费是否及时、足额补偿到受补偿人。

2、主要审查土地一级开发主体是否按照规定要求设计、实施和维护成本明细表编制相关内部控制，是否选择和运用恰当的会计政策做出合理的会计估计。

3、主要审查项目成本明细报告是否按照《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》的规定编制；

审查编制依据是否充分，编制内容是否全面，各项数据是否正确真实，应附送的资料是否齐全，签报手续是否完备。

需要注意的是

在实施成本审计时，通常是对截止到某一个特定时间点的成本构成的审核，具有明确的时间属性。

因此，在审计时应该以该时间点为界，将土地一级开发项目的投资总额分为实际支付额与尚未支付额进行审计，并在审计报告中分别进行描述。

4、主要审查费用支出情况。

审查计入项目报审的成本明细的各项费用科目是否符合土地一级开发成本的开支范围和标准，各项目费用支出界限划分是否清晰；

成本明细报表有无错报、漏报、以少报多、虚列支出、扩大开支范围和标准、挤占成本等问题。

二、棚户区改造项目审计服务方案

（一）棚户区改造项目审计特点

由于棚户区改造项目建设涉及到了资金的筹措、土地的供应、工程建设的质量、对符合政策人群的房屋分配四个环节，致使其具有较长建设的周期，投入大量建设资金、惠及面广、整个项目流程持续时间长的特点，同时也使棚户区改造项目审计范围会涉及到发改部门、财政部门、保障房建设单位、民政部门、社保部门、国土部门等多个部门和相关建设单位，所以安居工程审计具有部门较多，审计任务重、工作量大、政策性强的特点。

（二）棚户区改造项目审计的主要内容

通过摸清城镇棚户区改造项目开工、基本建成的规模，以及实际交付使用情况、各地保障性住房规划、建设管理、分配运行等制度的健全完善情况，以及各类城镇棚户区改造项目的保障范围、保障水平及结构等情况掌握城镇棚户区改造项目基本情况及工作成效；

审核分析城镇棚户区改造项目目标任务完成、城镇棚户区改造项目资金筹集、管理和使用、工程建设管理以及在保障性住房分配运营中存在的问题。

（三）棚户区改造项目审计方法

针对棚户区改造工程审计的特点和内容，在实际审计实施过程中主要重点：

保障房的房源供应较为复杂，目前城镇棚户区改造项目主要是由居民公租房、

廉租房、棚户区改造房和经济适用房组成。

部分项目为企业自建项目，同时建设资金来源上除了财政性资金外，还存在大量企业自筹资金，这样的现状为审计带来障碍。

在针对工程建设审计环节，由于项目建设周期长、环节多，具体包括了决策

设计、招投标、施工过程、工程竣工结（决）算及后评估等各阶段，开展审计时，部分不合理的决策已实施，审计人员主要面临查出了问题特别是设计方面也难以纠正、对建设环节违法行为很难事后取证，即使查出了损失浪费，但资金已无法挽回。

另一方面安居工程审计范畴涉及到财政、投资、社保审计等多个领域，审计工作业务量大，事务繁杂，时间紧、项目的复杂性，如果审计人员的专业水平、技术能力达不到要求，容易形成不正确甚至错误的结论，在很大程度上增加了审计风险。

三、征地拆迁审计服务方案

房屋征收与补跟踪审核主要对房屋征收与补偿部分所涉及的前期费用、征地费用、拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、财务费用等相关费用实际发生的成本进行审计，具体工作包括：

（一）对项目审批程序进行审计，对确定评估、拆除等机构程序的审计。

（二）审查确认征收补偿、拆除、评估等相关费用，审计小组现场办公，抽选部分被征收户，进行入户调查，对报送的征收补偿资料实施现场审核，并出具审核意见。

（三）定期参加征收补偿工作会议，掌握工作动态，审查项目有关合同条款的合法性、合理性，提出审计意见。

（四）对内控制度、资金使用及财务核算的审计。

定期审核拆迁单位财务资料，着重审查资金的支出情况

（五）配合审计局开展相关工作。

1.重点对征地拆迁程序的审计。

检查征地范围控制是否有效,征地程序是否合规,是否按规定履行征地报批和实施程序，是否未经批准和超过批准数量占用土地,是否擅自变更土地用途用于概算外项目建设，审核征地拆迁项目实施程序是否符合有关规定。

2.重点对房屋权属的审计。

核对房屋所有权性质（直管房、自管房、私房），集体土地上房屋拆迁还需核对分户的真实性、合法性，明确房屋被拆迁人；

核对

房屋用途是否与证件登记用途或相关证明用途一致，房屋分类是否正确（住宅、非住宅）。

3.重点对房屋补偿数量的审计。

核对被拆迁人补偿面积是否与证件登记面积相符，无证面积的勘测认定是否由具备资质测量单位出具，无证面积房屋建造年限认定资料否齐全；

装修评估报告是否附有面积、装修材料数量及金额明细单；

收集核对营业执照或纳税记录，核定实际用于经营的面积；

收集核实室内设施相关资料并据实确认。

在核实房屋补偿数量时应逐个审查协议原件，协议补偿面积与前期调查面积有出入、装修评估超正常时，审计人员必须深入拆迁现场复核，取得相关证据资料才能认可。

4.重点对补偿标准的审计。

通过审计确认的面积对照相关规定、房屋评估价及征拆安置补偿实施方案，复核计算所需房屋拆迁补偿款；

对从事生产经营活动的，对照征拆安置补偿实施方案复核计算营业补偿；

对室内设施补偿费、购房差价补贴、搬家费、过渡费、拆迁奖励等对照征拆安置补偿实施方案复核计算；

对装修费的审计，按照评估报告认定金额复核计算；

对其他政策性补助依据相关部门规定复核计算。

5.重点对补偿资金支付情况的审计。

审核补偿资金支付的审批程序是否完备，相关证据资料是否齐全，支付给被拆迁人的补偿金额与签定的拆迁补偿协议上的补偿金额是否一致，拆迁补偿款项是否支付给相应的被拆迁人，核实被拆迁人银行开户证明及相应的身份证号、存折或银行卡号，是否履行签收手续。

四、国有土地上房屋征收审计服务方案

（一）审计目标

审查房屋征收资料的真实性、完整性、规范性，拆迁安置补偿成本的真实性、合规性和合法性，查明房屋征收资金的来源及安置补偿依据、安置补偿对象以及安置补偿标准情况，审查相关单位在房屋征收过程中遵守相关政策情况，以及是否有违反公开、公正、公平、原则问题，查找问题的原因，提供并促进规范管理的意见和建议。

（二）审计内容

审计内容主要包括：

1.基本建设程序是否合法、有效；

2.房屋征收工作管理情况；

3.拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；

4.拆迁安置补偿成本的真实性、正确性、合规性和合法性；

5.房屋征收实施情况及其效果；

6.房屋征收资金筹集、使用及管理情况。

（三）审计要求

1.统一思想，认真负责。

征地拆迁工作社会影响巨大，既关系到党和政府形象，更关系到社会稳定和民生民意。

必须依法、及时、有效地履行审计监督职责。

这既是法定职责要求，也是一项政治任务。

审计小组一定要本着高度责任感做好这项审计工作，并认真学习方案及相关文件，加深理解，提高认识。

2.精心组织，统筹安排。

审计小组要严格按照统一要求，统筹安排审计力量，精心组织实施

3.加强质量控制，防范审计风险。

审计人员要严格执行审计准则的规定，保证审计质量，防范审计风险，确保审计报告反映的问题事实清楚、定性准确、数据可靠。

4.深入分析原因，提出对策建议。

审计工作的绩效在于，即能查出问题，更能深入分析原因，提出对策建议，促进有效解决，提出改进完善房屋征收工作的审计建议。

（四）审计方法

1.基本建设程序是否合法、有效

（1）检查是否取得拆迁许可证，拆迁手续是否齐全；

是否按规定发布暂停公告、拆迁公告；

是否制订了拆迁补偿方案、实施细则；

（2）检查拆迁服务公司、拆除服务公司、评估服务公司等是否按照规定进行招投标，并关注招投标过程是否公开、公正、公平，是否存在围标、串标、违规转包以及暗箱操作行为；

（3）检查项目是否遵守合同制，项目单位是否与中标单位签订了书面委托协议，合同条款是否全面、合法、公允，与招标文件和投标承诺是否一致。

（4）围绕征地及拆迁安置工作业务流程，检查房屋征收资料的真实性、完整性、规范性。

主要措施如下：

1）检查拆迁安置补偿协议的签订、拆迁资金的审批支付、拆迁资料的收集整理归档编号等工作流程的制定、完善和执行情况；

2）检查拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；

3）审核对房屋权属是否明确，核对房屋所有权性质，集体土地上房屋拆迁还需核对分户的真实性、合法性，明确房屋被拆迁人；

核对房屋用途是否与证件登记用途或相关证明用途一致，房屋分类是否正确（住宅、非住宅）。

4）核查征地、拆迁项目涉及的被补偿人家庭人口基本情况，检查补偿、安置人口是否真实、准确；

5）核对被拆迁人补偿面积是否与证件登记面积相符，无证面积的勘测认定是否由具备资质测量单位出具并附正规测绘图及图片资料，无证面积房屋建造年限认定资料否有齐全；

收集核实室内设施相关资料并据实确认；

对困难被拆迁人补助，特困补助是否有民政部门认定证明，残疾补助是否有残联认定证明；

6）对照相关规定、房屋评估价及安置补偿标准复核计算所需房屋拆迁补偿款；

对从事生产经营活动的，对照安置补偿实施方案复核计算营业补偿；

对室内设施补偿费、购房差价补贴、搬家费、过渡费、拆迁奖励等对照安置补偿实施方案复核计算；

对其他政策性补助依据相关部门规定复核计算；

（5）围绕征地及拆迁安置工作资金流程，审查各项资金管理制度设置及执行情况，重点检查房屋征收资金筹集、使用及管理情况，减少资金流失，保证资金充分发挥效益。

1）检查征地及拆迁安置资金的来源是否合规；

2）检查筹集的征地拆迁资金是否及时足额下拨、是否及时入账、专户存储和专账核算；

3）检查征地及拆迁安置资金的用途；

4）检查是否建立了严格的使用管理制度，管理是否规范有效，资金在拨付的各个环节是否发生挤占、截留、挪用、滞留等违法违规问题。

2.住宅审计

（1）合法、合规性

支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、北京市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。

（2）被拆（搬）迁人的确定

1）被拆（搬）迁人的确定必须有“有效文件”（包括《集体土地建设用地使用证》、《农村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《北京市土地登记审批表》等）予以确认。

2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具产权认定表予以