北京亦庄新区区域商业市场分析暨经海路项目商业初步可研报告PPT资料.pptx

北京亦庄新区区域商业市场分析暨经海路项目商业初步可研报告PPT资料.pptx

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,亦庄,道路交通：

京沪高速（京津塘高速）和京津高速两条连接京津两地的高速从亦庄通过铁路交通：

京津城际高铁在亦庄设站，亦庄火车站已建成，当前尚未投入使用，未来将将承担更大的连接作用。

1.2亦庄在城市规划中的地位,凉水河,核心区：

位于凉水河与京沪高速之间，起步早发展更为成熟路东区和河西区：

均为拓展区，发展时间相对较晚，相当于是亦庄开发区的二期，目前正在大规模建设之中。

1.3亦庄新城概况区域划分,1.3亦庄发展概况规模,凉水河,作为北京市规划的卫星新城，亦庄地域规模与通州核心城区规模相当，远大于望京区域，整个区域未来发展空间和容量较大。

通州城区,望京区域,9KM,12KM,4KM3KM,9KM8KM,1.3亦庄发展概况整体规划,概况：

亦庄经济技术开发区，始建于1992年，是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区定位：

引导发展高新技术产业与现代制造业、物流业等功能，积极推动商务服务、综合金融等服务业发展，促使开发区向综合产业新城升级转变。

规划：

由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成，是北京重点发展的三个新城之一。

亦庄新城以高新技术的工业开发区为核心启动，随着多年发展，整个区域的商务、居住等功能不断完善，商务氛围逐渐浓厚，基本实现了向卫星新城的升级。

开发区,新城（产业、商业、居住结合）,北京市重点新城2014年GDP及增速对比,北京市重点新城2014年社零总额及增速对比,亦庄经济技术开发区是北京市经济发展较为成熟的区域，经济指标在郊区县中排名靠前。

亦庄开发区2014年GDP总额达到997亿元，在所有郊区县中仅次于顺义排名第二，GDP增速9.2%，排在各郊区县之首；

2014年社零总额为325亿元，排名第三，社零总额增速为13.3%，排名第二。

1.3亦庄发展概况经济,1.3亦庄发展概况人口,2015年，亦庄区域常住人口47万人；

至2020年，亦庄区域规划人口将达到70万人，规模与顺义和通州持平，大量快速的人口引入将释放大量的消费需求。

1.4亦庄开发区内部规划功能规划,居住区,居住区,居住区,居住区,居住区,产业区,商务区,亦庄区的空间布局上，产业区位于核心位置，居住区分散在四周商务服务区沿轻轨布置。

商务区,1.4亦庄开发区内部规划产业区,产业区,亦庄产业园区而位于中心位置，沿京沪高速两侧分布，聚集电子信息、生物制药、汽车、高端制造、物流等产业的行业领先企业。

80多家跨国公司落户，66家世界500强投资83个项目京沪高速,1.4亦庄开发区内部规划商务区,随着区域发展各项配套的成熟，延亦庄线地铁为商务区规划，吸引产业园区企业的行政办公总部、贸易公司以及中心城区外溢的企业入驻办公，使区域不断聚集更多高技术人才和高端商务人士。

商务区,商务区,从业总人数（商务区+工业区）,28.6万人,从业人员年均收入,10.1万元/人,1.4亦庄开发区内部规划商务区,商务区的写字楼的档次和品质在不断提升，吸引了众多以电商为核心的总部企业入驻，区域办公人群的素质也在不断提升。

金源利德投资大厦,亦城国际中心,斯巴鲁大厦,丰大国际酒店（五星）,铂尔曼,智选假日,市区外溢企业,总部+运营中心,华北运营中心,总部,总部,（分公司）,电商企业聚集区国家级电子商务示范基地,1.4亦庄开发区内部规划居住区,大羊坊桥居住区（4万人）,亦庄桥居住区（8万人）,河西居住区（14万人）,马驹桥居住区（8.6万人）,次渠居住区（7万人）,物流园居住区（2.6万人）,亦庄区域现有住宅人口规模为44.2万人，有较好的客群基础的支撑，且未来仍有较大的增长空间。

本项目,总体规模,1.4亦庄开发区内部规划居住区,大羊坊桥居住区（4万人）,亦庄桥居住区（8万人）,河西居住区（14万人）,马驹桥居住区（8.6万人）,次渠居住区（7万人）,物流园居住区（2.6万人）,本项目,居住区分布整个区域的四周，居住区内均为社区底商配套,，无大型商业规划。

商业区对各居住区有相等的机会，开车出行是主要的通行方式。

分布特点,1.4亦庄开发区内部规划居住区,大羊坊桥居住区（4万人）,亦庄桥居住区（8万人）,河西居住区（14万人）,马驹桥居住区（8.6万人）,次渠居住区（7万人）,物流园居住区（2.6万人）,本项目,成熟区：

亦庄桥区和大羊坊桥区，基本已开发完成，入住率高。

距,本项目距离较远。

开发中：

其他四个区域距本项目较近。

均在大规模开发和入住中，未来仍有大量新增住宅供给，增长空间较大。

成熟度,1.4亦庄开发区内部规划居住区,亦庄桥居住区8万人位于项目西北，距离最远的居住区。

该区域是现阶段亦庄规模最大，最为成熟的居住区，以中高端商品房为主，居民消费力较强。

未来规模增长空间小。

本项目,亦庄桥居住区6KM,1.4亦庄开发区内部规划居住区大羊坊桥居住区4万人,位于项目正北，距离较近，道路通达十分便利。

该区域规模较小，为低密度的洋房别墅居住区，但住宅档次较高，客群消费力较强。

大羊坊桥居住区,本项目,5KM,次渠居住区,站前区,1.4亦庄开发区内部规划居住区次渠居住区7万人,距离本项目最近的居住区，抵达十分便利。

该区域当前规模较小，以高密度回迁房为主。

未来站前区将有大量的中高端商品房居住区规划，目前已有泰禾、首开等项目在建设中。

2KM,河西居住区,6KM,1.4亦庄开发区内部规划居住区河西居住区14万人,位于正西侧，距离本项目本项目有一定距离。

该区域当前已具有一定的规模，未来仍有大量的住宅规划。

当前以回迁房为主。

商品房正在开发初期，中信新城、中信墅等楼盘品质较高。

未来规模增长空间大。

马驹桥居住区,3KM,1.4亦庄开发区内部规划居住区马驹桥居住区8.6万人,距离本项目较近的居住区，抵达较为便利。

该区域当前规模较大，建设时间较长，早期以回迁房为主，近期已有大量的商品房入市，有一定的消费力。

未来规模增长空间大。

2.5KM物流园居住区,1.4亦庄开发区内部规划居住区物流园居住区2.6万人,距离本项目很近，抵达十分便利。

该区域为建设初期，当前规模较小，未来建设规模将不断扩大。

以中端商品房住宅（配建回迁房）为主，与京东等大型企业进行团购合作，有一定的消费能力。

2.3小结,区域规划,亦庄作为北京未来重点发展的新城，地处京津发展主轴，当前经济、产业发展已有较好的基础，商务办公档次和氛围不断提升，未来长期增长潜力巨大。

规划人口70万人，当前住宅人口规模已达44万人，有较好的客群支撑基础。

人口支撑项目所在的偏南部区域，距当前居住成熟区较远，但项目周边未来住宅增长空间较大。

2.项目交通及四至环境,2.1项目区域交通道路交通,项目面临经海路和科创十二街，是亦庄两条城市主干道，整体周边道路交通十分便利，路网建设十分成熟，周边居住区居民开车到达本项目十分便利。

虽然京沪高速穿过亦庄，将亦庄氛围两个区域，但是连接两侧的路网规划较为密集，通行十分便利。

科创十二街,经海路,亦庄桥居住区,河西居住区,马驹桥居住区,亦庄桥居住区,五环,六环,京津高速,科创十二街,经海路,科创五街,荣华路,科创街,通马路次渠居住区,物流园居住区,2.1项目区域交通轨道交通,次渠南,经海路,同济南路,荣昌东街,荣京东街,万源街,次渠,项目紧邻地铁亦庄线经海路站，该站是整个亦庄东部商务区的交通枢纽，未来将有大量的通勤人口。

原规划与经海路站换乘地铁M12号线的规划已经取消。

亦庄站南,北神树地铁17号线次渠北亦庄火车站,2.1项目区域交通轨道交通,次渠南,经海路,同济南路,荣昌东街,荣京东街,万源街,次渠,亦庄站南,规划中的地铁17号线计划2015年开工，将于亦庄线次渠站换乘，计划2019年通车。

届时，亦庄与市区的联系将更为便捷和紧密。

北京地铁17号线作为东部贯穿南北的一条地铁线，共规划21个站点，分别为未来科技城北区、未来科技城南区、天通苑东、清河营、勇士营、望京西、太阳宫、西坝河、香河园、工人体育场、东大桥、永安里北、永安里、广渠门外、潘家园西、十里河、朝阳港、北神树、次渠北、次渠、亦庄站前区南。

北神树次渠北地铁17号线亦庄火车站,2.1项目区域交通有轨电车,北京地铁微博公布亦庄地区拟规划建设总长为76公里的有轨电车线网，包含4条有轨电车线路；

T4线路延经海路铺设，并与其他3条线路均可换乘，在本项目设有站点，整个亦庄地区的内部交通将更为便捷。

T1线为路南、河西、核心、路东、站前区域提供快速连接；

T2线连接站前、马驹桥、瀛海；

T3线连接路东、核心、马驹桥、六环南产业区；

T4线连接路东区与马驹桥物流园区。

本项目,项目所在区域总体为商务区规划，区域用地性质为商业金融规划，未来将成为写字楼密集区，商务办公氛围较为浓厚，将为本项目提供大量商务客群消费。

2.2项目四至环境,经海广场,锋创科技园科技园,居住区,居住区,居住区,居住区,居住区,产业区,商务区,商务区,经海广场,2.2项目四至环境,京东总部大楼,项目所在路口东北侧的京东总部大楼已建成并投入使用，未来将可能为区域带来京东上、下游企业入驻。

将为本项目提供大量的优质商务客群。

建筑面积,28万,办公人员,1.5万人,京东已与南侧马驹桥区域珠江、富力等项目展开团购，未来员工将大部分就近居住，为区域增加更多居住客群。

2.2项目四至环境,天通泰科技园（在建）,锋创科技园科技园（入住中）,项目所在区域为亦庄开发区的新区，商务区目前处于开发建设的初期，多数项目已处于入住期和建设期。

随着京东落地，多数项目将加速发展。

预计2-3年后，区域商务环境将较为成熟。

越海物流,天通泰科技园,锋创科技园科技园,经海广场,经海广场（在建）,天骥智谷,项目当前土地已经平整，地上为绿植覆盖。

地铁对F1地块的遮挡较大，建议商业布置在C14地块，面向经海路和科创十二街的展面商业价值最大。

2.2项目四至环境项目自身,C14,F1,C14,F1,2.3小结,四至条件,交通条件,项目周边2KM范围主要为商务区，没有居住氛围。

如何吸引远处的住宅客群前来消费，需要结合竞争综合考虑。

商务区正在开发初期，由于京东总部已投入使用，吸引上下游企业入驻，预期在2-3年后，周边商务氛围将逐步成熟。

项目周边路网规划条件较好，周边居民驾车通行十分便利。

地铁站点临近项目，将为项目带来大量客流。

3.项目周边商业竞争,3.1区域商圈格局,17km,青年路商圈,CBD商圈,双井商圈,崇文门商圈,16km,本项目位于亦庄新城，处于东南五环外，远离北京市现有成熟商圈，竞争关系较弱；

亦庄区域相对十分独立，本项目主