三亚商业市场调研报告Word下载.docx

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三亚南宏实业有限公司（成立于1998年9月）

位置

三亚市解放三路第二市场对面　

建筑面积

56，000平方米

占地面积

26亩

项目特色

shoppingmall

商业面积

5.6万㎡

广场面积

7000多平方米

柱距

8.4米

层高

一楼：

4.8米；

以上的均为4.2米

中庭

1500平方米（1-7楼）

主通道宽度

4米左右

垂直梯

4部

次通道宽度

2.5米

层数

共9层，地下一层，地上8层

扶梯

每层4部，上下各两部

临街面长

约120米

停车位

500个

装修档次

中高档

交通状况

位于三亚最繁华的解放路

租金

按保本加提点的方式计算

租售比例

全出租

项目定位

三亚最大的shoppingmall

物业类型

纯商业模式

楼层布局

负一楼：

停车场；

化妆品，珠宝首饰，皮鞋皮具；

二楼：

男女服饰，运动休闲装，内衣睡衣服，美容护肤馆；

三楼：

大型综合超市；

四楼：

港龙家电城，数码电脑城；

五楼：

运动休闲，床品布艺，童装玩具，图书超市，文教体育，音像制品；

六楼：

中华小吃城，海洋世界；

七楼：

明珠电影城，广利空中美食夜吧；

八楼：

物业管理公司办公处（面积较1-7楼小得多）

经营模式

时间：

9：

30～22：

30（周一～周五）9：

30～23：

00（周六～周日）其中营业员必须8：

30到场

进场费用：

50㎡以下的5，000元；

50㎡以上的8，000元

租金交付模式：

保底（100元/㎡）+提成（超越保底费用营业额的8%）+广告费用（总营业额的1%）

保底费用中包括工商，地、国税；

但不包括发票税收（4.7%）

签约年限：

一年一签

（2）解放路步行街

解放路步行街总长1000米，从解放路转跨胜利路，一直延伸到海边的三亚湾路，计划分两期完成。

2004年4月，步行街一期动工兴建，全长220米，东接解放路，西连胜利路，中央街道计划建11栋楼房，总建筑面积3.3万平方米，共设计284间商铺。

目前，临解放路的A1、A2栋已落成。

2005年5月27日，三亚麦当劳餐厅率先进驻，开业当天即引来空前人气。

随后，旺佳旺购物广场、南润珠宝等商家也相继抢滩。

2006年4月22日全面开业迎宾。

目前解放路步行街已经正式开业，整条步行街汇聚着零售、餐饮、娱乐、办公、居住、休闲、运动、观光等诸多功能为一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。

3万平方米的商业建筑面积，占据着三层楼面。

其具体数据见下表：

表2解放路步行街项目数据

地理位置

三亚市解放二路（东侧）汽车站旁

33000㎡

商业步行街

层高

一楼4.2米,

2,3楼3.8米

商住裙楼

商业街（1,2,3楼为商铺）四楼以上为住宅

柱距

6米

主通道宽

2.2米

商业层数

３层

次通道宽

1.6米

垂直电梯

440米（商业街分成南北两块,每边长220米）

扶梯

人工梯

1部

停车场

无地下停车场地面也无停车广场

租金

固定租金

最大的购物中心

西接解放路转跨胜利路，一直延伸到海边的三亚湾路

业态规划

一层：

主要经营服装、体育用品、珠宝、药品、饰品、音像、鞋、眼镜等

二层：

主要经营鞋、包、服装和美食

三层：

男士服装、女士内衣、童装、

进场费：

押两个月的租金

租金：

1楼:

150元/平方米.月（公摊率30%左右）

2楼:

125元/平方米.月（无公摊面积）

3楼:

80元/平方米.月（无公摊面积）

（3）国际购物中心

三亚国际购物中心位于三亚市最具潜力的龙头地段解放一路大转盘，整个购物中心商用面积6.8万平方平米。

购物中心以国际领先的MALL业态模式为基础，主打国际百货、旺豪超市两大三亚著名商业品牌，集旅游工艺品一条街、潮流名店馆、国际饭店、新港粤菜酒楼、西餐厅、凡尔赛KTV等旅游休闲场所于一体，是真正实现购、吃、住、玩一站式的国际化购物中心。

1、开业时间：

2010年2月3号

2、招商模式：

只租不售

3、租期：

沿街商铺租约最低三年，商场内一年一签。

4、租金：

商场内以提成方式收取租金，提点为营业额的24%，递增率15%，商场内每年末位淘汰。

3、商业片区业态介绍

解放路上除几个重点商业体外，其他区域基本为自营或者出租形式的私人商业，经营业态有服装、餐饮、酒店、银行、地产中介、五金水暖、移动通讯、广告公司、蛋糕店等几乎涵盖所有百货类型，同时几个大型农贸市场也在此区域范围内。

其中部分商铺状况调查如下：

（1）香港大孚漆

位置：

解放路300#

面积：

78㎡（面宽6米、进深13米）

产权：

40年

购买时间：

1999年（集资建房、指标性购买）

购买价格：

1200元/㎡

经营方式：

自主经营

（2）创新电脑城一楼

位置：

解放路600#旁边

面积：

10㎡（开间5米、进深2米）

租金：

27.8元每㎡/天

签约年限：

1年或多年

递增率：

1年以上签约递增率在20%-30%，根据经营品牌和付款方式可谈。

经营方式：

转租经营

（3）雅戈尔男装

解放路步行街正对面

112㎡（开间8米、进深14米）

30元每㎡/天

1年

营业状况：

每天营业额在8000-10000，基本刚能持平，赚的很少。

（4）新建私人临街店铺

解放路一市场附近椰风巷30号

70㎡（开间4米、进深17.7米）

2.5元/㎡/天

无限制（3-5年均可，签长租租金还有优惠）

租金一年一付，押三付一，不允许做餐饮

（5）海丽尔美容养生馆

位置：

胜利路57#迎龙苑小区下底商（靠近国际购物中心）

面积：

188㎡（上下两层，每层94㎡；

开间5米、进深19米）

1.25元/㎡/天

转让费：

30万

签约年限：

先期与迎龙苑物业签了6年合同，已做两年；

续签可签4年；

每三年递增10%租金；

租金半年一付，不允许做餐饮。

4、整体特点分析

（1）作为三亚的老商业区，具有相当的人气，特别以明珠广场、解放路步行街及国际购物中心为中心点，带动周围沿街大小铺面，同时还囊括了三亚第一市场、三亚第二市场、海港码头海鲜蔬菜批发市场等人气旺盛的区域，是当地居民的主要消费商业街区。

（2）整个区域除大型商业体外，其他多为自有铺面，用于自营或者出租。

（3）租金随国家利好政策而不断上涨，尤以2010年初国际旅游岛政策影响最大。

（4）整个区域商业业态分布较为杂乱无章，整个市场还处于自我进化的优选、类聚过程，远不能达到国际旅游岛内重点旅游城市应有的水准。

三亚湾旅游区

1、区域特点

所有商业沿三亚湾路面海而建，属于新兴待开发的商业区域。

鲁能三亚湾

开发商：

海南鲁能广大置业有限公司，海南三亚湾新城开发有限公司

开盘时间：

2008年10月1日

物业类别：

普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业综合体

商业配套：

美丽MALL、时尚商业广场、世界风情酒吧街

商业面积：

8万平米

经营方式：

招商模式：

租期最短5年、最长15年，根据经营品牌享有不同优惠政策，主力店面通常免3年以上租金。

租金：

根据经营品牌不同，租金也有较大弹性。

3、整体特点分析

（1）整条三亚湾路以海月广场为分界点，往南向主要业态为房产中介，有部分餐饮店和特产店；

往西北向主要分布特色餐厅和咖啡店，业态种类较单一。

（2）店铺分布呈线性，以鲁能三亚湾为未来发展点，需要较长时间培育商业氛围。

（3）因海景资源的稀缺性，现有商业租金普遍较高。

（4）此段商业区的服务人群兼顾旅游人群和常住人口。

大东海旅游区

大东海旅游景点免费开放，吸引了众多游客前往，从而生成了以旅游消费为主的商业圈。

夏日百货

夏日百货位于三亚市大东海核心商业中心，是由经营印尼崇光百货（SOGO）、西武百货（SEIBU）、外滩三号和LUTOS等三十多家购物中心和现代百货、代理数百个国际时尚和餐饮娱乐品牌的新加坡MAP集团投资管理的海南首家外商独资零售企业，定位于中高档时尚购物中心，是一个集购物、美食和休闲于一体的消费空间，也是海南首家境外旅客购物离境退税定点商店。

其具体数据如下图：

表3夏日百货项目数据

三亚市大东海旅游区

25000平方米

纯百货

4.2米

中庭

无

8.8米

3米

6层

2.1米

2部

两面临街,160米

无地下停车场

停车场面积较大

一楼50元／天/㎡

六楼6.6元／天/㎡

高档

位于榆亚大道

商场定位

三亚最高档

化妆品、超市、国际品牌、珠宝首饰、咖啡厅；

鞋、内衣裤、品牌女装、皮具箱包、三楼：

品牌男装、男士内衣裤、高尔夫