推荐地下停车场建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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附图1某某新城控制性详细规划图

附件

附件1企业营业执照

附件2关于某某新城江星路绿地等四个停车场建设项目建议书的批复

第一章总论

项目名称：

某某新城江星路绿地等四个停车场建设项目

建设单位：

苏州市

项目联系人：

某某

联系地址：

苏州市某某新城管委会

联系电话：

邮编：

第一节概述

一、建设单位概况

本项目建设单位为苏州市城北城市建设开发投资有限公司，是经苏州市某某区政府研究决定成立的有限公司，是具有独立法人资格的资产、资本经营公司。

公司直属于苏州市某某新城管委会，主要负责该项目建设及运营期间的所有事务。

苏州市城北城市建设开发投资有限公司，注册资本10亿元，主要经营范围为城市建设项目投资，销售建筑材料、装潢材料等。

苏州市城北城市建设开发投资有限公司的宗旨是贯彻苏州市委、市政府关于加快城市化进程及深化投融资体制改革的精神，按照城市规划、市政府的可持续发展战略决策，负责重大城建基础设施项目建设，通过建立和完善苏州市建设投融资体制，更好地发挥政府在资本运作和资产经营活动中的导向和调控作用，促进资本、资产跨地区、跨行业、跨部门、跨所有制的流动，提升资本运作和资产经营的层次、能级和效益，促进城市建设资金的合理配置和滚动增值，为加快某某新城的城市化进程服务。

二、项目建设背景

自2003年某某新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃发展的势头，某某新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把某某新城打造为苏州最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。

随着近年来苏州某某新城经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。

尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。

停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。

某某新城政府为了配合新城的发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善某某新城的基础配套建设，实现某某新城的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。

三、项目基本情况

（一）项目建设地点

本项目包含四个地块的停车场建设工程。

1、江星路绿地及地下停车场：

位于某某新城江星路东、石曲街北。

2、平门塘西绿地及地下停车场：

位于平门塘与312国道交叉处西北角。

3、斜河浜东绿地及地下停车场：

位于江乾路与312国道交叉口西北角。

4、平川路西停车场：

位于某某新城平川路北、善根小学西。

（二）项目建设目标

本项目是为配合某某新城的发展规划，完善某某新城的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证某某新城持续健康的发展。

（三）项目建设内容与规模

本项目的建设内容包含4个停车场工程的建设。

本项目占地面积9524平方米，规划为居住区级绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约14000平方米。

本项目占地面积10638平方米，规划为广场用地，拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。

本项目占地面积10506平方米，规划为绿地公园，拟在地面建绿化公园、种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。

本项目占地面积7207平方米，规划为停车场用地，拟建设地上停车场及服务物管等配套设施。

（四）项目建设期

本项目按实施计划，建设期控制在2年内，其中前期策划与决策阶段及项目准备阶段约为6个月，项目具体施工阶段时间安排如下：

2012年9—2013年1月。

2013年2月—2013年6月。

2013年7月—2013年11月。

2013年11月—2014年1月。

（五）项目总投资

本项目总投资为12300万元。

本项目总投资为15580万元。

本项目总投资为11110万元。

本项目总投资为4400万元。

本项目总投资为43390万元，其中项目资本金14135.04万元，占项目总投资的比例为32.58%，由财政拨款解决；

债务资金为长期银行借款，共计29254.92万元，包括长期贷款本金27300万元以及建设期利息1954.92万元，占项目总投资的67.42%。

第二节可行性研究报告的编制依据与研究范围

一、编制依据

1、国家、江苏省和苏州市关于城市地下空间开发利用管理规定；

2、苏州市地下空间总体规划布局；

3、苏州市某某新城地下空间规划；

4、苏州市某某新城控制性详细规划；

5、苏州市发改委《关于某某新城江星路绿地等四个停车场建设项目建议书的批复》（苏发改中心[2012]59号）；

6、苏州市规划设计研究院有限责任公司的《苏州市某某新城绿地地下停车厂规划方案》；

7、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

8、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）；

9、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

10、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）；

11、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；

12、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；

13、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；

14、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；

15、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

16、建设单位提供的相关资料；

17、建设单位与苏州市时代工程咨询设计管理有限公司签定的技术咨询合同书。

二、研究范围

1、项目所在地概况、规划及建设条件

2、项目建设的必要性

3、需求分析与建设规模

4、工程建设方案

5、环境影响与劳动安全卫生

6、节能分析

7、组织机构与项目管理

8、项目实施计划

9、投资估算和融资方案

10、财务评价

11、社会评价和风险分析

第三节研究结论与建议

一、研究结论

（一）项目建设的必要性

本项目的建设是实现某某新城发展的需求；

是解决城市停车难问题的需要；

是符合某某新城规划建设的需要；

是提高区域服务质量的需要，是解决城市发展与土地紧缺矛盾的需要，因此本项目的建设具有一定的必要性。

（二）项目概况及建设条件

本项目符合《苏州市某某新城控制性详细规划》的要求；

项目所在地有良好自然条件、配套条件，以及政府的高度重视及支持、当地坚实的经济实力等均是本项目建设的有利条件。

项目场址建设环境良好，具备建设条件。

本项目是为配合某某新城的发展规划，完善某某新城的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证某某新城持续健康的发展而建设的。

具体建设包括4个停车场项目的建设，其中三个为地下两层停车场，建筑面积共计4.6万平方米，并拟在地上培植花坛、草坪和乔灌木等；

一个为地下停车场，占地面积为7207平方米。

（四）工程建设方案

对本项目的工程建筑方案、结构工程、电气工程、给排水工程等进行了分析，符合相关设计规范及要求。

（五）环境保护与节能

本项目在建设过程中及建成后，通过实施废气污染防治措施、废水污染防治措施、噪声污染防治措施、固体废弃物防治措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。

本项目将严格按照国家节能要求，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，并具体从建筑节能、设备节能等方面采取节能措施，项目环境保护及节能良好。

（六）项目投资及财务分析

本项目总投资为43390万元，其中建设投资为41435.04万元，建设期借款利息为1954.92万元。

经测算，项目内部收益率为8.68%（ic=7.00%），投资回收期为（含建设期）8.68年，借款偿还期为（含建设期）7.28年，项目在财务上是可行的，并且具备一定的清偿能力。

（七）项目社会评价

本项目具有十分显著的社会效益，通过项目的实施不但能带动某某新城的发展，还有利于土地资源的节约使用。

同时，该项目的发展，能为社会提供巨大的就业机会，能带动周边区域的消费，扩大内需，进一步加快城市化水平进程。

该项目的建设，为某某新城的发展起到了积极的作用，使苏州地区的经济水平进一步提高。

二、主要建议

（一）建议建设单位继续做好本项目的前期工作，进一步优化设计，以节约投资，提高效益。

（二）本项目债务资金共29254.92万元，包括长期贷款本金27300万元以及建设期利息1954.92万元，占项目总投资的67.42%。

建议建设单位进一步落实筹措方案，加大财政拨款力度，保证建设资金及时足额到位。

（三）在建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门的联系，包括规划、园林旅游、交通、供水、排水、供电、供气等部门，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设的顺利实施。

（四）在项目建设过程中，建议项目建设单位及上级主管部门加强组织领导，建立和落实有关制度，包括项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制、工程质量终身责任制、招投标制度、工程合同管理制度等，建议项目建设资金设立专户存储、专款专用。

第二章项目所在地概况、规划及建设条件

第一节项目所在地概况

一、苏州概况

（一）地理位置

苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江，是中国重点风景旅游城市，江苏省第二大城市，也是经济最发达的城市之一，是全省重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市。

（二）行政区划和人口

苏州市实行市管县体制，苏州市区包括吴中、相城、某某、沧浪、金阊、苏州工业园区和苏州高新区七个区，下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市，这5个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前五位。

苏州市总面积为8488.42平方公里，其中市区1649.72平方公里，市区建成区面积为317.72平方公里，张家港面积为772.40平方公里，常熟1094.00平方公里，太仓620.00平方公里，昆山864.90平方公里，吴江1092.90平方公里。

根据人口年报数据显示，截至2011年年末，全市户籍总人口642.3万人，比上年增加4.64万人，其中市区245.24万人，比上年增加2.72万人。

2011年，全市户籍人口出生5.71万人，出生率为8.92‰，人口自然增长率为2.54‰。

2011年，全市人口数量详细分布情况如下：

市辖区245.24万人、张家港90.79万人、常熟106.72万人、太仓47.04万人、昆山72.36万人、吴江80.18万人。

伴随着苏州经济的快速发展，以及