某房地产开发项目可行性研究报告文档格式.docx
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经营理念:
谋求项目各方通力合作，强化企业间资金、技术的交叉相互结合，发挥项目各方的优势，加速地块的建设步子。
项目各部门将用高规格的建筑产品及高素质的物业管理服务，为全社会提供便捷、合适、舒心的居住、旅游、餐饮、办公场所。
从而达到促进合肥市城市发展，优化人居环境，促进合肥市现代化国际城市建设的目的。
通过精心经营，在创造相当的综合社会效益的同时获得一定的经济效益。
通过多方考量，一致认为XX房地产开发有限公司具备相当能力，项目开发建设资质相当完备，并完全有能力把该地段建设成为规划中的人文与自然相结合的文明小区。
XX房地产开发有限公司拥有资产数额达2.7亿，其中已拥有242亩有土地使用权的土地，其数额达到近2亿（按每亩80万元估价）。
1.3项目建设的必要性
1）项目建设符合国民经济发展
当前，我国宏观经济运行正经历一个非常特殊的时期，为了促进宏观经济的稳步健康快速发展，扩大内需，消费结构的优化是关键，为推动宏观经济发展，这就要求把房产开发建设作为支柱产业。
国家统计局的分析、总结得出，房地产业的发展对宏观经济的推动作用约1.5—2个百分点。
XX市房地产总量占GDP的份额还将持续快速增加，这无疑对GDP的贡献率还将进一步扩大。
“十二五”到2020年这几年中，我国城市和乡镇住房水平仍处于“脱困优先、适度改善”的时期。
国家为大力促进我国宏观经济的持续健康稳定快速发展，再加上房地产发展的乘数影响重大，所以将房地产业视为国家的支柱性产业之一。
所以，本项目的建设是宏观经济发展的需要。
2）项目对城市建设将起到促进作用
从2010年开始，XX市正式开始对滨湖新区大建设，这无疑对于XX市的整体发展作用重大。
随着滨湖新区的的建设，各项基础设施也随之兴建，这无疑对其他各项建设期到强有力的推动作用。
该项目正好处于滨湖新区的的重要腹地，所以对滨湖新区的居住条件的改善作用明显，将对城市建设期到强有力的推动作用。
3）解决劳动就业的需要
由于目前我国正值调整宏观经济结构的特殊阶段，有些行业中下岗的职工重新就业就显得非常普遍，所以要拓宽就业渠道，各级政府都把解决广大人民群众的生活与就业问题作为当前工作内容的重中之重。
而宏观经济增长的三大推动力是投资、出口、消费，因此继续保证投资总量的稳定向上增长，进而创造出更多的就业机会仍旧是国家固定资产投资总的政策目标。
据相关专业人士分析得出结论，我国GDP平均每增长1个百分点，全国可新增加80多万个就业机会，而房地产投资平均每上升10%，大约可以推动GDP增长0.5%，则就可以增加40多万个就业机会。
所以，增加社会就业机会来自于房地产开发投资的上升作用明显，同时该项目的开发将加大劳动力资源的投入，这无疑将对当地劳动力就业有着积极作用。
1.4主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
16005.56
2
规划总建筑面积
49920
2.1
其中：
住宅建筑面积
42840
2.2
1层商铺建筑面积
3240
2.3
地下停车场建筑面积
3840
3
建筑密度
%
24.0
4
容积率
3.12
5
绿地率
%
36.3
6
项目总投资
万元
33218.19
7
财务净现值
2350.89
8
财务内部收益率
%
46.02
9
静态投资回收期
年
1.61
10
动态投资回收期
1.76
表1主要经济指标
第2章市场研究
2.1宏观房地产市场
当前，房地产行业一般性存在的问题是：
房价过高、增速过猛、过度浪费社会有限资源。
为进一步保证宏观经济和房地产业稳定有序发展，一整套针对房地产业的宏观调控政策相继出台。
2012年1月26日出台的新国八条为一整年的房地产市场宏观调控奠定了基础，这次的调节除进一步增加存款准备金率和收缩信贷政策、抑制市场交易流动性外，还多出了限购、限价、和房产税、交易税等财政和货币手段进一步抑制对投资性房产的需求力度。
一系列的的调控政策，必然会在短期内对房地产市场造成一定的波动。
但是，宏观经济学认为，每一个市场、交易都必然受市场经济规律的制约，当然房地产市场也不例外。
近期以来，一些行业具有权威性的机构研究并攥文称：
我国房地产业将依旧呈现出持续发展的总趋势，这次房地产宏观调控的其最终目标是维持房地产业的原来的持续健康稳定的发展趋势，当前的房地产宏观调控，对行业长期发展趋势将不会有所改变。
主要有五点：
一.宏观经济快速增长为房地产业创造了投资基础，是动力所在。
二.人口形势使房地产市场需求量仍维持在很高的量。
三.城镇化长期向上发展趋势将继续推进房地产行业的发展。
四.通货膨胀的长期所在，这就造成房地产投资依是首选的投资方式。
五.依靠土地拉动经济增长这一趋势对城市发展的影响有增大的势头。
2.2项目所在城市房地产市场
经网上数据调查显示，2013年1月1日-12月31日这段时间内合肥市市区内、北部组团和西南组团各销售面积，数量，金额，均价等各项数据统计结果如下：
套数（套）
面积（万㎡）
金额（亿元）
均价（元/㎡）
市区
2013年
105501
1072.22
749.02
6985.67
2012年
77419
764.83
498.88
6522.74
同比
36.27%
40.19%
50.14%
7.10%
北部份额
24482
228.93
107.22
4683.57
12237
116.1
50.32
4333.94
100.07%
97.18%
113.08%
8.07%
西南份额
9372
84.82
37.71
4446.38
5980
55.13
29.27
5309.08
56.72%
53.85%
28.83%
-16.25%
表22013年合肥市区及北城西南销售情况
全市总体销售情况：
从近些年的销售中可以发现，2013年这段时间合肥住宅类房地产的销售数量是最近四年中第一次超过10万套，其出售数量达到了与2009年销售量基本相等，但是再加上考虑到北部组团和西南组团的出售数量（非合肥市区），2013年合肥住宅类房地产的出售量将会达到近些年来的最高水平。
2013年合肥市住宅类商品房的出售平均价为6985.67元/㎡，同一时期去年的6522.74元/㎡增加了462.93元/㎡。
2013年合肥市住宅类房地产的出售数量平均价格差不多7000元/㎡，这出售平均价依旧是每年都上升的趋势，同时2013年这段时间内的住宅平均价没有达到7000元/㎡的原因是因为遭到了世纪家苑、滨江海岸、绿城公园（华府新视角）等多数房地产项目备案的作用，假如去除这些房地产的作用外，合肥住宅类房地产的出售平均价都达到了7066.10元/㎡。
表32013年合肥市住宅类房地产销售及同比销售情况
销售套数（套）
2007年
75498
3344.62
2008年
67315
3780.30
2009年
108659
4382.03
2010年
78832
6051.90
2011年
56324
6219.23
表4近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况
图1近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况条形
图2近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况
分析结论：
通过数据统计分析，最近几年，合肥市住房销售数量成不断上升趋势，其均价以大约7%的速度上涨，从而得知合肥市近几年房地长市场需求依然没有达到饱和状态，还存在一定的需求。
2.3项目区域市场调研结果和分析结论
排名
区属
滨湖区
17629
瑶海区
14861
蜀山区
14025
经开区
13543
庐阳区
13187
高新区
10665
包河区
9413
政务区
8321
新站区
3857
表52013年合肥市住宅类商品房区属销售套数排行
8557.96
7535.37
7200.19
6970.71
6806.03
6635.46
6220.07
6215.78
5771.77
表62013年合肥市住宅类商品房区属销售均价排行
图32013年合肥市住宅类商品房区属销售套数
图42013年合肥市住宅类商品房区属销售均价
2013年各个区域的新增房地产量中可以发现，有五个区域的新增住宅量超过了1万套，这里边，新增住宅量排名区域第一位的是滨湖区，这也成为单独一个新增住宅量达到1.3万套的地区，这一单独的区域的新增住宅量就占到了全市新增住宅总量的差不多四分之一，而别的区域新增住宅量达到1万套的区域有经开区、庐阳区、瑶海区、高新区和，这四个区域的新增住宅量大约在1.1万套-1.12万套之间。
在2013年的区域出售统计表中，仅仅蜀山区和新站区这两个区域的出售量出现了同一时期的下滑，而其他各区区域的销售数量都呈现出同一时期的上升。
在各个区域的出售表中可以看到，2013年这一时期有三个区域的销售数量呈现出同一时期多出一倍的上涨幅度，这里边高新区的销售数量以同一时期有多于2.5倍的上升，高新区的销售数量同时更是第一次一年销售数量第一次达到1万套的数量，同样，滨湖区的销售数量比同一时期有多于一倍幅度的增加，滨湖区这一个区的销售数量的增加使之位居各个区域销售数量首位，它成为仅有的销售数量多于1.5万套的地区。
从2013年合肥市的区域销售平均价格表中可以发现，政务区依旧成为各个区域中销售平均价最高的地区，2013年的销售平均价格是8557.96元/㎡政务区，成为仅有的一个出售平均价格达到8000元/㎡的地区，而以平均价格7535.37元/㎡排名第二位是滨湖区，这两个区
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