物业设施设备管理方案.docx
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物业设施设备管理方案
设施设备管理方案
一、设备设施计划性保养、定期巡检、日常维修管理规范
1、设备设施计划性保养与日常维修工作要求项目工程部每年12月15日前制定次年年度保养计划，提交项目经理审核后实施；
2、每月28日前制定次月月度保养计划，提交项目经理审核后实施。
月度保养计划从年度保养计划分解而来，时间应匹配；
3、按照月度保养计划执行设备设施保养工作，并在保养完成后2日内填写保养记录。
保养记录由保养人、工程负责人、项目经理三级签字确认后存档；
4、日常维修：
急修：
15分钟内到场，完成时间以实际情况和客户协调约定；
一般维修：
2小时内响应，完成时间以实际情况和客户协调约定；
大修：
当天到场，与校方协调处理。
较复杂维修在12小时内完成；重大维修需要超过12小时的，应向报修人及校方说明情况，力争最短时间内维修完毕；因维修影响教学、实训和生活的，应及时向学校总务科等职能部门报告。
如属于高压设备发生故障应及时协调供电维修部门上门服务抢修。
5、龙光物业标准化体系文件职能文件
序号
分型
文件名称
备注
1
专项服务类
LGWY-WI-GC-01房屋本体作业指导书
2
专项服务类
LGWY-WI-GC-02设备房管理规范
3
专项服务类
LGWY-WI-GC-03高低压供电设备维护作业指导书
4
专项服务类
LGWY-WI-GC-04发电机设备作业指导书
5
专项服务类
LGWY-WI-GC-05给排水系统维护作业指导书
6
专项服务类
LGWY-WI-GC-06二次供水水箱清洗作业指导书
7
专项服务类
LGWY-WI-GC-07智能化设备作业指导书
8
专项服务类
LGWY-WI-GC-08消防系统维护作业指导书
9
专项服务类
LGWY-WI-GC-09特殊空间管理作业指导书
10
专项服务类
LGWY-WI-GC-10工程维修服务管理规定
11
专项服务类
LGWY-WI-GC-11维修工具管理及操作规范
12
专项服务类
LGWY-WI-GC-12计量器具管理作业指导书
13
专项服务类
LGWY-WI-GC-13共用设备设施维护作业指导书
二、设备房管理基本要求：
1、设备设施巡检周期：
配电房
发电机房
水泵房
消防泵房
楼宇本体
日
日
日
周
月
2、设备机房运行环境要求：
2.1设备机房应保持封闭，设备机房各介质孔洞应采取封堵措施，具备防止水浸作用；
2.2设备机房通风良好，温度应低于40℃，湿度低于80%；
2.3高低压配电柜前后应铺设不少于1米宽与配电柜等长的绝缘胶垫，边缘划有警示标线；
2.4机房内的等电位连接地线可靠接地，防锈漆无脱落；
2.5设备机房内配备足够的灭火器（至少每50㎡配置两具2.5公斤的干粉灭火器或设置集中式消防设备）和应急灯，摆放整齐，定期检测合格，有效、易取；
2.6设备机房内严禁放置易燃、易爆物品、油桶、酸碱性等物品；操作通道和维护通道的距离足够，通道畅通，不得在室内堆放杂物；
2.7遮拦和栅栏足够、完好、合格，标示牌齐全，挂放规范；
2.8设备机房内各系统原理图及现场查阅资料齐全；
2.9各系统技术规范、作业指导书及规程制度健全完整
3、设备机房防鼠规定：
3.1设备机房内通向外面或其他房间的门口，要加装高度60cm的光滑防鼠挡板，防鼠挡板无破损，可有效防止小动物进入；
3.2严格禁止在室内吃东西或放置食物；
3.3室内设置必要数量的防鼠粘板；
3.4进出必须随手把门关好，发现鼠迹，应及时搜捕并迅速查明进鼠的原因，采取有效措施予以整改；
3.5定期做好防鼠检查工作，及时堵塞漏洞，防止鼠害发生。
4、设备机房运行巡视要求：
4.1巡视检查制度、流程和要求应得到工程负责人的批准；
4.2任何制度、流程和要求等内容的更新可由工程技术人员/专业负责人提出，并得到工程负责人的批准后实施；
4.3运行巡视作业人员具备必要的工程专业知识，熟悉相关设备，持有相关专业特种作业操作证，并经年度相关专业考试合格；
4.4巡检人员精神状态良好，无妨碍工作的病症，体格检查每年一次，着装符合要求；
4.5巡检人员需根据各专业设备运行规范要求，按时抄录各介质表计参数及相应能耗用量；
4.6巡视检查人员应随身携带适当工具（如：
手电、电笔、抹布、钳子、改锥等），遇到简单、方便处理的问题/故障应及时自行维修解决；
4.7巡检人员发现巡视检查路线、巡视检查记录表有不符合现场情况的，应及时提出，工程负责人对巡检表单及时更新或纠正；
4.8事故发生时，巡检人员应根据具体情况采取措施进行处理和防止事故扩大，并将事故及处理
4.9经过详细记录，及时向工程主管及工程负责人上报，由工程负责人沟通协调维修人员或维保厂商处理；
4.10巡检人员对设备机房外委维修人员监护作业时，如发现有违反规程或危机运行中的设备时，有权叫停其工作；
4.11工程负责人及项目负责人应不定期对巡视检查工作进行抽查，并在巡检表上签字记录；
4.12巡视检查记录表格应由工程部指定专人进行分类归档，每月进行一次；
4.13外部人员进入设备机房，需经工程负责人同意，由专业人员进行安全交底，履行《设备机房人员出入登记表》签字确认后方可进入，不得触摸、乱动站内设备，不得影响设备安全运行；
4.14在巡视检查时应保持通讯畅通
5、交接班管理工作要求
5.1项目应根据人员实际编制，每月制定各专业人员轮值值班表，工程各专业值班人员必须按照项目规定的轮值表值班，特殊情况下需经过工程负责人批准后方可变更班次及交接班时间；
5.2接班人员应按规定时间提前10分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，交班人员应坚守岗位；
5.3接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知班长和工程负责人，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行；
5.4交班过程中严禁推诿扯皮、故意刁难或拖延时间；
5.5由于接班人员未能按时到岗，使交接班不能正常顺利进行，交班人员须向班长说明，由交班人员继续顶岗，直到接班人员到岗。
特殊情况时，可由班长指定班组成员临时顶岗；
5.6当班人员如遇设备故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。
6、交接班内容
6.1交班：
第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并作清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作：
第四交值班记录本；
6.2接班：
必须交接值班表上的记录，查看当天工作计划是否有特别任务及安排，核对设备状况。
对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告班长及工程负责人处理。
接班人员接班时必须检查以下工作：
查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，了解各系统运行方式及方式变动情况，交接各系统设备运行记录表；检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，如有问题应要求交班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由交班人员签字；查看交接班记录中是否有上级主管及工程负责人发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字，交班如存在施工遗留的作业活动，接班人员须进入现场进行核对检查，了解上一班施工遗留情况，发现有不清楚或有疑问的应及时询问；施工或维保过程的值班交接，交班者需详尽交接各系统安全措施布置情况，并在交接班记录中记录清晰.
3、突发事件管理要求
1、应急领导小组成立
1.1组长：
项目经理
职责：
全面负责整个过程的总指挥。
1.2副组长：
工程主管
职责：
配合组长工作，协调各小组工作。
1.3成员：
各部门负责人
职责：
负责各司其职主动应对应急工作的管理，组织、布置和指导小组成员实施。
1.4应急领导小组下设安全警戒组、设备组、救援组、信息组
1）安全警戒组
组长：
安全主管
组员：
安全员、监控中心
职责：
负责停电期间大楼内的安全防护，突发事件处理。
2）设备组
组长：
工程主管
组员：
工程部员工
职责：
负责停电原因的查找，停电期间和恢复供电时的设备设施的检查确认。
3）救援组
组员：
环境员工
职责：
负责停电期间发生的其它突发事件的救护处理。
4）信息组
组员：
宿管员
职责：
负责停电事故发生时的信息收集、发布、通知。
1.5）总结记录
5.1由项目经理组织全体人员对本次事故原因进行分析，做好日后的防范措施。
对整个事件的处理过程进行总结，找出不足之处并进行教育和整改。
5.2填写《突发事件处理记录表》，由项目进行存档保管。
1.6）信息报送与传递
6.1电话沟通
发生闪断或者停电时，应尽快向学校行政负责人进行报告，并在知晓停电原因、恢复供电时间后及时进行汇报；在没有恢复供电前，将掌握的将事件的相关进展实时进行汇报，直至供电恢复完成。
6.2邮件报送
恢复供电完成后，工程负责人尽快完成邮件上报项目经理，具体内容包括：
1）发生时间、位置、停电范围、原因、过程、结果、善后情况；
2）处置的过程描述及图片；
3）已产生和未来可能产生的影响；
4）参与处理的负责人员、工作人员的姓名、联系方式。
5）事件处理结束，后续跟进处理方案，及是否需要保险理赔。
1.7）培训与演练
7.1演习次数：
1次/年（各项目可以根据实际情况增加演习频次），并输出相关演习记录报告。
7.2培训次数：
1次/年，并输出培训记录及考核成绩。
2、配电系统应急处理规程
2.1快速反应原则
若出现停电，及时启动应急处理预案。
2.2.预案响应
发生停电时，确认停电回路并找到停电原因，确认是外网停电还是内网停电（内网局部停电、内网整体停电），并按照相应预案执行处理。
2.3停电类型说明
2.3.1.外网停电是指上级供电站输送到园区变电所的线路断路。
2.3.2内网停电是指上级供电站输送到园区变电所的供电回路是通电状态，由于项目变电所设备等原因造成整个项目或者是项目内局部范围停电。
2.4外网停电（瞬间恢复供电）处理
2.4.1联系主管部门，询问外网断电原因；并联系上级供配电站，核实断电信息。
2.4.2向项目负责人汇报相关情况，并安排检查办公设备有无异常，如有异常及时处理。
2.4.3物业各部门对所管辖范围内的所有用电设备进行检查确认有无异常。
2.5外网停电（超过5分钟无恢复）处理
2.5.1联系主管部门，询问外网断电原因；并联系上级供配电站，核实断电信息。
2.5.2询问主管部门，如果可以切换备用电路供电，按照以下步骤处理：
1）通知项目负责人关于切换备用电路的方案，全员做好准备工作。
2）同工程负责进行确认，进行备用电路切换。
3）供电线路切换成功后，现场检查确认末端配电箱供电是否正常，正常后通知楼长，客户通知到全体客户可以正常用电。
4）物业各部门对所管辖范围内的所有用电设备进行检查确认有无异常。
5）待外线故障解除，若需要切换主供电线路时，按照操作要求同项目沟通做好相关准备工作，按照要求完成。
2.5.3询问供电主管部门，如果不可以切换备用电路供电，按照以下步骤处理：
1）将信息及时通知项目负责人，以便于安排好其内部工作。
2）物业各部门对所管辖范围内的所有用电设备进行检查确认有无异常。
3）因断电门禁可能失效，对重要区域的通道安排人员把守。
4）工程人员现场确认各应急、IT配电箱的电源互投设备处于自动状态。
5）实时与上级供电站保持沟通，掌握故障维修情况，何时恢复供电，以便于内部工作安排。
6）接到恢复供电通知时，按照送电要求进行相关操作，做好三方沟通。
2.6内网停电
2.6.1发生停电时，找到停电回路范围，并进行原因查找。
2.6.2若属于项目变电所内部的设备导致停电的，及时同项目负责人沟通，了解停电原因及何时恢复供电，做好项目的通知，物业做好相应管辖范围内的检查工作。
待故障排除通知送电时，按照要求做好提前准备工作和送电后的检查确认工作。
2.6.3若变电所输出供电正常，停电属于下级回路故障的，应按以下职责进行检查：
1）工程部管理界面的，需工程部主导排查故障，可邀相关部门协同；待故障排除后，客户做好沟通，按照要求做好提前准备工作和送电后的检查确认工作。
2.7停电期间的其它应急处理
突发性停电、闪断及恢复供电后，都有可能对门禁系统、弱电机房、服务器等设备产生损坏，同时亦可能会发生安全、治安、盗窃等事件，如有发生均按照相应的应急预案流程进行处理。
3、触电应急措施
3.1事故初步判定的要点与报警时的必要信息：
3.1.1目击者发现事故发生要第一时间进行高声呼救，同时拨打或请求周边其他人员拨打应急电话（服务中心前台或监控中心）；
3.1.2在确保安全的前提下，开展前期应急处置工作，如：
使用木制（非导电体）器械，将伤者与触电源隔离；
3.1.3向项目负责人报告事故的相关信息。
3.2应急处置相关程序
3.2.1事故报警程序：
1）触电事故发生后，事故现场有关人员应当立即向服务中心、项目负责人报告；
2）项目负责人应及时拨打“120”急救电话求救；
3）相关信息上报公司管理层。
3.2.2应急措施启动程序：
1）关闭相关涉及区域电源；
2）目击者应立即采取急求措施，如：
使用木制（非导电体）器械，将伤者与触电源隔离、进行心肺复苏急救等；
3）安排人员接应“120”急救车辆、人员，并协助救护伤者；
4）设法联系伤者亲属。
4、供水系统应急处理规程
4.1停水
4.1.1当辖区内生活水系统接到停水通知，如工程人员第一时间知晓，应立即向服务中心负责人汇报。
4.1.2服务中心及时以书面的方式通知辖区内各业户，告知停水原因及时间。
并及时采取应急方案。
4.2跑水
4.2.1当辖区内发现或接到跑水通知后，服务中心相关责任人和工程维修人员应立即赶到事故现场，立刻关闭距离漏水部位最近的水源阀门及电源，水源关闭后及时修理漏水部件，检查周围环境是否有设备、线槽等被水浸泡。
4.2.2若漏水部位在业户房间内，应协助业户将被水浸湿的物品进行转移、安置，通知保洁人员将积水排干，并向业户说明漏水的原因，
4.2.3如果漏水给业户造成了一定损失，工程维修人员应配合服务中心客服人员，对事故现场进行拍照、记录、查明事故原因中，以作为今后赔偿业户损失的依据。
4.2.4如漏水严重时，应通知保安部协助封堵电梯厅、配电室、强电竖井、电话机房以及其他重点部门。
同时将电梯升至最高点并关闭，以免被水浸湿重要部件造成损失。
4.3断水
4.3.1当发现小区内有部分区域断水时，工程人员应立即检查断水区域，判明是市政供水还是小区二次供水，如属市政供水，应与供水部门取得联系，通知派人维修，如果是二次供水，派人检查是加压水泵的问题还是水箱的问题，及时维修。
4.3.2如断水问题短时间内无法恢复，应及时通知楼内受影响的业户，告知断水原因，及恢复时间。
4.3.3当供水系统事故处理完毕后，维修班长应填写《内部特别事件报告》，维修主管向服务中心负责人汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。
5、燃气泄漏应急措施
5.1方法和过程控制
5.1.1当任何员工在接到有关通知或投诉有燃气泄露或不明气体时，都要视作真实投诉处理，必须清楚登记投诉人资料及怀疑泄露气体的地点,立即通知安全主管、工程主管同时前往事发现场。
5.1.2前往事发现场时（至少两名安全员、一名工程人员），调查人员应关闭随身一切电器、手机、对讲机等，如需要电筒照明，应在到达现场前先开着。
且调查时严禁吸烟或点火。
前往事发现场时，需步行前往。
5.1.3到达现场后，将现场及附近的门、窗立即打开，并疏散在场人员，如需进房检查，不可按门铃，只能用手敲门，切不可开关任何电器设备（如电灯、电风扇、空调机、电视、手电筒等），而应该先打开门窗，在安全及可能的情况下，将燃气总闸关掉。
5.2现场若发现有人昏迷，不可在现场使用电话或电话机联系，直到安全的地方可使用。
5.2.1如证实属管道系统鼓掌，情况严重，工程部应立即通知燃气管理部门，警方，消防部门协助疏散整座大厦客户，根据实际情况，决定是否截断整个园区燃气供应。
5.2.2调查人员切不可修理或协助客户修理可能漏气的燃气装置，应通过燃气的管理部门或承办商处理。
同时应顾及自身安全，若在调查中吸入气体而感到不适，应立即离开现场并求助。
5.2.3若调查人员到达现场后未发现任何气味，应立即通知安全主管并联系投诉人核对事发地点，半小时后再到现场查实无误并记录在案。
5.2.4若调查人员未能进入事发现场，以至不能确定是否有气体泄露。
应立即通知安全主管，涉法联系客户开门进入。
若未能进入现场但确定气体泄露，应立即向警方求助，并疏散附近的客户。
四、设备设施维护作业
变配电设备维护作业：
1、高低压配电室管理规范：
1.1、配电室房门上有相对应设备房标识。
1.1.2配电室内照明足够，墙面、地面平整、干燥、没有污迹，无积尘，物品摆放整齐，无杂物。
1.1.3设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录规范完整。
1.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。
1.1.5高低压配电室电缆进线孔洞应采取封堵措施，配电室如位于地下室，封堵措施应具备防止水浸作用。
1.1.6高低压配电室墙面应悬挂与设备运行实际情况完全相符的供配电系统图，图中的开关状态、接线标注正确。
1.1.7对于未移交供电局的高低压配电室，可根据现场需要每个项目至少配置一套检定有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手。
1.1.8配电柜前后应铺设不少于60厘米宽与配电柜等长的绝缘胶垫，边缘划有警示标线。
电缆沟内清洁无杂物，电缆排列有序，有防鼠措施。
2、高低压配电设备管理要求
序号
项目名称
周期
巡视维护要点
质量标准
1
高压
环网柜
每日
1．检查设施编号是否明确、整洁，指示灯是否完好。
2．外观是否清洁无尘，标志牌、锁是否齐全、完好。
3．各种制度是否齐全，事故照明、消防设施是否齐备、无故障。
4．检查内部有无异响。
1．房内清洁、干燥，温、湿度适中。
2．指示明确，配套设施齐全。
3．高压环网柜维保时间1小时/台。
4．操作机构灵活、完好。
每年
1．与供电局联系停电开箱检查，紧固接线端头，维护操作机构。
2．配合供电部门专业人员测试线路避雷器。
2
变压器
每日
1．检查变压器运行温升是否符合本变压器铭牌标准。
2．检查防护网、防护门是否上锁。
3．检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。
4．检查变压器运行声音是否平稳，有无异响。
1．房内清洁、干燥，温度不能超过
40℃。
2．变压器运行正常，各参数正确，
无过热异响现象。
每月
1．检查变压器高低压接线有无过热、打火现象。
半年
1．停电清扫变压器，更换坏的瓷套管及紧固件。
清洁、打磨接线端头，正确接线，
紧固接线螺栓，使其接触良好。
每年
检查接地线，检测变压器绝缘电阻及接地电阻并做好相应的工作记录。
停电保养一次。
3
低压
配电系统
每日
1．检查低压系统各柜箱编号是否清晰、明了，指示灯显示是否正常，外观是否清
洁，显示仪表是否完好。
2．配电房内是否清洁、整齐，、维修通道是否畅通，各配套设施是否完好无损。
3．检查柜箱内电器元件有无过热，接线头有无打火现象，运行时有无异常响声。
4．查看母线电压是否稳定在380（1+10%）v内，偏差较大时调整变压器分接头的
位置。
1．保证供电连续性。
2．计划性停电提前2天通知业主，
临时性停电及时向业主说明原因。
3．配套设施及警示牌齐备。
4．电容投放正常。
COSΦ>95%。
5．低压配电柜维修保养时间半小时/
台。
每月
1．定期整理柜、箱二次线路，紧固各接线端头。
半年
1．检查开关主触头，对有灼伤、烧蚀的触头予以打磨光滑或更换，提高接触效果。
2．检查、清洁母线组，及时更换破损的固定瓷瓶，紧固连接镙栓。
每年
1．检测柜箱内线路相间绝缘与接地电阻。
2．检测系统内电气及机械联锁装置的性能。
3.停电保养一次。
4
电缆沟、
竖井
每日
1．检查电缆及电缆桥架有无过热现象。
2．检查电缆沟电缆托架及桥架有无损坏、锈蚀现象。
3．检查电缆沟及竖井有无虫鼠害、杂物和积水。
1．沟内无积水、杂物、虫鼠害。
2．竖井内无杂物、蛛网，维修空间
足够。
每月
1．清理电缆沟及竖井内杂物，对其进行消杀。
每年
1．及时维修损坏的电缆托架、桥架。
2．对电缆托架除锈、油漆。
5
母线槽扦
接箱
每周
1．检查箱内接线头有无打火现象。
2．检查母线槽插接位置温度是否过高。
1．接线端头无打火、变色。
2．接线端头固定螺栓牢固。
半年
1．停电清洁箱内外及母线槽。
2．停电紧固各接线端头。
3．测量绝缘电阻、补刷槽箱内外油漆。
6
低压配电
柜
每周
1．检查箱内各自动开关运行情况。
2．打开面板检查接线头有无打火、变色现象。
3．清洁箱体。
1．自动开关工作正常，箱内外无焦糊味。
2．各接线端头接触良好。
半年
1．打开箱内面板，紧固自动开关上下端接线端头。
2．补刷槽箱内外油漆。
7
强电自动
切换柜
每周
1．检查箱内接触器端头有无发热、变色情况。
2．清洁箱体。
1．电源切换灵敏，箱内无异味。
2．箱内触点接触良好，无过热、打火现象。
半年
1．紧固接触器各接线端头、测试双电源切换的可靠性。
火现象。
39
2．补刷槽、箱内外油漆。
8
公共照明
每周
半年
1．工程技术人员按责任区巡视机房、公共通道等公共照明系统、及时维护损坏线
路，更换损坏灯具。
1．照明灯完好率达99%以上。
2．开关工作正常。
1．在不影响正常使用的情况下，每半年检修一次照明主线，测试线间及对地绝缘
电阻，发现问题及时处理。
3、常见故障及处理措施：
序号
故障现象
原因分析
处理方法
1
低压配电柜母线过
热
母线接触不良。
重新连接，使接头接触严密可靠
母线与螺栓间易形成间隙，使接触电阻增大。
调整螺栓的拧紧程度，螺母压平后加弹簧垫。
2
低压配电柜开关母
线发生短路
母线支持夹板和插入式触点的绝缘底座积有污垢，
受潮或受机械损伤，易形成电击穿而造成短路。
定期检查清扫。
电器元件选择不当。
根据负荷的大小来选择容量合适的元器件。
3
自动开关、配电箱
空气开关跳闸
如果合闸即跳砸，故障原因为短路。
检测并排除短路故障。
如果合闸后一段时间跳闸，故障原因为过载。
分流负载。
如果设备或接触点变色、发热，故障。
原因为接线
故障、设备老化。
紧固接触点、更换故障设备。
4、风险控制
风险点
风险描述
预防措施
火灾事故
设备年久失修、线路老化等原因引发火灾事故
按公司规定定期对设备房进行检查与维护，如需更换大型配
件时需提前计划并向相关部门提出申请购买
触电
工作人员配电室没有带防护工具进行操作引起
触电事故
提高员工安全意识，加强操作流程培训；新员工必须在主管
带领下，并经主管考核后方可对配电房高低压柜进行维护等
工作
发电机设备维护作业：
1、发电机管理规范
柴油储油罐室应安装防
升级会员 