市场营销海帝项目策划案.docx

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市场营销海帝项目策划案

市场营销-海帝策划案

第一部分：

项目分析

一、项目的优劣势分析

（一）项目优势分析

依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几个方面：

1、高尚滨海居住大环境初具规模

项目周边的知名楼盘有：

海天名人广场、银河怡海山庄、万光观海花园、黄海城市花园、大学城海洋花园等。

这些楼盘优质社区形象深入人心，在市乃至省都具有较高的社会形象。

高尚滨海居住大环境已初具规模，周边商业、教育等配套也必将进一步提高，这对二次置业者将产生极大的吸引力。

置身于这样的居住大环境中，对项目整体形象与品质的提升极为有利。

2、居半坡之上，在初具规模的滨海生活大环境中独取静谧休憩之所

项目地处滨海中路，居半坡之上，位于万光观海花园之后而又高于它，不敞露又无视线遮拦，既享受到通畅便捷的交通与万光观海花园大型社区的鼎盛人气，又合理的避开车流、人流的干扰，相对独立，闹中取静。

3、仅有40户的尊贵席位，身份、地位的象征

项目仅有的40户小社区居住，营造了项目在本区域的私家尊贵感。

较少的住户安排，也有利于社区品质的营造与规划，体现以人为本的规划理念，将温馨、舒适提升到最高层次。

4、户型结构丰富，错层、错跃结合、跃复合题

项目户型结构非常丰富，错层、错跃结合、跃复合题，满足不同人群的不同需要，即使阁楼层高也大部分达到2.8米，且非坡式屋顶设计，避免了传统阁楼层高过低的压抑感。

5、所有户型大面宽短进深，全明设计

所有户型大面宽短进深，全明设计，充分考虑居住的舒适性与功能区分的合理性。

大飘窗、欧式阳台、弧形窗等建筑元素的合理运用，极大的增强了居住的舒适度与文化品位。

6、部装修渗透较高文化品位，装修布局、色彩及墙面等细节的处理精巧细致

项目整体装修风格雅致精巧，渗透着浓郁的文化气息，包括户壁纸、博物架、置物台等装修细节的处理，都以高品位的人文氛围营造为基础。

尤其是户灯饰的选择，根据户型不同的功能分区，客厅、生活厅、创作室、卧室……不同功能，灯饰的款式、颜色各不相同，充分体现了设计者的独具匠心。

目前房地产市场很少有这样进行典雅风格文化装修的项目，因为稀少所以珍贵，尊荣品质不言而喻。

7、4层带电梯，无上至尊享受

项目西单元一梯两户，4层带电梯，即8户共享一部电梯，是市绝无仅有的低层电梯住宅，尽享生活无上便利。

8、网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场等生活配套提升社区品质

仅有40户的小规模社区，却配备有网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场等运动休闲场所，生活配套齐全，提高生活质量。

9、交通便利，滨海路、观海环绕，规划中的永昌路直通烟威高速

烟威一级公路观海路近在咫尺，项目门前的规划路永昌路开通后亦将直通烟威高速，贯通性极强，可便捷通达威海、、等各大城市。

项目门前滨海路为旅游观光路，基础设施优良，沿途风光优美，回家的路便是渡假观光之路。

10、建筑设计独特，底层单门独户，有私家花园

在建筑设计上，本项目更照顾到楼体的整体美感与创新。

底层（原规划为会所）与单元入口区分，单门独户，并配有大面积私家花园，充分关怀住户感受。

11、近海而不临海，免受潮湿干扰，生活舒适度加强

项目近海而不临海，隔万光城市花园和滨海路观风起潮涌，尽享无限风光，又避免了海边居住的潮湿干扰，健康品质社区。

12、外立面造型丰富、线条流畅、色彩浑厚

弧形窗、飘窗、阁楼、阳台等丰富建筑元素的合理搭配成就了项目外立面的优越，线条流畅。

浓厚的外立面色彩与原木窗框的大胆运用，凸显项目凝重的文化品味。

13、海景、湖景双水景（项目东端为湖—泄洪湖）

除海景外，项目东侧可直接看到万光观海花园的泄洪湖，现已做出规划湖形，准备植绿，建成后，将与海景一同构成海景湖景双水景，增加项目景观效果。

（二）项目劣势分析

由于种种原因，本项目也存在不足之处，主要有以下几点：

1、规划路永昌路路况差，进社区主路严重影响项目形象

直通项目入口的永昌路尚未开发，道路狭窄，路边杂草丛生，两旁目前是渔民在晾晒海货，形象极差。

从滨海路进入项目的主入口路坡度很大，且有一段还是原始土路，没有减速、安全装置，没有绿化及基础设施形象，安全性较差，严重影响项目整体品质感的拉升。

并且项目没有相应导视系统，识别性差，初次去的客户一般很难找到入口。

2、社区配套未成熟

周边社区配套未完善，目前已有的购物、饮食和娱乐设施分布零散且距本项目较远，住户日常购物、娱乐、饮食不方便。

3、不能直面海景，且有部分户型不能观海

项目为南北朝向户型，黄海位于项目东端，导致户不能直面海景，相对削弱了项目的海景效果。

同时，由于万光观海花园的遮挡，最南一栋楼低楼层户无法观到海景，在一定程度也可能造成对项目销售的影响。

4、装修细部处理较为粗糙

由于项目是两年前进行的装修，虽然在装修风格上具有较高的文化品位，但一些细部的处理相对项目的高品质定位来说仍显得有些粗糙，如室管道的处理、墙壁边角的处理、洁具的光鲜平整等都对项目的尊贵质感造成影响。

同时，户卫生状况也不甚理想，尘土较厚。

5、西单元4层带阁楼户型入户即楼梯，给人以拥堵感，且从风水学上讲，有所避讳

6、西单元1—3层160㎡户型只有一个卧室，且面积较小

160㎡户型在项目中占有绝对多数，共24套，但只设计了一个卧室，且面积较小，不能够很好的满足居家的合理性与舒适性。

7、社区停车场破旧，车位严重不足

社区现有停车场在入口处南侧，地面已出现破损，且仅有十余个车位，连社区正常需要都很难满足，更不用提体现项目的高品质形象了。

8、社区部路面不平整，坑洼现象较严重

社区部是以前铺设的地砖，品质较差且已产生多处坑洼，楼体西侧道路狭窄，严重影响项目形象。

9、社区南面、西面为旧厂房，涂料脱落墙面斑绝驳，严重影响社区高品质形象的建立

10、生活配套设施旧

儿童游乐场设施旧，布局拥堵，敞露于杂乱的青柏绿化带，对于项目的高品质定位来说，实用性低且严重影响项目形象。

网球场防护网已显旧，高尔夫练习场还未开建，目前杂草丛生，品质感极差。

11、社区整体安全性、智能化不足，物业形象较差

社区现有大门为普通铁艺门，品质感较差。

社区除一架道路监控录像外，只是保安员每隔一小时巡逻一次，没有配备其他现代化的社区智能安防系统，大大减弱了项目富贵人群的居住安全感。

单元门也只是普通入户门，没有安防功能。

12、地下展厅、底层会所等面积过大，实用率低

项目地下部分原规划为展厅、咖啡厅，共3000㎡，整体面积过大，社区既定户数难以支持。

每栋楼底层原规划为会所，数量、面积也都偏多偏大，实用率太低。

（三）项目的SWOT矩阵分析

S（Strength优势）

1、高尚滨海居住大环境初具规模

2、闹中取静，沉稳不扬

3、仅40席尊贵住户

4、户型结构丰富，错层、错跃结合、跃复合题，三维立体空间

5、浓厚文化品味的豪华装修，即买即住

6、交通便利，贯通性强

7、社区自有网球场、高尔夫练习场等休闲运动配套

W（Weakness劣势）

1、项目夹在万光观海花园和声远山庄之间，既不临近滨海路也不临近观海路，入口主路路面窄路况差不易识别。

2、社区配套尚未完善

3、建成年限较早，道路、装修等都已相对旧

4、部分单位不能直接观海

5、物业智能安防较弱

6、西面、南面均有障碍物，严重影响项目整体品质感与视野效果

O（Opportunity机会）

1、莱山旅游文化区不断发展，各种生活配套进一步完善

2、二次置业人士增加

3、滨海路、观海路两条高质量道路

4、规划道路永昌路直通烟威高速

T（Threat威胁）

1、*银行利率调整，房贷利率提高0.27个百分点，市场预期不容乐观，对房地产市场冲击较大，在一定程度上会影响到一部分客户的购房计划

2、紧邻楼盘有一部分尾盘，有竞争压力

3、周边同期开售楼盘带来激烈竞争

4、该片区海景概念楼盘多，影响大，瓜分市场份额，争夺部分有效购买力

*10月29日央行发布了加息的消息，一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行5.31%上调到5.58%，其他各档次贷款利率也作了相应调整，中长期贷款利率上调幅度大于短期。

银行存贷款利率加息0.27，从绝对数字看并不多，所以对经济的短期影响并不会很大。

但重要的是透露出的一种信号，给予的市场预期却不容乐观，显然市场预期这很可能是一轮加息的开始。

从1996年开始的一轮银行利率降低，大约在2000年达到谷底状态，在维持了低利率的谷底状态5年后，现在银行利率出现了上调信号，这一次的加息是央行继1996年的利率下降以来的第一次加息，这还很可能是利率水平的一个U型结构的右翘的开始。

央行加息最直接影响的是房地产和股市，尤其是房地产市场，但如果只是一次加息，只是0.27的调整，显然并不会对房地产市场的价格出现什么大影响。

但这种加息与国家土地供应趋紧的政策做对冲的话，显然房地产价格受到短期冲击后还会继续出现上冲，这就又将迫使央行做出是否再次加息的决策，房地产市场与央行加息的博弈似乎才刚刚开始。

二、项目改造建议

1、沿滨海路加设导视系统，增加项目识别性；同时在主路入口处增设方向指引牌，明确标明项目方位所在。

2、在主入道路尽头滨海路东沿增设防护栏，可做成项目相关雕塑，或形象展示牌，既体现物业的人文关怀，又可提升项目形象。

3、社区外规划永昌路及进入项目的主入口目前路况较差，且坡度较大，建议平整路面，道旁增设低杆路灯，增加适量减速杠，加强安全性，同时可做为项目“私家路”的一部分，成为项目外在导视包装，体现项目品质。

4、户装修的细部处理加强，如墙角的处理、管井掩盖等，以成熟完善的典雅装修配套进一步拉升项目品质。

5、社区绿化加强，将社区西边原有的柏树绿化带拆除，一方面拓宽项目西侧步道，重新进行绿化规划，增加瘦水、枯石等景观小品，在景观规划中增加景观涵的文化性，拔高社区品质；另一方面重新安装儿童游乐设施，并考虑适当增加遮阳棚，提高设施利用率，提高项目品质。

社区南端增加成树种植，减弱旧厂房的不利影响。

6、社区外入社区主路南侧障碍物外增设大幅形象广告牌，既可减轻障碍物对项目品质的的影响，又可成为项目宣传的一个广告墙，加强项目宣传力度，提升品质感。

7、底层会所改为平层住宅，配赠私家花园。

在花园铺设草砖，既可减少绿化资金投入，又可迅速改观项目绿化状况。

8、对160㎡户型进行改造，增加至少一个卧室以符合基本居住要求。

9、重新铺设社区公共路面，使路面平整、崭新，并适当增加少量景观小品，加强人性化感观。

10、地下留1500㎡左右做为社区双车位停车场，其余做为社区会所配套，增加健身、娱乐、休闲等功能。

11、安全系统加强，社区大门、单元防盗门、入户防盗门、远红外监视系统，社区巡更系统智能化。

12、建立高品质的物业形象，24小时保安、预约看房制度及其他高品质物业服务容明确展现

第二部分：

项目定位

一、项目优势特征定位

（一）离尘不离城，闹中取静

项目置身于滨海中路大的海景高尚居住环境中，又相对独立，位于成光观海花园后，独辟雅居，闹中取静。

（二）三维立体空间丰富户型结构

错层、错跃结合、跃复合题，三维立体超大空间，大客厅、生活厅、创作室等多种户型功能的运用，赋予空间不凡动感，无限生活享受。

（三）精致典雅装修，浓郁艺术品味

本项目户装修极具艺术品味不，顶、墙、地的处理都经过精雕细琢，再加上不同功能分区不同款式灯饰的动用，更增添了户空间的赏心悦目。

（四）原木窗框与浓重色彩外立面，凸显文化品质

原木窗框与浓重色彩外立面的大胆运用，以及欧式阳光、大飘窗、弧形窗等建筑元素的完美融合，赋予项目外立面不同凡想的流畅动感，凸显文化品质。

（五）仅40户尊享的荣耀席位

高档次生活大氛围，小规模居住社区，仅40户拥有，彰显无限尊崇荣耀。

（六）社区环境自成体系

社区虽小，功能齐全。

网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场一应俱全，海景、湖景、社区景多重景观规划，烘托出本项目规模虽小眼界甚宽的人本氛围。

二、项目目标市场定位

（一）目标客户定位

由第一部分对本项目的综合分析及项目既有现状，初步将本项目主要目标客户定位于知本阶层，即有较高知识文化水平，并已将文化融合到自身的事业、生活发展当中，具有相当的文化品味。

1、知本家

这是本项目的主力客户群，也是最符合项目既有装修风格与户型格局的人群，他们包括较高层次文人、艺术家、知识信息产业企业主等以知识为获取财富主要手段的人群，以知识、信息为事业发展的主动力之一，对生活品质、文化韵味等都具有极高有品鉴能力。

他们资金雄厚，有稳定的收入来源，注重生活的品质与质量。

2、政府高层官员

这部分客户具备一定的购买能力，自身社会地位较高，且基本受过较高教育，多为政府部分高层领导，对文化品味具有一定有品鉴能力和一定程度的虚荣追捧意味，生活收入稳定，并极可能有相当一部分灰色收入，既讲究居住环境的舒适典雅，又要求一定的私密性。

3、收入水平较高的私企高层管理人员

这部分客户是二次置业群体的主力军，他们有较高且稳定的收入，属社会的精英人士，向往而且极有机会向上发展，向社会顶级人士看齐，不可排队购买本项目的可能。

居所也是他们追求的一个重要目标，他们对物业的档次和品位相当注重，同时也强调物业未来的升值潜力。

一般而言，他们会选择档次与其身份相配而且价格实惠的物业，属于理性购买型客户群体。

这部分客户购买本项目普通户型（160㎡错层）的可能性会比较大。

4、有稳定高收入的韩国家庭

这部分客户至少有一方长期住在，多为驻烟韩资企业人员或在有生意的韩国人，买房多用于自住。

他们有稳定的收入，基于种种原因，需要在置业。

这部分客户群通常选择价格合理、物业品质高尚的中等户型单位，注重环境、品位、物业服务的塑造，以中短期按揭方式供楼，物业带装修更加适合他们的心意。

小结：

综合以上分析，本项目目标客户定位为：

以知本家阶层为主，

辅以一定量的政府高层官员

及收入水平较高的高层私企管理人员，

同时不排斥一定量的韩国客户

（二）目标客户消费倾向

1、知本家

·知本文化的首要特征是高文化，知识文化是他们获取财富的主要手段之一，他们对文化品味具有极高的鉴赏能力，也极易被文化打动、切中心理情感；

·知本家一族在工作上全身心地投入，因此更加注重工作之外的家居时光，格外注重生活品质，崇尚自然，追求个性与文化品味的结合，拥有精明理智的消费习惯；

·在地段上，他们渴望过一种“离尘不离城”的生活，既不放弃人声鼎沸、霓虹闪耀的繁华都市生活，同时又渴望有清新、隐谧的私人生活；

·在环境上，他们对环境日益提升有着迫切的渴望，他们讨厌生活在毫无绿意的钢筋水泥的丛林里，讨厌噪音、废气污染，因此辽阔的大海、别致的社区景观、半隐半露的社区位置都是他们理想的居住环境；

·对生活质素的要求（包括社区周边区域绿化环境、区绿化环境、商业服务设施环境、娱乐休闲环境、智能化环境等的要求）较高；

·在户型上，这一阶层更注重户型对生活质量的提升，户型功能的分割更讲究舒适性、私隐性与享受性；

·心理认同感较强，因为被社会普遍的认同而更追求更多人的认同，要求被尊重，体现尊崇感；

·能极其方便地从报纸、电视等各类传媒获得房地产信息资源，广告信息的引导性较强，但更相信自己的实际感受，故项目售楼处及示单位的装修设计水平将对销售进度有很大程度的影响。

2、政府高层官员

·具有较高社会地位，被认同感极强；

·具有较高文化层次及独特的艺术鉴赏能力；

·收入稳定，并有相当一部分灰色收入，故对置业的隐秘性要求较高；

·对生活质量、生活环境等居住条件的要求较为严格；

·对政府经济政策获知较早，反应迅速

3、收入水平较高的私企高层管理人员

·文化水平较高，收入丰厚

·工作上全身心投入，私人时间较少

·格外注重生活品质，对生活的便利性与尊崇感较强

·对交通、周边生活氛围的要求较高

·注重生活环境、社区配套

4、有稳定高收入的韩国家庭

·对中国文化有着强烈的追求认知欲望；

·在考虑是否认购过程中，受宣传资料引导较强；

·群居性强，较易接受朋友影响；

·对物业价格反应相对不是很敏感，但比较关注销售总价；

·对物业品质、社区配套要求较高；

·对于这部分客户来说，实地楼盘考察亦是影响其决策购买的关键，故项目售楼处及示单位的装修设计水平对销售状况有很大程度的影响。

（三）目标客户的相关要求

综合目标客户群定位，本项目的目标客户具有较高的文化品味及文化追求，社会地位、经济地位较高，因而有着对项目严格的居住环境、物业品质等多方面要求。

·关注项目自身景观环境及物业品质

这部分目标客户对项目自身的景观环境非常关注，认为环境就是生活的一部分，尤其是能够敏感的感触到项目景观中所包涵的文化底蕴。

同时，由于这部分客户具有一定的社会、经济地位，对居住环境的私密性、静谧性、安全性等物业品质要求甚高，对物业管理中的相关物业配套、人性化服务与智能安防管理极为重视。

·资金雄厚，但多选择按揭或分期付款方式

这类目标客户有着雄厚的资金积累，购房款不会构成他们较大的资金压力，但具备优良的资金运作意识，往往注重控制前期投入的资金，宁愿多付利息，选择按揭付款或分期付款，而不愿将太多资金积压在个别项目上。

所以，相对更加灵活的付款方式、较大年限的按揭，都是吸引这部分客户目光的卖点。

·具有较为强烈的文化品味追求

这类客户大部分以知识文化做为他们获取财富的一种重要手段，拥有相当的社会和经济地位，对文化品质具有独特的鉴赏能力，具有极强的文化品味追求。

本项目滨海中闹中取静的地理位置以及浓厚的文化品味装修风格必将强烈吸引这部分客户的目光。

·对价格水平关注不高

由于经济收入稳定丰厚，这类客户对项目的价格水平关注不高，小围的价格变化对他们不会产生太大影响。

相对价格来说，他们更关注项目自身品质与居住环境。

三、项目品质定位

综合以上对本项目目标客户的相关分析，可初步确定本项目的品质定位为：

具备浓郁文化气息的豪宅品质

1.文化品质

本项目无论是部装修的典雅精致，还是楼体外立面的深稳敛，都蕴含着极其浓厚的文化品质。

家具摆放，甚至壁纸、灯饰的款式、颜色选择都是经过精雕细琢的，透露出匠心独具的设计风格。

从项目的环境景观上，也蕴涵了一定的文化品质，社区西端的小花园规划，既设置了儿童游乐场所照顾居家，又在整体绿化、道路规划上自成一体，营造出本项目目标客户群“小世界大胸襟”的知本眼界。

2.户型品质

错层、错跃结合、复跃合题，三维立体超大空间，功能区间划分井井有条，厅室分离，合理照顾了居住的舒适性、私密性与享受性，在上上下下的空间里，品茗观海，融汇了文化的独特韵味，随心感觉自由舒畅，户型心思精巧缜密，涵养人生大格局。

3.物业品质

既是豪宅，就必然拥有豪宅独有的物业品质，除了因为其本身的“先天”优势之外，豪宅是身份的象征，客户买的是富豪的生活，是“尊享”六星级酒店式的服务，因而其“后天”的物业管理服务亦成为了增加物业保值增值的砝码。

昼夜管家服务、24小时远红外安防巡更系统等都是物业品质体现的最外在因素。

四、项目形象定位

结合以上各项目要素及客户群定位，本项目基本可定位为：

第一定位：

知本阶层专属美学亚别墅

1、亚别墅

1）“亚”即“第二”、“仅次于”的意思。

仅40户小规模社区，有错层、跃层、错跃结合丰富定型结构，但有别于别墅的独门独户。

2）在此提出“别墅”的概念，表明项目是高于普通住宅社区的，本项目户数少、面积大，装修典雅，具有极高的文化品质，以“别墅”概念带动项目形象，对项目品质的提升极具说服力。

3）二者结合在一起，“亚别墅”既区别于别墅独门独户的疏离感，又区别于普通社区的杂乱平庸，具有一定的文化蕴涵，同时点明项目“别墅般的享受，比别墅容易拥有”。

2、知本

1）本项目“知本”概念指具有较高知识文化层次或文化追求的人群，各方面的知识能力在他们的事业、经济发展当中占有极其重要的作用。

2）户装修的文化品味极其明显，甚至灯饰的选用、壁纸的选用以及人造壁炉等装饰小品的采用，都赋予户型空间以极高的文化涵。

3）从项目自身品质来看，大客厅、大生活厅、大创作室、大卫生间等户型功能的划分，以及网球场、高尔夫球场等运动休闲设施都营造了较高的生活品质与生活情调，具有一定的文化氛围。

3、美学

1）错层、错跃结合、跃复合题三维超大立体空间的运用便是美学于项目的最完美融会，丰富的户型结构赋予户空间不同凡想的立体美感。

2）户典雅、精致的装修也融会了美学的理念，包括壁纸、灯具及一些装修细节的考虑，都充分融功能性与美感于一体，营造舒适享受的生活氛围。

3）从项目的外立面效果来看，欧式阳台、大飘窗等建筑元素的运用，不仅增强了项目的观景效果，同时增强了项目外立面的流畅与美感，也是美学概念与建筑的贯通。

4、专属

1）项目的文化品味及项目自身品质来看，本项目是专属于那些有文化知识、有阅历、有身份、有地位的人群，是为他们的文化追求而量身打造的。

2）“专属”概念营造少数人专有的至尊感。

第二定位：

知本阶层专属尊贵府邸

第三部分：

营销推广纲要

一、营销策划

（一）卖点提炼

■离尘不离城，闹中取静高品质人文环境

·置身初具规模的高尚滨海居住大环境，高层次人居氛围

·居半坡之上，隔绝人声、车流、尘土干扰，涵养人生风景

·四通八达的交通路网，便捷穿梭于繁华静雅间

·门前滨海路风光秀丽，回家便是渡假的开始

■三维立体空间设计，无上生活礼遇

·错层、错跃结合、跃复合题，丰富户型结构赋予生活一种不平凡的动感，独特而尊雅

·户三进式动线规划，让空间更显宽敞明亮，保证公共会客与私密休息的合理区隔

·原木窗框、浓厚外墙色、流畅建筑外形，美学与建筑完美融合

·浓厚文化品味的部装修，甚至灯饰的选择因户型分区不同而款式颜色各不相同，匠心独具，典雅精致

■珍藏极品，至尊身份体现

·仅40户尊享珍藏席位，儒风雅韵，只能少数人拥有

·低层电梯板楼，户户电梯，无上生活礼遇

■名家社区规划，自然人文气息

·网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场与景观亲密融合自成一体，阳光与微风悠然流动

·海景、湖景、社区景多重景致，于风起潮涌间怡情心胸

·半坡归家路，在缓缓的角度与辉煌的灯火中，品鉴人生向上的韵律

■周到高效的物业服务，关心体贴丝丝入扣

·多功能贵族会所，彰显睿智财富，引领时尚品味

·3000平方米超大地下停车场，双车位配置，创造超人一等的大度生活

·全天候物业服务，远红外安防巡更系统，私密安全有保障

·事无巨细的各类家政服务，卓越人居享受

（二）案名

风雅颂

参考案名：

别院

沁雅苑

逸天边

山水逸树

（三）营销主题

——知本·私谧·名流生活

参考主题：

知本家·水云深处·亚别墅

知本·超然私隐·亚别墅

气度视界颠覆传统豪宅

（四）相应的营销对策

综合前面的SWOT分析，提出相应的针对性营销策略如下：

针对“S（优势）+W（劣势）组合”的对策

在项目包装、宣传、推售时要灵活运用整合营销传播手段和营销组合工具彰显项目优势，消除或转化项目劣势，力争达到扬长避短，优化项目整体质素，切准市场机会点，实现销售目标。

1、针对项目位置较偏、入口道路不易识别的劣势

在滨海路、观海路项目入口处申请设置方向指引牌，以路标形式出现，既可明确指明项目方位，又可建立强烈的政府支持印象，增强项目社会地位。

同时，沿入口坡路树低杆路灯，一直延伸到项目入口，同时在路面上增加减速栏，一方面加强道路安全性，一方面以较好的道路形象营造“私家路”的社会印象，强化项目外在包装。

在宣传和推售过程中，强调项目“闹中取静”的