XX商场物业经理述职报告Word格式.docx

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　　2.与商店管理层沟通工作难度，逐项确定难点解决方式：

　　a.制定于商场各楼面设立茶水间方案和计划，彻底解决因上班时间段商店职工泡开水热水瓶（据统计有近千只）滴水而造成大理石地面难以维持清洁和蜡面光洁度的问题;

　　b.确定了营业员进场、清场方案及商场清场方案;

　　c.解决了因商场移动专柜、道具和搬运整箱货物而对大理石地面造成损伤的问题;

　　d.通过增加垃圾投放点和督促商店营业员改变不良习惯的方法，解决了商场晚间保洁工作量过大及晚间保洁员工数过多的问题。

　　3.设立了物业管理投诉中心，通过让投诉中心接待人员至东楼实习的方式，使该接待员很快掌握并能独立处理日常投诉事宜。

　　4.着手制定了各级员工岗位职责及排班方案，通过在岗培训已顺利实施。

　　5.8月中旬对百货大楼进行了首次大清洗，收到了预期的效果，同时确定了由xx作为百货大楼清洁承包商，该公司亦按照我方要求消化了原资源公司90多名保洁工。

　　　二、保安部

　　1.按照平稳过渡，确保大楼稳定安全运转，确保不发生治安、火警等突发事件的原则，对原资源公司的保安员工进行了消化吸收，同时，通过调整保安岗位设置及合理安排上岗时间等方式，完成了平稳过渡的要求。

　　2.重新调整保安巡逻路线，加强重点部位保安管理强度，制定并落实了各级保安岗位职责，制定了值班和交接班等制度。

　　3.制定了消防监控室出入管理制度，报警室操作流程，动火作业许可证制度，消防各项检查制度等。

　　4.制定并落实了商场防失窃管理制度，包括商场进场制度、营业时间段管理制度、商场清场制度、夜间防范制度等。

　　　三、工程部

　　1.为确保大楼运作正常，在接管初期便及时对原设备科人员进行调整与重组，按照东楼工程部架构模式，确定了主管工程师、值班工程师、各级主任及领班。

　　2.制定并落实各级员工岗位职责，值班及交接班等制度。

着手百货商店设备移交工作，包括收集大楼各机电系统图纸，各类设备操作手册，各类设备保养记录等;

着手对现有设备及各机电系统状况、运行情况进行调研并提出整改意见及方案。

　　3.加强对大楼各机电系统及各类设备设施的日常维修，保养工作;

积极提高报修维修及时率和修复率;

持续跟进设备运行问题，对改善大楼设备之运作提出整改建议。

　　4.由于大楼各机电系统和设备大部分处于长期未保养更新或保养更新措施不力的状况，部分系统更处于失效瘫痪的状况，主要包括：

电梯系统、电气系统、消防系统、安保监控系统、防盗报警系统、空调系统、给排水系统、锅炉系统、大楼建筑装饰等等;

3月份主要是对上述各机电系统进行调研和维持其基本运行，计划在4月、5月对上述各系统进行改造和修复工作，逐步回复其应有的功能和作用。

　　5.在各部门的配合下，完成了对各机房的“脏、乱、差”的整治工作，并完成了39弄消防通道的清理整治工作;

上述部分的混乱局面得到了控制并有明显改善。

　　XX商场物业经理述职报告2　　　一、工作概况

（一）xx概况;

　　“xx精品城”位于xx，是我股份有限公司投巨资收购原“xx”。

商城为业主和消费者提供了8部商用自动扶梯，3部商用货梯，方便消费者参观购物。

商城全部采用自动化消防安全系统，配备了烟感报警、自动喷淋、自动监控，24小时保安服务。

商城现有摊位94个，经营面积5514，有近百家橱柜门业品牌入驻商场。

　　其中橱柜门业精品城建筑面积约为万。

其中商城分为东西两区，东区为精品橱柜、厨具和电器用品，西区为精品门业。

　　“xx”是区级标志性建筑。

橱柜门业精品城的建设，是整体改造的重要组成部分，预计年交易额近亿元，上缴税费300余万元，同时可安排直接就业人员500余人，间接就业人员近千人，对于区域经济的发展，具有重要的现实意义。

（二）xx概况;

　　xx（原“大厦”）是由房地产开发公司投资兴建的。

大厦建于20xx年，主楼23层、群楼5层，占地面积约7，000，建筑面积约2万。

现有商住272套，其中有251家已经入住，且大部分是对外出租。

大厦设有商务中心、共享大厅、和三部客梯，并为业主提供水源热泵供暖、制冷及24小时保安服务。

　　（三）人员编制、部门设置：

　　“xx”与“xx”对外虽然是两个独的机构，但其所有的经营及物业管理由“物业公司”统一管理。

所以我们的工作也依据这两个被管理的主体找到了侧重点。

　　1、人员编制

　　物业公司现有人员103人，其中集团委派管理人员5人、组织聘用人员16人、临时工82人。

　　2、部门设置：

　　因xx公司将工程部归由物业部统管，但工程方面的工作多而杂，工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室，归由物业部不利于管理。

经张总及各部门负责人研究决定，将“工程部分”从原工程物业部剥离开，成为一个单独的部门。

另将原财务部划出由我股份有限公司财务核算中心统一管理。

　　研究后经集团领导批准，调整后的部门设置为因原xx公司将工程部归由物业部统管，但工程方面的工作多而杂，工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室，归由物业部不利于管理。

　　经张总及各部门负责人研究决定，将“工程部分”从原工程物业部剥离开，成为一个单独的部门。

研究后经集团领导批准，调整后的部门设置为：

办公室、市场经营部、大厦物业部、工程部、消防保卫部，即四部一室的结构。

　　　二、接管后的工作

　　在正式接管后，物业公司在张总经理的领导下主要抓了四件大事。

（一）第一件大事（抓人员管理）：

稳定人心、建章、建制，为我公司选拔管理人才;

　　1、稳定人心、平稳过渡;

　　我公司接管原xx时发现，决定继续留下来的原xx员工，不论是中层干部还是基层员工，在很大程度上都以观望的态度观察我股份公司以怎样的方式接管他们。

　　20xx年9月15日在xx大厦26楼会议室，召开了与全体xx留用员工的见面会。

在会上，总经理代表股份公司的主要领导讲话，传达了我股份公司接管xx后的经营方针及对原有xx员工的留用政策。

尤其是当他们了解到我股份公司接手后，不但保持留用人员原岗位及工资待遇到XX年12月份前不做任何调整，而且还将保洁员的工资由原有的400元涨到500元，原有xx员工都深深感受到了我股份公司接纳他们成为我股份公司一员的诚意。

　　2、建立健全管理制度;

　　原xx各种管理制度虽然全面细致但过于苛刻，员工没有主动工作的意识。

工作中经常出现领导督促了就干点，领导不说就等、靠、望的现象。

　　在交接过程中发现，当时xx的日常管理工作基本处于停滞状态。

与xx相关的一些重要文件、证件、合约等均已被原xx撤离人员带走。

　　接管后我们的首要工作就是建立健全各类管理制度，俗话说“没有规矩不成方圆”。

原xx的各种管理制度虽然全面，但据我们了解及原xx留用员工反映这些规章十分苛刻，多数规章制度都是以处罚为主，少则十元多则上百元。

这样的规章致使原xx员工认为多做多错、少做少错、不做不错。

　　所以表面上看各部门间、员工间沟通良好也很团结，但工作热情和积极性不高，工作效率也很低。

为了不挨罚，很多工作都没人过问。

　　如何改变现状，我们认真分析了原xx的各种规章制度、岗位职责、工作流程，经过认真研究由办公室起草经总经理办公会讨论通过编制了沈阳我物业管理有限公司管理手册。

　　这本管理手册是以股份公司的各种规章制度为标准结合我物业的实际情况而制定，是一本集规章制度、岗位职责、工作流程、应知应会等于一体的一整套管理制度，这套管理制度的制定不仅遵循了股份公司整体管理的方针政策，也充分展示了股份公司对员工的人性化管理。

　　为认真学习贯彻管理手册的内容，我们还将此手册下发到各部门并组织各部门负责人进行学习，再由各部门负责人组织本部门员工进行学习。

使每个人都对我物业的组织结构、基本情况、管理政策、规章制度做到心中有数。

下一步我们还将要把对这本管理手册的学习了解情况列入到员工考核中，定期进行抽查切实地把各项管理制度落实到每个人。

（二）第二件大事（抓安全）：

企业繁荣、安全第一

　　在我公司与原xx交接时，由于原xx人员对自己的去留还在未知，至使人心波动很大。

我们接管时，xx的各项工作早已处于停滞状态，这也给我们接管后的工作开展带来了相当大的困难。

　　尤其是原xx的消防保卫部，原xx保安不但工资为每月1000元同时还享受保吃住的待遇。

当我们说明新的工资标准后，所有原xx保安竟然在2天内集体辞职，这样一来给商城及大厦的安全保障带来了麻烦。

　　为保证商城及大厦的安全，避免意外事件的发生，总经理当机立断聘用临时保安人员负责商城及大厦的整体安全保卫工作。

对重点部位还严令死看死守，同时还加强了干部值班制，当值干部编入夜间值班，主要夜间的安全保障，进行全面检查。

　　此外，在接管后我们还发现原xx大厦消防监控设施不齐全存在着很大的安全隐患，经报集团领导批准，我们在今年11月底对消防监控设施进行了升级改造，共投入资金二十多万元。

改造后的消防监控体系可实现对商城大厦全方面多角度的监控，真正的实现无盲区、无死角。

从各个环节上确保商城及大厦的财产、业户的人身安全不受损失。

　　（三）第三件大事（公司上下总动员，做好重新开业前的准备工作）配合领秀家居开业，认真做好xx开业的准备工作。

　　“家居”、“xx”于10月18日同期开业。

根据股份公司安排，xx作为参加开业典礼嘉宾的休息区。

为配合“领秀家居”做好各级领导、嘉宾的接待工作，我物业上下齐动员，在认真做好“xx”开业前的准备工作的同时，又从各部门中抽调了部分人员专门负责开业当天主要领导和嘉宾的接待工作。

　　为此我们还进行了精心的布置，在休息区的每张小桌上摆放了鲜花，还为与会领导和嘉宾准备了茶水及香烟。

使各位领导和嘉宾感受到我股份公司员工“物业人”的热情好客及良好的员工素质，充分展示了股份公司的整体形象。

　　（四）第四件大事（巩固商城的可持续性发展）：

“摸清家底”、重新规划，调整商城行业布局确保商城的可持续发展：

　　1、摸清家底，重新签订租赁合同;

　　接手原xx“xx”日常管理后，我公司市场经营部首先对原有橱柜城业户资料、摊位面积、租赁期限、存在问题等情况进行的摸底调查。

调查中发现原有摊位存在着使用面积与合同中所签订的面积不符、拖欠款费等问题，还存在着业户与原xx间的产权纠纷等问题，如：

1“xx”两户已签合同但款未交全。

2原xx与业主xx产权纠纷。

3一楼“xx”两家售转租的问题。

　　在摸清这些情况后，我们为了强化对业户的管理，由市场经营部负责制定了一份租赁合同，并与所有在场经营的业户重新签订了租赁合同。

　　2、调整行业布局、繁荣商城业态;

　　现在商城内橱柜门业的布局很不合理。

每层都是东区经营橱柜，西区经营门业，这样的布局不仅杂乱无章，并且不符合消费者的消费习惯，还影响到三层商场也活不起来，我们计划在原有业主租赁期（一年）满后，或在可能的情况下在春节前后实施调整改造。

计划将现在的“东西区”一、二层全