某项目物业管理建议书Word格式.docx
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本建议书内容涉及我公司和荆州天发金达利房地产有限责任公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州天发金达利房地产有限责任公司公开。
本公司要求荆州天发金达利房地产有限责任公司收到本物业管理项目建议书时做出以下承诺：
一、本建议书仅供荆州天发金达利房地产有限责任公司在选择“观邸”物业管理合作单位和考虑相关物业管理事宜时使用。
二、妥善保管本项目建议书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本建议书内容。
否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。
三、若本建议书的内容未被贵公司采纳，则我方将予以收回。
特此申明！
上海科瑞物业服务发展有限公司
二零零四年四月十五日
摘要
根据荆州市的物业管理市场环境，观邸项目的项目定位，建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州天发金达利房产开发有限公司对本项目物业管理的要求，我公司观邸项目提供一站式无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足尊贵业主的各种需求，以卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。
科瑞物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。
并严格按照ISO9000：
2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为观邸提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障。
关于观邸项目的合作，我公司以品牌和技术的优势与荆州市的有关企业或个人合作，组建荆州市荆瑞物业服务发展有限公司来管理该项目。
我公司将观邸的管理标准定位为专业物业管理，提供物超所值的物业管理服务。
现在我公司提供2种方案供荆州天发金达利房产开发有限公司选择：
A、经测算，本项目的开办费为267547.00元，年度管理费支出为779855.50元，年度亏损额为258324.50元，我公司建议收费水平为新建部分为0.70元/平方米·
月，已有的天发花园为0.30元/平方米·
月。
另需要管理用房196平方米。
包括：
管理处办公室100M2、安保队办公室20M2、维修班办公室20M2、员工宿舍生活用房32M2，此外仓库24M2。
B、采用一揽子方式，在合作的2年中支付的开办费用、管理费亏损补贴、合理的酬金等总金额为928196.00元，于合同签订后半个月内全额支付给我方。
管理用房要求同A方式。
注：
如开发商要求管理费的收取低于0.70元/平方米·
月的标准，差价由开发商额外据实补贴。
郑重声明……………………………………………………………………01页
摘要……………………………………………………………………02页
目录……………………………………………………………………03页
一、前言……………………………………………………………………04页
二、公司简介…………………………………………………………………05页
三、项目概况与分析………………………………………………………10页
（一）物业特点及分析………………………………………………10页
（二）管理思路及重点………………………………………………11页
（三）管理目标………………………………………………………13页
四、服务模式………………………………………………………………15页
（一）高效管理原则……………………………………………………15页
（二）服务模式…………………………………………………………16页
（三）客户方针…………………………………………………………27页
（四）物业管理前期筹备工作…………………………………………28页
（五）小区前期管理……………………………………………………31页
五、管理人员架构…………………………………………………………42页
（一）管理组织架构……………………………………………………42页
（二）管理处组织机构和岗位设置……………………………………43页
六、管理费用预算…………………………………………………………47页
（一）前期开办费用……………………………………………………47页
（二）管理费用预算……………………………………………………53页
（三）提请开发商解决问题……………………………………………56页
七、结束语………………………………………………………………58页
附件1：
科瑞公司营业执照、资质、ISO9000的认证证书
附件2：
荆瑞公司营业执照、资质证书
附件3：
派遣工作人员的简历
一、前言
首先感谢荆州天发金达利房产开发有限公司对我公司的信任，我公司对本次合作机会非常重视，将全力以赴，力争把握住这次机遇，希望能够充分展示科瑞物业的形象，在湖北荆州创立二级品牌。
我公司有多年的物业管理的经验，管理的物业类型众多。
我公司近年通过改制和与国外专业公司交流合作，不断地到提高管理的水平，并聘请众多有经验的精英人士加盟，逐渐形成了科瑞物业的管理特色和理念。
我公司管理观邸项目，能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务。
本建议书仅为荆州市荆瑞物业服务发展有限公司针对已立项的观邸项目提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。
由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！
二、公司简介
上海科瑞物业管理发展有限公司专业从事中高档商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目的全权委员物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务，服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面；
科瑞物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨，崇尚服从、自信、自律、进取的企业精神。
科瑞物业由上海绿地物业发展有限公司经改制，由上海绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务（上海）有限公司合作组建。
是中国物业协会、上海市物业协会理事单位。
并已通过英国皇家SGS公司审核认证取得SIO9001·
2000质量管理认证。
科瑞物业全方位体现现代物业管理理念，崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质，追求“高标准服务、大众化收费、可持续发展”，维护社会、业主、企业三方利益。
科瑞物业通过于具有境外先进物业管理理念的高力集团合作，结合国内业户的实际需要，利用绿地物业前二百余万平方米的物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场的经验，可从物业建设阶段开始，通过全方位的物业管理服务，不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业管理等方面的意见和建议，协助开发商提高物业的竞争能力，并为物业管理打下扎实的基础。
科瑞物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势，在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米的背景下，合约管理面积已逾230万平方米，前期顾问管理合同签订100余万平方米，管理方式有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。
在上海、科瑞已成功管理上海绿地世纪城（上海春天）、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能城市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等，另已在江西南吕、吉林长春设立了子公司。
科瑞致力于开拓、发展上海及国内的物业管理市场。
科瑞物业董事长张鑫国，副董事长、总经理张一民，副总经理王振太，在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士，祈望合作，共图发展；
科瑞将给您带来欣喜。
现时科瑞物业的管理项目一览表：
序号
物业名称
物业性质
管理性质
物业地点
1
上海春天
物业小区
物业管理
上海市
2
绿地名人坊
3
科创大厦
商务楼
4
华能城市花园
5
锦绿新城（1、2期）
6
绿地世纪同乐
7
绿地世家
（单身小区3万M2）
物业前期顾问
8
上大聚丰园
驻场顾问管理
9
龙缘花园
10
江西滨江豪园
小区/住宅
前期物业顾问
南昌市
11
江西小蓝乡别墅
别墅
12
盈湖三岛
13
科华小区
14
绿地数码城
商场
15
长春绿地世纪城
综合小区
前期物业管理
长春市
科瑞目前管理的部分项目简介：
项目名称：
绿地世纪城-上海春天
发展商：
上海绿地新龙基置业有限公司
地址：
普陀区宁夏路353弄
项目特色：
近20万平方米高层、小高层综合高档住宅区，会所、智能化系统配置完善，以“水生态、环保、智能”为特色。
南昌滨江豪园
上海绿地集团江西申昌置业有限公司
江西南昌市红谷滩新区红谷路
二十多平方米高尚住宅，地处红谷滩中心区域，与南昌市政府毗肩而居，荣居帝五将相之气。
绿地科创大厦
开发商：
上海锦普房地产开发有限公司
地理位置：
普陀区宁夏路201号
近五万平方米智能化大厦。
集办公、商场、餐饮为一体，智能化系统配置完善，体现现代城市浓郁气息。
绿地世纪城-世纪同乐
发展商：
上海绿地新龙基地置业有限公司
上海市普陀区曹杨路353弄
三十万平方米高层住宅、市中心三万多平方米的生态大花园，六万平方米社区购物中心，双语幼儿园，体现高尚品位生活。
南昌绿地山庄
上海绿地集团南昌绿都置业有限公司
江西南昌市上海庄园路100号
又名海上忆墅，近四十万平方米、1500多栋联排、双拼、独立形态不一的各式别墅，承袭百年建筑精华，依山傍水，遥望八大山人，艺术与生活的连贯音律，精致、舒雅的房间户型，体现高品质生活。
绿地世纪城-绿地世家
普陀区宁夏路366弄
近20万平方米高层住宅，会所和智能化系统配备完善，以“水生态，环保，智能”
三、项目概况与分析
（一）、物业特点及分析：
【观邸】位于湖北省荆州市，是荆州天发金达利房产开发有限公司在荆州开发的一个高档社区，别墅区。
荆州市的房产开发处于刚刚起步的阶段，目前已经开发的几个住宅物业都是中低档次的住宅区。
已经立项或者拟立项的高档房产开发项目，荆州天发金达利房产开发有限公司开发的观邸项目则无人出其右，在荆州房产开发上具有极其重大的意义。
通过观邸项目真正给荆州市到来都市品位的提升起到了相当的作用。
荆州市的物业管理更是处于一种比较空白的状态，现有的物业管理企业绝大部分都是处于管理水平低，收费低，没有服务意识，服务不到位，没有良好的管理模式的状态，专业物业管理人才缺乏，在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合的作用。
因此观邸项目在开发时有必要与有一定实力的物业管理企业合作，提升
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