大华新界滨河华城优质项目广告整合推广策略提案.docx

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大华新界滨河华城优质项目广告整合推广策略提案

大华新界·滨河华城项目

广告整合推广方略提案

前言

第一某些价值篇

一、地块区域发展规划及现状

二、上海楼市市场宏观分析

三、地块区域房地产市场分析

第二某些产品形象篇

一、产品分析

二、目的客源分析

三、项目定位

第三某些品牌形象

一、品牌形象塑造、品牌个性开发

二、项目品牌整合

三、全案总案名阐明

四、案名建议

五、本案推广思路

六、本案主题概念

七、品牌价值自然延承

第四某些市场推广方略

一、市场推广目的

二、市场推广核心原则

三、市场推广重点

四、推广方略

五、阶段性推广执行

第五某些广告推广方略

一、广告目

二、广告前消费者行为结识

三、广告后期待消费者行为和结识

四、广告推广方略

五、广告推广主题

六、媒体方略

七、广告实行

八、广告体现

第六某些公司简介

第七某些市场推广服务、合伙方式报价

第八某些全程广告策划服务内容

第一某些价值篇

一、地块区域发展规划及现状

●宝山区发展规划及现状

1.1区域规划发展战略

宝山作为上海郊区大型工业区及其配套生活区定位而发展，1986年上海市都市总体规划拟定宝山与闵行、嘉定等一起作为上海郊区7个卫星城之一，以发展钢铁工业为主；1999年上海市都市总体规划将宝山定位为中心城外围11个新城之一，将其外环线以内区域划为中心城构成某些。

宝山作为上海在长三角地区沿江都市发展带上“桥头堡”，通过“十五”期间各项建设，特别是通过区域行政区划优化调节、浦江开发北延伸、西城区和罗店中心镇开发建设、市区重大市政基本设施建设、精品钢和造船两大产业基地启动等一系列重大工程推动与实行，获得了明显成效，为下一步重点发展奠定了坚实基本。

1.2区域产业发展概况

从上海市区域产业布局整体出发，积极发挥区域优势和既有基本，按照地区紧密度和产业关联度，合理布局，集约发展。

整个宝山区域产业布局共分四个区域。

外环线以南即上海中心城宝山某些，重点发呈当代服务业、大学科研产业园区、港口物流及与都市居住有关第三产业；调节置换既有污染产业，逐渐向都市型产业发展和向北部产业区转移。

外环、郊环之间即宝山新城区域。

大力发呈当代服务业和当代物流业，重点发展商贸、商务办公、房地产以及文化、教诲和体育等产业。

郊环北部区域。

以宝山工业园区和宝钢为核心，建成全国重要精品钢及其延伸业基地。

宝山钢铁产业发展历史悠久，基本良好、技术先进、产业优势明显；宝山地处黄浦江和长江交汇处，拥有优良港口岸线资源，是上海北部水路枢纽，上海国际航运中心重要构成某些；长兴岛在已建成振华港机基本上，将形成世界级造船基地；以上海大学本部为中心上海市西北学区，智力资源较为密集，科研平台较为成熟；第三产业发展迅速，形成了较为繁华综合商贸体系。

宝山充分发挥钢铁、港口、能源基地优势，提出了“一业特强，多业并存”经济发展战略。

“一业特强”，就是充分依托宝钢，发挥宝钢辐射功能，运用港口和城乡一体优势，做大做强冶金延伸业；“多业并存”，就是充分发挥宝山各方面优势，大力发展特色经济，形成仓储运送服务业、生活旅游服务业、房地产业、当代农业这四个特色产业。

到，宝山形成“一种整体、三大产业、五个分区”构造，即以宝山425平方公里区域作为一种整体；以精品钢、造船、房地产作为将来发展三大支撑性产业。

1.3区域经济发展状况

“十五”期间是宝山增强综合竞争力，加快发展核心时期，按照区委提出“思想再解放、工作再开拓、发展再加快”工作规定，宝山发展要立足区域，强化联合，发挥优势，加快产业构造调节，实现产业构造优化，达到经济和社会协调发展。

　　宝山地处上海北大门，是上海“钢”、“港”基地及农副产品生产基地。

“十五”期间宝山提出了“一业特强、多业并存”产业发展思路，一业即冶金延伸业；多业即交通运送仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。

九十年代以来，宝山作为上海产业和人口重要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝山，形成了具备宝山特性产业和带动了某些新兴行业发展，宝山人口总量和经济实力在市郊区县（除浦东新区，下同）中名列前茅。

记录资料显示，宝山区域内既有常住人口122.8万人，在市郊区县中名列首位，拥有产业活动单位12637个，在市郊区县中处在闵行之后，位列第二，从业人员56万人，实现国内生产总值380.21亿元，占全市7.7%。

　　第三产业增长较快，发展空间较大

　　近年来，随着宝山都市化建设步伐加快，人口及产业大量导入，改革不断进一步，宝山第三产业发展较快，对宝山经济增长起到了一定支撑作用，今年以来，宝山经济保持平稳运营态势，工业生产较快增长，“三驾马车”平稳拉动需求，城乡居民收入稳定增长。

据区记录局初步测算，一季度全区实现增长值75.75亿元，按可比价格计算，比去年同期增长14.3％。

其中，第二产业36.33亿元，增长16.2％；第三产业39.06亿元，增长12.9％。

　　工业经济迅速增长，成为经济增长积极力

　　一季度，实现工业增长值30.85亿元，可比增长17.3％，对经济增长贡献率为49.1％，拉动经济增长7个百分点。

实现工业税收收入9.68亿元，增长32.8％；工业销售产值151.22亿元，同比增长21.1％。

从行业看，一季度生产形势较好是有色金属冶炼及压延加工业。

　　固定资产投资迅速增长，消费市场和出口稳中趋缓

　　至3月份，预测实现社会消费品零售总额44.01亿元，同比增长13.7％。

1－2月全区出口总额2.22亿美元，同比增长7％。

从公司性质看，外商投资公司所占份额较大，达到87.7％；从贸易方式看，加工贸易仍占主导地位，占73.2％；从重要出口商品看，在新格有色金属带动下，未锻造铝及铝材出口额增长较快，增长了1.9倍。

税收、公司利润略增，居民收入稳定增长

　　一季度，实现税收收入26.24亿元，同比增长1％；1－2月，规模以上工业公司实现利润总额2.15亿元，同比增长3.1％。

城乡收支调查数据显示：

一季度，宝山区城乡居民家庭人均可支配收入5193元，比去年同期增长了11.9％；农村居民家庭人均纯收入6569元，增长9.0％。

　　宝山第三产业发展空间较大，第三产业增长值占全市第三产业增长值3.9%，第三产业单位数占全市第三产业单位数3.0%。

而第三产业又是包括行业门类最多产业部门，有流通部门，有为生产和生活服务部门，有为提高居民素质服务部门，有为社会公共需要服务部门。

1.4都市规划

依照规划，宝山区到将基本建成全国钢铁基地以及上海国际航运中心重要构成某些，基本建成当代化生活园区和当代化新城。

在市政总体规划方面，随着崇明岛开发步伐加快，宝山区已成为对上海将来发展举足轻重扼地要冲。

在配合上海市建设迅速交通网络基本上，宝山区进一步优化布局、增强都市综合服务功能。

依照宝山区域交通和产业特性，重点发展和形成“三块、三点、一线”。

三块：

一是建成以港口、钢铁为特色城区，完善和提高新城东城区都市能级；二是基本建成上海大学，逐渐形成以知识为中心集教学、科技、三次产业为一体新兴区域——大学城；三是高起点开发建设新城西城区。

三点：

一是规划建设顾村地区，形成新型具备当代化气息地区；二是启动建设罗店中心镇，形成宝山北部具备北欧风貌当代化重镇；三是开发建设罗泾地区，大力发展民营经济，摸索和长江三角洲经济圈联动发展模式。

一线：

以外环线为发展轴，规划和开发沿线功能。

道路建设：

“四纵二横二线”框架

“十五”期间，重点推动、综合协调、强化对外枢纽型交通建设，基本形成“四纵二横二线”交通干道框架。

四纵：

即逸仙路高架、江杨路、蕴川路、沪太路；

二横：

即外环线、郊区环线；

二线：

即地铁一号线延伸、明珠三号线延伸。

同步，逐渐完善全区道路网络，公共交通设施建设基本建成上海港客运中心；完善公交线路网络，新辟公交线路10条，延伸公交线路15条。

1.5交通状况

至底为止，将有三条轨道交通线引入宝山：

一号线北延伸线 （泰和路—火车站），该线通过庙行镇共康新村，通河新村街道通河新村和呼玛新村，以及顾村镇共富新村。

三号线北延伸段 （江湾镇—宝钢），该线通过高境镇，淞南镇，吴淞镇街道，海滨新村街道，情谊路街道直至宝钢。

M7线 （祁连山路—零陵路），该线通过大场镇大华新村，乾溪新村和祁连新村。

三条轨道交通规划和建设，将使宝山市场和市区房产市场更紧密地结合在一起，同步也必将吸引某些看好宝山发展前景投资客，特别是随着三号线北延伸段建成开通，必将使作为宝山中心区域淞宝地区投资潜力更为明显。

●闸北区域概况

闸北是上海水陆交通枢纽上海北大门，区域内铁路、地铁、轻轨、公交、高架和长途客运六线交汇，据专家评估，闸北交通通达率居上海中心城区之首。

居住在闸北，出行最便捷。

比起杨浦、普陀这两个相邻中心城区来，闸北又有两个优势，一是距离市区更近，这里距人民广场、南京路中央商务区局限性2公里，距虹桥国际机场20分钟车程，浦东国际机场40分钟车程。

二是由于有某些诸如火车站、长途汽车站这样交通枢纽，熙熙攘攘人流向来不缺。

并且，通过前几年规划改造，这里已经拥有几处上乘购物中心和娱乐场合。

诸多专家和市民表达，仅以人民广场为圆心，在方圆5公里考虑范畴内，要离市中心近点只有闸北区房价相对便宜些，有些新居均价仅在7、8千元左右。

闸北是一种老城区，房子旧，条件差，规划乱，为了变化这种状况，区委区政府抓住上海新一轮都市建设和改造机遇，持续加大旧区改造，-共动搬家民2.8万户，拆除二级旧里如下房屋75万平方米，实行旧房整修361万平方米。

近年来，闸北为了千方百计贯彻好“两个1000万”，积极规划建设双控商品房。

去年闸北区决定少年村路一地块作为区双控商品房建设用地，抓紧规划建设，积极推动老百姓安居乐业。

同步，为了努力满足本区居民基本居住规定，加大旧公房成套率改造，去年完毕5万平方米，综合平改坡完毕16万平方米。

针对彭五社区作为老工业配套社区，下岗人员多、退休人员多、生活困难家庭多实际状况，闸北区政府在资金上采用“市区财政为主、居民出一点、社会捐助一点”办法进行旧区成套综合改造。

据理解，闸北区共有71万平方米不成套旧房，彭浦新村街道彭五社区改造试点为此后全区改造带来示范效应。

从去年下半年开始，闸北区还以优惠租金向动迁困难家庭提供租赁房源“租屋”筹划，当前，闸北铁路北广场拆迁基地已有11户被拆迁人与有关机构订立了租赁安顿合同，并已入户居住。

“过去由于历史因素，人们总觉得闸北是市中心边沿地带，但是随着上海都市化区域扩大，如今闸北区区位绝对是市中心，其交通便捷，商业迅猛发展，平和价格，无可争议地成为小白领们购买市中心房抱负地段。

”在中央宏观调控下，闸北区以全新理念高起点规划、高原则建设商业文化设施，有效整合大宁灵石公园、广中公园、上海马戏城等资源，以期建成区域性商业文化中心，带动房地产业迅速发展。

作为上海为数不多几种中心城区，在刚刚过去“十五”期间，闸北区在经济建设，深化改革与对外开放，都市建设与都市管理，社区建设与社会保障，以及精神文明建设和社会事业发展等方面，都获得了不小成就。

在房地产发展方面，整个闸北房产发展符合中长期规划。

当前闸北房产基本是以市民消费为主，以自住为主，相对于中心城区其她地区来说，闸北房价偏低，但价格低不等于价值低、品质低。

闸北有着很大发展潜力。

闸北区当前三大板块行情差别明显。

彭浦板块价格竞争激烈，由于翠临星园可售房源已经不多，重要竞争就体当前公园都市和康悦亚洲花园两盘之间，两盘价格战从春节前就已经开始，当前该板块成交均价已经在7600元/平方左右。

大宁板块是闸北区当前重要供应区域，大多数在售楼盘都汇集在该区域，但从成交状况来看却是以共和新路为界，成交量当前都集中在西面楼盘。

该板块近期价格变化较小。

闸北内环板块当前在建新工地项目居多，共有七个在建新工地，预测今年下半年至来年上半年将会有