房地产开发项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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1945年9月21日，新四军收复XXX城，如西县复名XXX县，原设于XXX东乡的XXX县更名如东县。

12月1日，苏皖边区第一行政专员公署于XXX城成立。

1949年1月27日，XXX全境解放。

5月12日，第一行政专员公署改称苏北泰州行政区专员公署，XXX属其管辖，为一等县。

1950年1月，划归苏北南通行政区专员公署，上升为特等县。

1956年改名XXX县人民委员会，隶属江苏省南通专员公署。

1968年建立XXX县革命委员会，1981年复名XXX县人民政府。

1988年3月18日，经国务院批准，XXX县如城地区为沿海经济开放区，后全县乡镇陆续被批准对外开放。

1991年2月6日，经国务院批准，XXX撤县建市，6月1日举行建市仪式。

2008年11月23日，XXX港一类开放口岸获得国务院正式批准，对外独立开放。

从2000年4月至2008年12月，分步实施乡镇以及开发区的行政区划调整，全市由原来的53个乡镇整合为沿江开发开放三大主体功能区（经济开发区【柴湾镇】、如城镇、长江镇【XXX港区】）和17个镇。

XXX是离长江入海口最近的新型港口城市，也是江苏省最发达的县（市）之一，列全国百强县，荣获首届长三角最具投资价值开发区的综合实力奖，先后荣获国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国社会治安综合治理先进集体、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态市等荣誉称号。

【地理位置】XXX地处长江三角洲北翼，北纬32°

00'

~32°

30'

、东经120°

20'

~120°

50'

，南临长江，与张家港市隔江机望，北与海安县、东与如东县、东南与通州区毗邻，西与泰兴市、西南与靖江市接壤。

全市总面积1477平方公里，其中市区面积20平方公里。

全市耕地总面积81.67千公顷，农业人口平均耕地面积0.068公顷。

境内拥有长江岸线48公里，通扬运河、如海运河、如泰运河、焦港等主要河流纵横全境，总长180.8公里。

【地形地貌】XXX位于扬子准地台的下扬子台褶带上，为苏北拗陷中的苏南——勿南沙中新生代相对隆起区。

地质构造的主要特征为：

北东向切割呈带状，北西向切割成块。

境内为平原地带，整体水平面高于邻县。

地势由西北向东南略有倾斜（海拔2~6米），如泰运河中段两岸地势最高，沿江以东地势归低。

地域酷似桑叶，地形如“复釜”。

【气候】XXX耕地土壤主要有潮土、水稻土两大土类。

潮土占全市耕地面积的93.1%，其中高沙圭占耕地面积的52%，主要分布于西部地区；

水稻土占耕地面积的6.9%，主要分布于白蒲、丁堰、柴湾等镇。

　　XXX地处北纬32°

00′—32°

30′，属北亚热带湿润气候区，太阳高度较大，年平均太阳辐射总量达120千卡/年·

厘米2，常年平均气温14.7℃，最热的7月份平均气温27.1℃，年平均气温在14℃以上。

年平均日照时数达2200小时，无霜期约216天。

近40年中最低温度低于零下10℃的只有7天，大于35℃的平均每年仅有5.4天，

　　由于距海较近，受海洋调节较明显，气温的日较差和年较差都较小。

XXX深受夏季风的影响，水汽充足，降水充沛，年降雨量在1000毫米以上。

降水主要集中于夏季，但是，由于夏季风势力各年强弱不等，因而降水量的年际变化较大。

受太阳辐射和季风环流的影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明的亚热带季风气候。

　　春季是冬、夏季风转换的季节，冷暖气流相互争雄，彼此旋进旋退，时寒时暖，气温呈波浪式上升，乍晴乍雨，天气多变。

适量的雨，有利于三麦、油菜等越冬作物的返青和生长，以及春播作物的下种和萌芽。

　　春末夏初，冬、夏季风进入势均力敌状态，由此而形成的梅雨锋面长期徘徊于XXX所在的江淮地区，形成阴雨连绵的天气，正所为“黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙”。

过多的雨水会影响三麦的收割，但适量的降水对早稻、棉花、玉米、大豆、甘薯等作物的早期生长非常有利，更为伏旱季节的农田灌溉储备了水源。

　　秋季，夏季风减弱，冬季风热力增强，大气层比较稳定，天气晴朗，阳光灿烂，形成秋高气爽的天气。

这期间光照和热量充足，非常有利于秋熟作物的成熟和收摘。

　　XXX市冬季吹干冷的偏北风，晴天多，降水少，气温低，每年冬季可出现几次寒潮天气，强劲的冷气流南下，温度降，常出现较严重的霜冻。

在寒潮初来进，有时伴有少量降雪，给大地披上银装。

【区位优势】XXX南濒长江，和张家港隔间相望、东临南通、通州，西面、北面与泰州相接壤。

至上海市中心150公里左右，到上海虹桥机场仅一个半小时车程，两小时可达浦东国际机场。

XXX交通便捷，航运发达。

境内每百平方公里拥有高等级公路45.5公里，密度列江苏省前位。

随着沿江高速公路、沿海高速的建成通车，全市各镇驶上高速公路均不超过15分钟。

【底蕴深厚的人文优势】

XXX自古为文化之乡，人文荟萃，积淀深厚，底蕴丰富，形成了独特风格的濠江文化。

元代的桥梁建筑独具风格。

明清园林之盛，有“XXX园林赛江南”之誉。

XXX建州后学堂、书院盛极一时，民间读书成风。

现今，XXX的文化更具开放性，有全国盆景之乡、苗木之乡、红木之乡、民乐之乡等称号。

丰厚的文化底蕴孕育了举不胜举的文化名人。

韩德培（1911－2009）江苏XXX如城人，著名的法学家，法学教育家，我国现代国际私法学一代宗师。

李昌钰（1938－）国际刑事鉴识专家，1938年出生于XXX县城。

1959年毕业于台湾中央警官学校，1972年后，相继获得纽约大学刑事科学系学士、生物化学硕士和博士等学位。

1978年任纽海文大学终身教授，并出任刑事科学系主任。

1979年，出任康涅狄格州警政厅刑事化验室主任兼首席鉴识专家。

1998年担任康乃狄克州警政厅厅长，是首位担任美国州级警政长官的华裔人士。

他的最大成就和贡献是提高了刑事鉴识科学在司法界的地位。

他不但高效率地破解了无数奇案、疑案和震惊世人的棘手案件，而且使警方准确无误地将凶手绳之以法。

李昌钰被国际司法界誉为“当代福尔摩斯”，1999年曾和杨振宁、李政道一起受到江泽民总书记和朱镕基总理的接见。

　李渔（1611.8.7～1680.1.13）字谪凡，号笠翁，XXX石庄人，祖籍浙江兰溪。

少年时代，通晓五经，补博士弟子员。

19岁时父亲去世，迁居兰溪。

清兵入关后，客居杭州10年，卖诗赋度日，为“西泠十子”之一。

后携家迁至金陵，带领戏班卖艺，兼营书肆，名为“芥子园”以刊书制笺闻名于世。

晚年归隐杭州云居山。

一生著述颇多，《闲情偶寄》载“词曲”、“演习”两部，为我国最早的戏剧理论著作，收归《笠翁一家言全集》（53卷）。

《笠翁对韵》被明清以来诗词大家推崇备至。

小说《无声戏》、《十二楼》，为清代白话短篇小说中上乘之作。

传奇《比目鱼》、《风筝误》等合称“笠翁十种曲”，至今脍炙人口；

还有李定、刘季平等一批蜚声海内外的著名人士。

【得天独厚的港口优势】

XXX港是国家一类口岸，国家海关总署正式批准的集装箱中转港，也是江苏省重点建设的“江苏第一港”，更是国家交通部、国家发改委明确的上海国际航运中心的重要组成部分。

XXX港距吴淞口仅43海里，是长江入海口最近的港口之一。

XXX拥有长江岸线38.8公里，岸线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足5万吨远洋船原地回转。

按照XXX港总体布局规划，可规划建设61个万吨级以上泊位，设计吞吐能力超亿吨，集装箱吞吐能力770万标箱，经组合调整，实际吞吐能力可达1200万标箱。

XXX软件科技园概况：

为充分发挥科技先导作用，抢抓新一轮经济发展机遇，着力推进XXX信息化、工业化、城市化进程，努力提升产业层次，不断增加新技术产业以及新能源、新材料产业在区域经济总量中的贡献份额，大力发展服务外包产业，进一步扩大就业，提高城市品位，XXX市委、市政府决定，在XXX主城区东南，规划建设XXX科技城。

XXX科技城“一区四园”

XXX科技城鸟瞰

1.1软件科技园地理位置周边配套

XXX软件园，规划面积8平方公里，园区按照“产业社区”的标准和“商务公园”的理念建设，周边配套环境优越，致力打造精品环境、精品服务和精品产业。

软件科技园发展规划

　　2012年初，科技城（桃园镇）总规划面积77平方公里，全面整合城镇空间资源和产业基础，注重形态规划、功能规划并举，形成了以“四园两区一镇”为主体的规划格局。

“四园”即8平方公里软件外包产业园、5平方公里电子信息产业园、5平方公里新能源产业园以及3平方公里先进装备制造产业园（桃园工业园）；

“两区”即8平方公里龙游湖商务区和31平方公里现代高效农业示范区；

“一镇”即3平方公里桃园镇区。

　融入都市生活圈软件园房产受热捧

　软件科技园作为新型的新兴城市，同南通市区的“一公里”对接，让XXX软件科技园真正成为南通的陆上的“后花园”。

1．3开发企业概况

第二部分项目市场投资环境和市场研究

2．1项目概况

“房开”项目总占地93.12亩约62082㎡，用地环境优美，两面环水,并有林带气候宜人，区位优越。

（一）项目地理位置

附件：

（详见XXX市土地资产管理处RJY2011-16#地块征地勘界图）

（二）项目交通状况

（详见XXX软件科技园整体规划案）

地块综述：

该地块已于2012年6月27日取得土地使用权（国土证编号：

皋国用（2012）第82100261号，土地所有权人：

XXX市经纶实业有限公司；

坐落：

如城镇平明村1组、张八里村23、24组；

地号：

82-100（201）-032；

图号：

3582.00-553.50；

地类（用途）：

住宅、商业（216）；

取得价格：

151914654.00元；

使用权类型：

出让；

终止日期：

批零：

20520627、房：

20820627；

使用权面积：

62082.00M2；

其中独用62082.00M2；

RJY2011-16#地块规划条件

详见附件：

合同编号：

3206822012CR0067电子监管号：

3206822012B00774《国有建设用地使用权出让合同》。

2．2房地产市场综述

XXX市商品住宅远期需求增量预测（2012—2015年）

年份

商品住宅

需求量（万m2）

商业用房

写字办公房

需求量

合计

（万m2）

2012

2013

2014

2015

2010年至2012年，XXX市房屋销售额增速与房地产投资增速基本一致，空置商品房比例正常，存量房市场初步启动，房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，XXX市房地产市场的发展是平稳健康的。

总体上讲，XXX市商品房开发和供应总体上是正常的，结构趋向合理，消费趋向理性，可以预测，XXX市房地产业将会继续支撑全市经济社会的发展。

2．3周边楼盘情况比较

项目周边主要的楼盘情况

项目

位置

销售价格（元/M2）

销售均价

（元/M2）

销售情况