土地整治资金筹措与效益分析.docx
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土地整治资金筹措与效益分析
土地整治资金筹措与效益分析
对土地整治投资需求、资金筹措与效益分析进行探讨与研究，目的是为土地整治规划的编制提供技术支持。
其意义在于：
1.有利于提高土地整治规划的可行性新一轮土地整治规划实施过程中，社会经济条件、土地整治的目标和任务有所变化。
据此，开展土地整治资金的需求和供给情况的研究，为规划提供决策依据，有利于有效地实施规划，切实开展土地整治工作。
2.有利于提高土地整治规划的科学性土地整治规划必须有科学基础做支撑，通过对影响土地整治投资与筹资的因素进行综合研究，从资金需求与供给两方面合理分析，从而提高土地整治规划的科学性。
3・有利于发挥土地整治投资的规模效应根据土地整治资金来源的研究，分析政府统筹、带动的其它涉农资金、社会投资等渠道，有利于涉农资金聚合，充分发挥土地整治投资的规模效应。
一、土地整治资金筹措
《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号文）明确要求“要以新增建设用地土地有偿使用费、用于农业开发的土地出让收入、耕地开垦费、土地复垦费等资金为主体，引导和聚合相关涉农资金，实行专帐管理，统筹集中使用”。
当前，我国土地整治资金来源主要有耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地土地有偿使用费、用于农业土地开发的土地出让收入。
相关涉农资金如烟草部门对烟田的专项补贴资金、交通部门的农村道路基础设施建设资金、水利部门的农田水利建设资金、农业综合开发部门的专项资金等。
（一）新增费《土地管理法》规定，从1999年始征收新增费，新增费30%上缴中央，70%留给地方政府，都专项用于耕地开发。
为落实《土地管理法》的有关规定，进一步规范新增费的征收和使用管理，财政部、国土资源部先后出台了《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综（1999）117号）、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综（2006）48号）、《中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式》（财建[2007]84号）、《中央分成新增建设用地土地有偿使用费使用指南（暂行）》（财建[2007]861号）、《中央分成新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》（财建（2008）157号）等一系列文件，对新增费征收范围、征收标准、资金使用以及监督检查等内
容做出了明确规定。
1、征收范围
财综（2006）48号文明确指出新增费的征收范围为：
♦土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；
♦在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；
♦在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地；
♦因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，应按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳新增建设用地土地有偿使用费。
2、征收等别和征收标准
土地有偿使用费缴纳标准由国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合发布，并定期调整公布。
财综（2006）48号文对征收标准和等别适吋进行了调
整:
♦标准从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍，由1999年的5-70元/平方米调整到2007年的10-140元/平方米。
♦等别根据各地行政区划变动情况，相应细化新增建设用地土地有偿使用费征收等别，新增费征收等别确定为15等。
3、资金使用
财建（2006）861号文、财建〔2008）157号文对新增费的使用管理做出了明确规定。
土地有偿使用费专项用于基本农田建设支出、土地整理支出、耕地开发支出、基本农田保护支出以及与之相关的其他支出。
（二）耕地开垦费
《土地管理法》对耕地开垦费的征收和使用做出了明确规定。
♦缴纳人
《土地管理法》规定“非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费”O
♦缴纳标准
（1）《土地管理法》规定由各地自行制订。
（2）国土资源部印发了《关于切实加强耕地占补平衡监督管理的通知》（国土资发〔2010）6号）,要求地方结合实际，研究提高整耕地开垦费标准，确保补充耕地数量有保证，质量不降低。
♦资金使用
《土地管理法》规定“专款用于开垦新的耕地，具体使
用办法由各地制订”O
（三）土地复垦费
《土地管理法》、《土地复垦条例》对土地复垦费的征收和使用做出了明确规定。
♦缴纳人
《土地管理法》规定“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
”
《土地复垦条例》进一步细化规定“土地复垦义务人不复垦，或者复垦验收中经整改仍不合格的，应当缴纳土地复垦费，由有关国土资源主管部门代为组织复垦。
”
♦缴纳标准《土地复垦条例》规定“确定土地复垦费的数
额，应当综合考虑损毁前的土地类型、实际损毁面积、损毁程度、复垦标准、复垦用途和完成复垦任务所需的工程量等因素
♦资金使用
《土地复垦条例》规定“土地复垦义务人缴纳的土地复垦费专项用于土地复垦。
任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。
”
（四）用于农业土地开发土地出让收入
《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发〔2004）8号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006）31号）、《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点通知》（国发
（2010）47号）、《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》（财综（2004）49号）、《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》（财建〔2004）174号）等文件，对用于农业土地开发的土地出让收入的使用管理做出了明确规定。
♦使用比例
国发（2004）8号文规定“将部分土地出让金用于农业土地开发”，财综〔2004）49号文对用于农业土地开发的土地出让金提出了“不低于土地出让平均收益15%”具体要求，国发（2006）31号文进一步明确“应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施的比重”o
♦征收标准
财综（2004）49号文规定，土地出让平均纯收益是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。
由财政部、国土资源部根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况制定、联合发布，并根据土地市场价格变动情况适吋调整。
♦计算方法
财综（2004）49号文规定的计算方法为：
从土地出让
金划出的农业土地开发资金二土地出让面积
x土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）x各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于
15%）o
♦资金使用
财建（2004）174号文件明确规定：
农业土地开发主要包括：
土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。
国发（2010）47号文明确要求“严格执行土地出让收益要优先用于农业土地开发和农村基础设施建设的规定”o二、土地整治资金规模测算
（-）新增建设用地土地有偿使用费
1・测算方法根据全国土地利用总体规划及各地批准的土地利用总体规划，未来规划期内拟新增的建设用地规模确定。
方法一，新增建设用地乘以各地平均新增建设用地土地有偿使用费征收标准后测算得出。
方法二，根据2007-2010年期间，新增建设用地土地有偿使用费的征收情况，测算规划期内新增建设用地土地有偿使用费征收情况。
（-）耕地开垦费各地耕地开垦费的征收标准乘以规划期间内各地建设占用耕地的规模。
（三）用于农业土地开发土地出让收入从土地出让金划出
的农业土地开发资金二土地出让面积
x土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）x各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于
15%）o
受国家宏观调控政策及房地产调控政策影响，土地出让面积变动幅度较大。
根据《国有土地使用权出让金审计调查结果（2008年6月4日公告）》，北京、天津、上海、重庆等11城市3年度将土地出让净收益2618.69亿元提取农业土地开发资金56.86亿元，土地出让净收益用于农用地开发资金的比例约占2.2%o而根据财政部2010年公布的《全国土地出让收支基本情况》，2009年从土地出让收入中计提的农业土地开发资金收入143亿元，2008年约为126.1亿元，分别占当年土地出让收入的1.0%和1.3%,综合以上比例，平均为1.5%
三、土地整治资金需求分析
（-）宜农未利用地开发、农用地整理和土地复垦资金需求分析
根据当前的平均投资标准，考虑未来经济发展（人、材、机价格上涨）对投资标准的影响，合理确定规划期内投资标准。
区域名称
S
地貌类型
亩均预算标准1（元/亩）
亩均预算标准2
（元/亩）
公顷预算标准1（元/公
公顷预算标准2（元/公顷）
东南沿海区
开发
平原
2070
2760
31050
41400
丘陵山区
2250
2950
33750
44250
滩涂
5920
7890
88800
118350
整理
平原
1410
13470
21150
202050
丘陵山区
1750
17500
26250
262500
复垦
平原
4400
8610
66000
129150
丘陵山区
6550
10920
98250
163800
环渤海区
开发
平原
1790
2370
26850
35550
丘陵山区
2120
3210
31800
48150
滩涂
2550
3550
38250
53250
整理
平原
1440
13670
21600
205050
丘陵山区
1620
16260
24300
243900
复垦
平原
3640
6060
54600
90900
丘陵山区
4530
7340
67950
110100
东北地区
开发
平原
1150
1500
17250
22500
丘陵山区
1210
1850
18150
27750
滩涂
1690
2390
25350
35850
整理
平原
1000
6770
15000
101550
丘陵山区
1120
7470
16800
112050
复垦
平原
5140
8560
77100
128400
丘陵山区
6230
10380
93450
155700
中部地区
开发
平原
1360
1810
20400
27150
丘陵山区
2880
4430
43200
66450
滩涂
3480
4640
52200
69600
整理
平原
1280
8540
19200
128100
丘陵山区
2010
13400
30150
201000
复垦
平原
5200
8670
78000
130050
丘陵山区
6740
11240
101100
168600
西南地区
开发
平原
1830
2440
27450
36600
丘陵山区
2780
4780
41700
71700
滩涂
5920
7400
88800
111000
整理
平原
1250
8300
18750
124500
丘陵山区
1320
8800
19800
132000
复垦
平原
5300
8150
79500
122250
丘陵山区
6980
10740
104700
161100
11/16
土地开发整理亩均预算标准续前表
区域名称
S
地貌类型
亩均预算标准1
（元/亩）
亩均预算标准2
（元/苗）
公顷预算标准1
（元/公
公顷预算标准2
（元/公
黄土高原区
开发
平原
1780
2590
26700
38850
丘陵山区
2980
3970
44700
59550
滩涂
6410
8540
96150
128100
整理
平原
1270
8500
19050
127500
丘陵山区
2570
17100
38550
256500
复垦
平原
4440
7390
66600
110850
丘陵山区
5460
9100
81900
136500
西北区
开发
平原
1300
1630
19500
24450
丘陵山区
2840
3790
42600
56850
滩涂
6200
8270
93000
124050
整理
平原
1250
8400
18750
126000
丘陵山区
2550
17000
38250
255000
复垦
平原
4420
7340
66300
110100
丘陵山区
5440
9070
81600
136050
全国物价指数变动情况（2001・2008）
居民消费价格指
数
商品零售价格指
数
工业品出厂价格指数
原材料、燃料、动力购进价格指数
2001
100.7
99.2
98.7
99.8
2002
99.2
98.7
97.8
97.7
2003
101.2
99.9
102.3
104.8
2004
103.9
102.8
106.1
111.4
2005
101.8
100.8
104.9
108.3
2006
101.5
101.0
103.0
106.0
2007
104.8
103.8
103.1
104.4
2008
105.9
105.9
106.9
110.5
2002〜2010年全国平均最低工资标准
序号
年份
全国最低工资标准平均值/（元/月）
比值
环比指数
1
2002
332.17
1
1.00
2
2003
357.55
1.08
1.08
3
2004
396.03
1.19
1.11
4
2005
463.32
1.39
1.17
5
2006
492.52
1.48
1.06
6
2007
530.84
1.60
1.08
7
2008
698.04
2.10
1.31
8
2009
698.04
2.10
1.00
9
2010
757.42
2.32
1.11
—）旱涝保收高标准农田资金需求分析
从投资角度分析，高标准基本农田建设与普通耕地整治
区别在于要充分利用原有的基础设施，减少重复投资。
（土地平整30%,基础设施新建80%）
（土地平整20%,基础设施新建
70%）
（土地平整20%,基础设施新建60%）
（土地平整20%,基础设施新建50%）
（土地平整
20%,基础设施
新建30%）
北京
1677
1408
1224
1056
704
（三）农村集体建设用地整治资金需求分析
农村集体建设用地整治是一个包括拆旧安置的完整过程，整治标准要考虑房屋拆迁补偿、地上附着物补偿、新建安置房屋和土地复垦的费用。
主要考虑土地复垦的费用，适当考虑拆迁补偿及地上附着物补偿。
案例一：
费用名称
金额
比重（%）
备注
前期工程费
2.45
0.05%
土地整理费
122.44
2.34%
竣工验收费
1.85
0.04%
项目管理费
1.27
0.02%
不可预见费
2.53
0.05%
小计
130.53
2.49%
拆迁费
5101.67
97.51%
包括拆迁安置补偿及过度费
投资总估算
5232.19
100%
费用名称
金额（万元）
比重（%）
备注
前期工程费
16.96
0.05%
土地整理费
848
2.34%
竣工验收费
12.72
0.04%
项目管理费
8.78
0.02%
预备费
17.55
0.06%
拆迁费
30882.33
97.20%
包括拆迁安置补偿及过度费
投资总估算
31786.34
100%
案例三:
费用名称
金额（万元）
比重（%）
房屋拆除补偿费：
7981
41.23
林盘等地上附着物补偿费：
104.01
0.53
宅基地复垦费：
260.06
1.34
中心村范围内青苗补偿费：
81.1
0.42
城镇建新范围内青苗补偿费：
170.96
0.88
农民社保、医疗费：
6890
35.60
不可预见费：
1548.71
8.00
计划利润：
2323.07
12.00
总计：
19358.91
100
四、土地整治效益分析
（一）补充了耕地数量，提高了耕地质量。
土地整治十年来建设高产稳产基本农田2亿多亩，增加耕地4200多万亩，保证了耕地面积基本稳定，同吋提高了耕地质量（耕地质量等级提咼）。
（二）改善农业生产条件和农村生活条件，提高农民收入。
通过归并零散地块、建设小型农田水利设施、完善农田耕作
道路和改善防护林网，提高了农田排灌能力和抵御自然灾害能力，提升了机械化耕作水平，为农业规模化、产业化、集约化经营创造了基础条件，极大地改善了农业生产条件。
依照规划逐步改造旧村庄、归并农村居民点并引导乡村办企业向园区集中，提高了土地集约、节约用地水平，农村生活条件也得到了显著改善。
项目区农民在项目实施过程当中，广泛参与到项目施工当中，项目投资中人工费占到10%以上。
经整治后的耕地，产量提升15%以上
（三）推动了城乡统筹发展。
通过开展农村集体建设用地整治，不仅增加了耕地面积，还进一步拓展了城乡经济发展空间。
一方面，利用节约出来的一部分集体建设用地，依法依规发展乡镇企业和非农产业，让集体经济组织和农民参与经营和开发，进一步壮大了村级集体经济。
另一方面，通过实施城乡建设用地增减挂钩，优化了城乡用地结构和布局，依照有关规定将农村富余的建设用地指标调剂到城镇使用，获得的土地增值收益拿回来投入农村建设，有效地促进了新农村建设和城乡统筹发展。
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