西安商业地产物业调研.docx
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西安商业地产物业调研
第五章商业地产物业调研分析
调研的区域及范围
一、调研范围
1.项目核心商圈范围
以钟楼商圈为核心商圈范围，
2.项目次核心商圈范围
以城三区为项目的次核心商圈范围。
3.项目辐射商圈范围
整个西安市区辐射商圈范围，具体包括霸桥区、雁塔区、未央区。
范围重点区域（主要街道及专业市场）
1.西安市钟楼商圈主要商业街：
东大街、西大街、北大街、南大街
2．西安市大型购物中心及大型超市：
开元商厦、唐城商厦、名生商厦、百盛购物广场、世纪金花、中大国际广场等大型购物中心；人人乐、家乐、爱家、好又多等大型超市
3.西安市现有的各大专业商城：
长乐西路沿线的各大服装专业商城、太华路沿线的各大家居装饰专业商城、交大电脑城、塞格电脑城等电脑专业商城、西部汽车城等。
4.市区在建及规划商业地产项目
骡马市步行街、东方星座、协同国际、中图国际、宏府大厦、唐人街、巴黎春天、高新世纪金花等
第二节调研目的
一、掌握西安市区及周边区域商业业态构成；
二、了解西安市区及周边区域商业物业类型；
三、熟悉西安市区及周边区域商业布局区域特征；
四、研析西安市区及周边区域商业地产经营模式；
五、提供西安市商业环境、商业分析及对策研究、区域商圈商铺综合分析、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市
场消费特征研析依据；
六、提供项目定位、产品策划、广告策划、推广策略、销售、招商、品牌推广、商业运营决策依据。
第三节西安市商业地产概况分析
一、西安市商业概况
目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。
全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，2004年社会消费品零售总额实现481.4亿元，同比增长12.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.66%。
我市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。
1.大型商场和超市数量
全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。
连锁企业56家，连锁门店1020个。
商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家。
2..西安市商业业态结构
西安市的商业业态主要包括百货商场、购物中心、专业市场、、超市、便利店和专卖店。
西安市的百货商场已经不在是早些年前的绝对垄断随着各种商业业态的进驻、竞争，百货业态的市场份额不断下滑，但尽管如此，在西安市的商业业态份额中百货业态仍然占有非常重要的地位。
西安市零售企业销售排名（2004年1—6月）
单位：
亿元
名次
名称
1—6月
同比%
1
西安开元商城
9.02
22.40
2
家世界购物广场（西安大区）
5.77
19.40
3
民生百货大楼
4.46
30.30
4
西安爱家商贸有限公司
3.75
24.58
5
西安国美电器
3.29
6.34
6
陕西海星连锁超市
2.83
23.00
7
世纪金花购物广场
2.57
31.55
8
人人乐
2.53
63.49
9
西安秋林公司
1.61
-20.00
10
西安百盛
1.58
7.85
11
西安太白商业大厦
0.65
-20.50
12
纺织商业大厦
0.54
22.50
13
中大国际
0.43
60.02
14
西安民生国贸购物中心
0.39
56.00
15
唐城百货大厦
0.23
-51.60
16
北大街百货商场
0.22
-4.10
注：
按销售额排名
如图所示，在最新的商业统计资料统计中，排名靠前的零售业态中，百货业态仍然位居重要地位。
超级市场：
最近几年来西安的超级市场呈现出迅猛的发展态势，除了世界各大超市巨头进驻西安外（如家乐福、麦德龙、泰国易初莲花等），西安本土的超市也纷纷扩张，如西安本土企业西安爱家集团属下的爱家超市从2000年成立至今已经扩张到九家大型连锁店。
可以预见，西安的超市业态竞争在今后几年内，会日趋白热化。
西安市的商品批发市场规模比较大，而且建立时间较长，相对成熟，其批发业务辐射西安市周边城市和地区。
西安市的专卖店布局集中，集中在几条商业街道和商圈内。
品牌知名度分布广泛、从中档到高档一并俱全。
3．西安市主要商业布局
西安市目前主要商圈及主要专业市场、大卖场：
一）主要商圈
1）钟楼商圈
钟楼商圈作为西安市的传统商圈，由于其地理位置的绝对优越性和深植人心的传统优势，使得它成为西安市首屈一指的重要商圈。
城内商圈为西安市的核心商圈，自古以来，城内商业氛围浓厚，商机无限。
其中百货业、服装业尤其发达，针对的消费者层次最为广泛，每逢节假日人们便言“进城逛逛”，就是指进入城内商圈，西安人厚重的“进城”情节，是不可以忽略的商业推动力。
由于地处西安市中心位置，加之闻名中外的钟鼓楼、碑林、书院门等古迹的吸引，外来消费力量也不容轻视，特别是旅游带动的消费浪潮是城内商圈的第二推动力。
2）小寨商圈：
小寨商圈历来是兵家必争之地，原因在于这里厚重的商业氛围和良好的经营环境，小寨附近高校林立，是西安地区的高校聚集区，“学生的钱相对好赚”是众多商家看好此地的重要原因。
该商圈虽然没有钟楼商圈和长乐路商圈起步早，但是发展迅猛，今年来更有后来居上的趋势。
小寨商圈的经营内容主要针对文化区的广大师生，经营内容以服饰、手机等时尚类产品为主。
3）长乐路商圈：
长乐路商圈是西安的商品集散地，核心力量是批发业。
很多商圈的货品供应全依靠长乐路商圈。
因此可以说长乐路商圈是推动和支持其他几个商圈的动力源。
批发业以服装业，小商品类及轻工业产品为主，其他种类为辅的全面批发类别。
几个大型的批发市场是该商圈的核心支柱：
康复路批发市场、多彩服装城、华东服装城等。
4）土门商圈:
土门商圈主要由以经营家电产品的智圣购物广场、以经营百货的土门民生商厦、家世界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。
虽然说，目前在西安西郊的商业格局中，像智圣、家世界等商场的经营状况还是比较火爆，但从整体来讲没有一个特别抢眼的亮点存在。
换言之，西郊商业氛围的营造有很大的潜力，需要大量资本及人气的注入和烘托。
5）高新商圈：
高新区是值得特别关注的一个特殊区域。
拿高新区房地产目前已经形成的格局来看，在一期10平方公里的集中区域，商业地产项目占了半壁江山，这在沿高新路、科技路、二环路等局部区域已经形成高层林立的良好商业氛围，众多中小企业也抢滩登陆。
二）重要的专业市场
长乐西路沿线精品服装批发市场：
该专业市场为近年新建，市场规模较大、档次较高，现已成为西安比较重要的服装批发基地，由于地理位置和建成时间的制约，零售额在此地域仅占少数。
该地区的服装批发不仅销往市内各大商场也成为省内各县区的重要服装供应地。
长乐中路综合批发市场：
以康复路为首的多个综合批发市场，市场影响力巨大，老康复路改造完成，核心竞争力依旧强大，新康复路市场也在筹划阶段，老多彩改造迫近，而丹尼尔广场销售情况十分良好。
该区域内的经营业态广泛，从服装到小商品一应俱全。
称为城东重要的专业市场之一。
药材批发市场：
西安万寿路沿线，经营面积45万平方米，经营摊位1500个，经营品种1600个，日成交额150万元。
其销售輻射新疆﹑甘肃、兰州﹑青海﹑宁夏及周围市场。
汉城路药品批发市场：
该区域拥有一百余家的经营商户，为西安比较重要的药品批发市场，产品包括中成药、西药、试剂、仪器等众多种类，全国各大药厂均不同程度的涉足该药市，很多药厂在此设有办事处。
长乐中路药品批发市场：
该市场规模略逊于汉城路市场，现在除批发外，零售额也在逐步攀升。
太华路沿线家居装饰专业市场：
该市场建成时间较长，规模很大，营业额也十分巨大，现在又建设了如大明宫家居城为首的一系列精品市场，其规模和档次在西北地区首屈一指。
该市场在家居领域影响力巨大。
7）西安市汽车自选市场：
市场现占地面积为27000平方米，硬化路面20220平方米，新建棚区停车场地2040平方米。
市场辐射陕西、山西、甘肃、宁夏、内蒙等。
西安市汽车自选市场2005年1月销售各类型汽车782辆，销售额3381.28万元。
8）中国西部汽车城：
中国西部国际车城，我市西大门的三桥经济开发区。
中国西部国际汽车城是由美国发景集团和中国陕西盛天隆公司合作建设的，一期占地面积400亩，计划建筑面积9万余平方米，投资1.2亿元，规划为名车展馆、小车交易区、大车交易区、装饰装潢区、配件交易区、旧车交易区、综合办公室、生活服务区、库房仓储区、试乘驾驶区等10大功能区。
二期工程占地800亩，大型汽车及配件中转库、驾校、旧车分解场、拍卖中心、维护保养中心等。
9）电脑城：
东兴科贸电脑城由A、B、C3个独立楼盘组成东新科贸的营业面积在30000平米左右，进驻的商家在500家以上，本地最具实力的公司基本上在这里设点。
红楼科技广场毗邻测绘路，占地3000多平方米，拥有商户200余家，年销售额三亿元左右
赛格电脑城总面积4万多平方米，一、二层为电脑散件市场，负一层为品牌电脑专卖区，这三层的面积在8000平米左右，三层以上均为写字间。
赛格电脑城装修档次较高，号称采用国际四星级饭店标准装修，写字间均采用隔音墙，并且配有DDN专线。
目前入驻商家已近300家，涵盖西安各路IT业精英。
赛博数码广场西安店经营面积比较大，达到了17000平米，分为五层，经营产品范围很广，电脑、手机、数码产品、软件、办公设备、耗材
中国西部电子商城号称是目前中国西部规模最大、档次最高、管理最优、商业流通模式最为先进的电子电脑商城
交大电脑城的建筑面积达到10000多平米。
位于西安交通大学东门，主要经销品牌机、兼容机、笔记本电脑、数码产品、配件、耗材、外设、软件、网络产品及通讯器材、影音器材。
二、西安市商业动态
1西安市大型在建商业动态
西安市大型在建商业项目主要有以下几处：
骡马市商业步行街
基本
情况
商场名称
骡马市商业步行街
位置
东大街西段临开元商城
开发商
西安市古城建设开发公司
投资商
福州兴博实业有限公司
建筑设计:
中国建筑西北设计研究院
建筑施工:
福建九建建筑工程有限公司
物业、招商顾问:
香港戴德梁行
商业规划顾问:
新加坡赵子安联合建筑设计事务所
咨询、销售热线:
029********，83136666
售楼地址
项目前邻街
项目定位:
集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区
规划布局
地下两层8.6万平方米，地上7层16.5万平方米。
价格
骡马市三栋楼中间一楼配套，一层博物馆二三层剧院方向靠北的地下一层先出售，面积最小33平方米，共摊48%，价格在31000元左右，纯服装。
楼上是大百货商场/
最后就是临东木头市的是1-4层出售，一层是5—6万元左右，逐层递减，差价在一万左右，一二楼精品首饰表等高档东西，三层式服装，较低档一些，地下一层是超市，底下二层是停车场。
可以一次清也可以按揭，大概是首付40%。
十年按揭。
占地面积
68亩
总建筑面积
25万平方米
商场档次
高档
开业时间
2005年6月1日
商场配套设施
楼层
功能、
价格
楼盘
层次
功能/定位
价格
中楼
1
博物馆
2
歌剧院
3
未知
北楼
负1层
服装馆
面积最小33平方米，共摊48%，价格在31000元左右，纯服装。
/
1—6层
大百货商场
招商
南楼
1层
个性独立店
2层
个性独立店
3
服装
4
服装
5——7
Ktv洗浴演艺、星级酒店
销售率
进入扫尾
年销售
收入
经营方式
招商后同一管理经营
消费特点
品类齐全价格差异度比较大
商场
评价
西安比较大的shoppingmall
（2）东方之星商业项目
基本
情况
商场名称
东方之星
位置
西安市东大街端履门十字
开发商名称
华安集团
企业性质
建设单位
运营单位
伊时达
建筑面积
3万平米
营业面积
销售代理单位
德安地产
商业档次定位
中档
开业时间
2005年12月31日竣工
商场配套设施
每层2部扶梯，中央空调，地下配有车库
楼层
功能
楼层
楼层面积
功能/经营商品种类
备注
-1
4000
动感地带
国际知名快餐店、运动服饰、运动鞋、休闲包、牛仔天地
1
4000
璀璨时尚馆
国际名品、珠宝首饰、钟表、化妆品、西餐厅
2
4000
窈窕淑女馆
淑女装、职业装、个性女装、女性内衣、银饰水晶、时尚女包皮具、炫彩手袋、日本料理
3
4000
魅力时尚馆
名媛女装、前卫女装、男女休闲服饰、商务休闲装、图书音响制品、户外用品、咖啡休闲吧
4
4000
日韩锋尚馆
韩风区、日风区、时尚头饰、仿真饰品、腕表、精美挂件、美发美甲、鞋帽、大头贴、潮流发艺
5
4000
美食数码馆
百变数码天地、婚纱摄影、特色美食街
6
4000
激情娱乐馆
时尚酒吧、KTV
租售率
3月3日对外正式销售，目前已销售过半
价格
一层3万元/平米左右，好的铺位可能达4万元/平米；二楼25000元/平米；三楼12811元/平米；四楼12370元/平米；现在五、六层还没有定价，可能是以出租为主，销售价格大概为8000~9000元/平米左右。
付款方式
按揭5成10年
其它杂费
物业管理费26元/平米
经营方式
出租、自营、委托经营
消费特点
商场定位以时尚潮流为主，消费主流以年轻人为主，同时女性商品居多
商场评价
巴黎春天
基本
情况
商场名称
巴黎春天1期
位置
长安路与南二环交汇初
开发商名称
陕西西部招商投资公司
企业性质
建设单位
运营单位
巴黎春天百货
建筑面积
营业面积
4万
销售代理
港中房顾问有限公司
商场档次定位
中高
开业时间
2005年10月1日
商场配套设施
1期内2部电梯，2部观光电梯，每层1部货梯，4部爬梯；2期是2部电梯。
楼层
功能
楼层
楼层面积
功能/经营商品种类
备注
负一
3000
停车场
1~5
2.8万
中高档百货
全进口品牌
6
6000
娱乐、休闲、餐饮
7
6000
写字间
租售率
3月18号开盘，目前已卖出30%
价格
一层均价28000元；二层被厦门一家公司整体购买价格是15000元/平米；三层均价16000元/平米；四层均价9000元/平米；五层均价7000元/平米。
付款方式
按揭5成8年，优惠5个点；一次性付款优惠7个点。
购买时偿还10%总价款的10%形成合同价款，第二年按合同款的12%偿还，以后每年增加1个点，共委托经营10年。
其它杂费
经营方式
巴黎春天统一经营
消费特点
中高档百货
商场评价
一期邻二环，二期靠近草场坡，目前二期正在拆迁，实际日期不确定
（4）唐人街项目
基本
情况
商场名称
唐人街
位置
西大街桥梓口附近
开发商名称
西安市城乡建设开发公司
商业规划
戴德梁行
建设单位
北京中外建西北分公司
商业运营
北京赛特
占地面积
50亩
建筑面积
14平米
销售代理单位
天马行地产代理公司
商业档次定位
中档
开业时间
2005年年底竣工、2006年春季开街
商场配套设施
车位600个
项目定位
唐人街项目地面整体兴建4大商贸板块，底部以商铺形成步行商业街，地上二层将A、B、C、D大板块连为一体，形成空中立体步行街，其中A、B座为大型商业楼，B座上层为高档商务办公区，C座为自营型商铺，D座西安世界贸易中心为大型娱乐、餐饮、休闲场所。
整个项目商业面积8万平方米，写字楼、酒店、俱乐部等约2万平方米，商住楼4万平方米。
十字形步行街和空中连廊上下两层，立体连通4大板块，整个唐人街将成为集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游景观于一体的景观型文化商业城。
价格
A座：
一层28000元/平米—36000元，主力面积30到50平米；二层28000—18000，主力10平米；三层18000—13000元，主力8—9平米
付款方式
其它杂费
元/平米
经营方式
出租、自营、委托经营
消费特点
商场评价
文化类地产
2）规划商业动态：
西安区域商贸特色就是综合批发和集贸市场，综合批发和集贸市场已有514家，年交易额达到了260亿，西安市又处于全国东来西去的结点，这奠定了西安的商贸中心地位。
相比较全国其他城市而言，西安的商业地产在近些年来可谓如火如荼，大型在建的和规划众的地产项目众多，这和整个西安地区良好的商业氛围密不可分。
需要注意的是：
商业地产开发 须对接区域商业规划，如同西大街沿街建筑模式必须统一为仿古建筑，按照政府规划，商业网点的形成，必须是大型百货店、旅游特色专业店，过去有一些老字号，有传统和积淀，有着良好的商业氛围，将像百盛、亿和百货等新增的百货店，娱乐餐饮店、西部旅游纪念品特色店加以融合，提升整个西大街商业形象。
三、西安市商业特征
西安市商业正在由比较发达向很发达过渡；
超市经过前些年的高速发展，现在发展速度有些减缓，加之政府宏观调控，估计高速发展时期已经结束，但便利店仍有较大空间，发展势头猛烈；
批发业较为发达，基本形成了成熟的态势；
购物中心和百货业竞争日趋激烈，国内外大型购物中心争相入驻，势必加速本地竞争；
专卖店分布较为集中，各区域专卖店分布较为不均，品牌多位中低档，高档专卖店较少，预计还有上升空间；
服务业、餐饮业、休闲娱乐业发展态势良好，仍有上升空间
项目商圈指标分析
商圈
GDP（万元）
人口数（人）
总消费力（亿元）
核心商圈
次核心商圈
辐射商圈
。
资料来源：
以上资料来自市调资料的整体汇总、整理、分析。
第四节潍坊市零售业业态构成与分析
一、潍坊市业态构成分析
业态结构1：
购物广场和大型综合超市状况分析
根据西安市商业状况，本次调研抽样西安市最具代表性的开元商厦、唐城百货大楼、百盛购物中心（东大街店）、民生大楼、家乐超市（粉巷店）、人人乐超市（大差市店）、好友多超市（小寨店）作为重点调研对象。
购物广场和大型综合超市概况
名称
位置
企业性质
营业时间
评价
开元商厦
东大街路南
股份制
9：
00—21：
00
中高档
百盛购物中心
东大街路北大差市
股份制
9：
00—21：
00
中高档
民生大楼
西安解放路103号
股份制
9：
00—21：
00
中高档
唐城百货大楼
东大街路北
股份制
8：
30—21：
00
中高档
家乐超市
粉巷
股份制
8：
30—21：
00
中档
人人乐超市
和平路大差市附近
股份制
9：
00—21：
00
中档
好友多超市
长安路177号
股份制
9：
00—21：
00
中档
开元商城、唐城百货大楼、民生百货大楼是在全市具有代表性的、位于西安市商业中心内的老字号零售商场，其经营状况对全市商业企业有一定的参考作用；；家乐超市、人人乐超市、好友多超市均未外地品牌，在西安零售市场上具有举足轻重的地位，本次调查将其作为调查对象，进行重点分析。
开元商城：
西安开元商城是由西北首家上市公司西安解放集团股份有限公司经营的一座集商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮服务、文化娱乐为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城。
商城位于西安市中心繁华区黄金段--钟鼓楼东南角。
北邻被誉为"西安南京路"的东大街，西邻古城迎宾大门，金融业集聚的南大街，营业正门与钟楼遥相呼应。
占地面积33.136亩，建筑面积10.3万平方米。
总投资约4.5亿元人民币。
1996年6月15日一期工程--开元商城购物中心开业，就西向世人展现出其特有的商业价值和社会价值，在不足两万平方米的营业场上，五年累计完成商品销售38.59亿元，实现利税2.83亿元，连年跨入全国商业百强行列，先后荣获全国"百城万店无假货"活动示范店、陕西省文明服务示范单位市级文明企业等称号。
2003年公司秉承品牌化、高档化、国际化经营战略，销售突飞猛进，实现单月最高销售2.3亿元，单日最高销售2180万元的良好业绩，为西安首当其冲的零售大户。
唐城百货大厦：
1984年的9月24日，东大街案板街口一座商厦拔地而起，这座商厦锐意进取，叱咤风云，短短13年，就成为了一个多元化的集团，在西北乃至全国都享有盛誉。
这座商厦就是现在的唐城百货大厦。
西安唐城百货大厦是一家已开业多年的百货商场，原是国有企业，曾经是陕西历史上最大的商业企业，面积12000平方米，创造过年销售额4个亿的辉煌业绩。
近些年，由于体制等原因，效益下滑。
终于这个曾经称雄西北耳熟能详的“商王”，借势今年西饮集团“三个重组”的成功托管，在商海中搁浅多年的唐城又将重新起锚。
今年２月，经过激烈的竞标、谈判，３０００万唐城国有股由西饮集团托管，占总股份６３．９９％，西饮成了唐城的控股股东。
实行改制后，唐城重获生机，效益逐渐好转。
民生百货大楼：
民生百货大楼为西安民生股份有限公司下属的龙头企业，也是西安的老牌百货大厦，虽然传统的百货大楼在现金的商战中倍受冲击，但是民生百货大楼依然占据着重要的地位。
最新统计数据表明，民生百货大楼年零售额大约在8个亿左右，位居百货零售业第二，仅次于开元商城。
商场面积13万平方米，8层（含地下一层）。
家乐超市：
西安家世界购物广场有限公司（内部称为家世界西安大区），是由天津家世界连锁商业集团有限公司在陕西地区设立的管理机构及经营机构。
其下设立了十个公司，含八个家乐公司，一个家居公司，一个家和公司，总投资4.81亿元。
建筑面积132,300平方米。
营业面积110,700万平方米。
在西安目前拥有六家分店。
人人乐超市：
来自深圳的人人乐超市自2000年西安第一家分店开业来以其优质的服务、低廉的价格深受西安市民喜爱，现已蓬勃发展为四家连锁店。
经营面积超过7万平方米。
2．物广场和大型综合超市经营布局分析
潍坊市几家重点购物广场的经营布局呈现出一定的规律性，但引其定位及经营优势不同又各有特点。
购物广场和大型综合超市各楼层具体布局情况如下：
（1）开元商城：
基本
情况
商场名称
开元商城
位置
钟楼东南角
企业名称
西安解放集团股份有限公司
企业性质
建筑面积
10.3万平方米
营业面积
营业时间
9：
30~21：
00
商场档次
中高档
开业时间
1996年6月15日
商场配套设施
4部顾客电梯、2部观光电梯，8部楼梯
楼层
功能
楼层
楼层面积
功能/经营
升级会员 