物业资产管理.docx
《物业资产管理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业资产管理.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业资产管理
物业资产管理
（一）单项选择题
1.对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.特殊物业
答案：
A
2.物业管理的核心工作是。
A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境
答案：
B
3.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是的工作内容。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
答案：
C
4.国外通常将写字楼分为个等级。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：
B
5.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物的是写字楼。
A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.丁级
答案：
B
6.租金常常以为计算基础。
A.建筑面积
B.使用面积
C.出租单元内可出租面积
D.每m2可出租面积
答案：
D
7.物业出租过程中的租金一般是指的租金。
A.建筑面积
B.使用面积
C.可出租面积
D.居住面积
答案：
C
8.当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为。
A.毛租
B.净租
C.潜租
D.直租
答案：
B
9.国际上物业管理行业的专业资格，是。
A.注册物业管理员
B.注册物业管理经理
C.注册物业管理师
D.高级物业管理师
答案：
B
10.随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。
这主要是考虑了写字楼的因素。
A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式
答案：
C
11.制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会，审批主要的费用支出属于的工作内容。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
答案：
C
12.建筑规模一般在1万～3万m2之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：
B
13.某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金（月租金超出300万元以外的部分收取超额租金），该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。
A.5
B.10
C.15
D.12.5
答案：
C
租金总额=[（400-300）×5%+10]万元=15万元
14.关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。
A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用
答案：
C
15.在中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：
A
16.服务人口1万～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为。
A.地区购物商场
B.居住区商场
C.邻里服务性商店
D.特色性商店
答案：
B
17.零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。
A.50%～65%
B.60%～75%
C.70%～85%
D.80%～90%
答案：
B
18.停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
答案：
A
19.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.使用面积
D.营业面积
答案：
B
20.收益性物业的运营费用是除外物业发生的所有费用。
A.人员工资
B.抵押贷款还本付息
C.保险费
D.房产税
答案：
B
21.员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的。
A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费
答案：
A
员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费。
22.关于预算，下列说法错误的是。
A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
答案：
D
长期预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化。
23.关于年度运营预算，下列说法错误的是。
A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间
D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会
答案：
C
24.某人打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积为40m2，外墙面积为8m2，单元问分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为m2。
A.44
B.48
C.53
D.63
答案：
C
25.房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是。
A.物业管理和设施管理
B.资产管理和投资组合管理
C.物业管理和资产管理
D.设施管理和投资组合管理
答案：
A
26.制订物业管理计划的基础是的目标。
A.政府
B.物业管理机构
C.业主
D.租户
答案：
C
27.一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的。
A.租户的商业声誉
B.组合与位置分配
C.物业管理的服务
D.业主的管理水平
答案：
A
28.由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。
租金调整条款一般仅对有效。
A.毛租金
B.市场租金
C.基本租金
D.百分比租金
答案：
C
29.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。
A.物业的易接近性
B.物业的临街状况
C.物业的周围环境
D.物业所处区域的繁华程度
答案：
A
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。
30.某事业单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。
A.42.0
B.50.4
C.60.0
D.72.0
答案：
D
对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收房产税。
600×12%=72（万元）。
31.在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是。
A.年度运营预算
B.资本支出预算
C.长期预算
D.短期预算
答案：
A
32.用于物业大规模维修的资金来自于。
A.年度运营预算
B.资本支出预算
C.长期预算
D.短期预算
答案：
B
（二）多项选择题
1.物业资产管理的职能包括。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.运营管理
E.房地产组合投资管理
答案：
ABCE
2.房地产组合投资管理的主要工作包括。
A.制订并执行组合投资策略
B.设计和调整房地产资产的资本结构
C.进行资产的投资分析和运营状况分析
D.制订物业策略计划
E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
答案：
ABE
3.根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为。
A.居住物业管理
B.公共物业管理
C.收益性物业管理
D.特殊物业管理
E.工业物业管理
答案：
ABC
4.写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。
A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利的能力
C.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
D.租户的经营管理水平
E.租户对写字楼内其他客户的影响
答案：
ABC
5.写字楼出租单元内建筑面积包括。
A.单元内使用面积
B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半
C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半
D.分摊公用设施建筑面积
E.分摊公共建筑面积
答案：
ABC
6.定租金时，一般应首先根据确定一个基础租金。
A.业主希望达到的投资收益率目标
B.抵押贷款还本付息
C.经营费用
D.空置损失
E.收租损失
答案：
ABCD
7.净租的形式一般有以下方式。
A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C.所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付
D.所有的经营费用都由租户直接支付
E.业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
答案：
ABDE
8.收益性物业管理中的运营费用包括。
A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.大修理基金
答案：
ABCD
9.在物业管理中经常用到的预算形式主要有。
A.年度运营预算
B.资本流预算
C.资本支出预算
D.长期预算
E.资本收入预算
答案：
ACD
10.商业辐射区域分析包括。
A.可能的顾客流量
B.消费者行为、喜好和偏爱
C.购买能力分析
D.区域优势
E.消费导向
答案：
ABC
11.零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有。
A.租户交纳固定的租金
B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D.租户按比例分摊与物业有关的保险费
E.所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
答案：
BCE
12.运营费用的人工费包括。
A.工资
B.医疗、养老、失业保险
C.统筹费
D.聘请法律顾问的费用
E.保安费用
答案：
ABC
13.收益性物业运营费用包括。
A.人员工资
B.办公费用
C.抵押贷款还本付息
D.保险费、房产税
E.企业管理费及利润
答案：
ABDE
14.专业人员主要依照写字楼对其进行分类。
A.所处的位置
B.交通便利条件
C.自然或质量状况
D.设施完善程度
E.收益能力
答案：
ACE
15.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到的目的。
A.资本保值
B.资本增值
C.获取周期性收益
D.降低投资风险
E.抵御通货膨胀
答案：
ABC
业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到资本保值、增值和获取周期性收益的目的。
16.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考确定。
A.消费者价格指数
B.消费者心理指数
C.商业零售价格指数
D.房地产价格指数
E.同行业物业租金
答案：
AC
在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量和幅度。
17.零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的。
A.声誉
B.面积需求大小
C.租金支付方式
D.需要的服务
E.组合与位置分配
答案：
ADE
零售商业物业租户的选择包括声誉、财务能力、组合与位置分配和需要的服务。
18.对写字楼进行分类，主要是看等。
A.交通方便性
B.经营商品的特点
C.建筑形式
D.为租户提供的服务
E.租户类型
答案：
ABDE
（三）判断题A对B错
1.小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。
答案：
B
小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。
2.对于居住物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。
答案：
A
3.物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
答案：
B
设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
4.市场经济条件下，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定。
答案：
B
从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类物业的市场供求关系。
5.对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。
所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。
答案：
A
6.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于其经营特色。
答案：
B
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。
7.在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。
答案：
A
8.在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。
答案：
A
9.一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。
答案：
B
一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。
换句话说，写字楼物业“毛租’’时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租’’方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。
10.对于收益性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。
答案：
B
对于居住性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。
11.投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。
答案：
B
投资性物业中的写字楼，是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。
12.租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。
答案：
A
13.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要在净经营收入前扣除。
答案：
B
抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除。
14.为了估算收益性物业的价值（V），可以用税后现金流（NOI）除以资本化率（R），即V=NOI/R。
答案：
B
为了估算收益性物业的价值（V），可以用物业年净经营收入（NOI）除以资本化率（R），即V=NOI/R。
15.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。
答案：
A
16.基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
答案：
A
17.物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。
答案：
B
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。
18.收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。
答案：
B
收益性物业管理中的税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息。
19.如果物业的年净经营收入是最好的估计，则该物业的价值也是最高的估计值。
如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变，则物业的价值也会下降。
所以，任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。
答案：
A
20.通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。
答案：
B
通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例要高于从事居住物业的物业管理。
21.写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。
答案：
A
22.能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。
答案：
B
能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它并不代表物业实际获取的收入。
23.过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。
答案：
A
因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。
24.准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。
答案：
A
25.根据住房和城乡建设部的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。
答案：
B
根据住房和城乡建设部的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
26.物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，房地产资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。
答案：
B
物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
27.预算是物业管理中经营计划的核心。
答案：
A
升级会员 