第三季度北京CBD写字楼市场调研word精品文档16页.docx
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一、北京市写字楼现状
1.1北京写字楼现状分布
●北京市写字楼主要分为六大板块：
中关村板块、望京板块、三元桥板块、金融街板块、国贸板块和亦庄板块。
其中中关村、金融街、CBD为传统商务区。
●除去六大板块外，还有东二环的朝阳门区域，长安街沿线区域。
●据统计北京市现有写字楼存量约为1230万平米。
1.2土地市场—成交活跃
前三个季度北京市土地市场共计供应非住宅类用地559.79万平米。
北京市非住宅类用地供应面积及宗地数走势（2019.1Q-2019.3Q）
前三个季度北京市土地市场共计成交非住宅类用地420.22万平米。
北京市非住宅类用地成交面积及宗地数走势（2019.1Q-2019.3Q）
北京市非住宅用地成交价格走势（2019.1Q-2019.3Q）
1.3销售市场—供求比较稳定，新增供应远郊区化较为明显
前三个季度全市新增办公面积58.22万平米，共计14个新楼盘入市，主要集中于城市非核心区域。
北京市写字楼新增面积及供应套数及走势（2019.1Q-2019.3Q）
前三个季度全市共计成交写字楼面积159.99万平米，其中期房120.72万平米。
北京市写字楼成交面积及套数走势（2019.1Q-2019.3Q）
北京市写字楼成交价格走势（2019.1Q-2019.3Q）
1.4租赁市场—新增面积保持稳定，主要商圈租金小幅波动
●目前全市写字楼平均空置率为3%，其中CBD、中关村区域空置率基本保持不变。
●目前北京市全市写字楼有效租金304元/平米/月；金融街区域以495元的月租金领跑全市。
北京市各区域写字楼有效租金走势（2019.1Q-2019.3Q）
1.5小结—政策市场双重带动，土地市场成交活跃，成交区域呈郊区化趋势
通州、房山、顺义等非城市核心区域成为成交集中地区，表现活跃。
随着近年来城市核心区域土地市场日渐饱和，北京非核心区域土地市场必将成为下阶段供应主力。
二、国贸区域（CBD）写字楼现状及区域发展方向
2.1国贸区域规划及发展方向
空间布局：
“金十字”升级为“双十字”
北京CBD西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。
东扩区约3平方公里，南至通惠河，北到西大望路，东抵东四环。
CBD东扩区商务设施将沿快速路、主干道等城市重要道路分布，延续原CBD“金十字”的布局模式，并形成一主一副的“双十字”商务建筑带格局。
空间布局图显示，未来CBD东扩区将以西大望路南北向和朝阳路东西向形成新的十字交叉，与现在CBD已经形成的东三环路和建国路十字交叉，形成“一主一副”“双十字”格局。
土地利用：
商务用地比例最大
在CBD东扩区土地利用中，商务办公用地比例最大，主要集中在西大望路东侧区域。
东扩区还规划了部分住宅用地，主要集中在东四环沿线。
从规划图中可看出，在道路缓解拥堵方面，朝阳路与朝阳北路之间将建一条东西向的干路，沟通东三环与东四环。
同时，光华路要向东延伸至四环。
CBD区域规划比例：
2.2国贸写字楼现状
2.2.1国贸区域重点写字楼入住率
CBD区域写字楼基本处于满租状态，平均空置率约在5%左右。
但随着近年CBD区域写字楼空置率持续走低，导致租金价格的上涨，使得一些大型公司如惠普、微软等，由于经营成本问题不得不撤离CBD，寻找租金较低的区域。
促使望京区域与亦庄（经济技术开发区）写字楼价格的快速攀升。
但CBD空出的区域，又被其它的公司快速接盘，所以整个CBD区域写字楼的价格仅有小幅波动没有明显降幅。
CBD区域租金比较分析：
2.2.2未来CBD区域竞争分析
从2019年至2019年北京CBD区域基本没有新增写字楼入市，这也使得CBD区域写字楼价格除小幅波动外，没有明显跌涨。
未来预计到2019年CBD区域市场依然会维持现状。
但到2019-2019年随着中服地块项目的逐步竣工，CBD核心区域会有大量的新增写字楼项目入市，届时区域内写字楼竞争会加剧，现有的平衡将被打破，我方预计CBD区域写字楼价格会有较为明显的下降。
未来CBD新增写字楼一览表：
名称
位置
开发商
占地面积
总建筑面积
葛洲坝总部大厦
朝阳区西大望路
中国葛洲坝集团
16000
113150
中国尊
朝阳区东三环中服地块
中国中信集团公司
11478
约350000
Z8地块
朝阳区东三环中服地块
中国投资/中信集团
8468
150000
Z6地块
朝阳区东三环中服地块
远洋地产
11007
190000
Z14地块
朝阳区东三环中服地块
正大集团联合体
16401
220000
Z3地块
朝阳区东三环中服地块
中国国际金融联合体
10490
120000
Z4地块
朝阳区东三环中服地块
中国民生银行
10030
140000
Z5地块
朝阳区东三环中服地块
安邦财产保险联合体
9578
120000
Z9地块
朝阳区东三环中服地块
安邦财产保险联合体
7411
120000
Z10地块
朝阳区东三环中服地块
正大集团联合体
8046
150000
Z12地块
朝阳区东三环中服地块
泰康人寿联合体
8427
140000
Z13地块
朝阳区东三环中服地块
国寿投资联合体
7840
120000
Z1a地块
朝阳区东三环中服地块
中国国际期货
8796
60000
Z2a地块
朝阳区东三环中服地块
阳光财产公司
8264
90000
Z2b地块
朝阳区东三环中服地块
三星集团
8223
120000
2.3CBD区域写字楼产品分析—写字楼更加注重形象与品质
随着CBD核心区域商服金融用地的稀缺性日益凸显，各大开发商都已经意识到持续发展的重要性和必要性。
越来越多的开发商和投资商着眼于持有物业，而非出售。
因此形象与品质叫决定投资者能否持续经营甲级或超甲级写字楼的成败关键。
为了吸引大中企业入驻，除了交通便捷外，品质已成投资商们的关注重点。
这包括建筑物外立面、内部布局风格、电梯配置情况与质量、停车位数量等。
CBD区域内主要写字楼基础信息比对：
序列号
项目名称
结构
外立面
空调品牌
电梯品牌
电梯数量
单梯服务面积
使用率
入市时间
1
国贸中心
钢骨型钢混凝土结构
拉索式玻璃幕墙
约克4管制
富士达、瑞士迅达
36
3441.67
70%
一、二期1990年；三期2019
2
银泰中心
中塔：
纯钢结构东西塔：
钢筋混凝土结构
石材幕墙框架
约克4管制
OTIS
12
6275.58
70%
2019
3
中海广场
钢筋混凝土
玻璃幕墙
约克4管制
日本三菱
18
4583.33
2019
4
中环世贸
钢筋混凝土
干挂石材及LOW-E双层玻璃幕墙
开利4管制
迅达
12
8333.33
2019
5
财源国际
钢筋混凝土
玻璃幕墙
约克4管制
日本三菱
24
8525.13
70%
2019
6
北京财富中心
框架结构
玻璃幕墙
约克4管制
OTIS
6
16666.67
2009
7
环球金融中心
框架结构
玻璃幕墙
约克4管制
日本三菱
17
10461.59
2009
8
远洋光华国际
框架结构
玻璃幕墙
约克4管制
KONE
12
8538.58
70%
2019
9
华贸中心
钢筋混凝土
LOW-E玻璃幕墙
开利4管制
通力
24
10416.67
2019
10
嘉里中心
钢筋混凝土
玻璃幕墙
特灵2管制
日本三菱
24
3353.54
2019
11
万达广场
钢筋混凝土
干挂石材
开利4管制
日本三菱
7
28571.43
2019
12
嘉铭中心
框架结构
双层呼吸式玻璃幕墙
特灵4管制
瑞士迅达
16
70%
2019
13
LG大厦
钢筋混凝土
玻璃幕墙
约克4管制
OTIS
24
3383.33
2019
14
国际大厦
钢筋混凝土
干挂石材
开利2管制
迅达
8
3336.88
70%
1985
15
赛特大厦
钢筋混凝土
干挂石材
约克2管制
迅达
6
5250.00
70%
1994
16
光华路SOHO
钢筋混凝土
玻璃幕墙
LG4管制
日本三菱
4
4750.00
70%
2019
17
东方梅地亚中心
钢筋混凝土
玻璃幕墙
开利4管制
瑞士迅达
6
9500.00
2019
18
世纪财富中心
框架结构
LOW-E玻璃幕墙
约克4管制
迅达
37
13212.50
2019
19
金地中心
钢筋混凝土
玻璃幕墙
约克4管制
通力
25
2702.70
2019
20
富尔大厦
钢筋混凝土
玻璃幕墙
特灵2管制
OTIS
10
4160.00
70%
2019
21
世茂大厦
钢筋混凝土
干挂石材及玻璃幕墙
开利2管制
三菱
8
4900.00
2019
22
华彬国际大厦
钢筋混凝土
干挂石材及玻璃幕墙
约克2管制
日本三菱
8
6648.00
70%
2019
23
招商局大厦
钢筋混凝土
玻璃幕墙
开利2管制
OTIS
11
5000.00
2000
24
中服大厦
钢筋混凝土
玻璃幕墙
开利2管制
OTIS
6
5272.73
70%
1993
25
北京国际中心4号楼
框架结构
氟碳喷涂铝合金LOW-E玻璃幕墙
开利4管制
OTIS
6
4333.33
70%
2019
26
世贸天阶广场
钢筋混凝土
干挂石材及玻璃幕墙
约克4管制
日本三菱
8
5201.50
2019
27
通用国际中心
框架结构
玻璃幕墙
开利4管制
蒂森
9
6250.00
70%
2019
28
CBD国际大厦
钢筋混凝土
LOW-E玻璃幕墙
约克4管制
迅达
12
5333.33
68%
2019
29
艾维克大厦
钢筋混凝土
干挂石材及玻璃幕墙
开利2管制
日本三菱
6
4666.67
70%
2019
30
温特莱中心
钢筋混凝土
干挂石材及玻璃幕墙
双良4管制
日本三菱
12
6500.00
70%
2019
31
光华长安大厦
钢筋混凝土
干挂石材及玻璃幕墙
开利2管制
日本三菱
4
4866.67
70%
1996
32
住总大厦
钢筋混凝土
干挂石材及玻璃幕墙
约克2管制
日本三菱
4
11250.00
70%
2000
33
泰达时代中心
钢筋混凝土
干挂石材及玻璃幕墙
开利4管制
日本三菱
9
4500.00
2019
34
旺座中心
钢筋混凝土
双层呼吸式玻璃幕墙
开利2管制
通力
4
4786.16
2019
35
科伦大厦
钢筋混凝土
干挂石材
约克2管制
瑞士迅达
4
3918.13
70%
1996
36
建外SOHO
钢筋混凝土
干挂石材
独立空调
日本三菱
3
5875.00
70%
2019
37
和乔大厦
钢筋混凝土
干挂石材
开利2管制
日立
6
32666.67
70%
2000
38
汉威大厦
钢筋混凝土
干挂石材
开利2管制
日本三菱
20
7666.67
68%
2019
39
数码01大厦
框架结构
双层呼吸式玻璃幕墙
开利2管制
OTIS
12
600.00
70%
2019
40
富邦国际大厦
钢筋混凝土
干挂石材
特灵2管制
瑞士迅达
4
2250.00
70%
2019
41
阳光100
钢筋混凝土
干挂石材及双层钢化LOW－E玻璃
独立空调
1889.33
2019
中央商务区（CBD）及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区，也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。
核心区内甲级的主体结构主要以钢筋混凝土为主，玻璃幕墙覆盖主体结构。
其中写字楼空调系统主要以4管制为主，品牌主要集中在开利、约克及特灵几大知名品牌，无论在末端控制系统的便利操作，还是在分户调节温度的技术应用，都完全能够达到客户不同时段的需求以及节能的目的。
CBD核心甲级写字楼对电梯档次的品质非常注重，平均单体服务面积为7200㎡/部，其范围在1900~12000㎡/部供应服务。
其中国贸三期、嘉里中心、LG大厦的单梯服务面积均小于4000㎡/部，电梯配备充足、性能良好，从而提高了入住客户的办公效率。
2.4国贸区域写字楼客群分析
CBD区域企业总部型企业不仅在数量上占据主要比例，也是租赁面积的主要贡献者。
在总部型企业中又以具有中资背景的企业为主要类型，他们占据了超过60%的比例。
企业属性的数量分布企业属性的租赁面积分布：
2.4.1客群特征
对于总部型企业的租赁面积区间分布来说，在100-200平米和500平米以上这两个区间内的企业数量并未出现显著的差异。
究其原因，在于总部型企业之中除了传统“大而全”的企业总部，驻京办事处类型的总部型企业也占有相当大的比例。
这类企业的驻京办，他们对办公面积的需求范围往往在300平米以下，对于办公地点通畅有硬性需求，必须首选在CBD区域，故他们在租赁表现上为整体市场贡献了租金单价。
可以看出CBD区域内中的中小企业主要来自于咨询服务、金融投资、法律、文化等行业。
从VC、PE型企业的租赁面积来看，主力承租面积在300平米以下。
结合中小企业的类型、承租面积和租金单价来看，CBD区域内VC、PE型企业主要来自咨询服务、非传统第三产业交易类的微型中介化公司。
这类企业他们重视CBD区域办公地所带来的企业口碑和形象红利，在办公面积小（约100-200平米）的情况下，通常都会贡献出较高的租金单价。
结论：
CBD租金长期处于高位，大型企业租户贡献面积，而中小型企业租户贡献租金单价。
从各类企业承担的年租金区间分布来看，呈现一种“中间大，两头小”的状态。
年租金50万以下的企业比重低于30%，年租金50-200万之间的比重最大，而年租金达到300万以上的企业比重地域15%以下。
而在承担年租金300万以上的企业中IPO和总部型企业为主。
结论：
CBD核心区办公年租金起步价近百万，“中国合伙人”在CBD生存不易。
CBD核心区域主要写字楼租户概况：
从各写字楼不同租赁面积区间的企业数量来看，乙级写字楼内200-500平米以下租户占多数，其次是1000平米以上租户；甲级写字楼200-500平米区间内企业数量占多数；超甲级写字楼租户面积多在500平米以下。
三、个案分析
3.1嘉里中心
简介：
北京嘉里中心是一个综合性的多用途发展项目，包括两幢甲级办公大楼和豪华公寓大厦，更备有商务饭店、购物商场和私人会所等多项配套设施，为驻北京的专业人士提供舒适惬意的工作和生活环境。
北京嘉里中心提供全面的商业配套服务。
更设有先进的楼宇自控系统，不单为租户提供便捷的办公环境，同时亦能达至节省能源的效应。
透过经验丰富的管理专才，户提供优质及高效率的服务，确保妥善周全。
中国网络通信有限公司为其提供了国服务、国内专线服务、互联网接入服务、MPLS-VPN、FR-VPN、VOICE-VPN互联网数据中心、虚拟ISP业务、虚拟拨号专网VPDN、卫星线路租赁、宽带接入服务。
优势：
嘉里中心提供了综合布线系统，包括CAT3,CAT5电缆，单模式及多模式光纤电缆，架高地板系统，DID及ISDN电话线，吸引较多IT、信息产业、科技行业的客户入驻
3.2财富中心
简介：
北京财富中心地处东三环北路，占地9.21公顷，总建筑面积达72.7万平米，由五座超高层建筑构成，其主体建筑高达257米，集国际甲级写字楼、高级公寓、超五星级酒店，商业及文化休闲娱乐于一体。
财富中心周边商务设施林立，汇集了大批商务写字楼和星级酒店，吸引了众多国内外知名企业入驻，集中的使馆区更是体现了“国际窗口”独特的优越处。
由GMP、LPT、WTIL、ARUP等国际著名建筑顾问联手打造，集国际甲级写字楼、白金五星级酒店、高级公寓、商业及展示、休闲娱乐、文化艺术、会议中心等多种功能于一体占据CBD规划的核心区域北临京广中心，南接嘉里中心与国贸中心，东隔三环与CCTV总部新址相望，共同打造CBD汇集商务与财富的城中之城。
财富中心周边区域路网密布，三环路与首都机场高速公路、建国路与京通快速路连接，地铁复八线的加入更是形成了较为完整的交通体系。
优势：
进驻企业以金融类（银行、投资、保险、证券）和专业服务（律师、教育、咨询）类行业居多。
财富中心汇集大型购物中心及优良的文化休闲场所，早期入驻的知名企业也成为该项目吸引客户的金字招牌。
3.3中海广场
简介：
中海广场位于北京CBD核心地段，南面鸟瞰长安街，东侧毗邻国贸中心，占据国贸商务圈显要位置，由世界500强成员企业——中海地产根据国际甲级写字楼标准倾力打造。
中海广场由两座国际甲级写字楼及北侧商业配楼和商业裙楼组成，总占地面积约1.9万平方米，建筑面积为15.1万平方米。
中海广场周边交通情况十分发达：
城市主干线长安街、东三环，东西干道光华路通连四方；地铁1、10号线、数十条公交线路均汇聚于此；项目西侧规划中的CBD中轴路及北侧、南侧、东侧市政规划路将使本项目交通更为便捷。
中海广场中楼为项目主体建筑，地上35层，高达150米；南楼和商业北楼分别为地上21层及6层；项目地下建筑部分共4层。
项目中楼、南楼地上4层以上为国际甲级写字楼。
中海广场南楼写字楼总建筑面积约2.6万平方米，紧邻国贸西楼，面对长安街，拥有良好的展示面和独立出入口；其适中的体量以及相对独立的建筑设计适合大型跨国企业整体租赁，打造总部商务空间。
中海广场写字楼大堂面积近千平米，位于中楼和南楼之间，三层挑空配以通透顶部设计，营造出开阔明亮的视觉空间。
中楼和南楼写字楼标准层面积分别为1754平方米、1478平方米，均为无柱式空间设计，柱间距为9米。
办公区净高超过2.8米，另铺设有10mm网络地板；采用四管制空调系统加新风系统，可由办公用户灵活调节室内温度；全玻璃幕墙外立面配以四面平推式可开窗等，都充分显示了中海广场写字楼人性化设计理念。
中海广场的商业配套面积为2.6万平方米，为本项目及周边区域办公人群提供高品质商务活动及休闲体验场所和服务。
除自身繁华商业外，项目周边商务氛围十分浓厚，各类高档公寓、酒店、商业一应俱全，如中国大饭店、嘉里中心饭店、京伦饭店、国贸公寓、国贸商城等。
中海广场目标客户定位于世界500强企业及其国内合资公司，以及具较强实力的中资企业。
项目将由具有“中国第一管家”之称的中海物业提供贴心舒适的物业管理服务。
未来中海广场将采取只租不售的方式长期持有、经营，为入驻企业提供舒适感受与尊崇服务，助力企业发展。
3.4银泰中心
简介：
北京银泰中心地处最具标志性的中国第一街长安街和中央商务区（CBD）核心地带，是国贸桥金十字区域仅存的可开发地块，东临东三环，与地铁一号线及建设中的地铁十号线国贸站相连通。
CBD是北京最繁华、最富有活力的商务、时尚中心，位于CBD黄金旺地的北京银泰中心，这个即将崛起的新北京地标性建筑，将可能接过国贸大厦作为CBD象征的接力棒，成为北京中央商务区的新地标。
北京银泰中心由国际著名建筑设计大师JohnPortman&Associates约翰·;波特曼建筑设计事务所设计。
JohnC.Portman的设计理念重在对项目的人性、自然和文化内涵的关注与发掘。
“建筑首先是人文关注，然后才受不同的文化和环境的影响而形成。
”JohnC.Portman在设计北京银泰中心时，应用的正是他这个理念。
优势：
银泰中心是新北京地标性建筑，拥有凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店，“柏悦”以其领先时代的精心设计、细致入微的服务及先进完善的设施，被誉为国际酒店行业的领导者之一，并且银泰中心是凯悦在中国唯一投资和全盘管理的酒店项目，从而吸引了较多外资企业入驻。
●
租售面积比重：
第一第二第三
●各行业平均使用面积：
对比来看几个项目入驻企业类型基本相同，由于物业功能不同及知名企业带动效应，各项目种行业分布也有所不同。
●主要客群分布对比：
Ø金融类客户更青睐于商业综合体比较成熟且地标类建筑，以彰显企业气质及品牌形象；
Ø信息产业及IT行业客户对写字楼部分标准要求较高，如地板高度、线缆等因素会直接影响客户办公的效率及范围，有经验的客户会根据业态的不同选择适合自己的办公区域；
Ø写字楼定位及物业服务尤为重要，贴心舒适的物业管理服务，让入驻企业体验尊崇的服务，助力企业发展。
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