房地产行业场景话术.docx

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房地产行业场景话术

公司内部编号：

（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-9018）

房地产行业场景话术

房地产行业场景话术表

一、意向客户分类标准：

A类：

走完主流程，或者命中一个全局语境关键词且没有命中拒绝/在忙关键词

一般问题：

（价格、平方、位置、户型）

B类：

有效对话轮数达到三轮

C类：

接通电话，有对话且对话轮数小于三轮

D类：

命中了拒绝关键词（不需要,不用，不买，不考虑，不要等）或者接通后没声音直接挂机

E类：

命中了在忙的关键词（在忙、开会、开车、晚点再打等）

F类:

没有接通

备注（意向判断优先级）：

走完主流程>拒绝/在忙>全局语境关键词>轮数

2、主流程目录：

流程1（开场白）

流程2（位置介绍）

流程3（价格介绍）

流程4（邀约语境）

流程5（结束语境）

三、主流程场景话术:

流程1、开场白

AI：

您好，这边是联创中心未来寓售楼处的，我们现在推出首付20万起的公寓，您看有兴趣了解下吗

A.特殊：

（你好、你谁、干嘛）解释开场白

B、拒绝：

（不需要，不用,不要）挽回

C、除特殊、全局外任何流程2

解释开场白

AI：

是这样的，我这边是联创中心未来寓售楼处，给您打电话是想给您推荐首付20万起的高回报公寓，给您简单介绍一下，好吗

A、拒绝：

（不需要，不用,不要）挽回B、除全局外任何流程2

流程2、位置：

AI：

我们项目位于汉阳永旺梦乐城旁，地铁6号线江城大道站

A.拒绝：

（不需要，不用,不要）挽回

B.除全局外任何流程3

流程3、价格：

AI：

我们项目单价在之间，面积38-61、69平米，位置、大小可选空间都非常大，您看要不要来实地了解下

A.拒绝：

（不需要，不用,不要）挽回

B.除全局外任何邀约（成功）

流程4、邀约：

邀约（失败）：

AI:

您看这样吧，具体的细节问题呢，我让我们的置业顾问稍后给您回个电话再沟通一下，好吧（除全局语境之外的任何）结束（成功）

邀约（成功）：

AI:

我看您对我们的项目挺感兴趣的，稍后啊我让我们置业顾问跟您约个时间，您到我们售楼处现场了解下，好吧（除全局语境之外的任何）结束（成功）

流程6、结束语境（注：

结束语境录音尾部留4秒空白）

结束（失败）:

AI:

那打扰您了,祝您生活愉快，再见！

结束（成功）:

AI:

好的，感谢您的接听,那其它问题后续就由我们的置业顾问跟您详聊，祝您生活愉快，再见！

结束（未匹配）：

AI：

你要是有兴趣的话也是可以到我们项目售楼处现场来看一下的，毕竟这么好的投资机会错过就可惜了。

那今天就先这样，再见！

挽回语境（挽回无效结束）：

挽回语境.

AI：

其实您可以做个小投资嘛，我们的项目位置很好，价格实惠，综合来说后期的升值空间是非常可观的，确实值得考虑，您觉得呢

A.拒绝：

（不需要，不用,不要）结束（失败）

B.除全局之外的任何按原流程走

在忙语境（在忙,没空、晚点,不方便）结束（失败）

重复语境:

（什么东西、再说一下）：

重复上一语句（循环至第三次）邀约（失败）

四、全局语境:

注意事项看批注

（一）有识别结果，但没有匹配到关键词：

1次：

AI:

　不好意思哦，刚没听清，要么您再说一遍

2次：

AI:

现在公寓类投资回报率真的很不错，好的投资项目也不是天天都有的，您说呢

3次结束（未匹配）

（二）没有识别结果：

1次：

AI:

　不好意思哦，刚没听清，要么您再说一遍

2次：

AI:

现在公寓类投资回报率真的很不错，好的投资项目也不是天天都有的，您说呢3次结束（未匹配）

五、一般问题

1.你是哪里的，位置在哪里

AI：

我这里是联创中心售楼处的，我们的项目位于汉阳永旺旁边，汉阳永旺在三环线与江城大道交汇处

2.交通便利性，公交路线，地理位置怎么样

AI：

我们的项目位于三环线与江城大道交汇处

，地铁6号线江城大道站

3.哪个企业，哪个开发商

AI：

我们项目是由武汉联创汇智房地产公司开发的。

4.开发商没听过啊，靠谱吗

AI：

武汉联创汇智房地产公司是武汉本土知名的开发运营商之一，从事房产运营开发已有二十余年了，累计开发面积超过2000万平米，积累了丰富的房地产开发经验和广泛的商界人脉资源，实力非常雄厚的。

5.单价多少钱

AI：

价格方面是分楼层分位置的，单价在11000到12000之间。

6.多大面积

AI：

面积在38-61-69平，大小都有的，一定会有您合适的。

7.总价多少钱，最便宜多少钱

AI：

总价根据您选定的公寓位置和面积来确定的，一房一价，目前一房一厅总价40万起的。

8.有便宜的吗，什么折扣

AI：

您可以先到我们售楼处来实地考察下，看中了让我们经理给您申请最低折扣，您说好吧

9.价格太高了

AI：

俗话说一分钱一分货您说是吧，我们的项目规模大，配套齐，交通便利，运营模式先进，物管服务周到，保障了市场的良好可持续运营，您看目前项目周边的楼盘都卖一万六一平了，我们这个价格非常合算的呀。

10.项目优势，品牌背景

AI：

周边商业配套完善，有永旺梦乐城，王家湾商圈，经开万大，国博商圈等，吃，喝，玩乐，购面面俱到

11.毛坯房还是精装

AI：

我们的项目都是毛坯交付的，后期租户根据自己的需求装修。

12.租金怎么样

AI：

一房一厅的租金现在每个月可以租到1500到2000不等。

两房的在3000不等

13.租金没那么高、

AI：

您要不信可以实地考察下我们这个地段的呀，这个租金一点都不高，现在永旺附近的租金都可以达到这个价位。

14.租不出去怎么办，出租有保障么

AI：

这个您放心，我们附近就是永旺和融创中心和东风公司根本不缺人租

物业费呢，水电费呢

AI：

物业费，水费电费，都租户承担的。

15.多少年的，土地性质

AI：

我们项目是商业用地性质。

商业产权是40年的，和70的住宅是一样的，有独立的房本。

16.产权到期了怎么办

AI：

今年国务院规定不管住宅还是商业用地，产权到期后都是无条件续租的。

17.能注册公司么

AI：

我们公寓是商业性质的，可以正常注册公司来使用。

18.银行贷款，限购限贷么，

AI：

我们和各大银行都有合作的，一次性付款、按揭分期都可以的，商贷按揭首付比例都是最低50%的，利率是%，最长可贷10年；商业贷款是不限贷不限购的哦。

19.合作银行

AI：

建设银行等等都有合作的。

20.税是多少

AI：

商业契税4％、公共维修基金200元/㎡、印花税‰、产权登记证550元/套、贴花费5元/套、工本费18元、商业交易5元，以上都是办理产权证时由房管局收取的费用，一般是在交房时由开发商代收。

21.交付时间

AI：

2018年底

22.能不能按时交房，晚了有赔偿吗

AI：

这个您放心，我们都会签正式合同的，合同上都有注明延期会有违约赔偿的。

23.什么下房本

AI：

房产证要等到房屋交付之后24个月，才开始办理的。

24.中途可以买卖么

AI：

可以卖的

25.开盘了吗，什么时候开盘的

AI：

我们项目现在顺销，你看上项目了可以直接认购。

28公摊面积是多少

AI：

公摊在26%，公摊的计算是按国家规定的测算标准由房管局测绘所计算。

26.房子周围配套

AI：

我们周边配套很齐全的，交通，医疗，生活，学校等都有的。

因为目前处于开发阶段，我们也在积极改善周边的环境和形象，等建成了肯定会焕然一新的。

27.你们那儿有没有样板间，可以看样板间么，

AI：

样板间有，您这边可以随时过来看

28.你们项目有多少车位

AI：

停车位采用地面+屋顶+地下停车相结合的方式。

公寓数量与车位比例大概是1:

2。

29.停车位免费还是收费

AI：

目前计划是收费的，但是租赁还是出售这方面政策还没有确定。

30.你们层高多少

AI：

我们层高3米

31.你们项目有住宅吗，

AI：

没有住宅的，我们是公寓和住宅是一样的，只是年限不同，其他都一样。

我们还有写字楼和商铺。

32.你们项目的梯户比是多少

AI：

我们的公寓是4梯23户的。

33.你们项目的楼层总高是多少

AI：

我们的公寓楼层总共26层，写字楼是24层，还有一栋2层的商铺。

34.你能跟我介绍一下，你们这个38平，还有69平的详细情况吗

AI：

好的，您这边问的非常的专业，我让我们这边的客户经理亲自电话回复你吧。

非常欢迎您亲自来项目现场来看，也能给你更直观的感受，你说对吧。

35.你们的物业公司是哪家

AI：

武汉顶琇物业有限公司，顶琇物业是和万科物业合作的。

服务是有保障的。

36.你们项目的建筑密度容积率绿化率多少

AI：

建筑密度是%容积率是绿化率是%

37.那你们的楼间距是多少啊

AI：

高层楼间距13米以上

38.项目顶楼是什么样的屋面，是否可以做夹层，楼顶能装太阳能热水器吗

AI：

顶楼为平屋面。

39.每栋楼电梯有几部地下车库是否有电梯直达

AI：

有4部，有电梯直达地下车库。

40.能用天然气吗有没有排烟管道

AI：

没有天然气，但是都预留了烟道。

41.业主可否更改隔墙购买相邻的房子能打通吗

AI：

这些都可以的

42.商业用水用电的费率是不是民水民电

AI：

民水民电在申报

你们这个项目周边有什么配套

AI：

有升官渡幼儿园，芳草小学，武汉三中，武汉外校等学校，周边还有邮政银行，建设银行，兴业银行。

附近还有四新商圈，王家湾，钟家村，等多个商圈。

并且项目自带商业体，比如永旺，mall城等等。

附近就有武汉市中医医院，泰康同济医院，武汉市中心医院。

生活配套齐全，都能满足您的生活需求。

43.怎么称呼你

AI：

我姓王，您叫我王诚就可以了

44.怎么会有我号码，怎么天天打给我打电话，

AI：

我们是电脑随机拨号码段的，为了把更好的投资讯息传达给您，如果不巧打扰到您，非常抱歉了。

45.你太不专业了，

AI：

不好意思哦，我这边是新来的，请您谅解！

稍后我安排我们资深置业顾问再跟您沟通好吧

46.有没有在听我讲话，不要答非所问

AI：

哦，不好意思，您请讲！

我在听

47.等一下、等等

AI：

哦，好的。

48.能请你吃饭吗，出来吃饭见面聊啊

AI：

谢谢，我这人比较容易害羞的，如果您真想请我吃饭的话可以来我公司呀，我们先交个朋友，等你赚钱了，再请我吃饭也不迟。

49.短信，微信，网址

AI:

哦，那我稍后先发个短信给您，等您方便的时候可以再随时联系。