塘沽湾0925.docx

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塘沽湾0925

在天津楼市版图中，几乎每年都会出现一两匹“黑马”，从张家窝、中北镇，到梅江、新八大里，再到南奥体、海教园、生态城、团泊等等，一个个热点板块异军突起，吸引着越来越多置业人群。

如今，又有一颗“新星”正在冉冉升起——塘沽湾。

塘沽湾效果图

“双星”亮相塘沽湾

其实，塘沽湾最早进入小编视野是在去年12月底，中建致诚、禹洲、中建新塘三家房企平稳竞得3宗城镇住宅、商服地块，这3宗地块相邻，成交总价超过12亿元。

●2016年12月28日，天津中建致诚地产有限公司底价6.417亿摘得津滨塘（挂）2016-1号宗地，楼面价约合5000元/平米。

●随后，津滨塘（挂）2016-2号宗地摘牌，被禹洲地产以总价3.435亿元竞得，楼面价约合4502元/平米。

●此外，中建新塘（天津）投资发展有限公司以底价2.313亿元买获津滨塘（挂）2016-3号宗地，楼面价约合2439元/平米。

该地块项目建成后全部用于新城镇农村城市化还迁房，还迁对象为新城镇辖区居民。

更值得一提的是，这三宗地块均位于滨海新区塘沽新城镇地区，即塘沽湾板块。

目前01号地和02号地案名均已公布，分别为中建城、禹洲悦府。

中建城

中建城展示中心亮相 

中建城，位于塘沽湾中央都会区，为整个城区的首发项目，1.5容积率的低密规划，综合配套供需日常，多重园林承合海河景观与自然生态，以世界级的城市运营思维，打造都会与自然共生的理想住区。

7月15日，中建城展示中心正式亮相，地址位于天津市滨海新区上海道外滩公园西侧100米，具体开盘信息待定。

禹洲悦府

禹洲悦府接待中心开放

禹洲悦府为禹洲进入天津后打造的第四个项目，该项目东至国兴路，南至津益道，西至国源路，北至津同道，占地4万余方，总建面约10万方。

整体规划遵循南低北高的原则，采用高层、小高层搭配。

目前项目已动工，7月20日接待中心已开放，项目预计2019年10月入住，其他信息尚未公布。

禹洲悦府效果图

海河岸线的新型住区

当然，塘沽湾不仅仅是这几个项目。

塘沽湾，是中建新塘（天津）投资发展有限公司在天津滨海新区的建设项目。

项目东至车站南路，西至马厂碱河，南至大沽排污河，北至海河，所辖6个行政村落，总占地规模21.13平方公里。

项目与塘沽老城区隔河相望，东邻天津自贸区滨海新区中心商务片区，北依12公里海河岸线，南拥5.5平方公里生态有机农业示范带。

整体片区容积率仅为1.5，项目建成后可容纳15万人。

根据规划，塘沽湾定位为建设产业聚集和生态宜居的新型小城镇，将成为未来可持续发展的领先模型。

整体主要包括三大片区：

中央都会区——城市片区，占地约4.3平方公里，借助轻轨站的设立以及地处大事件区南向发展轴上的重要区位，打造具有吸引力的高密度综合型功能区；

东湾生态区——自然片区，占地约2.8平方公里，这里拥有大量绿色开放空间，打造成为与自然河岸景观静谧联系的社区；

西岸城市区——未来片区，占地约4.2平方公里，是塘沽湾新城最独特的片区，毗邻大事件区域，融合了商业、办公等多功能的开发。

项目整体开发周期12年，分四期进行开发。

最先开发的是启动区。

启动区内可出让用地共计28宗地，约合1720亩，以居住用地为主，商业金融用地为辅。

截至目前，项目区累计出让8宗地块用于安置房建设和商业开发。

其中，2016年12月末一次性挂牌出让3宗地块，即中建城、禹洲悦府等，现均已开工建设，塘沽上海道9年制学校和蓝天幼儿园地块也正在开工建设，预计下半年项目区还将集中再推出16个地块。

滨海新区价值洼地

虽说塘沽湾新城目前仍然处于起步阶段，但是未来发展前景不可小觑。

塘沽湾占据滨海新区地理中心区位，毗邻天津自贸区、滨海新区中心商务区和塘沽老城区，并北拥12公里海河岸线，离尘不离城，区位优势明显。

塘沽湾打造立体化交通网络，便行易达。

项目紧邻天津大道、西中环、西外环三条快速路，Z1、B7轨道交通均在项目区域内设有站点。

天津大道与规划的Z1线可快速通达天津市区与滨海新区核心区。

西中环、西外环将打通跨河交通，实现项目与塘沽老城区的良好互动。

京津城际于家堡站的开通，更促进了北京产业人才落户，实现京津一小时生活圈。

另外，塘沽湾区域配套完善，打造最强辐射魅力湾区。

教育方面，上海道九年一贯制学校和北京蓝天幼儿园已签约，目前已开工建设，未来将会引入更多的优质教育资源；医疗方面，以社区保健、医疗、养老等综合产业为发展链条，引入优质的医疗健康机构，为居民的健康保驾护航……

更值得一提的是塘沽湾的生态价值。

项目摒弃过去“功能主义”城市规划，依托12公里海河岸线，打造河岸景观、水上游线、道路景观三大特色景观体系，还通过建设亲水、亲农的现代都市农业综合体，努力实现“将绿色还给土地”、“将海河还给市民”、“将活力还给城市”三大目标，为居民“留下天蓝、地绿、水清的生产生活环境”。

生态宜居的“微城市”

塘沽湾秉持低碳、绿色、生态发展理念，采用“海绵城市”、“智慧城市”、“生态城市”、“绿色城市”的设计思路，运用互联网+、大数据、云端等信息化技术，将人、自然、产业、城市有机结合起来，致力于打造创新、协调、绿色、开放、共享的、以人为中心的“微城市”。

何为“微城市”？

“微城市”是一个包括居住、就业、生活以及各种社会公共服务等功能在内，具有自生能力的一个城市中的“城市”，是将人、自然、产业有机结合起来，建立一个相对独立、宜居便捷、和谐美好的城市。

这也是塘沽湾与传统的小城镇不同之处。

它融入智慧城市、海绵城市、生态城市等前沿成果，打造城镇化建设4.0模式，实现“社会、经济、环境、治理”四位一体，努力建设成为一座与天津自贸试验区功能互补、宜居宜业的特色鲜明的“微城市”。

俗话说，麻雀虽小五脏俱全。

在中建微城市中，城市的各项应有功能一应俱全，可满足居住、就业等需求。

新市民全部有自住商品房，人均面积达45平方米；全部享受城市生活所有保险，15年保险一次性准交。

此外，还将为新市民提供再教育培训和就业机会。

自从2010年10月中建股份与滨海新区政府签署《战略合作框架协议》共同开发塘沽湾项目以来，短短几年，塘沽湾区域已经发生了日新月异的变化。

黄圈村拆了，南开村拆了，邓善沽村也拆迁了……零散落后的小村落正在消亡，取而代之的是崭新的楼房和环境优美的示范城镇。

如今的塘沽湾，近百万平方米绿色建筑正在拔地而起，2000余户老百姓已还迁入住，商铺、幼儿园、小学、菜市场、公园等相继投入使用，引入了教育、医疗优质资源，公共服务和设施配套逐步完善，百姓生活品质得到全面提高。

目前，塘沽湾一期正在全面快速推进，预计2020年全面呈现城市面貌。

近日滨海新区与中建方程关于新城镇新型城镇化项目签约，这意味着塘沽湾二期项目即将开建。

再加上区域内公建配套、交通建设等日益完善，一个绿色生态、智慧宜居的新兴板块正在强势崛起。

而对于购房者来说，提前预知一个置业板块的潜力，无疑会让房产投资更具保值增值性。

中建城VS禹洲悦府

“微城市”的大势之下，楼盘的关注度也随之水涨船高。

而目前的开发商除了中建，还有一家禹洲地产。

先来看看这两家开发商。

2016年年底，塘沽湾有两宗临海河低密住宅用地摘牌出让：

其中津滨塘（挂）2016-1号地被天津中建致诚地产有限公司底价6.417亿买获（楼板价约合5000元/平方米），也就是现在的中建城·澜和湾（中建城二期），地块位于塘沽湾起步区，东至国源路，南至津益道，西至海华路，北至海河南路。

津滨塘（挂）2016-2号地被禹洲地产以总价3.435亿元、溢价率10万买获（楼板价约合4502元/平方米），就是现在的禹洲悦府。

两处楼盘虽然一路之隔，但大家对开发商的认可程度上，真是天壤之别。

中建的知名度无须赘述，但这个禹洲地产，最开始有人告诉我，那就是个不知名的小企业，别花心思啦。

但好像，并不是呢。

查了一下，所谓禹洲，就是“大禹治水，荒漠成洲”。

这个成立于1994年的禹洲地产，在2014年已跻身中国房地产40强。

禹洲起家于厦门，不过像众多闽系房企一样，现在它已将总部搬迁到上海。

多年来，厦门和合肥一直是公司的重要市场，2010年才进入天津。

（图片来源：

禹洲地产官方网站）

大家比较耳熟的宝龙、中骏、旭辉、世茂，都是闽系房企，其实“闽系房企”这个称谓，并非是拉帮结派，只是一方水土养育的一方人，总归是有些习性相近，“三分天注定，七分靠打拼”，这句歌词算是闽商们的心路历程吧。

目前，禹洲地产在津虽然已经拥有禹洲尊府、禹洲御湖郡两个项目，但都在静海，这也就难怪很多滨海朋友从未耳闻了。

不过在海西区域，禹洲地产已经靠品质在“海西地产新媒体创新峰会”上获得了“2016年度海西口碑企业奖”的荣誉。

（--注--海峡西岸经济区，简称"海西"，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区。

福州、厦门、宁德、泉州、温州、汕头是海峡西岸经济区的六大中心城市。

）

这样看，两家开发商虽不算势均力敌，但至少都颇有来头。

接下来看看项目数据：

此次禹洲的项目——禹洲悦府，容积率1.8，绿化率达40%，产品为9栋11层到顶，4栋16层到顶和8栋17层到顶，体量较小，21栋楼，共752户。

据说，禹洲首推的是89平和98平的三室以及85平的全阳，以后再推115平南北通透，楼盘体量小，加之周边拆迁人群的关注度高，预计年底也就清盘了。

不得不说，首推的89平是个一梯两户的南北通透，除去公摊能剩下70多平，还做成三室的户型，虽然噱头是可以三代同堂，但其空间的紧迫感不得不让住户在空间利用上煞费苦心。

不过厨房倒是难得地周正，U型设计、餐厨一体。

设计师狠花心思让住户祖孙同享天伦之乐，也是“无敌”了。

（89平通透三室）图片示例仅供参考

85平的全阳中户，须注意，次卧的窗户并不朝南。

不过厕所倒是完美地干湿分离。

而且湿卫中还有窗户，和餐桌处的窗户同时打开，倒是可以实现东西向对流通风。

（85平全阳两室）图片示例仅供参考

对比之下，堪称电梯直接入户的115平通透户型，显然就成了更多刚改用户的目标。

客厅开间充足，还拥有超大阳台，不过餐厅的位置设置得离厨房远了点，端个菜上桌还真称得上“跑堂的”了。

（115平通透三室）图片示例仅供参考

再看中建城，数据显示容积率1.5，绿化率40%，总共60栋楼，3020户，相比而言，体量较大。

细心的朋友会喷我，会不会查数，这图哪里有60栋？

预计首开洋房及小高层，预计面积为80-120平米

没错。

因为除了这个澜和湾，中建的沙盘里还有一个中建城·源和湾（中建城一期），地块位于津沽路以北，东至规划海汀路，南至津沽路，西至规划海波路，北至海河南路，位置紧挨着还迁房紫枫苑。

至于中建是首开一期源和湾还是二期澜和湾，谁又知道呢？

你说，中建会不会先开挨着还迁小区（紫枫苑）的一期源和湾呢？

这时挨着学校的禹洲悦府正在卖它的“无敌小三室”和“通风小全阳”。

再开盘是不是就有参考价了呢？

然后悦府卖它的电梯入户大通透，接着中建奉上二期澜和湾……