花半里业主手册.docx
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花半里业主手册
业主手册
OWNERHNDBOOK
北回归线物业管理有限公司
序:
欢迎辞
一.关于物业管理
二.关于酒店式公寓、SOHO公寓和花园洋房
三.关于酒店式物业管理和中州物业顾问
四.关于转租
五.关于物业缴费
五.关于投诉
六.关于紧急事件处理
七.常用电话
八.关于交通与配套
欢迎辞
尊敬的各位业主：
郑州北回归线物业管理有限公司全体员工非常荣幸能够为您提供高品质的服务,北回归线物管公司由深圳知名物管“花样年”担纲物管顾问致力于：
提供优质的管理和多元化的服务，为客户创造价值，让生活更有风格。
公司采用国际商务酒店管理管理模式，缔造服务典范。
“花半里”是河南千万间置业有限公司开发建设的国际商务酒店式寓所。
物业总成包括：
酒店式公寓、SOHO公寓、花园式洋房，作为国际商务酒店式寓所，凭借优越地段，高档的产品配置，完美演绎商务人士的居住形态。
秉承“以人为本”的居住理念，在精心做好产品规划和产品细节的同时，更致力于为消费者提供星级商务酒店标准的管理和服务。
当您独具慧眼选择了这里,您尊贵身份尽显无疑；好的物业需要好的物业管理服务，同时也需要您的支持和理解。
我们希望您能参与到物业管理服务活动中来，使物业服务不断完善，使您得到物有所值的快乐。
也希望在您的帮助下，我们能在竞争中不断发展。
郑州北回归线物业管理有限公司全体员工欢迎您的到来，并衷心祝愿您的事业蒸蒸日上，生活美满幸福！
在今后的日子里，全体员工将竭尽全力，为您营造一个安全、舒适、优美、和谐的生活办公环境和空间。
关于物业管理
“郑州北回归线物业管理有限公司”被委托为“花半里”的前期物业管理，执行“花半里”物业管理职能，享有并承担业主公约中规定物业管理的各项权利义务及责任。
委托物业管理内容：
1.房屋建筑部位的维修、养护和管理，包括：
楼顶、屋顶外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、公共卫生间。
2.公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：
共用的上下水管道、落水管、高压低压配电、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施、设备等。
3.装修施工管理。
4.建筑物占地区域内的共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、井等。
5.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，管理与维护公共区域的绿化。
6.维持公共秩序，包括日常巡视、门岗执勤，但不承担业主和物业使用人人身及财产安全保卫义务。
7.交通与车辆停放秩序的管理。
8.管理与物业相关的工程图纸、租户档案与各种验收资料。
9.负责向业主和物业使用人收取物业管理费、水电公摊费等。
10.对业主和物业使用人违反业主公约的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
关于酒店式公寓、SOHO公寓和花园洋房
按照国际酒店的服务标准，设置大堂礼宾服务中心、商务服务中心、客户服务中心、家政服务中心、洗衣服务中心、其他维修服务等6大服务中心，通过制定高标准的服务体系，提供数十项国际商务酒店式“个性化”服务。
SOHO公寓作为新兴办公一族寓所，我们由专业网络运营商精心设计包括：
内部闭路电视、公共信息发布、小区电子商务平台、智能终端等让您享受信息的饕餮大餐。
此外专业的会议室、培训室、员工餐厅和优秀的弱电维保队伍更是完美演绎商务人士的居住形态。
花园洋房作为河南千万间置业公司推出的稀缺多层洋房同样享受酒店公寓、SOHO公寓相应服务。
关于酒店式物业管理和中州物业顾问
酒店式物业管理
首先，我们先了解一下什么叫酒店式服务。
从酒店管理的内涵来分，主可以归纳为以下几点：
第一、硬件的档次达到相应星级酒店的配置标准。
如：
装饰材料的选用、卫生洁具的选用、配套的娱乐设施和服务项目以及相应的设备设施等。
第二、软件服务达到星级酒店的规范标准。
如：
服务意识、仪表仪容、礼节礼貌的规范和各类服务操作细则的标准等。
所有的这些是建立在酒店的人力、物力、财力的基础上。
使得宾客进入酒店以后能享受到便捷、舒适、豪华的服务。
其次，物业管理的意识形态。
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮、整治和管理，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
最后，我们来了解一下酒店式物业管理的概念。
酒店式物业管理，顾名思义，就是把星级酒店式服务及管理与物业管理融为一体。
业主回到家，就像入住豪华的星级酒店一样，并且会比住酒店更感到亲切。
酒店式物业管理以"以人为本"为服务理念，让业主在完美的居住享受中完成对住宅、对人生的终极追求。
目前，随着人们生活水平的提高，市场竞争越来越激烈。
物业管理作为服务行业，必然要走专业化、特色化服务的道路。
从而推出了酒店式物业管理的概念。
在传统的物业管理中吸取星级酒店式物业管理的经验，一切从微笑、“您好"开始，关注生活中的一点一滴，注重每个细节服务，悉心呵护您与家人的生活。
中州物业管理有限公司简介
河南省中州物业管理有限公司是河南省政府接待办公室所属最大的旅游企业集团——中州国际集团控股的子公司，是一个以管理涉外中高级酒店、写字楼、公寓为主，并延伸至各类宾馆饭店、学校等领域的专业物业管理公司。
公司成立于一九九七年，脱胎于中州国际集团的酒店物业，秉承“发展中国酒店式物业管理”之理念，积极探索与发达国家先进物业和酒店管理相结合的具有中国特色的物业管理道路。
经过多年的实践，积累了一整套比较成熟的高级酒店、写字楼物业管理的经验，并造就了一批优秀的管理骨干，汇聚了一流的专业技术人才。
岗位有流程，工作有标准，管理有规范，形成了中州物业独特的管理模式。
几年来，公司先后有5人次被选派赴中国驻美国、英国、泰国、瑞典等使领馆作专业技术工作。
由于公司良好的信誉，业务发展迅猛，先后参与了中州皇冠宾馆（五星级）、索菲特国际饭店（五星级）、中州假日宾馆（四星级）、国际饭店（三星级）及部分两星级酒店的物业管理，受到了业主的充分认可。
公司还努力向其他领域拓展，管理着郑州中州颐和家园等七家小区，并逐步涉足园林绿化工程。
中州物业管理公司不仅承接管理项目的全面物业管理，而且还根据各楼宇的具体情况，为各开发商及其他物业管理公司提供单项物业服务、物业管理的顾问咨询服务、输出专业人才和帮助培训物业骨干等多项业务。
中州物业管理公司拥有团结的管理层队伍，一流的专业技术人才，推行科学的管理机制，以崇尚务实、追求卓越的精神，依托自有的酒店式物业管理经验，不断汲取国际先进的物业管理技术。
“真切付出、心灵交汇”，公司在"超越业主期盼"的工作方针指引下，正不断开拓进取，参与竞争，我们愿与业主之间达成一种理解、协调与共识的良好合作关系，努力发展成为具有国际一流管理水平的现代化企业。
公司总部：
河南省郑州市金水路115号中州国际集团商务楼4楼
电话：
86-371-65858865\65858866\65858867
传真：
86-371-65950171邮政编码：
450003
公司管理理念及服务宗旨
一、管理理念
秉承“发展中国酒店式物业管理”的管理模式，公司采取以下管理理念：
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
二、服务宗旨：
“舒适、安全、尊贵、优雅”
舒适：
物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。
为物业使用人创造一个“舒适”的居住、学习、工作环境，以满足其“心理上的基本需求”；
安全：
从治安、消防、车辆三个方面来搞好安全防范管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发，制定出相应的管理制度和应急预案；
尊贵：
“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念，能让业主或物业使用人在高尚环境中体验到尊贵的一面。
公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”；
优雅：
高尚的人居、行政办公楼离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。
作为酒店式的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用区域的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“自我价值体现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代人。
菜单式服务
序号
服务项目
收费标准
备注
01
代订牛奶
免费
02
代叫出租车
免费
03
电话留言服务
免费
04
联系洗衣店代为收取衣服
免费
05
调试电视节目
免费
06
代订酒店客房
免费
07
叫醒服务
免费
08
代办有线电视开通
免费
09
代办电话开户
免费
10
代办天燃气开户
免费
11
代办收订报刊杂志/特快专递/送邮件上门
免费
序号
服务项目
收费标准
备注
12
介绍保姆
免费
13
组织体育锻炼活动
免费
14
代购车/船/飞机票
免费
15
组织各种展销活动
免费
16
组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆等）
免费
17
开设棋弈活动
免费
18
组织小区内少儿活动
免费
19
组织老年人活动
免费
20
清洗排风机
10元/次
21
清洗抽油烟机
20元/次
22
清洗空调过滤网
2元/次
23
配餐服务
10元起
24
钟点家庭服务（日常家务）
13元/小时/人
25
定点长期服务（1小时/天）
300元/月
26
定点长期服务（2小时/天）
450元/月
27
定点长期服务（3小时/天）
600元/月
28
木地板打蜡
2元/次
29
家庭绿化
5-30元/次
30
代客购物
5-10元/
不含运费
31
拆空调/热水器/抽油烟机
10-100元/次
32
安装窗帘/拉帘
10-20元/次
不含材料费
33
安装玻璃
5-10元/次
34
安装洗衣机
10-20元/次
35
挂画/挂镜框
2-5元/次
36
安装抽油烟机
20-50元/次
不含材料费
37
安装空调
50-200元/次
38
安装音响等家用电器
10-30元/次
不含材料费
39
安装灯具/门铃/橱柜等
10-30元/次
不含材料费
40
安装热水器（对衡式燃气）
50元/部
不含材料费
41
安装热水器（普通燃气/电热）
30-50元/部
不含材料费
42
安装洗手间洁具
50-150元/件
43
修理/更换门锁/信箱锁等
10-100元/次
44
修理/更换水阀/各类软管
10-30元/次
不含材料费
45
检修电路
30-50元/次
不含材料费
46
检修家用电器
10-300元
47
疏通下水管道
30-50元/次
48
修理/更换电表/水表
10-50元/次
不含材料费
49
修理/更换开关/插座/电话盒
10-50元
不含材料费
50
修理家具配件
10-30元
不含材料费
51
修理/更换灯泡/日光灯/灯罩
10-20元
不含材料费
52
洗脸盆/洗菜盆堵塞/渗水处理
10-50元/次
不含材料费
53
贴地砖
面议
序号
服务项目
收费标准
备注
54
贴瓷片
面议
55
收发传真
5元/张
56
打字
0.04元/字
57
复印
0.5元/A4
58
电话
市价
59
迎宾礼仪服务（8小时）
25元/天
60
智能培训室租用服务
150元/天
61
会议室租用服务
100元/天
62
网络维护
200元/月
63
游泳训练班
200元/暑期
64
舞蹈训练班
200元/半年
65
书法训练班
200元/半年
66
网球训练班
200元/半年
67
钓鱼竿租用
10元/天
68
棋艺/茶艺班
200元/半年
69
洗车
5-10元/辆
70
车打蜡
25元/辆
71
代租/售房屋
面议
72
出租花木
面议
注：
本价格仅供参考，根据时价据实调整。
关于物业转租
物业转租是行业比较盛行的一种租赁投资方式，而物业转租的关键在于选择一家专业的高质量的代理公司，使业主的投资在最短时间内得到最大的回报。
北回归线物业采用国际商务酒店管理模式，在代理楼盘经营方面有着与国际接轨的商务楼租赁经验。
针对花半里的特点，北回归线物业具体代理经营方法如下：
标准租赁代理模式
按照市场情况双方确定价格，在此价格基础上我方享有一定的优惠权限；
代理佣金按租赁收入总额10%的比例提取或一个月的租金作为代理租金。
我们将为此楼盘做好全方面的市场营销广告宣传，保持高度的市场敏感度，准确掌握市场灵敏度，准备掌握市场信息，从而提供切实可行的经营对策，建立有效的租赁网络体系。
关于物业缴费
1.物业管理费
自合同约定交付之日起计收（提前交付的以交付办理入伙手续之日起计收），每季度交纳一次，业主（用户）应于每季度前十日内到管理处缴纳物业管理费，管理费以现金交纳方式为主，也可用银行转帐。
业主入伙时需预交物业管理费用，以便管理部及时为您提供服务，顺利开展工作。
同时欢迎业主（用户）预交全年的物业管理费用.
2.公摊费用交纳
维持整个大楼运行需消耗一定的公共水电费（比如电梯供电系统水泵消防等），此项费用每月产生，由物业收缴后统一交供电供水部门，分摊办法根据郑州市物价局郑价[2002]59号文件规定。
3.停车场收费
（1）摩托车停放：
20元/辆/月；电动车停放:
8元辆/月，充电30元/月。
（2）车库车位占用费：
160元/辆/月，室外车位占用费80元/月。
（3）外来机动车辆临时停放：
4元/辆/次，过夜10元/天。
车位费的收取和使用按照郑价房[2004]02号文件中的相关规定执行物业公司只提供车辆场地的管理与维护，车辆安全及保险由车主自行承担。
4.维修基金的管理与使用
维修基金的使用按照郑州市人民政府令第109号文件《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执行。
关于投诉
为了保证“花半里”大厦的服务品质，无论何时您在寓所内对北回归线物业服务人员工作不满意及其他不满意时均可投诉，物业公司所有人员将积极快速的受理您的投诉，并以最快的方式进行回访。
具体投诉方法如下：
业主可以采用一下投诉的方式：
1.电话投诉：
65695211
2.书信投诉：
大堂服务中心
3.登记投诉：
大堂服务中心
4.登陆小区电子商务平台
5.其他投诉：
如走廊碰到或通过人员反映等投诉方式
欢迎各位业主（用户）对物业管理工作提出合理的批评、建议和投诉，恳请您留下电话号码，门牌号，以便联络和回复。
本物业值班设有24小时服务热线电话，在大门设有业主意见箱，每天有专人收集业主的意见，及时解决工作中存在的问题。
如果您对本公司人员的服务态度和服务方法有疑惑或不满之处，请立即向管理公司或管理部投诉，并尽可能留下为您服务的员工姓名或工号牌号码。
以便我们及时调查处理，我们对您的批评建议表示衷心的感谢，并会及时修改管理方案，提高我们的服务质量。
关于紧急事故处理
物业管理企业按照ISO9000体系文件编制、落实应急处理程序。
紧急事故可能随时发生，为处理这些情况物业提供下列资料，协助业主预防和处理紧急事故。
1.单元内物品处理
（1）请定期检查单元内存放的物品，以免阻塞消防通道，任何可能引起，促成火警的危害安全的对象如旧布，报纸或其他易燃物品等，均避免放置在室内。
确保通道畅通无阻,防烟门应当关闭。
（2）请勿在物业范围内燃烧烟花爆竹。
（3）发生火警即立刻告诉物业管理拨打119报警。
（4）如轻微失火，尽可能扑灭，安全情况下关掉总电源，关闭门窗抑制火情。
（5）如人身安全受威胁，而火势不能控制，应尽快逃生。
2.大风
（1）在大风来临之前，采取防风措施，关紧所有门窗，并贴上胶纸。
（2）大风时不要在玻璃附近停留，以免发生危险。
（3）大风过后。
应立即更换破裂玻璃。
3.水浸
（1）遇有水浸时，切断电器用具的电源，提防通电的电线。
（2）及时清理积水，以免对整个大楼造成损失，尤其不能让水流进电梯坑道。
4.安全
（1）若钥匙遗失，请立即更换门锁。
（2）如人身安全受到威胁，财产被盗应立即通知物业，保护现场，同时拨打110报警。
5.电梯困人
（1）按动电梯轿箱内紧急呼叫键，向轿箱内侧靠拢，等待救援。
请勿在轿箱内走动，切忌强制开启轿箱门。
6．紧急医疗问题
（1）尽可能获取有关损伤的资料。
（2）使伤者处于温暖舒适的状态，拨打电话120求救。
常用电话
物业值班电话：
65695211
消费者投诉电话：
12315
火车站查询电话：
68352222
汽车站查询电话：
66963361
机场查询电话：
68511688
供水抢修电话：
67680000
供电抢修电话：
95598
有线电视维修电话：
67510509
省急救中心电话：
65999120
市急救中心电话：
65518899
普通急救电话：
120
交通事故报警电话：
122
天气查询：
121
电话故障：
112
电话查询：
114
火警电话：
119
匪警电话：
110
交通与配套
一、公共交通线路有哪些？
停靠站点名称？
运行时间？
1、62、刘庄-高皇寨-花半里-沙门村-汽配大世界-广电中心-客运北站-动物园-关虎屯-花园路口-紫荆山-紫荆山路紫竹小区-航海路-冯庄-金祥花园-客运总站-京广路-市六院-高砦村-中陆物流广场-万客来
时间06:
30-20:
30
2、32：
刘庄--高皇寨--柳林市场—花半里--沙门村--汽配大世界--省广电中心--客运北站--动物园--关虎屯--农业路经七路--河医二附院--新通桥--百货大楼--二七广场--火车站时间06:
00-20:
30全段运行所需时间50分钟。
3、90：
毛庄蔬菜批发市场-清华园-开元路-木马-文化路-大学城北区-水映唐庄-金洼-桥南新区管委会-花园北路-柳林市场-花半里-沙门村-汽配大世界-省广电中心-客运北站-动物园-关虎屯-花园路口-紫荆山时间06:
30-20:
30全段运行所需时间50分钟。
4、94：
万客隆-郑州饲料兽药市场-杓袁-花园路刘庄-鹿港小镇-天荣国际建材港-花半里-新柳路-柳林七中新校-渠东路-公交二公司-陈砦时间07:
00-19:
00全段运行所需时间20分钟。
5、K6：
花园路刘庄-鹿港小镇-天荣国际建材港-花半里-柳林七中新校-新柳路-公交二公司-陈砦-文化路创新大厦-市五院-新通桥-人民公园东门-百货大楼-二七广场-火车站时间07:
00-20:
30全段运行所需时间41分钟。
6、220：
联开客运站-铭功路-太康路-百货大楼-工人新村-紫荆山-花园路-关虎屯-市动物园-客运北站-省广电中心-汽配大世界-花半里-天荣国际建材港-刘庄-汽车博览中心-迎宾路办事处-金桥路大河路-大庄-京水农贸大世界-黄河大桥-风温病医院-花园口游览区时间06:
30-20:
30
7、63：
帝湖花园-桐柏路-市农业局-淮河路-松山路测绘学院-市骨科医院-陆砦-大学路-医学院-大石桥-新通桥-经八路黄河路-黄河路服装市场-花园路-关虎屯-动物园-客运北站-省广电中心-沙门村（往北一站到花半里）时间06:
30-20:
30
8、汽配装饰广场-客运北站-动物园-关虎屯-花园路口-紫荆山工人新村-二七广场-中原路大学路-医学院-碧沙岗-绿城广场-市委-工人路-陇海路-郑州图书馆（往北两站到花半里）时间06:
30-20:
30
9、K62公交二公司-国基路-沙门村-花园路汽配大世界-省广电中心-客运北站-动物园-关虎屯-花园路口-紫荆山-紫荆山路-紫竹小区-航海路-冯庄-客动总站-市六医院-高砦-中陆物流广场-万客来-佛岗（汽配大世界下车往北二站路到花半里）时间06:
30-20:
30
二、周边配套设施？
1.购物：
柳林村九头崖思达超市,北站丹尼斯百货、永乐生活电器，经三路世纪联华，农业路家世界，北环路家乐福，花园路上国美电器、中环百货、正道花园商厦。
2.银行：
柳林村农村信用社、花园路从北至南建设、中信、商业、交通、广发、关虎屯农行、红专路工行、花园路口广发、中行、上海浦发银行，全部都配有ATM机。
3.邮局：
左岸国际北侧有一个邮局、动物园对面南侧邮局
4.药店：
柳林村口仟喜堂
5.医院：
柳林村卫生医院、省人民医院（经三路和纬五路交汇处）、省煤炭医院（文化路北段）附近没有大的医院，医院大部分其中在花园中路金水区行政圈内（如经七路金水路的省军区医院、优胜北路的儿童医院、文化路黄河路市五院等）。
6.公园：
项目楼下的五十米绿化走廊有小休闲带、花园路农科路动物园、森林公园
7.周边饮食及娱乐：
过北环省广电中心对面大饺子饭庄、华清池洗浴中心、纯水岸度假酒店、捷浓咖啡。
8.加油站：
花园路汽配大世界中国石化加油站（东）、花园路沙门村中国石化加油站（西）。
9.学校：
柳林小学65692012、郑州七中分校65828917、郑州76中65692090、中州大学、郑州商专（北大学城）、沿花园路还有很多大中院校
提请注意：
1.《业主手册》为管理者与广大业主（用户）沟通的桥梁，手册之内容由管理部根据政府及本物业管理规定而编写；
2.《业主手册》为本寓所业主（用户）专用，请妥善保管，请勿外借。
3.《业主手册》中部分章节及内容如有变更恕不另行通知。
郑州北回归线物业管理有限公司
2007年11月
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