《定商定价评审报告》.docx

《定商定价评审报告》.docx

《《定商定价评审报告》.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《定商定价评审报告》.docx（43页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

《定商定价评审报告》

《定商定价评审报告》

a1包平板闸阀甲级供应商

保一集团有限公司江苏苏盐阀门机械有限公司方圆阀门集团有限公司上海美科阀门有限公司凯瑞特阀业有限公司浙江石化阀门有限公司江苏九龙阀门制造有限公司陕西航天泵阀科技集团有限公司上海高中压阀门股份有限公司

凯喜姆阀门有限公司山东益都阀门集团股份有限公司

上正阀门集团有限公司

a1包平板闸阀乙级供应商

天胜阀门集团有限公司大众阀门集团有限公司成都乘风阀门有限责任公司宣达实业集团有限公司承德高中压阀门管件集团有限公司

开维喜阀门集团有限公司西安泵阀总厂有限公司华东阀门有限公司精工阀门有限公司

江苏亿阀集团有限公司安徽省屯溪高压阀门有限公司湖北高中压阀门有限责任公司

挺宇集团有限公司慎江阀门有限公司上海浦东汉威阀门有限公司四川精控阀门制造有限公司

a2包高压球阀甲级供应商

保一集团有限公司江苏苏盐阀门机械有限公司江苏九龙阀门制造有限公司浙江石化阀门有限公司方圆阀门集团有限公司苏州纽威阀门股份有限公司上海美科阀门有限公司山东益都阀门集团股份有限公司天津百利展发集团有限公司宣达实业集团有限公司陕西航天泵阀科技集团有限公司

凯喜姆阀门有限公司

a2包高压球阀乙级供应商

上正阀门集团有限公司上海高中压阀门股份有限公司承德高中压阀门管件集团有限公司

开维喜阀门集团有限公司华东阀门有限公司克里特集团有限公司安徽省屯溪高压阀门有限公司

慎江阀门有限公司四川凯茨阀门制造有限公司上海耐莱斯.詹姆斯伯雷阀门有限公司中核苏阀科技实业股份有限公司

成都成高阀门有限公司圣博莱阀门有限公司上海浦东汉威阀门有限公司四川精控阀门制造有限公司

a2-1包中压球阀甲级供应商

保一集团有限公司江苏苏盐阀门机械有限公司凯瑞特阀业有限公司浙江石化阀门有限公司方圆阀门集团有限公司江苏九龙阀门制造有限公司天津百利展发集团有限公司上海美科阀门有限公司上正阀门集团有限公司山东益都阀门集团股份有限公司陕西航天泵阀科技集团有限公司

凯喜姆阀门有限公司

a2-1包中压球阀乙级供应商

上海高中压阀门股份有限公司承德高中压阀门管件集团有限公司

大众阀门集团有限公司苏州纽威阀门股份有限公司宣达实业集团有限公司克里特集团有限公司

精工阀门有限公司开维喜阀门集团有限公司江苏亿阀集团有限公司辽宁凯隆阀门有限公司雷蒙德（北京）阀门制造有限公司

华东阀门有限公司中核苏阀科技实业股份有限公司

慎江阀门有限公司安徽省屯溪高压阀门有限公司成都成高阀门有限公司上海浦东汉威阀门有限公司上海耐莱斯.詹姆斯伯雷阀门有限公司

a3包高压楔型闸阀、截止阀、非轴流式止回阀甲级供应商

江苏苏盐阀门机械有限公司凯喜姆阀门有限公司凯瑞特阀业有限公司保一集团有限公司上海美科阀门有限公司方圆阀门集团有限公司浙江石化阀门有限公司天津百利展发集团有限公司承德高中压阀门管件集团有限公司上海高中压阀门股份有限公司大众阀门集团有限公司江苏九龙阀门制造有限公司

a3包高压楔型闸阀、截止阀、非轴流式止回阀乙级供应商

苏州纽威阀门股份有限公司天胜阀门集团有限公司

宣达实业集团有限公司西安泵阀总厂有限公司华东阀门有限公司精工阀门有限公司慎江阀门有限公司湖北高中压阀门有限责任公司中核苏阀科技实业股份有限公司河南开封高压阀门有限公司上海凯工阀门有限公司扬州双良阀门有限公司环球阀门集团有限公司

a3-1包中压楔型闸阀、截止阀、非轴流式止回阀甲级供应商

保一集团有限公司江苏苏盐阀门机械有限公司苏州纽威阀门股份有限公司凯喜姆阀门有限公司方圆阀门集团有限公司山东益都阀门集团股份有限公司

凯瑞特阀业有限公司上海美科阀门有限公司上正阀门集团有限公司上海高中压阀门股份有限公司江苏亿阀集团有限公司

a3-1包中压楔型闸阀、截止阀、非轴流式止回阀乙级供应商

承德高中压阀门管件集团有限公司

宣达实业集团有限公司陕西航天泵阀科技集团有限公司

大众阀门集团有限公司

天胜阀门集团有限公司江苏九龙阀门制造有限公司辽宁凯隆阀门有限公司中核苏阀科技实业股份有限公司开维喜阀门集团有限公司西安泵阀总厂有限公司浙江石化阀门有限公司精工阀门有限公司克里特集团有限公司慎江阀门有限公司华东阀门有限公司圣博莱阀门有限公司湖北高中压阀门有限责任公司雷蒙德（北京）阀门制造有限公司

a3-2包dn50及以下锻造楔型闸阀、截止阀、非轴流式止回阀甲级供应商

江苏苏盐阀门机械有限公司苏州纽威阀门股份有限公司

保一集团有限公司凯瑞特阀业有限公司上海美科阀门有限公司方圆阀门集团有限公司承德高中压阀门管件集团有限公司

克里特集团有限公司上正阀门集团有限公司大众阀门集团有限公司上海高中压阀门股份有限公司西安泵阀总厂有限公司

a3-2包dn50及以下锻造楔型闸阀、截止阀、非轴流式止回阀乙级供应商

陕西航天泵阀科技集团有限公司

凯喜姆阀门有限公司浙江石化阀门有限公司江苏九龙阀门制造有限公司天胜阀门集团有限公司江苏亿阀集团有限公司华东阀门有限公司宣达实业集团有限公司开维喜阀门集团有限公司慎江阀门有限公司中核苏阀科技实业股份有限公司

圣博莱阀门有限公司辽宁凯隆阀门有限公司湖北高中压阀门有限责任公司

凯东集团有限公司正光阀门集团有限公司上海凯工阀门有限公司

a4包蝶阀甲级供应商

江苏苏盐阀门机械有限公司

保一集团有限公司上正阀门集团有限公司天津百利展发集团有限公司凯瑞特阀业有限公司上海美科阀门有限公司江苏亿阀集团有限公司慎江阀门有限公司精工阀门有限公司华东阀门有限公司圣博莱阀门有限公司

浙江石化阀门有限公司

a4包蝶阀乙级供应商

环球阀门集团有限公司上海凯工阀门有限公司上海中亚阀门（集团）有限公司上海浦东汉威阀门有限公司

a5包放空阀、排污阀甲级供应商

保一集团有限公司江苏苏盐阀门机械有限公司方圆阀门集团有限公司陕西航天泵阀科技集团有限公司天津百利展发集团有限公司浙江石化阀门有限公司上海美科阀门有限公司凯瑞特阀业有限公司上海高中压阀门股份有限公司乐山市热工仪表有限公司

a5包放空阀、排污阀乙级供应商

西安泵阀总厂有限公司宣达实业集团有限公司安徽省屯溪高压阀门有限公司乐山长仪阀门制造有限公司

a6包高密封截止阀、针型阀甲级供应商

江苏苏盐阀门机械有限公司

保一集团有限公司天津百利展发集团有限公司

凯瑞特阀业有限公司上海美科阀门有限公司安徽省屯溪高压阀门有限公司陕西航天泵阀科技集团有限公司

西安泵阀总厂有限公司

a6包高密封截止阀、针型阀乙级供应商

大众阀门集团有限公司上海高中压阀门股份有限公司宣达实业集团有限公司开维喜阀门集团有限公司中核苏阀科技实业股份有限公司

a7包高压注水阀、高温高压注汽阀甲级供应商

江苏苏盐阀门机械有限公司上海美科阀门有限公司天津百利展发集团有限公司凯瑞特阀业有限公司保一集团有限公司上海高中压阀门股份有限公司西安泵阀总厂有限公司大众阀门集团有限公司

a7包高压注水阀、高温高压注汽阀乙级供应商

宣达实业集团有限公司承德高中压阀门管件集团有限公司湖北高中压阀门有限责任公司

a8包安全阀（弹簧载荷式安全阀与先导式安全阀）甲级供应商

保一集团有限公司

吴江市东吴机械有限责任公司罗浮阀门集团有限公司永一阀门集团有限公司扬州双良阀门有限公司

第二篇：

住宅底商如何定价住宅底商如何定价

一、住宅底商的概念

住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。

住宅底商与社区商业配套是有区别的：

住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的，由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。

由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。

因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。

二、住宅底商的经营类型

住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：

1、生活、娱乐设施。

包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。

2、中小型连锁超市。

在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。

3、专卖店。

各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。

4、商务设施。

银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。

1、周边商业环境。

项目的位置对于底商未来经营的成败有很大的影响，如小区位于商业较繁华的地区，周边的各项商业配套设施已比较齐全，商家之间的竞争亦十分激烈，在经营时风险较大，商家会谨慎入市，投资者也自有所顾忌，因此底商的定价不宜过高；相反，如果项目周边商业配套相对缺乏，则在经营时竞争相对比较小，在客流量有保征的情况下，可考虑将定价相应提高。

2、客流量和小区规模：

商业设施处于人流量较大的地区，则发生购买的机会也相应增加，会使投资和经营行为更加踊跃。

假定某商家在某地经营商铺的前提是商铺每日营业额需达到20，000元，用以支付相应的成本并且得到必要的赢利，另假定商品的平均销售单价为100元，需求销售量=需求销售额÷平均销售单价=20，0oo÷100=200件，如果进入商铺的顾客中，其中有5%会有购买行为，即顾客的买比例为5%，则顾客需求量=需求销售量÷顾客购买比例=200÷5%=4，000人，按照顾客流失法理论假定有90%的流失比率，可得出该商家在此地开设店铺的每日必要人流量为4000÷（1一90%）=40，000人，如果每日经过该地区的人流量在40，000人次以上，就会有令商家较为满意的经营业绩，吸引更多的商家和投资者来此投资经营，市场需求旺盛，则该地区住宅底商在定价时可有所提高。

产生较大人流量的情况有以下二个方面：

一是项目临近交通枢纽或处于轨道交通、公交线路比较密集的地区；二是小区的规模较大，区内的居民已基本满足客流量的需要，即使项目所在地区交通不便，以商家的经营也不会造成较大的影晌。

与上述情况相反，小区的规模较小又未处在交通便利的地区，客流量会受到很大影晌，成为商家在经营中的大忌，影响底商对投资者的吸引力，从而增加销售的压力，因此，这种项目的底商在定价时切不可期望过高。

3、小区档次。

底商的档次应与住宅本身的品质相一致，突出底商与区内配套的互补作用，有利于提高小区的整体形象，达到住宅与底商在销售时取得双赢的目的，同时又可吸引更多区内的居民来底商的购物。

由于高档住宅的整体形象较好，综合品质均较高，其底商更适宜做成精品商业，在底商定价时也应较高；相反，普通社区的底商则应以大众化商业为主，定价时也要与住宅档次相吻合。

四、底商售价的确定方法

1、成本加成法（成本财向定价：

是指开发按照所开发物定的成本加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。

具体计算公式为：

物业售价=单位成本×（1目标利润率）÷（1－税率）。

用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。

但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。

2、租金参照法（需求导向定价）：

在阐述该定价法之前我们先说明有关商业物业投资回报率的计算问题。

由于投资商业物定所需的资金较大，多数人会选择向银行贷款，现时商业物业的贷款额度一般这6成10，10期贷款的年利率为5.76%。

以购买一个100万元的底商为例，首付40万元，贷款60万，每月需要还贷0.6589万元。

假设该物业月月租金水平为1.5万元，每年物业管理费为2万元，估计物业空置期为一个月，那么，每年净收入=1.5×11－2=14.5万元，得出投资回报率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。

租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。

例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该该项目底商的销售均价应不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。

该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。

这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。

3、随行就市定价法（竞争导向定价）

是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。

目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。

根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式，投资者购买商铺时要结合项目的具体情况，综合考量各种销售模式的优劣，来选择自己心中理想的商铺。

只售不租模式

只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。

直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。

但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。

这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。

业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。

长期返租模式

返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。

采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8％，带xx年租约返租销售。

由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式，小业主在前xx年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营），但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。

对于长期包租销售的商铺，一旦发展商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报，就会出现发展商拖欠回报的现象。

短期委托经营，放水养鱼做旺卖场短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权。

开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。

由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。

这种销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营能力，因为它在很大程度上决定了商铺价值的实现。

带租约销售模式

带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。

带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位。

同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平，水份较少。

但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。

因此，投资者购买商铺前一定要充分了解商家的经营能力、品牌度等等。

开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如街铺只售不租、内铺返租销售；街铺部分带租约＋直接销售；街铺带租约销售、内铺返租销售等等。

不管是哪种销售模式，商铺投资者投资前一定要先认清各种销售模式的优势及其风险，了解开发商、商家的信誉及经营管理能力，考察商家的业态、业种规划，同时要结合自己的资金能力。

只有经过多方参考，才能有效回避投资风险。

二、商铺价格的确定方法

（一）、成本加成法（成本导向定价）

是指开发商按照所开发物定的成本加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。

具体计算公式为：

物业售价=单位成本x（1+目标利润率）用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了

解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物业售价更容易被

确定。

但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所

定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。

（二）、租金参照法（需求导向定价）：

租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。

例如，某项目所在地区同类型商铺的租金为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资商的回报率为10%，可以计算出该该项目的销售均价100×12÷10%=1xx（元/平方米）。

该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。

这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被

投资者所接受，造成物业的火爆销售，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预

期的利润，甚至有可能造成亏损。

（三）、随行就市定价法（竞争导向定价）

是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争

对手的价格为定价基础，并做小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种

定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带

来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。

建议：

成本导向定价

成本导向定价法是通过一个个假想的期望销售数字计算出的定价，如果销售数字没达到预期要求，则必然无法达到预期利润。

以成本加上一个标准的或固定的利润来决定产品的价格的方法，具体包括成本加成定价法、投资回报率定价法和损益平衡销售量与目标定价法三种方法。

1、成本加成定价法是指产品的价格由产品的成本加上某一标准比例（或成数）构成。

其计算公式为：

单位成本=单位变动成本+单位固定成本=单位变动成本+总固定成本/预计销售量

成本加成价格=单位成本/（1-期望的销售利润率）

2、投资回报率定价法是指公司首先确定某一比例为公司的投资回报率，然后据此制订目标价格，其计算公式为：

目标定价=单位成本+投资回报率x资本投资/单位销售

3、损益平衡销售量与目标定价法是指厂商考虑在某一特定的目标定价下，万一出现不能完成预期目标的销售量的情况，以不赔本为前提计算损益平衡销售量进而反推产品定价是否合理的定价方法。

其计算公式为：

损益平衡销售量=固定成本/（价格-变动成本）

商铺如何定价。

a、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。

如：

y亿元。

b、凭经验对项目不同层别进行系数设定。

原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。

依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

c、计算各层别的权重系数。

根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。

（此步骤在各楼层的计算方法相同）

公式一：

系数x销售面积（建筑面积）=权重系数

d、计算总权重系数。

各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数

公式二：

∑权重系数=总权重系数

e、计算层别总价和层别均价。

层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。

其他层别依次类推

公式三：

（目标销售总额÷总权重系数）x层别权重系数=层别总价

公式四：

层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价

f、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。

具体如下：

根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。

计算该具体商铺的权重系数。

用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。

公式五：

商铺系数x商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六：

∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数

计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。

具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。

其他具体商铺依次类推

公式七：

（层别计算销售总额÷层别总权重系数）x具体商铺权重系数=具体商铺总价

公式八：

具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价

至此，商铺的具体价格制定就基本完成。

然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

国内商铺年平均的回报预期在7%左右，商铺月租金=商铺总价x7%/12商铺在10-xx年内回收成本.

投资回报率=年租金/售价

商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢。

据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法

公式：

（税后月租金-按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

优点：

考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足。

未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式。

（税后月租金-每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点。

考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足。

没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为。

累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点。

内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足。

通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为。

如果该物业的年收益×xx年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：

亏本生意没人做。

投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢。

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/