高层前期物业管理方案1最终.docx
《高层前期物业管理方案1最终.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《高层前期物业管理方案1最终.docx(14页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
高层前期物业管理方案1最终
前期
物业管理方案
2014年5月
高层物业管理方案
为了提高管理形象和管理质量,创造物业管理品牌,提供质价相符的服务,特制定高层物业管理各项工作方案。
首先要指定人员专门负责高层前期管理,前期管理主要包括业主装修管理、电梯管理、秩序维护管理、保洁绿化管理。
物业经理职责:
1直接负责高层物业管理的各项工作。
2在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》,告知业主禁止高空抛物及防火常识。
3负责公共防火及钥匙管理,保证特殊情况的快速使用,领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
4领导电梯管理员对电梯使用管理,负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。
5负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
6对屋面进行管理,除正常设备检查维护维修需要,严禁上人。
7负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
8做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理,广告张贴、悬挂要有序,出售商品摆放整齐、统一。
9负责接待业主的各类投诉,并与开发公司等相关单位积极协调联系解决。
10做好突发事件预案,发生突发事件时要及时启动预案,防止重大事故发生,协助处理各类突发事件。
装修管理:
一、法律依据:
中华人民共和国建设部110号令《室内住宅装饰装修管理办法》
二、管理目的:
规范业主的装修行为,维护业主的公共安全和公共利益
三、装修管理程序:
1、业主在进行装修前,必须到物业公司办理装修手续;对未办理手续的业主,物业公司也要主动上门服务或促请业主办理手续。
2、业主办理装修手续时要签订装饰装修管理协议并收取装修管理费、垃圾清运费等费用
3、物业公司按照装修流程进行办理,并将资料分类存档。
4、物业公司要安排专人负责,自交钥匙之日起三个月内每天巡视两次,三个月到六个月之间每天巡视一次,六个月之后不定时进行巡视。
日常巡视必须进户查看,对违章情况进行监管,并详细记录监管情况。
四、违章处理:
1、发现违章装修行为,管理人员要立即进行查看确认,及时制止并向业主(物业使用人)讲明违章的危害性和整改要求,同时下发《违章装修整改通知单》一式两份,业主(物业使用人)现场签字确认。
2、业主(物业使用人)如拒绝签字,要有两名以上的管理人员签字证明。
3、《违章装修整改通知单》的整改期限一般为3日,特殊情况可适当延长。
4、对于严重违章装修行为应立即制止并报告公司领导。
5、业主(物业使用人)未按期进行整改,管理人员要再次下发《违章装修整改通知单》并做好记录。
对于未整改的严重违章行为,要以书面报告经主管经理批准后采取停电措施。
6、对于下发两次《违章装修整改通知单》仍未进行整改的业主(物业使用人),管理人员必须要求其签定《住宅违章装修责任书》。
7、各项违章行为的处理资料都要做好记录并存档。
附表:
住宅违章装修整改通知单(存根)
----楼---单元-----号住户:
经物业管理公司工作人员检查,发现你户违章装修,违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定的《房屋装饰装修管理协议》,违章事项有:
现要求你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司接受复查。
否则,将承担违约责任并上报有关行政管理部门,由此给自己和他人人身财产造成的一切后果业主承担全部责任。
住户签字:
××物业管理公司
年月日
住宅违章装修整改通知单
----楼---单元-----号住户:
经物业管理公司工作人员检查,发现你户违章装修,违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定的《房屋装饰装修管理协议》,违章事项有:
现要求你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司处接受复查。
否则,将承担违约责任并上报有关行政管理部门,由此给自己和他人人身财产造成的一切后果业主承担全部责任。
住户签字:
物业管理公司
年月日
附表
住宅违章装修责任书
楼单元号住户:
在住宅进行装修前,业主已与物业管理公司签定了《房屋装饰装修管理协议》,明确了双方的权利与义务及禁止违章装修的有关事项。
但在装修过程中,你户违章装修,给房屋整体带来不安全隐患。
为此,物业公司曾下发了整改通知,但至今未按要求进行恢复。
具体项目如下:
现你户应承担违约金元,并要对自行违章装修所引发的安全事故、房屋质量等一切后果,业主要承担所有的经济责任和法律责任。
本责任书自签字之日生效。
责任人(签字):
年月日
前期装修管理具体内容
人员配置:
1名装修管理员
人员要求:
年龄在18----35岁之间,性格活泼、开朗,沟通能力强,最好懂装修知识。
工作时间:
上午班:
08:
00----12:
00下午班:
14:
00----18:
00(全天一个人,聘用3个月)
岗位职责:
1、负责高层装修管理。
2、负责监督检查业主的装修手续和公共设施设备的检查记录。
3、负责监督检查业主的日常装修,并做好检查记录。
4、负责监督业主装修垃圾的倾倒,告知业主不要占用公共场地和禁止高空抛物。
5、负责违章装修检查上报及跟踪处理。
6、做好业主工程质量投诉记录,及时反馈给高层组长或提供施工单位联系电话。
7、加强与业主的沟通,了解业主的家庭基本情况和装修意图。
8、提醒业主文明装修、安全装修,不要影响公共安全和公共利益。
具体工程程序与标准:
●工作内容
检查时间
检查内容
备注
每天上午、下午各一次
装修申请
是否办理装修手续,是否有装修许可证
装修许可证
要求必须放置在施工现场
室内
是否破坏墙体结构、改动暖气或上下水、破坏防水层
室外
改变外立面,搭建空调、构筑物或其它影响外观现象
楼道
是否有乱贴小广告、乱堆放杂物或建筑材料
建筑垃圾
是否有乱堆乱倒现象
随时
与业主加强沟通、了解装修意图
●装修申请程序
1、业主准备身份证、领产权证凭单和《装修申请表》的内容
2、到物业公司审批(合格后)填写《装修承诺书》
3、办理装修施工许可证
4、开始装修
●违章处理流程
发现违章行为----及时制止并记录----下发整改通知单----上报公司----跟踪处理
装修中常见违章现象:
●室外部分
1、高层应禁止安装防护栏。
2、阳台悬窗、遮阳棚的安装。
禁止在阳台外立面安装各式悬窗、遮阳棚、晒衣架、扩加窗户等。
3、太阳能的安装。
禁止在外墙面安装各类挂式太阳能。
4、建筑垃圾的倾倒。
禁止将建筑垃圾乱堆乱倒,必须倒在指定地点。
5、空调安装:
外挂散热器要统一安装在设计的位置,如改变位置需参照《室内装饰装修管理办法》,经过物业公司审批;
●室内部分
1、卫生间防水层的破坏。
要求住户装修前必须做24小时闭水试验,如无渗漏,方可装修,否则,以后出现任何渗漏,后果自负。
2、墙体的破坏。
禁止拆除门联窗墙体、禁止在承重墙上开门开窗、禁止扩大原有门窗尺寸、禁止在梁、柱等建筑主体上穿眼打洞、禁止在剪力墙上开门打洞。
3、暖气的拆改。
暖气已经过打压,若要拆改必须经热力公司批准或委托。
4、要改变房屋原主体结构需经原设计单位认可,并出具原设计单位书面设计方案。
●楼道内
1、禁止乱贴小广告。
2、禁止破坏楼道声控灯及楼内各种设施设备。
3、禁止在楼道堆放建筑材料和建筑垃圾。
4、严禁业主自行开启管道井。
5、严禁业主改动楼道防火门功能及用途。
●屋面
1、太阳能的安装。
禁止在公共屋面安装太阳能。
若在自购平台安装,必须到物业公司审批备案。
2、封闭自购平台。
住户若要封闭自购平台,必须到物业公司办理审批手续。
3、避雷网的破坏。
禁止破坏屋面避雷网。
附:
常用联系电话:
开发公司工程科:
相关施工单位电话:
电梯管理
人员配置:
1名电梯工
人员要求:
年龄在20.55岁之间,有责任心,有岗位证书者优先
工作时间:
上午班08:
00----14:
00下午班14:
00----20:
00
电梯运行时间:
08:
00----22:
00
岗位职责:
1负责电梯日常运行的监视和检查,禁止业主携带超高、超长、超重物品进入电梯,监督电梯厂家对电梯的维保工作并做好维保记录。
2负责电梯轿厢的日常卫生保洁。
3经高层组长同意,对业主使用公共钥匙进行监督。
4维护小区的公共安全和公共利益,发现问题及时制止并告知管理员。
5尽心为业主服务,做好对业主的投诉解释工作。
6服从管理员的工作安排,按时完成工作任务。
具体工作程序和标准:
1每天定时检查电梯的运行情况,并做好记录。
装修期间每小时记录一次(正常使用后,每2小时记录一次),发现问题,及时告知管理员。
2如遇业主搬运物品,告知业主注意事项,监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况,直到搬运结束,如有损坏及时告知管理员。
3发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为,通过对讲系统及时记录并制止,并进行劝说。
4如遇突发紧急事件,及时告知领导,并采取力所能及的措施。
(如电梯进水故障、业主家中跑水等)
5公共钥匙要有借有还,借出要签字,做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
6每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯,消防报警器进行检查,并做好记录。
时间为上班后、下班前各一次。
7不与业主发生争执,处理问题要注重语气和态度,无法处理时及时告知管理员。
秩序维护
人员配置:
人员配置为4人,其中设组长一名,不参与轮班,每班门岗及巡逻岗各1人,实行三班三运转。
人员要求:
男性,秩序维护人员年龄55岁以下,初中以上文化程度,有责任心。
工作程序:
实行3班3运转,每班2人,门岗及巡逻岗各1人,其中门岗要求4小时站岗值勤,其余时间可以坐岗值勤。
上午班08:
00--14:
00、下午班:
14:
00--22:
00、夜班:
22:
00--07:
00
站岗值勤时间:
07:
00--8:
00、11:
00—13:
00、13:
00--14:
00、17:
00—19:
00
门岗岗位职责:
1对小区机动车辆停放和通行进行管理以保证小区秩序。
2对电控门进行日常保洁,发现问题及时报告,保证电控门的正常使用。
3游商游贩及收、捡垃圾等无关人员禁止进入小区。
4装修期间,对进出小区的装修、施工劳务人员重点巡视、监控。
5大型、重型车辆禁止入内。
巡逻岗岗位职责:
1装修期结束后,高层电梯及小区监视系统的看护和管理。
2正确使用监控系统,发现问题及时到现场察看并报告领导。
3对小区发生的刑事案件及时报案、保护现场并积极配合公安机关对案件进行处理。
4装修期间,劝阻并制止装饰装修垃圾不按要求地点堆放的行为,禁止民工点火取暖,防止火灾发生。
5接到监控中心指示有可疑现象,立即到现场进行查看,并做好记录。
6严格执行小区治安秩序防范有关规定。
具体工作程序:
1巡逻岗每隔1小时将小区及重点部位巡视一遍,并填写巡视记录表,到消防监控室察看情况,填写消防监控运行记录表。
2执行夜班时,夜间巡视每两小时一次,填写巡视记录表,其余时间在室内看监控录像,每两小时填写监控日常记录表。
3小区车辆实行出入证制度,合理开放伸缩门,引导车辆有序通行、停放。
4对小区内私搭乱建、乱摆乱放现象及时制止,并及时报告领导。
5门岗、监控岗交接班时必须填写交接班记录。
应急处理:
1小区内发生的各类突发事件要及时到现场察看,保护现象并通知公司领导。
2加强对门岗及监控岗位进行突发事件处理程序的培训。
保洁及外环境管理
人员配置:
×名保洁人员(具体人数视具体情况而定)
人员要求:
符合公司用工规定
工作时间:
上午班08:
00----11:
00下午班14:
00----17:
30
卫生清扫程序与标准:
1首先测量外环境保洁面积以及楼内公共区域面积,确定保洁工资及标准。
2每天使用墩布对一层大厅及各楼层公共走廊各擦拭一遍,做到干净整洁、明亮。
3每天使用干、湿两块清洁毛巾依次擦拭标志牌、装饰物、开关盒、消防柜等。
4清理擦拭垃圾桶,视使用情况随时倾倒保洁。
5发现公共区域堆放装修垃圾及时通知装修管理员。
6外围卫生清扫实行一扫全保。
外环境工作程序标准:
1对业主装修的建筑垃圾要做到定点堆放,垃圾要袋装,及时联系进行清运。
2与治安秩序维护员、电梯工共同监督室外小广告的张贴情况,发现及时清理,保持楼宇外立面干净整洁。
3拉装修材料的重型车、大型车,禁止进入小区,以免压坏路面。
4负责广告的招商、管理。
广告张贴、悬挂要有序,整齐、统一。
5保持外环境卫生干净、整洁。
一、物业管理公共服务质量标准
1、房屋共用部位、共用设施设备的维护
(1)房屋
A.房屋完好率达98%以上;B.房屋零修、急修及时率92%以上;C.房屋零修工程合格率98%以上;D.外观良好、整洁、无缺损现象;E.房屋装修符合管理规定。
(2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作,并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
(3)环卫设施完好无损。
(4)道路畅通,路面平整。
(5)消防设施完好无损,可随时启用。
2、安全护卫
(1)主出入口设有值班室,并实行24小时值班;
(2)安全护卫人员24小时巡查;
(3)小区24小时监控;
(4)交通、车辆管理有序;
A、机动车辆出入登记、按章行驶,确保道路畅路。
B、机动车辆按序停放。
(5)危及用户安全处,设有明显的标志并制定防范措施;
(6)有应急处理计划、措施,遇警能及时报警,并努力防止事态进一部恶化,协助保护现场。
(7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生
(1)绿化符合规划要求,布局合理,绿化覆盖率不低于30%;
(2)花草树木长势良好,无枯死,无破坏,无大面积虫害现象;
(3)修剪及时,整齐美观;
(4)绿化品味高,有较高观赏价值;
(5)小区内全方位保持清洁;
(6)房屋立面整洁,公共楼道及道路整洁,无堆放杂物现像;
(7)水、电等设施设备整洁,水箱定期清洗,供水符合卫生标准,无二次污染及隐患;
(8)环卫设施整洁;
(9)无乱贴、乱挂、乱划现象;
(10)噪音等符合环境标准。
4、收费管理
(1)服务人员尽职尽责,岗位职责上墙公布;物业管理收费实行明码标价;
(2)用户主动参与、支持物业管理工作,自觉维护环境、秩序,共创文明小区;
(3)建立收费管理制度,责任落实到人;
(4)遵守国家收费政策,无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为;
(5)认真接等群众投诉,并建立群众投诉记录,有效投诉办结率98%以上,回访率100%;
(6)业主意见反馈满意率90%以上。
二、物业管理公司提供的服务项目(分期逐步到位)
1、便民服务(部分收费)
(1)清洗空调过滤网;
(2)室内清洁;(3)检修电器(室内自用部位);(4)修理家具配件;(5)安装、更换配件;(6)修理,开关、插座、电话盒等;(7)修理、更换门铃、门锁、信箱锁;(8)修理、更换灯泡、日光灯、灯罩;(9)修理、更换水龙头、水阀及各类软管;(10)修理洗手盆、下水管及抽水马桶;(11)代办有线电视开户;
2、商务服务(部分收费)
(1)代办收订报纸杂志、邮递;
(2)管理小区内的商业网点;
3、社区娱乐、文化活动服务
(1)棋类;
(2)牌类;(3)球类;(4)健身活动;(5)书刊阅览;(6)欢庆节日;
三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书;
2、企业建立现代企业制度,内部考核制度健全,岗位职责明确;
3、人员培训,持证上岗;
(1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡;
(2)档案管理规范,资料齐全;
(3)积极使用新技术,广泛使用计算机管理。
四、便民活动
提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。
我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求,提供丰富的便民及特约服务项目,切实提高物业管理综合服务质量