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地役权与相邻关系比较分析剖析

摘要

随着社会主义市场经济体制的确立，民事主体间相互利用相邻不动产供自己不动产上便利实现的情况日益增多，这些具有特殊利益的不动产所有人和不动产使用人间因相邻不动产的使用而发生的关系，对地役权和相邻权的利用产生巨大的影响。

本文从地役权和相邻关系的定义及性质特征入手，对相邻关系和地役权作一剖析，揭示二者的区别。

并探讨二者的适用范围，有助于进一步认清地役权与相邻权的本质，解决生活中的遇到的问题，并提倡立足现实，适应形势，按照科学、理性的思路为我国设计出一种动态开放、充满活力、有利于提高不动产的资源配置和利用效率的地役权与相邻权制度。

关键词：

地役权；相邻关系；物权；不动产；

ABSTRACT

Withtheestablishmentofsocialistmarketeconomicsystem,civilsubjectformutualuseoftheirpropertyontheadjacentpropertytofacilitatetherealizationoftheincreasingnumberofthesehaveaspecialinterestinrealpropertyownersandrealestateusetheearthfortheuseofadjacentpropertythatoccurredrelationship,easementsandneighboringrightofuseofahugeimpact.Inthispaper,easementsandadjacentrelationship,thedefinitionandnatureofthespecificcharacteristics,ontheneighboringrelationsandtheeasementforananalysistorevealthedifferencebetweenthetwo.AndtoexploreboththescopeofhelptofurtherunderstandtheeasementrightsandtheAdjacentthenatureoflifeinthefacetosolveproblemsandpromotebasedonreality,Shiyingxingshi,AnzhaoscientificandrationalthinkingforourcountryShejioutadynamicopen,dynamic,helptoimproverealestateefficiencyofresourceallocationanduseoftheeasementwiththeneighboringrightsystem.

KeywordsEasements；Neighborhood；Property；RealEstate；

地役权与相邻关系比较分析

绪论

土地及其他不动产，历来为人们所重视，更是民法规范、保护的重心所在。

但由于其本身不可分割的特殊性质，使得人们在行使对其权利的过程中会产生自然的冲突，为解决生产生活的这类的矛盾，人们逐渐创立出地役权和相邻权进行调整。

两者都涉及对不动产相邻关系的调整，也存在比较多的争议。

本文从二者的历史渊源，特点出发，旨在对相邻关系及地役权进行简单的辨析、比较，并简述了有关由两者的发展过程而引发出来的思考与启发。

一、地役权与相邻关系制度的历史渊源与演进

（一）地役权的历史渊源和制度演进

地役权是人类社会最初的物权形式之一，起源与古罗马。

古罗马由于各种原因，社会体制出现了各种弊端，公有制的弊端更是凸显的严重，导致土地所有权的变化。

在当时，土地分为公有和私有。

土地公有是指土地是供家族或者某一区域的人所共同使用的。

而私有则是有个人家庭拥有的那一部分。

随着生产力的发展，社会的进步，人们不再仅限于各自土地的使用，需要扩大土地的使用范围，以更好地提高土地的效益。

为了使自家的土地使用率最大化，经常需要邻地的帮助，因此就出现了供役地和需役地这两个概念。

供役地是为他人的土地提供便利的土地；需役地是利用和享受便利的土地。

在此基础上，为了规范供需两方的利益，对于二者的行为设立合同的形式，让人们按照合同的规定行使自己的权力，履行自己的义务，也是为了维持好市场的交易秩序。

这种以他人的土地供自己土地便宜之用的权利，即地役权。

地役权是对不动产土地的权利，是需役地人为自己土地的方便和利益，而对供役地人设定的权利。

对于地役权的概念，各国在沿袭罗马法地役权制度的同时，各自做出了不同规定。

随着现代社会经济的发展，这项古老的制度也被人们赋予了新的内容，不论是大陆法系国家还是英美法系国家，地役权制度目前都有了新的发展趋势。

大陆法系国家出现了一种新的地役权类型，这种新型的地役权主要是营业竞争限制地役权。

例如，土地所有人甲与另一土地所有人乙约定，乙不得在其土地上从事某种营业，不从事某种商品的买卖，也不得将其土地出租于他人从事类似的营业。

应当承认这是地役权类型的一大发展，但它似乎过多地限制土地所有权人的权利，以及并不符合自由竞争的经济规律，然而从合同设立的角度来讲，当事人的合意可以排除法律的适用。

更加强调地役权的双方合意的意思，只要双方同意，可以在不动产许多方面设置地役权，以提高不动产的利用效率。

在英美法系中，也出现了新型的地役权，如美国兴起了一种保全地役权，即公益或私人慈善组织禁止供役地所有人未经批准擅自建筑楼房以保全科学历史名地或开阔地的权利。

在现代社会，土地资源的利用己从地表向地下和空中发展，出现了土地利用的立体化趋势。

对于这种发展趋势，各国民法借助于扩大传统地上权的权能，以适应土地利用立体化的发展趋势，这就出现了所谓的“区分地上权”或“空间地上权”。

因此现代法出现了“空间地役权”，即为行使空间地上权或空间所有权而对其周围的特定空间享有权利。

可见，在现代法上，地役权的“便宜”具有了广泛的私法自治范围，具有适应现代社会经济生活需要的广阔发展空间。

（二）相邻关系的历史渊源和制度演进

我国相邻权与地役权同起源于罗马法。

古代罗马城内建筑相对不发达，土地广阔但依传统，房屋间需空出五尺距离，加之建筑物较为矮小，所以一般城镇不发生利用他人房屋、土地的必要，因而不产生地役权问题。

但公元前390年高卢人入侵并摧毁了罗马城，在罗马重建中,人们不再遵守相隔五尺距离的规定，房屋多比邻而居，于是产生了相邻近房屋之间的利用关系。

如通风、采光、排水、通行、架梁、支撑等问题。

不过这仅限于农业经济中的土地权利关系，范围有点狭窄，随着社会的发展，相邻关系的范围逐渐发展和扩大。

在这种背景下，相邻关系便从所有权中衍生出来而形成为一项独立的法律制度。

相邻关系的内容大致可归纳为三个方面：

第一是防止来自邻地侵害的权利。

来自邻地的侵害包括废水、废汽、废渣等有害物质的排放；噪音、震动的干扰；因邻地挖沟开渠影响到建筑物的安全；邻地建筑物将要倒塌带来的危险。

第二是排水和流水使用。

第三是邻地使用权，包括管线安设、邻地通行和因在相邻土地界线附近从事建筑活动而暂时使用邻地。

二、地役权与相邻关系的定义

（一）什么是相邻关系

相邻关系就是相毗邻的不动产权利人在行使权利时，由法律直接规定的相互之间应当给予必要方便或接受必要限制而产生的权利义务关系。

相邻关系本质上是相邻不动产的所有权人或使用权人行使权利的一种延伸或限制，即对自己权利的延伸对他人（相邻人）权利的限制。

这种延伸或限制主要是基于社会公序良俗与诚实信用原则，为谋求社会人际关系的和谐稳定，维护公共利益与国家利益的需要，由法律对不动产所有权或使用权所施加的限制。

相邻关系的法律特征主要有：

1、相邻关系产生的客观条件是自然原因，即不动产的毗邻关系。

所谓毗邻是指地理位置相邻，包括不动产之间的相互连接和相互邻近。

2、相邻关系产生的主观条件是法律规定，是立法者基于社会公序良俗与诚实信用原则而直接在法律中作出的规定，其目的是为了有利生产、方便生活。

3、相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产的所有权人或使用权人，使用权人不限于土地承包经营权人、宅基地使用权人、建设用地使用权人，还包括土地或土地上房屋的借用人、承租人。

4、相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的与相邻人有关的利益，而不是不动产本身。

这种利益需要相邻人给予必要方便或接受必要限制的条件下才能实现。

5、相邻关系的内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便或接受必要限制的义务。

所谓必要，是指相邻权人非从相邻方得到这种方便就不能正常行使不动产的权利，同时也不得滥用权利应尽量避免和减少给相邻方造成损失。

（二）什么是地役权

依目前学界通说,地役权是指土地所有权人或使用权人为了增加自己土地的价值而通过合同设定的利用他人土地的权利。

需要其他土地提供便利的土地为需役地,而提供此种便利的土地为供役地。

虽然我国此前的民事立法中没有使用地役权这一法律术语,但在实践中还是有地役权制度的，只不过主要是将地役权视为相邻权中的一种,将地役权调整的内容交给相邻关系来调整的。

比如，《民法通则》意见第97条规定“相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失”，就是一种典型的地役权。

但是相邻关系制度是无法取代地役权制度的功能的,因此新的《物权法》中既规定了相邻关系又规定了地役权制度。

三、相邻关系与地役权的联系与区别

在大陆法系的民法中，通常将地役权分为“法定地役”和“意定地役”。

“法定地役”指的就是相邻权或相邻关系，“意定地役”就是我们现在所说的不动产权利人之间协商约定产生的地役权。

在法国，民法典就没有对不动产相邻关系作出规定，只对地役权作出了规定，将其他国家认为是引起相邻关系的原因规定为是引起地役权的原因，包括：

自然位置、法律的直接规定和所有权人之间的约定。

因自然位置、法律的直接规定而引起的相邻关系被称为法定地役权，因所有权人之间的约定而产生的地役权都被称为约定（意定）地役权。

但后来德国、日本民法以及我国旧民法将“法定地役”和“意定地役”分开了，将相邻权规定在不动产所有权部分，而将地役权规定在用益物权部分。

二者之间既有联系，又有区别。

（一）二者之间的联系

相邻关系与地役权的联系主要有：

1、相邻关系与地役权都与不动产的利用有着密切的联系，都是权利人为了自己不动产的便利或经济效益，对毗邻或邻近的不动产施加一定的负担，对相互毗邻或邻近的不动产的权利人的权利进行部分限制，要求对方应尽某种容忍或不作为义务。

2、相邻关系与地役权作用功能类似，但地役权是在相邻关系的基础上的进一步发挥：

相邻关系的规定旨在规范相邻不动产权利人之间的利害冲突，为相邻不动产之间的关系设定法定标准，即根据不动产的自然条件为了正常生活生产而必须有的最低要求，即基本的必要的要求。

比如甲拥有一块东西北三面环湖的宅基地，南面是乙享有承包经营权的农地。

甲建好房屋出入必须要经过乙的农地才能到达农地南面的马路，乙基于甲所享有的相邻权为甲留了一条一米多宽的小路。

而地役权则是为了提高需役地的利用价值提出的进一步改良的或奢侈的需求，如为了精神上或情感上的利益，为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权、安宁地役权等，甚或为了营业竞争而设置的营业限制地役权等。

在前例中，因甲房屋周围风景好，经常有游客到甲的家中小憩，后来甲经批准将自己的房屋修缮改装成农家休闲中心，为了方便游客的车辆出入，需要拓宽道路，还得有停车场。

这些需求超过了乙基于甲的基本的必要的日常生活需求所承担的容忍义务。

甲在不能取得所需土地经营权的情况下，就只有与乙协商通过地役权合同在乙的承包经营地上设立地役权。

3、地役权的设定可排除或改变相邻关系的适用。

相邻关系中权利受到限制的不动产当事人可以通过设定地役权排除相邻关系的适用。

比如别墅所有人甲不得设置屋檐、工作物或其他设备，使雨水或其他液体直接注于相邻人乙的不动产之上，这是甲基于相邻关系为了乙的利益而受到的限制。

如果甲为了提高自己别墅的经济价值，将别墅进行修缮改良，在楼顶修建了一个空中花园并设置了观赏喷泉，花枝蔓藤从楼顶直泻而下，喷出的细细泉水迎光闪烁如同道道彩虹，甚是好看。

但是，泉水直接倾注到了乙的不动产之上，侵犯了乙所享有的不动产上的权利（相邻权）。

此时，甲就可因自己的利益需求与乙在乙的不动产上协商设立注水地役权（通过支付一定费用作为对价），即可排除乙所享有的相邻权。

（二）二者之间的区别

虽然相邻关系和地役权都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产的经济效益，与不动产的利用而有着密切的联系，但两者仍是两种不同的制度，有着不同的法律特点，不能互相替代或包含。

相邻关系与地役权之差异主要在于：

第一、性质不同

相邻权从本质上看是所有权的一项内容，其实质是不动产的所有人、使用权人与不特定的人之间的关系。

它是在所有权的基础上派生的以容忍为主要内容的特殊民事权利义务关系。

相邻关系之设，是基于相邻不动产之间的地理位置而缓和可能出现的冲突和矛盾，维护社会的考虑。

因而，法律直接规定双方的权利义务关系，以法律的强制性实施。

而地役权的主要功能在于弥补相邻权的不足，在相邻权得不到调节时可以通过约定弥补，地役权不仅是一项独立的民事权利，而且还是一种独立物权形式，为用益物权的一种。

第二、产生依据不同

相邻关系为不动产所有权或使用权内容的当然扩张或限制，是法定权利，具有一定的强制性。

《物权法》第87条规定：

“不动产权利人对相邻权利人由通行等必须利用其土地的，应当提供便利。

”而地役权则为不动产所有人或使用人之间基于合同关系而发生的权利扩张或限制，是约定权利，由当事人完全按照自己的意志设立。

第三、生效条件不同

由于相邻关系只能由法律直接规定，当事人只要依法取得不动产的所有权或使用权，就依法享有相关权利并承担相应义务。

地役权一般是基于当事人的合同约定取得，根据《物权法》第158条规定：

“自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意的第三人。

”

第四、权利义务关系内容不同

根据《物权法》第86条至91条的规定，不动产相邻关系的内容包括：

相邻用水、排水关系、相邻土地通行、使用关系、相邻地界关系、建筑物通风、采光、通道关系、相邻环保关系、相邻防险关系。

而地役权的内容则不需要用法律条款来规定，它是当事人用约定的方式确定的，它的内容是根据需役地人对供役地的利用方式来协商确定的。

可见相邻权作为法定权利，反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求。

地役权作为约定权利，反映了对自己土地提供约定的便利要求，对他人土地利用权能上比相邻权有较大扩展。

第五、存在条件不同

相邻关系以土地、房屋等相互毗邻为条件；而地役权则不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利用需要也可以设定地役权。

第六、是否有偿不同

法律设立相邻关系是法定的，通常相邻权请求人都是要求相邻方无偿履行义务，但如果因此给对方造成损失的，则应当给对方予以合理的赔偿或补偿。

地役权的设定往往都是有偿的。

由于，地役权设立的目的在于方便需役地的实际需要，由此在带给需役地一方经济或精神上的利益的同时，也使供役地一方带来土地利用上的负担。

所以当事人双方基于以上原因时，设立地役权关系是有偿的。

第七、存续期间不同

相邻关系的存续期间是法定的，而地役权的存续期间，是由当事人通过合同的形式自由约定的。

由于地役权是用益物权，它通常是设立在建设用地使用权、土地承包经营权的具体使用期限上，因此地役权的最长时间不能超出存续期间。

第八、救济请求权不同

相邻关系受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨害之诉，地役权受到侵害后，受害人可以直接提起地役权受侵害的请求之诉。

地役权因其是否登记和侵害主体不同而有不同的救济方式：

（1）在地役权已登记的情况下：

①如果是因供役地权利人不按照地役权合同履行义务而受到损害的，地役权人行使权利发生物权请求权与债权请求权的竞合，既可依物权请求权提起侵权之诉要求供役地权利人承担对地役权的“停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状”等物权责任，有损失的还要求赔偿损失；或者依据地役权合同提起违约之诉，要求供役地权利人承担“继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失”等契约责任；②如果是因第三人侵害供役地而造成地役权侵害的，地役权权利人可以行使物权请求权，依侵权之诉直接要求侵害人承担物权责任，有损失的还要求赔偿损失；

（2）如果是未经登记的地役权：

①因供役地权利人不按照地役权合同履行义务损害地役权权利人权益的，地役权权利人提起违约之诉，要求供役地权利人承担违约责任；②如果是因第三人侵害供役地而造成地役权侵害的，这涉及到第三人侵害债权问题，地役权权利人只能向供役地权利人主张违约责任，供役地权利人承担责任后再向第三人主张侵权责任。

对于两者之间的区别，我们可以用一张绘图来进行简单的描述。

如图所示，假设在一个抽象的条件下，有甲乙二人，分别对图中的A、B两块土地具有所有权。

而B地为A地所包围起来，只能通过历史上已经形成的且与主干道距离最近的C路与外界连通。

则此时，根据相邻关系制度，乙对C路是享有法定无偿使用权的。

但如果乙想另开一条D路通向外面，则只能依据地役权制度的相关内容与甲进行磋商以设定地役权。

从以上分析可以看出，地役权和相邻权是两个不同的概念。

基于现实生活中存在将两者混为一谈的现象，我国最新出台的《物权法》第十四章将地役权单独列出作为一个专门章节加以阐述也体现了我国对地役权制度的重视。

这为大家正确的区分两者起到积极的指导作用。

四、我国地役权和相邻关系制度的完善

地役权作为一项重要的用益物权，是为自己特定土地的便利而利用他人特定土地的权利。

而相邻关系作为所有权的一种延伸，是两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。

二者之间的相同点在于规范目的都是为了调整不动产之间的利用关系，使不动产权利人得以和睦相处，以全面实现不动产的利用价值。

我国物权法对地役权和相邻关系的规定不免太空洞，两种法律制度在适用的对象方面交叉、重叠的范围过大，以至于实践中人们难于正确运用地役权或相邻关系。

主要体现在两个方面：

第一、实践中对相邻关系与地役权区分，借助学理上关于这两个制度的界分标准：

相邻关系是法律为保障不动产的有效利用而进行的最低限度之调整；地役权是权利人对自己不动产较高程度的利用。

这样划分不但在立法技术上很难操作，而且很难在实践中进行判断。

第二、我国物权法就相邻关系的适用范围采用类型化（列举式）立法方式加以规定，而对于地役权的内容均未限定，只是采用抽象化的概括方式予以说明。

随着经济生活的发展，相邻关系出现的情况逐渐多样化，立法远远赶不上现实需要；而地役权这种方式保留了较大的任意性空间，不利于交易安全。

而解决该问题的途径是，通过司法解释对两者的适用范围进行大致的划分，留出各自的调整空间，尽量减少规范的竟合。

随着物之利用多元化以及社会发展的进步，立法者在设定公民社会中权利与权利之间的界域时，不可能像一位城市规划的设计师那样，可以将楼厦、绿地、公路、广场、桥梁的位置与地域规划得精确明晰，在许多领域只确立一般原则予以完善。

因此即对地役权和相邻关系的调整范围从原则上予以界分。

通过考察大陆法系各国立法关于地役权与相邻关系的适用范围的立法模式，再根据两者的特点、性质、功能，我们可以从中归纳出其适用原则。

原则一，权利扩张一方与权利受限制一方的地理位置是否邻近、毗邻。

这是一个基本的判断标准。

一旦双方的不动产不毗邻，则自然只能与被利用土地者设立地役权。

根据这样的标准，物权法第八十八条规定的“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气等管线必须利用相邻土地、建筑物”的情况，就归于地役权的调整范畴。

原则二、综合考虑地域、习惯、避害可能性等等因素，考虑扩张权利的一方是否是为了保障其基本生活的需要,即是否属于“正常化”。

符合此“正常化”构成者的认定为相邻关系，超出该要件则应从地役权角度考量。

但超出“正常化”基准并非一定构成地役权，“正常化”的合意有时是地役权的内容，有时是对相邻关系的补充，如相邻关系的补偿金条款。

可从以下三方面识别：

其一、是否是逾越了“正常化”基准而在他人土地上设置的额外负担。

如果对供役地人造成的负担在必要的范围内，则属于相邻关系。

其二、对他人土地的利用是否能增加自己土地的价值。

地役权的基本功能在于通过在他人土地之上设定负担的方式，来增加自己土地的价值，并非以债的形式来增加供役地人的负担，如在邻人土地上种植果树，己方土地并未因此得利。

原则三、地役权调整范围应有所突破，地役权除适用于生活领域之外，更主要的是应用于经济等非生活领域。

将传统的规范人们日常生活的地役权制度应用于企业的生产、经营活动、城市规划等非生活领域。

这样地役权和相邻关系的适用范围就比较清晰，即相邻关系为保证生活需要的制度，而地役权则是获得效益的制度，其主要作用于生产、经营、城市规划、环境保护等领域。

在经济飞速发展、土地大量开发、城市化需要广泛利用他人所有或使用之土地的今天，地役权制度完全应当突破通行、汲水等使用范围，向经济、管理领域进军。

这种超越既符合现实需要，也正好区别于相邻关系，避免两者调整范围的重叠、交叉，最大限度地发挥物权法保护财产权的功能，充分提高不动产资源利用率。

完善地役权制度也将对我国法制建设起到积极的促进作用，主要表现在以下几个方面：

1、建立完善的地役权制度，将内容明文规定下来，符合物权法定主义的原则，有利于当事人进行选择，也起到了公示的目的，以维护交易安全和保护第三人的利益。

2、建立完善的地役权制度，也利于人们将地役权与相邻权区分开来，使人们知道在哪些情形下不必取得毗邻人的同意而当然地利用毗邻人的不动产，而在哪些情形下则必须征得他方地地所有人或使用人同意与他人签订合同及设定地役权，才能利用他人土地，从而避免或减少相邻纠纷的发生。

3、地役权制度有利于鼓励人们对自己土地的有效利用和维护；并且设立地投权往往都是有偿的，因此，地役权的设立有益于提高土地的利用价值和促进经济发展。

五、结语

相邻权与地役权都是调整相邻关系的制度，在调整不动产之间的利用关系上，地役权与相邻关系以各自不同的作用与方法早已形成了合理的分工。

相邻关系直接为相邻不动产之间的关系设定了法定标准，主要体现在法律明确规定相邻关系的形式。

但相邻关系是不能全面调整实际生活中所存在的多种多样的不动产之间的利用形式，不利于土地实际价值的最大效益地发挥，也抑制了当事人之间的意思自治，不符合私法自治的价值追求。

因此需要通过当事人设立地役权的方式，利用合同安排其关于不动产的提供便利的问题，从而弥补相邻关系在调整不动产之间关系上的不足。

以更好地调整不动产之间的利用问题，充分满足当事人的不同利益需要。

两项制度并存增强了法律适用的灵活性，满足了民事主体在日常生活中的需要。

在尊重法律至上的前提下，最大限度的保证了民事主体意思自治，对公民权益的维护和法院的执法都是大有裨益的。

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