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弱势楼盘如何强势旺销

弱势楼盘如何强势旺销

弱势楼盘如何强势旺销——国际花园榕苑营销全过程记录

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弱势楼盘如何强势旺销

——国际花园榕苑营销全过程记录

占地26.8亩的国际花园榕苑自其一出生，就是一个不大被业界看好甚至是被某些人定义为“必死无疑”的楼盘。

这不单是因为产品本身所存在的缺陷和昆明当期有近100个楼盘在售的同台竞争；还因为在它的身边，有一个巨人——300亩的明星楼盘百大国际花园象一只老虎般盘踞在它的一侧。

可国际花园榕苑最后的事实是：

※开盘当天就有40余位购房者现场认购

※6个月就完成了总体销售计划的85%

※9个月就几乎完成了100%的销售

成为了2002年昆明楼市少有的几个旺销楼盘中的“另类”，并令业界屡次为之惊谔。

惊谔一：

国际花园榕苑凭借借势营销策略，以“国际花园神秘巨献”身份，向明星楼盘百大国际花园借足了势，引发了从业界到媒体的国际花园榕苑现象大讨论，将不利扭转为了有利。

凭借这招“四两拨千斤”之术，赚足了眼球开了个好头。

惊谔二：

在降价声一片的昆明楼市，以弱势楼盘之身逆流而上擎出涨价旺销概念，强势销售创佳绩。

至今，“涨价”的营销手法，已经和仍在被昆明的多个楼盘竞相模仿。

国际花园榕苑正是凭借以上两大营销攻略，才用不到35万元的营销费用，创造了完成5000万元总销额的好成绩。

一、国际花园榕苑营销策划上篇：

巨人肩上借势营销好开局

春节前后是房地产界公认的销售淡季，但就在2002年春节刚过半个月的3月2日，昆明一个名为国际花园榕苑的楼盘逆市开盘。

开盘的当天，不仅吸引了近千名购房者光临售楼现场，更促使了40余位购房者现场认购。

对这个仅有218套房屋的楼盘而言，也就是说在开盘当天便完成了总体销售计划的百分之二十几。

3月8日，昆明的主流报媒云南信息报以半版的篇幅，发表了一篇在昆明地产界倍受关注并引起了轰动的名为《国际花园花开两枝？

》的文章，文章指出国际花园榕苑相对国际花园是在搭车借势。

“哭笑不得”的国际花园开发商云南百大地产公司“辟谣”：

云南和成地产公司所开发的国际花园榕苑“此‘国际’非披‘国际’”。

但是，百大国际花园的强势反应，却正是和成国际花园榕苑所需要的。

榕苑是个毫无规划及产品优势的楼盘，为什么会在开盘日便取得如此不俗的成绩呢？

和成地产的榕苑为什么又会和百大地产的国际花园扯到一起呢？

百大国际花园的反应又为什么会是榕苑所期翼的呢？

事情的原由还得从国际花园榕苑本身及其营销策划说起。

（一）、项目借势背景

国际花园榕苑是和成地产所开发的首个地产项目，除了在2050元/㎡的均价上具备一些细微的竞争力外，其建筑密度高、景观绿化少；从77.31㎡-127.17㎡的户型横跨平层、错层、跃层、复式，也违背了所谓“集群而居”的地产开发理念；地处目前毫无地段优势的昆明高新区昆瑞路和海源中路的交叉口，亦具有灰大、噪音大和安全隐患。

在同时有近100个楼盘发售的昆明房地产市场，应该如何操作这个当时还叫盛鑫苑的相对弱势的楼盘呢？

本项目不是与“掀开昆明西市区不适宜人居住新篇章”的高素质楼盘---300亩的百大国际花园相毗邻吗？

“奔向美满新世界”的国际花园，不是百大地产以超过600万元的市场推广巨资所打造出来的明星楼盘吗？

国际花园不是倍受购房者追捧，第一期已经卖出90%，第二期已经卖出60%了吗？

和成地产不是就大国际花园的构想和百大地产有过短暂的合作吗？

“国际花园”的名称不是在双方协议中和成地产所能够使用的吗？

“国际花园”不是不符合商标注册条例，百大国际花园即使站出来阻止也无力阻止吗？

我们为什么不和国际花园联系上呢？

我们为什么非要用“盛鑫苑”而不用国际花园呢？

我们为什么不开展借势营销（双方相关对比参数资料见下表）来弱化与弥补自身劣势、扩大优势呢？

1、开发商实力对比

云南和成房地产开发有限公司，是家典型的民营资本企业，之前未开发过任何房地产项目。

对外界而言，公司没有知名度及专业经验形象。

云南百大房地产开发有限公司隶属上市公司昆百大，实力雄厚。

该企业已开发和正在开发博园世家、望湖雅筑等多个楼盘，是本土地产界声名显赫的实力派企业。

其旗下的百大物业公司是云南第一家通过ISO9002质量体系认证的物业管理公司。

2、相关经济技术指标对比

和成国际花园榕苑经济技术指标百大国际花园经济技术指标

占地26.8亩占地300亩

总建筑面积23091.4平方米总建筑面积22.36万平方米

容积率2.2容积率1.2

绿地率40%绿地率50%

车位76个车位1200个

总户数218户总户数1600多户

3、项目其它对比

和成国际花园榕苑因为规模小，容积率较高，社区内没有任何可供圈点的景观。

其中心花园也不过2000平方米。

而百大国际花园不但具有80000平方米的绿化景观渗透，10000平方米的中心水景，且具备双语幼儿园、超大会所等完善的社区内部配套，是所谓的超一流的国际化美景社区。

确定了借百大国际花园之势开展营销推广活动的大方针后，盛鑫苑变成了国际花园榕苑。

可具体的借势营销又应该怎样开展呢？

首先，得需要明确百大国际花园到底有何势可借。

（二）、何势可借与借势策略

1、百大国际花园有何可借？

（1）、百大地产斥巨资传播及其因此打造的国际花园大品牌。

此可缩短与减少榕苑的传播及营销推广过程与难度，大幅度缩小榕苑的营销推广投入。

（2）、国际花园的中、微观景观及环境，社区内完整的功能性配套设施等具体品牌因子。

这些是榕苑所欠缺的，也是归附国际花园大品牌的榕苑所可以依附的。

淡化与弱化阻碍销售的榕苑劣势便是增加与扩大榕苑的优势。

（3）、国际花园的人气与潜在业主等客户资源。

国际花园的时代园、常春藤公寓目前已分别售出90%、60%，但对余盘的处理、三期楼盘的推出必将吸引众多的潜在业主光顾国际花园看盘购房。

利用这些来对国际花园客户资源进行分流，必将加快榕苑的出房速度。

国际花园榕苑处在购房者去国际花园看房的主要路口，在这方面已具备了先天的地段借势优势；而且，国际花园2390元/㎡的均价将许多收入稍低的客户挡在了门外，国际花园榕苑还能凭借每平方米低三百余元的价格优势来满足这部分国际花园所不能满足的客户。

（4）国际花园传播及营销推广中的不足之处。

国际花园在传播及营销推广中，存在重

产品及社区素质轻对期房与物业管理等不定因素之承诺的较大缺陷。

后来居上的榕苑能够针对国际花园这些不足采取对应措施（含相互价格间的落差），满足与进一步分流怀疑和不满国际花园而又有意入主国际花园大社区（含周边社区）的潜在业主。

在明确了国际花园的可借之势后，榕苑的借势策略边清晰了起来。

2、榕苑相对百大国际花园的借势策略

品牌借势

宣传借势

产品素质价格落差借势

中微观环境及配套设施等弱化 营销推广及

与弥补榕苑不足的借势销售借势

榕苑针对国际花园不足之处的借势

人气借势等其它借势

从本图解可以看出，榕苑要借的并非仅是“国际花园”这个名和其投入巨资的宣传，而是包含了产品素质、中微观环境及功能性配套设施、国际花园本身在营销中的不足及人气等诸多方面，总的来说就是分为借长势和借短势、借气势和借人势。

在具体的借势策略中，上述细分借势内容，将会因关联性而在某具体借势策略及战术中共同反映。

3、做好反借势的准备

势不难借，但事却可能难为。

随着国际花园榕苑的上市推广，必将给国际花园带来客户的分流。

相对26.8亩的国际花园榕苑而言的巨人---国际花园极可能站出来以开发商的不同和品质的不同来廓清与榕苑的区别。

这对开展借势营销的国际花园榕苑而言同样是件好事，因为榕苑完全可以在借势与反借势之战中再度扩大借势营销的战果。

因此，我们必须随时注意和收集国际花园的反应与动态。

但在借势与反借势之前，我们完全能事先确定几个借势与反借势的原则：

（1）、完全站在满足国际花园所不能满足的客户和优化国际花园大品牌的美好立场开展借势，不抵损国际花园及百大地产，并要将这场可能的“借势与反借势”之战始终平息在企业间的正常经营及竞争台面上。

（2）、鉴于榕苑的借势及对百大国际花园的倚重行为，为了避免因部分承诺带来的不定风险，在传播策略上，对某些话应该采取尽量模棱两可的模糊策略。

（3）、百大国际花园一旦开展反借势，国际花园榕苑必须第一时间站出来反反借势，以引导借势与反借势之战进一步利好国际花园榕苑的营销推广，但必须建立在第一条原则上，也就是不与百大国际花园正面纠缠互揭老底，避免引发整个“国际花园”大品牌的灾难。

（4）、借势宣传、销售的目的一旦达到楼盘认知度、销售促进的预期，便从借势营销中淡化出来。

因为和相对高素质的百大国际花园过于纠缠，将可能在一番“抽筋拨皮“的比较中，更多暴露出本身的不足，反而带来销售抗性。

（三）、成功借势出佳绩

1、针对百大国际花园不足之处的借势

（1）、推出“全程无忧管家盛”物管营销，解决和弱化“不能按期交房”的消费疑虑。

百大国际花园在长期以来的市场推广中，对物管仅是提及由百大物业管理公司司职负责，而对客户（含准客户）所担心、所疑虑、所企及的却是未能提及与强调。

这在一定程度上造成了客户资源的一定流失。

和成国际花园榕苑有必要重视和针对国际花园的这些弱点进行强化包装，以分流国际花园客户资源和更好满足更多客户需要。

从这方面来讲，物管也便是榕苑差异化竞争楼盘营销的一大卖点。

国际花园榕苑在这一方面根据对手的不足，自己的物管公司叫嘉盛物管等实际情况，推出了名为“全程无忧管家盛”的物管营销内容。

※督促工程质量（含承诺使用的材料）和工程进度，对工程情况保持向客户的随时通报，并欢迎客户到现场亲察工程情况（物管人员应争取陪同）。

※参与签字、验收工程。

※向客户明确，对其正式入住前的物管工作，物业管理公司皆免收物管费，也不摊派在今后的物管费用中。

以突出榕苑相对百大国际花园及其它竞争楼盘的差异化特质，诱导潜在客户和扩大客户基础。

※对物业管理费有必要进行事先明确，统一说辞之相应的物业管理内容（承诺）及物管手册应该提前进行撰拟和编印，以诚信对待和解决客户疑虑。

※物业管理公司在客户正式入住前，便成立专门的榕苑项目部，有专门的电话、专门的人与客户进行沟通，以真正作到使客户全程无忧。

与上述全程介入的物管服务对应的是质量工期配合。

（2）、推出“如愿，心欢跳”的质量工期营销，细化工程质量和工程进度承诺，遂客户心愿使客户心欢跳，以深入弥补国际花园及业界在此方面的不足，为榕苑再增一大营销推广砝码。

跟随购房者的心路历程就是房地产产品的销售历程，满足购房者的心理需要就是房地产产品顺畅售磐的需要。

国际花园榕苑“如愿，心欢跳”的质量工期营销内容具体如下：

※细分与强化榕苑工程进度

*开工开盘时间

*封顶断水时间

*景观绿化开工、完工时间

*水电气配套开工、完工时间

*会所、商店等其它规划设施开工、完工时间

*片区环境配套如道路、智能化系统等开工、完工时间

*交房时间

※细分与强化榕苑工程质量

*对承诺使用建筑材料的公布、展示

*对门、窗、对讲系统、插线板等品牌、质地的公布、展示

*对使用其它有关产品素质的东西的公布、展示

*施工工艺特殊流程提示

*其它

※有机联系“全程无忧管家盛”服务，引进物管督促和签字验收榕苑工程

2、秉承化零为整、统一主题传播、形成营销合力的营销沟通精要进行品牌与宣传借势。

（1）、策略思路：

※忽略百大国际花园经常性传播的产品素质、社区素质，以精练性内容概括其，挖掘榕

苑不同于国际花园的精要部分，即与百大国际花园的宣传形成互补和补缺国际花园的不足部分，又能实在的区别于国际花园，真正起到分流国际花园客户和补缺国际花园及该社区其它可能性竞争楼盘之更多流失的更广泛客户资源。

※借势中不能脱势，既不能撇开百大国际花园，因此在宣传中，除了“国际花园”这个品牌及这几个字外，还应在内容上有一定的融合与联系。

※工地包装及大众传媒宣传等涉及工地的推广部分，应从百大国际花园的广告浩海中跳出来，有所区别于百大国际花园，以避免向百大国际花园借势的榕苑反被百大借了势，借势宣传反成了百大国际花园的宣传。

（2）国际花园榕苑借势营销沟通主题

营销沟通及传播主题是产品卖点的提炼和针对消费者艺术性、亲和性、共鸣性再现。

其分为贯穿始终的主线条式的总主题和层层分解、支持总主题，从不同角度更全面展现产品特质的分支主题。

※借势营销总主题：

同样的名字，同样可爱

主力支持点：

深切关联百大国际花园，极易使潜在业主联想到国际花园大社区的产品素质与社区素质，在榕苑的价格可比性下，达成目标客户入主榕苑共享国际花园超一流国际社区的可能与现实。

※借势营销主要分支主题：

*为如愿（榕苑）心欢跳

主力支持点：

以质量工期包装内容、价格等进行支撑与阐释。

*追求更美满的国际花园榕苑

主力支持点：

对应总主题旨要；吻合百大国际花园“奔向美满新世界”的文意与画面；容身国际花园大社区的榕苑提出“更美满”，对消费者不会造成故意炒作之嫌，只会达成国际花园为业主的更大努力是从榕苑开始的这样的概念。

以“全程无忧管家盛”的物管包装内容、产品突出素质、价格等进行支撑与阐释。

*国际花园中不一样的榕苑

主力支持点：

既与百大国际花园形成互补和共享，又因为榕苑在“如愿，心欢跳”之质量工期，“全程无忧管家盛”之物管等方面为消费者想得和作得更多，而存在很多不一样，而能够在这些方面以及在价格、户型等领域更好满足和分流更广大目标业主。

以“如愿，心欢跳”质量工期策略、“全程无忧管家盛”物管策略、价格、相对百大国际花园的产品差异等进行支撑。

（3）用好营销沟通载体，借足人气及客源之势

营销沟通载体（本处主要指的是根据目标客户接触情况而优选的传播工具）之优选策略讲究的是对目标客户的针对性极强，讲究的是立体组合，讲究的是以小搏大。

其大致可分为传达信息、诱导消费之大众传媒及其纵深宣传、加快成交和提高成交率之卖场导购竞争力构建两大部分。

对国际花园榕苑而言，其沟通载体也主要涉及这两大部分。

※卖场导购竞争力构建：

正如前述，卖场导购力构建实际上是一种竞争力行为的构建，其目的就是为了纵深宣传和影响到达卖场与经过卖场的目标客户，达到加快成交和提高成交率的终极目的。

主要包含楼盘包装、周边包装（含户外）、售楼中心及人员推荐等方面。

借势构建如图示：

至国际花园及国际花园榕苑的主要道路

此符号为国际花园榕苑

大型户外

百大国际花园

和成国际花园榕苑

售楼部及其包装

此符号乃国际花园榕苑挂旗等案场包装

至国际花园及国际花园榕苑

的最主要道路与方向

除了上述图示的卖场导购力构建（事实上，由于资金问题，大型户外中除了榕苑售楼部前的那块广告牌外，其它两块户外广告受到了搁浅）外，还包括工地围墙、工地楼盘布标等包装。

当然，这些仅是借势在载体上的体现，除此之外的重点是有关借势的营销沟通重点在载体上的具体体现，大致内容可参照前述借势营销沟通主题。

正是这些极具借势力量的卖场导购竞争力的构建，才使得国际花园的看房客户人流量，在国际花园榕苑开盘后发生锐减。

※大众传媒：

大众传媒是产品的前沿媒体，最广泛最具体的向目标客户传达着产品信息，刺激与诱导着最大多数化目标客户对产品的关注与参与购买行为的发生。

对目前的地产营销而言，最实效的媒体就是能够详实传递产品信息的报媒。

这是这种效果的使然，才令房地产广告量占到了许多主流报媒广告业务总量的50%乃至60%以上。

在国际花园榕苑的借势营销中，除了选择对目标客户最具到达力与渗透率的都市类主流报媒外，最主要的借势体现便集中在具体的软、硬广告的内容上。

下附国际花园榕苑的开盘预热广告文案。

标题：

国际花园神秘巨献（副标题：

国际花园榕苑即将于3月2日浓情开盘）

正文：

国际花园，这演绎西市区超一流高素质社区的经典，正实现着众多人相守“城市未来动力中心”的梦。

如今，可能圆梦的人正在呈放射性扩大，因为国际花园神秘巨献---榕苑即将浓情开盘，为您传承美满和未来。

国际花园榕苑神秘档案：

神秘---从国际花园中崭新登场，前未知晓可谓神秘。

巨献---在不牺牲阳光、绿化、景观渗透率的前提下，适当提高容积率，降低地皮昂贵成本和今后可能的共摊费用，以超低起价1780元/㎡震撼推出：

从77.31㎡-127.17㎡的10种时尚户型供您自选，满足您更实在的需求。

传承美满和未来---秉守国际花园高品质传统，独家推出①最充分尊重您知情权的“如愿，心欢跳”服务，明确承诺工程质量与进度。

②“全程无忧管家盛”服务，全程引入专业物管公司，免费为您提前打理工期要务，即为您督促和如需通报榕苑最新工程进度与质量境况。

浓情开盘---榕苑将于3月2日开盘，开盘期间购房者可享受多折实惠。

恭请亲临美满如愿之地---国际花园榕苑售楼现场，体验触摸美满未来的心欢跳美感，享受开盘惊喜实惠。

（四）、效果回顾

自国际花园榕苑开盘预热广告、开盘广告（标题为《同样的名字、同样可爱——国际花园榕苑浓情开盘》），及两篇软文（一篇与开盘预热广告《国际花园神秘巨献》同名，一篇标题为《国际花园中不一样的榕苑浮出水面》）的刊登，到其开盘时段火暴的人气和销售，使百大国际花园骤感“象被猴欺”的压力，而随着自身客流量的减少，尤其是成交率的降低，百大地产不得不步入眼前的“圈套”，站出来和国际花园榕苑一方开打可谓波澜不小的“嘴巴仗”，而这却正是我们所期待的。

从意味百大国际花园反借势的《国际花园花开两支？

》一文，及其国际花园榕苑反击文章《追求更美满的国际花园榕苑》开始，整个3月，昆明的云南信息报、都市时报、滇池晨报等多家主流报媒，都布满了这对“德比”的战争硝烟，或者是一些有关“知名楼盘如何避免竞争对手“搭车”？

”、“弱势楼盘怎样巧妙利用大盘？

”的“中立”讨论。

而国际花园榕苑也始终坚持开始的借势原则，避免战争恶性发展。

就在双方这般你来我往的一个月中，国际花园榕苑的市场声誉得到了惊人的窜升，连同销售情况一起都达到了预期的目的。

但新的问题出现了：

1、榕苑开发商和成地产面对前期所取得的销售业绩与市场声誉，来了个急刹车，在接下来的4、5、6月份停止了一切宣传。

2、火热的国际花园榕苑势必因上述原因走向冷却，可冷下来的榕苑又如何才能再热气来呢？

与此同时的是，受到榕苑霹雳一击的百大国际花园，已经开始谋划推出与榕苑价格一致、更能形成直接竞争的三期工程，且加快了步伐。

二、国际花园榕苑营销策划下篇：

强势销售创佳绩

　　近几年偏暖的昆明房地产业，自2001年的日历一翻过，便出现了趋于平稳乃至回落的势头。

以至在2002年的上半年，先是北市区的江东花城打破了该片区起价2000元/㎡的价格坚冰，推出了1512元/㎡的房子，其小高层还同时赠送号称五星级的6年物管；紧接着昆明的西北区又传出了一个更具爆炸性的新闻，新推出的星光之约起价跌破千元大关，首创近7年度的楼市价格新低，仅999元/㎡；不到一个月时间，红塔集团旗下的地产公司推出的小高层楼盘：

新城时代，又创造了小高层楼盘的价格新低，起价仅1780元/㎡。

　　高举低价大旗的并非仅是少数的几个善于吆喝造势的楼盘，更多的则躲在一边以3%、5%、8%甚至10%上的折扣幅度进行让利。

昆明楼市降价声一片。

如果此时，有楼盘跳出来高喊涨价的话，不但是不识楼市时务，更是跟自己过不去。

但是，却偏有楼盘不信邪的。

这个楼盘就是国际花园榕苑。

从2002年的7月5日开始，经过了前三个月销售平淡期的国际花园榕苑在低靡楼市中，发动了再次令业界为之震撼的第二波营销攻略：

第一个喊出了我要“涨价”的口号，而且一涨就是连续两次。

它不但没有遭遇因涨价带来的滞销滑铁卢，反而房价越涨房子销售越火爆——在7、8两个月时间中，创造了出房121套的销售佳绩。

（一）、“涨价”的强势营销沟通主题是怎样出笼的

1、解决必须解决的几个问题

相对借势营销阶段事过境迁，通过研究来自百大国际花园的不对称竞争，通过前期销售过程中对国际花园榕苑主力客户群了解的深入，通过观察售楼部置业顾问的表现……我们发现了国际花园榕苑突破前3个月的销售平淡，创造佳绩所必须解决的几个问题。

（1）、给置业顾问“补肾”，让他（她）们强势起来

※问题：

经过3月份的开盘热销后，榕苑的一些置业顾问在销售平淡期变得有些弱势，态度不是过于谦卑，就是过于保守，生怕自己一句稍微高昂、强势一点的话，就将客户赶跑了。

所以，在他们向客户的推荐中，往往都是见到客户对一套房子不满意的时候，马上又会向客户继续无穷尽的推荐下去，这套如何如何，那套如何如何，但是，他们却没发现将购房者捧上了天，就是将自己踩下了地，结果是客户先厌了，对其推荐的房子没有一套满意的。

置业顾问们必须强势起来。

※解决：

以培训强化置业顾问强势销售观念，增加成交技巧。

这主要包括如下五个方面：

*贯彻不要对客户太好的意念，要学会对自己的客户说“不”；引导客户的需求胜过被动

的适应客户。

*着重从分析成交成功案例、失败案例等方面着手，并结合实现个人职业生涯规划所需

要的点点滴滴，激励置业顾问，增强其信心。

*在与角色演练的结合中，模拟增设各种客户的刁钻问题、尖锐态度，以激发置业顾问

应付各种问题的潜能，克服其心理障碍。

*除了在培训会上，置业顾问轮番扮客户、轮番模拟接待外，培训教练还在销售现场亲

自接待客户，进行强势销售的示范演练，促使置业顾问在短期内尽快改变以前的弱势销售习

惯。

*进一步统一销讲，促使置业顾问间形成互相帮助、配合的默契，使每一位置业顾问的

口径如出一辙。

尽管以上努力，使置业顾问们的弱势毛病有所改变，但单方面是不够的，可是，就本身条件毫无强势可言的国际花园榕苑来讲，又应该从什么方面给置业顾问们的强势提供支撑呢？

（2）、需要与客户更紧密的对接

※问题：

昆明西市区的购房者由于总体消费能力偏低，他们购房时所主要考虑的问题依次便是：

价格、生活便利、户型、是否准现房等等。

另外从前述可以看出，榕苑的主要优特点，在于它的价格、户型和中心公园景观三个方面，但是由于榕苑前期投放的广告有限，诸如价格、小户型、周边生活配套、主题景观等，还来不及放在着重推出。

国际花园榕苑接下来的营销推广必须解决这个问题。

也只有这样，榕苑才能在与客户更紧密的需求对接中，获得一些强势的内涵、利销的因子。

※解决：

广告只说客户需要的，只为营造销售氛围和加快成交服务 

*吻合客户由大到小的真正需求：

推出低总价的七、八十平米的小户型，结合周边为数不少的中小学、银行电信邮政网点、交通设施打生活便利组合牌，强调即将迈入准现房的优势。

*提供对手所不能很好满足，但自己却能满足的客户的买点（客户需要的，并站在客户的立场表达、包装出来的产品卖点就是客户的买点），而非产品卖点：

其一，对手不具备的，而客户又需要的买点——昆明独一的数千平米榕树主题公园；其二，对手具备的，但却没有重视没有喊出的客户买点。

如前述的学校等周边大配套。

*只向客户推荐他们所需要的买点：

对榕苑来说，如果还坚持那所谓的“不是在买楼而是在出卖一种生活”的“胡话”，是不明智的。

因为该楼盘的客户是一群收入、支付能力不高的人，他们更讲究的是务实，是能与他们需要对接的买点。

因此广告及置业顾问的说辞，一定要把自己竞争性具备的、客户需要的东西，一、二、三、四般的说透彻说清楚，少讲废话。

*房屋是个很温暖的概念，强化客户不需要冷冰冰的说辞，他们更乐于接受煽情的东西之观念。

*“打压”也是客户的需要，强势销售在广告中再现：

榕苑的目标客户买瓶酱油也需要货比三家，何况是买一套可能需要耗尽自己一生积蓄的房子！

但是，当这群客户见到自己所看中的东西，因为自己的观望徘徊而被别人捷足先登的时候，又往往会后悔不迭。

我们为什么就不能抓住客户的这种心理做文章呢？

如结合销控和销讲，自始至终给榕苑营造一种旺销的气氛，以挤压客户“再不下单，你就失去了你看中的机会”，如此一次又一次暗示与刺激客户，就容易产生