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租赁合同纠纷案例

租赁合同纠纷案例

篇一：

租赁合同纠纷的案例分析

租赁合同纠纷的案例分析

甘肃广播电视大学酒泉分校——冯小云

甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案

案情介绍

20XX年11月21日，甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。

合同约定：

由乙方（乙公司）承租甲方（甲公司）所有的位于a市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼房两层，租赁期间为20XX年12月1日至20XX年12月1日止，年租金66000.00元，乙方一次性付清1年房租66000元，并预交20XX年房租10000元。

乙方应在合同到期前一个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租合同，否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。

乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施，否则，甲方有权采取必要措施，要求赔偿，恢复原貌。

合同履行中，乙公司于20XX年10月24日向甲公司交纳房租66000.00元，并预交下一年房租10000.00元；20XX年2月26日，乙公司对承租房屋进行了装修，在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构，毁坏房屋设施，致使租赁物部分受损。

20XX年1月11日，甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》，明确告知乙公司应在20XX年1月15日之前预交20XX年度租金，逾期将终止租赁合同。

乙公司收到《收费通知单》后，于20XX

年1月21日，向甲公司作出《缴费说明》，明确表示，甲公司发出的《收费通知单》于20XX年1月20日收到，但拒绝预交20XX年度租金，并提出了续交房租的条件，即“我公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公司不予干涉，我公司续交第二年房租。

”20XX年6月12日，乙公司与B市丙公司签订了销售维修部（以下简称维修部）签署联营协议一份，《联营协议》约定：

乙公司与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳税，合法经营的原则。

丙公司提供年租柒万元（70000元）的，作为丙公司联营投入的股金。

双方联营中，无论盈亏，丙公司付给乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。

丙公司承担经营的所有费用（税金，管理费，水、电、暖费）必须每月30日前付清所有费用。

丙公司负责经营场地的所有维修费用。

甲公司与乙公司由此引发争议，甲公司起诉要求解除租赁合同，并申请法院先予执行，致三楼出于空置状态；诉讼中，乙公司提出反诉，要求甲公司赔偿装修费、可得利益、办公用品等各项损失共计518000.00元。

案件焦点

1、甲公司是否具备合同解除权的问题；

2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题；

争议与分歧意见

第一种观点认为：

同乙公司作为承租人与维修部签署的联营协议虽名为联营，实为转租，且乙公司有拒绝支付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违约、违法行为，甲公司得行法定解除权，所以甲公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同，对承租人乙公司的损失不承担赔偿责任。

第二种观点认为：

乙公司与维修部签署《联营协议》是乙公司自主的经营行为，甲公司作为出租方无权干涉乙公司正常的经营行为。

甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错误的申请先予执行，应当对乙公司的损失承担赔偿责任，乙公司的反诉请求依法有据，应当得到支持。

结论

笔者认为，本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两个方面，其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同解除权。

结合本案案情，笔者认为甲公司有权行使法定的合同解除权。

第一、关于乙公司与维修部签署的《联营协议》的法律性质的认定问题。

20XX年6月12日，乙公司作为甲方与维修部（乙方）签署了一份《联营协议》，细究《联营协议》的核心条款和实质内容，笔者认为，《联营协议》虽名为“联营”，实为

“出租”，即乙公司的该行为实际上是一种违法的转租行为。

首先，衡量一个合同的性质，应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别，而不能拘泥于合同“名称”。

这是一个为民事司法实践所认可的基本的民事原则，也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。

最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复（法复【1996】16号）第1条明确规定：

当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。

法复【1996】16号实际上确立了“合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”这一基本的民事司法原则。

虽然法复【1996】16号是针对经济合同作出的规定，但作为一种民事法律的基本原则，其在今天，仍然具有广泛的普适性。

所以，对合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容所涉法律关系来确定。

就本案而言，乙公司与维修部签署的《联营协议》虽名为“联营”，实为“出租”。

我们只要看看《联营协议》约定的内容就可以得出这一结论。

《联营协议》约定：

乙公司与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳税，合法经营的原则。

丙公司提供年租柒万元

（70000元）的，作为丙公司联营投入的股金。

双方联营中，无论盈亏，丙公司付给乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。

丙公司承担经营的所有费用（税金，管理费，水、电、暖费）必须每月30日前付清所有费用。

丙公司负责经营场地的所有维修费用。

《民法通则》第51—53条，规定了三种联营的方式，即法人型联营、合伙型联营、协作型联营，但不论哪种联营，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任即共担风险是联营的一个基本特征。

而通过《联营协议》的上述约定，我们可以清楚的看到，乙公司作为联营的一方，既不参与经营，也不负担任何经营的费用，且不论盈亏均坐享利益，乙公司联营的唯一资本是三楼的场地使用权，其实质是将三楼以年租金70000元租给乙方，所以，该《联营协议》虽有“联营”之名，并无“联营”之实，是一个典型的出租行为。

其次，《中华人民共和国合同法》第124条规定：

本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

本条是对无名合同（又称为非典型合同，是指法律上没有特别规定的合同，是相对于有名合同而言的）如何适用法律的规定。

依据该条规定，如果无名合同的权利义务类似于合同法分则及其他法律规定的有名合同，可参照该有名合同的有关

篇二：

商铺租赁合同纠纷案例

商铺租赁合同纠纷案例

原告苏合攀，男，1976年3月17日出生，汉族，河南省郑州市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼租户，住郑州市金水区李镇庙李村302号。

身份证号码：

*******************。

特别授权委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。

委托代理人贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。

被告李国兵，男，1967年9月24日出生，汉族，湖南省长沙市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市天元区海创明珠花园10栋B-503号。

身份证号码：

*******************。

特别授权委托代理人肖山红，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。

被告刘建平，男，1964年3月19日出生，汉族，湖南省益阳市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市芦淞区山水国际3栋1703号。

身份证号码：

*******************。

特别授权委托代理人黄飞虎，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。

原告苏合攀诉被告李国兵、刘建平租赁合同纠纷一

案，本院于20XX年3月16日受理后，依法组成由审判员谭夏先担任审判长，审判员黄爱武、张京江参加的合议庭。

并于20XX年5月20日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。

原告苏合攀及其委托代理人聂炜、贺杨勇，被告李国兵的委托代理人肖山红，被告刘建平的委托代理人黄飞虎到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告苏合攀诉称：

20XX年7月27日，被告李国兵、刘建平以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼的名义与原告签订了商铺租赁合同，将两被告所有的位于株洲市芦淞区建设办事处提升街株字第00160574号房产中的一处商铺租赁给原告。

现由于两被告违反合同的约定，导致合同不能履行，请求法院依法判令两被告返还所收取的门面租金151200元，押金10000元，装修费25000元，并支付预期可得利益损失139916.67元。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:

1、租赁合同，证明原告租赁芦淞区华鑫写字楼的事实，以及证明缴纳租金和租赁期限的事实，而且合同中的第四条第二款是原告主张损失的事实依据和法律依据；

2、收款收据，证明被告收取原告门面押金、门面装修款、门面租金的事实；

3、房屋登记薄，证明该房屋的所有权人是本案的两被告，该房屋已经于20XX年办理了他项

权证，已经办理抵押，而且已经被各法院反复查封六次；

4、株洲市工商局信息中心出具的证明，证明华鑫服饰写字楼没有进行工商登记，所以应由业主即两被告承担相应法律责任；

5、株洲市天元区（20XX）天法民一初字第168号民事调解书，证明房屋产权属于两被告，且两被告负连带赔偿责任，且房屋进行了拍卖；

6、通告，证明20XX年12月26日法院已经对该房屋进行拍卖时被告发给原告的通知，要求解除合同，而且证明合同的解除是原告单方面的行为造成的。

被告李国兵辩称：

一、原、被告签订的租赁合同合法、有效；二、原告拖欠水电费，将商铺改做仓库使用，违反了合同的约定，应承担违约责任；三、原告要求赔偿的数额不实，租金应扣除已经经营的部分，履约保证金，由于原告违约，依合同约定，不予退还；四、原告要求赔偿预期收益的请求，没有提供证据证实，应不予支持。

被告李国兵为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：

1、被告李国兵的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；

2、曹雯（华鑫服饰写字楼3088号的业主）的身份证复印件、租赁合同、解除合同协议，证明原告违约的事实，原告将商铺改作他用；

3、公证书，证明原告违约及拖欠水电费的事实，且原告的违约给其他业主造成损失；

4、公开信，证明被告已经告知原告；

5、水电费、物业管理费票据，证明原告苏合攀拖欠水电费的事实；

6、工程队的抄表记录，证明原告拖欠水电费的数量；

7、何晶的租赁合同，证明证人何晶知道事情真相。

被告刘建平辩称：

原告是与被告李国兵签订的租赁合同，与被告刘建平没有任何关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告刘建平未向本院提交证据。

经庭审质证，被告李国兵对原告苏合攀提供的证据质证认为：

对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6无异议。

被告刘建平对原告苏合攀提供的证据质证认为：

对证据1、2真实性无异议，由于被告李国兵无异议，所以被告刘建平也没有异议；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，被告刘建平只是提供担保，对于其中的查封只有一次是针对被告刘建平的50%，并且被告刘建平没有收到任何通知；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6的具体情况不清楚，不予质证。

原告对被告李国兵提供的证据质证认为：

对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但证人证言应当出庭作证，且对关联性有异议，曹雯并不是本案的当事人；对证据3真实性、关联性有异议，不能用公正的方式取代证人出庭，且与本案无关；对证据4有异议，原告并没有看见该公开信，并不能证明该公开信送给了原告；对证据5有异议，不能因为票据来确定原告拖欠了多少水电费，且与本案无关，如果被告要主张水电费，要么反诉，要么另案起诉；对证据6有异议，只是一张便条，不具有法律效应，且与本案无关；对证据7有异议，该租赁合同都是用白纸条粘贴后复印的（原告要求被告提供合同原件，被告没有提供）。

被告刘建平对被告李国兵提供的证据无异议。

综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：

对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性，被告无