差距与创新中国物业管理的发展及未来.docx
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差距与创新中国物业管理的发展及未来
差距与创新：
中国物业管理的发展及未来
（发稿时间：
2004-06-23 阅读次数：
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物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。
物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。
一、中国物业管理的产生与发展
改革开放之前，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。
这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极的作用，但由于长期实行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入，没有产出。
包袱越背越重，不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都难以维持，房屋失养失修严重。
据20世纪80年代初统计，全国直管公房失养失修率达到50%以上。
每平方米使用面积年租金仅1.56元，除去管理费0.68元，18%的税金0.28元外，维修费只剩0.60元，只够正常维修费用的1/6，亏损严重，也使房屋淘汰量逐年增加。
可以说，我国传统的住房管理体制已经走进了死胡同。
随着改革开放的深入，房地产业得到了飞速发展。
与此同时，旧体制的弊病更加显露，而国外的一些先进科学技术和管理经验不断引进来。
在这种情况下，世界上先进的物业管理模式，自然而然的就在中国产生并迅速发展起来。
1981年3月，作为中国经济特区的深圳市，第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。
他们借鉴香港先进的物业管理经验，结合特区的实际情况进行了改革。
改革的核心是政企分开，所有权与经营权分离，由单纯管理性公司向服务经营型公司转变。
同年在广州市，新建的东湖新村也进行了改革的试点。
这是中国物业管理迈出了第一步的标志。
20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。
仅北京市，截止到2002年底，物业管理公司已达1449家，从业人员达15万人，管理的物业面积近1亿平方米，覆盖面达全市总物业面积的64%。
从北京一地就可以看出，我国物业管理的发展速度之快，规模之大，范围之广。
二、中国与世界先进物业管理模式的差距
中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区的差别。
但是，同中国的许多事情一样，只要一快，就会出现一些问题，物业管理也不例外。
1.市场化的差距
（1）物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构——物业管理公司，而不是行政性的组织。
其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。
我国的物业管理公司已经全部企业化了，其来源主要有四部分：
一是房管所改制成立的；二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业自己组建成立的；四是民营的、外资、合资的物业管理公司。
它们全都成为有限责任公司。
表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司，连基本的政企分开都未做到。
企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。
北京亿方物业管理有限责任公司，是北京城市开发集团的子公司，成立于1983年，当时称为房管公司，从成立之日起，就是完全的企业化性质。
1997年，按照现代物业管理模式和现代公司制的要求，改制成为物业管理有限责任公司。
经过20年的发展，已经成为拥有2000余名员工，物业管理面积达300万平方米的大型物业管理公司，获得建设部首批颁发的物业管理企业一级资质证书，通过了ISO9001：
2000国际质量体系认证。
按照市场化理论，像这样的企业，应当成为市场经济的生力军。
但是，由于它没有第一、二部分企业的先天优势，又缺乏第四部分企业机制灵活的后天优势，因而在发展中感到困难很多。
这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。
（2）允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。
企业作为市场经济中的基本细胞和主体，其“经济行为就是在各种条件限制下，为追求利润最大化而采取的行动”。
这是企业的目标，有了目标才有动力，有了内在的动力，企业才能充满活力。
实行物业管理初期，有关部门就定调为“微利企业”。
这一方面可能考虑减轻业主和住户的负担，另一方面可能考虑物业公司是劳动密集型企业，科技含量不高，利润高不了。
但这恰恰违背了市场机制的基本规律。
现在，随着社会主义市场经济的发展与深化，“微利行业”的观点不多见了，可在相当一部分人的思想里仍然认为，物业管理撑死也只是个挣小钱的行业。
这对整个物业行业的发展是极为有害的，可以说，这是制约企业发展的重要障碍。
（3）、物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。
这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，按照国际惯例，“谁受益，谁出钱”。
这个观点说起来容易，要使全体业主接受却非常难。
某家物业公司的员工入户为一位曾担任过领导干部的业主进行维修，干完活后按规定收费，这位老同志不解的问：
“为人民服务还收费？
”这种认识现在虽不多见了，却很有代表性。
还有一个价格管制，这是一个非常复杂的而又关系重大的问题。
“政府根据形势需要和既定政策，运用行政权力直接规定某些产品的价格，并强制执行，叫价格管制。
”我国在这方面还有较大差距。
这与发展水平有关，同时与物业管理市场不成熟也有关。
北京市政府规定了直接影响人民生活的七大价格管制项目，其中之一就是物业管理。
这在现阶段是必要的，但从长远看，还应由市场来决定。
例如老小区的停车管理问题，按有关规定，须经交通管理部门批准后，方可按每辆150元/月收费。
然而老小区根本就不具备停车条件，交管部门根本不批，造成车辆丢失、损坏、扰民，小区设施损坏等问题，业主意见很大。
某家物业管理公司所管小区，按照一些业主要求，和居委会联合搞了小区停车管理项目，按每辆50元/月收费，雇请了保安，很受欢迎。
但时间不长，一些不交费的车主不服管理，带动了交费的车主也不交费。
丢失了一辆车，因出入小区手续不全，被车主起诉到法院，判决该公司赔偿数万元。
很快小区就恢复了老样子，公司痛心，业主痛心，但毫无办法。
这使我们认识到了政府规范市场的重要作用，以及法律法规的重要性。
2.社会化的差距
按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体，不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。
发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。
社会化还表现在，物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。
业主委员会必须建立并发挥作用,还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展。
社会化方面的差距主要有以下几点：
第一，条块分割严重。
开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。
这牵涉到体制的问题，必须从产权制度等方面加快改革，才能从根本上实现社会化。
第二，业主委员会的组建要适合国情，真正发挥作用。
前几年，仿照国外模式，要求新建小区在正式入住1年内或入住率达到标准后，由物业管理公司负责组建业主委员会并报政府部门批准。
结果带来不少问题，比如业主委员会主任或成员的选举，除了要求他有无私奉献精神外，还要有“三总师”的业务知识。
具备这些条件的很少，勉强选出来的，先提出个人要求。
这样的委员会业主们怎能信任？
这也是为什么有的小区出现两个业主委员会和两个物业公司的原因之一。
北京市政府规定，将物业管理纳入社区管理，我认为这是一个好方法。
总之，社会化的步伐要快，这样才能提高物业管理的层次，最终受益的是广大业主。
3.专业化的差距
专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。
最重要的是应聘请专业公司从事专业工作，比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。
在此方面我们还有较大差距，以某公司为例，成立了专业公司，由于未能完全摆脱老体制的影响，光人工费就占去了总费用的大半。
这样的专业公司不要说参与社会的竞争，就连生存都困难。
还有一些小公司，为了节省人力，一人多岗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。
4.规范化的差距
规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营；要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量；要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。
我们在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。
小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主动性差。
三、借鉴与创新相结合，促进中国物业管理的发展
中国的物业管理存在很多问题是现实。
据中央电视台“3.15”晚会统计，群众对物业管理不满意率高达70%多，有的媒体称其不满意比例还要高。
但是，中国的物业管理在短短的十几年里取得的成绩，也是有目共睹的。
存在的问题是发展中的问题，通过不断的发展，完全可以赶上和超越世界先进物业管理水平。
我们要借鉴他人的经验，但是更重要的是结合自己的实际，有所创新。
江泽民同志指出：
“创新是一个民族的灵魂。
”有创新才能有更快的发展。
1、深化国有企业改革，进一步探索公有制特别是国有制的多种有效实现形式，大力推进企业的体制、技术和管理创新。
党的十六大提出：
“除极少数必须由国家独资经营的企业外，积极推行股份制，发展混合所有制经济。
”物业管理属于第三产业中的服务业，应该坚决执行这一决定，这就是体制创新。
物业管理企业中，有相当一部分属于国家独资或“一股独大”企业，其国有企业存在的弊病很难根除，非常影响发展。
对照世界先进物业管理模式，我们在专业化、规范化方面的差距虽大，但追赶并不困难。
而在市场化、社会化方面的差距，物业管理企业的体制改革如不加快，不能尽快成为市场竞争中的主体，将很难追赶。
2、加快法制建设，为物业管理的发展提供保证。
国外有很多完善的法律法规可以借鉴，但不能照搬。
全国性的法规《物业管理条例》已经于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日施行，物业管理公司及业主们多年的愿望实现了。
这对中国的物业管理来讲，具有里程碑式的意义，虽然颁布后引起了很大争议，但是得到了绝大多数人的肯定或基本肯定。
我认为，它的积极意义在于，明确物业管理企业和业主是平等的民事主体，他们之间是服务与被服务的关系。
使物业管理从此走上了有法可依的道路。
目前，相应的配套法规及地方法规正在陆续出台。
有了法律的保护和约束，企业才能健康发展。
在加强立法的同时，还应在执法和守法上下功夫，在这方面，政府部门尤其是执法部门，更应起好带头作用。
企业发展了，市场活跃了，社会也就稳定了，人们的生活才能得到提高。
要赶上和超过世界先进物业管理的水平，法制建设还应加快步伐。
3、大力实施品牌战略，全面提升物业管理公司的经营管理水平。
一个行业要有龙头企业，一个企业要有龙头产品，比如家电业的海尔、长虹；商业的王府井、西单、上海一百；医药业的同仁堂；汽车业的一汽大众、上海大众等。
然而，作为已经成为大行业的物业管理业，却没有出名的品牌。
以亿方公司为例，论规模可称一流，但要论档次和水平，却相差甚远。
业内人士称，物业行业现在是“战国时代”，群雄纷争。
我认为这是好事，只有竞争出来的品牌才是真正的名牌。
千万不要拔苗助长，那样早晚会夭折。
国外的超大超强型物业公司不多见，但我们却应该有，因为我们人口多，住房的密度大，而且范围广，非常适合“大兵团作战”。
正如党的十六大报告中指出的，“通过市场和政策引导，发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。
”
4、建设廉洁、高效、务实的政府，为企业提供公正、公平、公开的宽松的市场条件和竞争环境。
这是企业发展的基本保证。
“完善政府的调节、市场监管、社会管理和公共服务的职能，减少和规范行政审批。
”温家宝总理在十届人大一次会议闭幕后的记者见面会上谈到改革重点时指出：
“关键在于政府职能的转变，成败与否在此一举。
”从党的十四大决定建立社会主义市场经济以来，政府的职能已有了较为深刻的转变。
但是和要求与希望相比，依然有相当的距离。
企业的员工对此的感受最深，要求也最迫切。
以供暖为例，环保部门强制要求燃煤锅炉改为燃气锅炉，否则超标就重罚，然而对于企业追缴该地政府所属的单位欠交供暖费的请求不予理睬，还严令不许停暖。
通过法律解决，法院对其也感到为难。
从各部门角度看都有道理，可叫物业管理公司怎么办？
条块分割，各管一段还未很好解决，类似问题还有不少，说明改革的步伐还应加快。
我们注意到2003—2004年供暖期，政府连续出台措施，既要求保证供暖，又严令交纳供暖费。
欠费的单位，领导不许出国，单位不许购买汽车，这是一个进步。
国家发改委、建设部2003年11月13日公布了《物业服务收费管理办法》，充分体现了市场化原则，在物业服务价格形成机制上、费用计费方式上，政府对价格管理方式上有新的突破。
确立了“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的收费原则。
“包干制”、“酬金制”的计费方式，提高了透明度，有利于业主和物业企业双方的合法权利得到保障。
政府管理市场规范公正，有关政策规定协调合理，从而达到协调各方利益和实现社会公正的目的。
这一目标实现了，政府的管理职能也就到位了。
物业管理的引进与推行，极大的改变了我们的生活和观念。
这也是经济全球化的必然趋势，它推动了社会的发展与进步，今后还会有更快的发展，这也是中国走向世界的标志之一。
本文对物业管理的认识还很有限，特别是我国如何借鉴世界先进管理模式，仅仅停留在书本上，今后还要在实践中深化。
不管怎样，我相信中国的物业管理行业在不远的将来，一定会走在世界的前列。
作者：
王志毅 版权所有：
2003年11月《城市开发》【打印】【关闭】【投稿】
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