天津市前期物业服务合同.docx
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天津市前期物业服务合同
天津市前期物业服务合同
篇一：
关于执行《天津市前期物业管理服务合同》的通知
关于执行《天津市前期物业管理服务合同》的通知
关于执行《天津市前期物业管理服务合同》的通知
津房物[203]26号
各区县房地产管理局、各工商行政管理分局、各有关单位：
为了规范物业管理服务合同管理，根据《天津市物业管理条例》规定，市房地产管理局和市工商行政管理局制定了《天津市前期物业管理服务合同》（JF－202—018），现印发给你们，此合同文本自发布之日起施行。
特此通知
天津市房地产管理局天津市工商行政管理局
二〇〇三年二月十日
附件:
《天津市前期物业管理服务合同》
天津市前期物业管理服务合同
（JF—202—018）
委托方（开发建设单位以下简称甲方）：
法定代表人：
联系电话：
住所：
邮政编码：
营业执照号码：
受托方（物业管理服务企业以下简称乙方）：
法定代表人：
联系电话：
住所：
邮政编码：
营业执照号码：
企业资质证号：
资质等级：
根据忡华人民共和国合同法》八天津市物业管理条例恃有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方将（物业项目名称）委托乙方进行前期物业管理服务，订立本合同。
第一条委托物业的基本情况
物业类型：
座落位置：
市区（县）道（路、街）号四至：
东南西北占地面积：
万平方米建筑面积：
万平方米委托管理的物业构成细目见附表一、二、三、四。
第二条物业管理服务事项
㈠房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：
主体结构（包括基础、墙体、柱、粱、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面、。
㈡房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：
共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、。
㈢物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场、。
㈣共用绿地、水面、花木、建筑小品、的养护管理。
㈤公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运、。
㈥车辆行驶与停放秩序的管理服务。
㈦维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、。
㈧物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理。
㈨乙方应当公示物约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供．服务，业主应按规定付费。
㈩其它委托事项
1、
2、3、
第三条前用物业管理服务合同期限
本合同自年月日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。
第四条甲方权利义务
㈠维护全体业主的合法权益，拟定并遵守业主公约；㈡在销售商品房时，应当赂购房人明示本合同的内容，并由购房人对本合同的内容和业主公约予以书面确认；
㈢审定乙方提交的物业管理服务方案及管理制度；
㈣审定乙方提出的物业管理服务年度计划和财务预算及财务报告；
㈤监督并配合乙方管理服务工作的实施及制度的执行；
㈥按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任。
保修期内出现问题，按以下项处理：
1、负责返修、完善；
2、委托乙方返修、完善，支付全部费用；
3、
㈦当本物业项目的商品房出售建筑面积达百分之五十以上时，应当及时告知乙方；
㈧负责处理本合同生效前发生的遗留问题：
1、2、3、
㈨其他
第五条乙方权利义务
㈠依照有关规定和本合同约定，制定物业管理服务制度，对物业及其环境、秩序进行管理；
㈡依照本合同约定向业主收取物业管理服务费；
㈢建立物业项目的管理档案；
㈣规业主违反国家和本市有关法律、法规和规章及业主公约的行为，进行劝阻、制止，并向甲方和有关部门报告；
㈤对造成物业共用部位、共用设施设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状。
赔偿损失；
㈥厂得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理，但可以将专项服务委托专业公司承担；
㈦顾责编制物业的年度维修养护计划，并组织实施；
㈧提前将装饰修房屋的规定书面告知业主,当业主装饰修房屋时,与其签订房屋装饰装修管理协议,并负责监督,对不符合安全要求和影响公共利益的,进行劝阻制止,责令改正；
㈨负责编制物业管理服务年度计划、财务预算及财务报告；
㈩每个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支帐目；
（十一）本物业交付使用后有下列情形之一的，负责召集首次业主会会议：
1、出售建筑面积达百分之五十以上；
人业主入住率达百分之五十以上；
3、首位业主实际入住达二年以上。
（十二）对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，经甲方和相关业主同意后报有关部门批准方可实施；（十三）本合同终止乙方不再管理本物业时,必须向甲方或业主委员会办理下列移交事项：
1、物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用部位共用设
施所得收益等余额和财务账册；
2、物业及业主的有关情况资料；
3、物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。
（十四）协助公安部门维护本物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。
在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
（十五）接受全体业主的监督；
（十六）接受物业管理行政主管部门的监督指导；
（十七）其他：
第六条物业管理服务标准
㈠房屋外观：
㈡设备运行：
㈢房屋共用部位及共用设备的维修、养护：
㈣物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护：
㈤环境卫生：
㈥绿化养护：
㈦车辆行驶与停放秩序管理：
㈧公共秩序管理：
㈨急修：
小修：
㈩业主对乙方的满意率达到：
（十一）其他：
第七条物业管理服务费用
㈠物业管理服务费
1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。
2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费,住宅房屋按建筑面积每月每平方米元由业主交纳；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米元由业主交纳；
配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米元由业主交纳；
3、甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的，由甲方交纳。
4、未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳。
5、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。
6．交纳费用时间：
⑴甲方于每个月的日前交纳；
⑵业主每月日前交纳。
7、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之交纳滞纳金；
㈡车位使用费
车位使用费由车位使用人按下列标准交纳：
1、机动车辆：
⑴⑵
2、非机动车辆：
㈢代办服务费
乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、等有关部门或甲方委托，提供代办服务，代办服务费由委托方收取：
1、甲方与相关部门办理移交手续前，代办服务费由甲方交纳；
2、甲方与相关部门办理移交手续后，代办服务费由委托方交纳。
第八条物业管理服务用房
在物业竣工验收合格后三十日内，甲方向乙方无偿提供并移交不少于本项目总建筑面积的千分之三至千分之四（平方米建筑面积）的物业管理服务用房，乙方负责维修、养护、不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
第九条物业及物业管理交接
㈠甲方在竣工验收合格后交付业主使用前日内，应与乙方办理接管验收手续，委托乙方管理的房屋、设施、设备等物业，如存在问题，按以下项处理：
1、负责返修、完善；
2、委托乙方返修、完善，支付全部费用；
3、㈡在物业竣工验收合格后六十日内，甲方应向乙方移交下列文件和资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
2．物业竣工验收资料；
3、共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；
4、物业质量保证文件和使用说明文件；
5、物业管理需要的其他资料。
㈢其他：
第十条违约责任
㈠甲方违反合同第四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
㈡乙方违反本合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在日内整改，逾期来整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
篇二：
前期物业合同
BF——2021——2712合同编号：
北京市前期物业服务合同
北京紫金长宁房地产开发
开发建设单位（甲方）：
有限责任公司
物业服务企业（乙方）：
北京顺泽物业管理有限公司
北京市工商行政管理局监制北京市建设委员会
二〇〇八年四月
说明
1、本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京
市工商行政管理局共同制定，供开发建设单位选聘物业服务
企业时使用。
2、本合同文本中所称前期物业服务，是指开发建设单位
通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务
合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维
修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，
并由业主支付费用的活动。
3、本合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需
要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。
[]中选
择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事
人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。
4、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份
数，并在签订时认真核对合同内容。
北京市前期物业服务合同
开发建设单位（甲方）：
北京紫金长宁房地产开发有限责任公司
通讯地址：
北京市密云县河南寨镇滨河工业开发区邮政编码：
101500
委托代理人：
联系电话：
通讯地址：
北京市密云县密云镇小唐庄村开源街16号邮政编码：
101500
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权
法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、
平等、公平、诚实信用的基础上，甲方以[公开招标方式][邀
请招标方式][协议方式]选聘乙方提供前期物业服务,订立
本合同。
第一部分物业项目基本情况
第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况
如下：
名称:
[地名核准名称][暂定名]檀州家园。
类型:
[普通住宅][经济适用住房][公寓][别墅][办
公][商业]普通住宅。
坐落位臵:
密云区（县）密云镇兴苑北区路（街）。
建筑面积:
[预测面积][实测面积][房屋所有权证记载
面积]48731.49平方米。
区域四至:
东至旧密顺路绿化带;
南至建材市场；
西至新密顺路绿化带
北至京密路绿化带。
规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实
际验收清单为准）。
第二部分物业服务内容
第二条甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。
业主入住前的服务范围一般包括：
1、对已接收的物业进行维护。
2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）。
3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。
以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。
第三条业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。
2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。
共用部位明细见附件三。
3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。
共用设施设备明细见附件四。
4、公共绿地、景观的养护。
篇三：
前期物业管理费用承担主体
前期物业管理费用承担主体
摘要：
《物业管理条例》中没有对前期物业管理的费用由谁承担做出明确规定，在地方立法或不规定或不合理规定的情况下，开发商与业主之间的矛盾愈演愈烈。
如何从制度上化解由此产生的种种纠纷，这种制度安排是否合理。
这些问题将在本文中得到解答。
关键词：
前期物业管理费用承担公权力制度设计物业服务纠纷中物业费问题最常见。
根据统计，物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70以上[1]。
这其中前期物业管理的费用又颇具特殊性，因为物业管理企业并非业主选出。
这时的物业管理费该由业主还是由开发商来承担，又将会各自产生什么样的效果。
一、前期物业管理的涵义
国务院制定的《物业管理条例》第21条规定：
“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
”该条例第24条第2款规定：
“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
”
尽管对于前期物业管理的概念，《物业管理条例》中没有明确界定，我国学界也一直众说纷纭[2]，但从上述列举的规定的解读，以及对物业管理的本质的认识，就住宅物业的前期管理而言，我们大致可以勾勒出以下轮廓。
首先，住宅物业的前期物业管理合同是要式合同。
其次，签订前期物业管理合同的主体是建设单位和物业管理企业。
再次，前期物业管理起始的时间，应是在除建设单位之外的第一位业主产生之后[3]。
最后，前期物业管理终止的时间应是业主委员会与接受委托的物业服务企业签订的《普通物业服务合同》生效时
[4]。
在了解了前期物业管理的概念之后，下面将进入本文的主题：
前期物业管理费用的承担。
从立法层面看，由于《物业管理条例》对此问题没有明确说明，所以各地方性法规和规章对此的规定各不相同。
概括起来，主要有以下三种[5]：
1.
不规定。
如《广东省物业管理条例》仅有第21条提到关于前期物业管理费的规定，“物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责。
”
2.
依合同。
如《上海市居住物来管理条例》第46条规定，“自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止
之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。
”
3.
有合同依合同，无合同由业主承担。
如《天津市物业管理条例》第51条：
“物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，由业主承担;开发建设单位与为业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。
”
比较上述三种规定可以看出，第3种规定在结构上是最全面的，但是其中的内容却有待商榷。
在合同没有明确约定由谁承担的情况下，为什么要由业主来承担前期物业管理费呢?
即使双方约定了由业主承担，这样的约定就完全合理吗?
这些问题将在下面的论述中回答。
二、业主承担前期物业管理费的法理依据及现状
前期物业合同签订的主体是建设单位（即开发商）和物业管理企业。
按前所述，前期物业管理开始于除开发商以外的首位业主产生后。
与此同时，该业主开始承担相应的物业管理费用，即使他从未直接与物业管理企业达成有关协议。
这里显然出现了对合同
相对性的突破。
对这种突破应怎样解释，目前有3种观点[6]：
1.
开发商委托物业管理公司，指定业主履行合同。
《合同法》第65条：
“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
”依该条可以把业主看成是“第三人”，但这时会出现一个问题：
如果业主不履行前期物业管理合同，物业管理公司依法追究承担责任的对象不应该是业主，而应该是开发商。
这和目前对前期物业管理合同的普遍理解是完全不同的。
2.
开发商作为业主的代理人与物业管理公司签署合同，其法律后果由业主承担。
如果把开发商看成代理人，业主看成委托人，有一个问题也不好解决：
因为在实践中，开发商和物业管理公司签定前期物业管理合同是在房屋销售之前。
当购房人还没有成为“业主”的情况下，委托人是不确定的或是不存在。
3.
前期物业管理合同是开发商作为产权人对房产设定的附带义务。
这种观点在理论上能够通圆，毕竟在私法领域“法无明文禁止即自由”。
开发商作为房屋的第一个产权人，有权利在法律不禁止的范围内以房屋为对象设立一些权利义务，如抵押、不允许承租人对房屋进行转租等。
同时房屋的价值主要体现在该硬件可以满足一定的功能上。
而功能的实现则主要依靠软件——物业
管理服务来实现。
因此开发商对房屋进行物业管理方面的设定是必要的和合理的[7]。
现在让我们从浩如烟海的法条中走出来，看看现实生活中由业主来承担前期物业管理费的实际效果。
虽然理论上前期物业管理的合同是在售房时达成的协议，但因为业主与开发商相比，在缔约能力上处于弱势地位，基本上只要想买房就只能对开发商事先拟好的物业管理合同照单全收。
加上我国物业管理还远未进入建管分离的时代[8]，所以开发商往往与物业管理企业串通，收取超出实际支出的物业管理费用或向业主转嫁应由开发商承担的物业管理费用，使前期物业管理成为暴利行业，损害业主的利益[9]。
同时，开发商作为业主大会筹备组成员之一[10]，为了持续这样的暴利，必然会千方百计地阻挠业主大会和业主委员会的成立，因为业主大会和业主委员会一旦成立，就意味着前期物业管理的终止。
20年7月11日，北京市政协发布的《关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告》中指出，全市3077个居住小区物业管理项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个，仅占住宅物业项目的11.7。
据今年1月民进党提交至政协大会的《关于北京社区业主经济自治组织存在问题制度和制度创新的建议》中指出：
由于相当一些开发商或物业管理公司相互扯皮、推托，或以各种理由拒绝提供有关文件，造成业委会无法完成备案手续。
此外，筹备组召开业主大会需要业主联系方式的花名册、在小区公告、将会议通知投入业主信
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