业主入伙手册.docx
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业主入伙手册
帝景东方小区入伙指南
单位：
东营和美物业服务有限公司
时间：
二〇一五年十二月
帝景东方业主情况登记表（正面）
房屋编号：
号楼单元室入住时间：
年月日
业主（住户）基本情况
业主姓名
性别
婚否
已婚未婚
学历
QQ号码
电子邮箱
身份证号码
联系电话
工作单位
办公电话
户口所在地
现住址
紧急联系人
序号
姓名
性别
电话
备注
1
2
说明
（紧急情况下，无法联系到业主本人，物业公司将会按序号依次通知紧急联系人）
业主（住户）车辆信息
序号
车牌
车型
颜色
所有人
备注
1
2
3
家庭成员情况
序号
姓名
性别
身份证号码
与业主关系
工作单位
联系电话
1
2
3
注明：
请认真填写此表，请按要求粘贴相片，物业公司将审慎存档。
帝景东方业主情况登记表（反面）
业主及家庭成员相片
姓名姓名姓名姓名
身份证复印件粘贴处
帝景东方前期物业服务协议
本协议当事人
甲方：
东营和美物业服务有限公司
乙方：
（业主）
为了规范物业管理市场行为，加强对本物业的物业管理，保障业主的合法权益及小区正常生活秩序，减少物业管理纠纷。
根据建设部246号文件及有关物业管理法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：
乙方所购物业基本情况
所购物业的小区名称：
帝景东方。
类型：
高层、小高层高档住宅。
座落位置：
东营区钟山路807号。
具体单元：
栋单元层室。
建筑面积：
平方米。
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
鉴于：
（1）乙方向发展—山东鑫都置业有限公司购入上述物业单元，详情如该买卖合同所订。
（2）发展商通过招标的方式选聘甲方为上述物业的服务公司，负责前期物业服务。
（3）根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《东营市商品房买卖合同》时，甲乙双方就该住宅小区前期物业服务达成如下协议。
第一条双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，并书面告知乙方。
3、建立健全本物业的物业管理档案资料。
4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理公约》的行为。
5、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。
6、依据本协议向乙方收取物业服务费用。
7、编制物业服务与财务年度计划。
8、每年向乙方公布物业服务费用收支账目。
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。
10、在乙方要求时，向乙方提供房屋专用部位、专用设施设备维修养护等有偿服务。
11、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
12、前期物业管理是指：
自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
（二）乙方的权利义务
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。
2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议。
3、遵守该帝景东方住宅小区的物业管理制度及《业主临时管理公约》。
4、依据本协议向甲方缴纳物业服务费用。
5、装饰装修房屋时，必须严格遵守国家及地方政府有关装饰装修管理法规和甲、乙双方将在房屋装修前签订的《房屋装饰装修管理协议》。
6、不得占用、损坏本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能。
因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位（但不得损毁）、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内清理垃圾、废物并恢复原状，造成损失的，给予赔偿。
7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。
8、对乙方的承租人、使用人及访客等违反该帝景东方住宅小区的物业管理制度、《业主临时公约》等造成的损失、损害的，须承担民事责任。
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
10、同意甲方从该帝景东方住宅小区各单元业户所收服务费用中，支付与该住宅小区服务有关之一切费用。
11、因甲方维护修缮公共部位、公共设施、设备等需要占用乙方自用部位、自用设施的，乙方应予以配合。
12、未经甲方同意不得擅自改变物业的使用用途。
13、乙方对门前电梯厅进行装修，严厉禁止拆改、遮挡消防设备及管道井，严禁更换防火门及防火门锁芯,物业公司有权对消防设备及管道井进行检查，业主需无条件配合。
14、乙方封闭阳台、防盗窗、纱窗需按照物业提供的样式、色调、材质安装（如未按规范安装，物业公司可要求其立即整改、拆除、恢复原状，业主需无条件配合），封闭后出现的渗水、人身安全等问题，均由业主承担。
15、房屋露台严禁封闭、严禁改动外立面（如未按规定执行，物业公司可要求其立即整改、拆除、恢复原状，业主需无条件配合）；露台地面，业主贴地砖时，必须做好防水，否则引起的一切后果均由业主承担。
16、为保持住宅区内楼宇的美观整洁，各住户应在预留空调口位置安装空调，不得另行在外墙上打孔；空调冷凝水管必须接入预留接口内，不得暴露在外；住宅采用外墙保温材料，为保证安全，严禁在外墙上打孔或安装膨胀螺栓，业主的空调室外机必须安装在空调预留位置，并确保空调格栅安装牢固；如业主安装空调时违反有关规定造成外墙损坏或引起安全事故，由业主承担全部责任，物业公司可要求其立即整改、拆除、恢复原状，业主需无条件配合；业主空调安装前应向物业公司提出申请，物业公司安排专人负责位置的指定及安装说明。
17、为保证小区整体形象整洁及外墙保温完整，避免外墙破坏后造成漏水，小区严禁安装壁挂式太阳能热水器。
18、法律、法规、条例明令禁止的其它行为或损害他人合法权益的行为。
第二条物业服务内容
（一）房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、地下车库、其他共用部位等。
（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、主供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（三）环境卫生
1、公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运。
2、小区内的沟、井及化粪池清理的清洁消毒。
3、定期消杀“四害”。
（四）秩序维护
1、内容
1）根据小区实际情况设定24小时门岗值班和物业管理区域内巡视。
2）对违反本小区规定的行为进行教育、制止；
3）公共技防系统的维护。
2、责任
1）协助乙方和公安部门维护本物业区域内的公共秩序积极做好本物业内的安全监控工作。
2）有健全的秩序维护、消防设备设施维修保养制度，做到设备设施完好。
3）配合公安机关进行安全防范工作（不包含人身、财产保险保管责任）
（五）交通秩序与车辆停放
1、内容
1）机动车停放管理、进出管理。
2）非机动车停放管理、进出管理。
3）巡逻秩序维护员有责任疏通和维护小区内的公共秩序。
4）小区内交通秩序管理；
5）限速、限重、限鸣。
2、责任
1）维护交通秩序。
2）停车场仅提供场地使用，不承担车辆保管责任；
3）车内贵重物品自行保管，不承担其丢失及损毁责任。
（六）房屋装饰装修管理
严格按照《国家及东营市住宅室内装饰装修管理办法》及在业主装修前甲乙双方签订的《房屋装饰装修管理协议》规定执行。
（七）消防管理
1、内容
1）消防器材管理。
2）易燃（爆）品管理。
3）消防知识宣传。
2、责任
1）消防器材完好。
2）发现火灾及时报警，并积极组织灭火。
（八）公共绿化
1、修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护。
2、保持公共绿地整洁。
第三条物业管理服务质量
依据《山东省物业管理服务质量规范》一级物业管理服务标准提供服务，其中协助维护公共秩序服务按二级物业管理服务标准提供服务，具体服务标准如下：
（一）房屋外观
房屋外观完好、整洁、统一。
（二）设备运行
1、确保由发展商移交给物业公司的设备安全、正常运行。
2、定期维护保养。
（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、房屋共用部位及共用设备设施有健全的维修、保养制度，运行正常。
2、共用设备设施维修及时，没有事故隐患。
3、道路平坦整洁，排水畅通，公共配套设施及公共场所（地）完好无损；
（四）环境卫生
1、环卫设施完好，公共环境整洁。
2、公共排污系统畅通，化粪池使用正常。
（五）绿化
1、绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。
2、绿地内植物群落、层次明显。
3、园林绿化养护措施得当，草坪、花木生长良好。
（六）交通秩序与车辆停放
1、停车场，行车方向有明显标志；
2、道路通畅、车辆停放有序。
（七）秩序维护
1、员工统一着装，文明执勤。
2、协助规安部门维护本物业管理区域内公共秩序。
3、杜绝管理责任造成的重大刑事案件和火灾事故。
（八）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修
小修：
即时修理，三天内完成并建立登记、回访制。
急修：
30分钟赶到现场，视故障情况，一般在当天完成（特殊情况除外），并建立登记，回访制度。
第4条物业服务费用
1、不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，其费用从维修基金中支付；费用不足时，业主或物业使用人应按规定比例分摊。
2、乙方从发展商通知乙方入住之日起，向甲方缴纳物业服务费。
3、甲方交房时，向乙方预收半年的物业服务费，从第七个月起，每半年缴纳物业服务费用。
4、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用，如欠交，乙方和受让人员连带交纳义务。
5、乙方出租物业的，物业服务费用由乙方缴纳。
6、物业服务费用标准。
（1）高层住宅按建筑面积（最终以房产证确认的建筑面积为准）每月每平方米人民币1.60（含电梯运行费）元。
（2）电梯运行费每平方米0.5元人民币。
7、因乙方原因空置房屋，乙方按上述物业管理服务费标准的100%交纳。
8、乙方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。
9、物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润。
第五条其他费用
1、车位使用管理费：
车辆30元/月/个，每年交纳一次。
甲方不负责车辆的保管义务，发生车辆损坏或丢失车辆事故的，甲方可以协助车主寻找车辆，但不承担相应责任。
2、公共能源费：
楼道、可视对讲等用电10元/季度/户，每年交纳一次
3、装饰垃圾清运费：
3元/平方米
4、施工出入证工本费：
2元/个
5、装饰押金：
3000元/户
6、装修电梯使用费：
300元/户
7、户内有偿服务详见《物业服务中心有偿服务收费标准》。
第六条代收代缴收费服务
甲方受有关部门或单位委托，可提供水费、电费、燃气费、供暖费，收费标准执行政府及有关单位的最新规定。
第七条维修基金的管理和使用。
按照政府相关规定执行。
第八条保险
1、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。
2、乙方的车辆保管由乙方自行负责或自行办理车辆保险。
第九条广告牌设置
未经甲方书面同意，该住宅小区区内不得设立任何形式的广告。
第十条违约责任
1、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收、乱收的费用但不包括利息；
4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日向乙方收取应交纳费用总额的千分之二的违约金或采取法律途径进行追缴等措施。
第十一条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，按有关法律规定处理。
第十二条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十三条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十四条本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十五条本协议在履行中发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向人民法院起诉。
第十六条本协议共十页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十七条在签订本协议前，甲方已将协议样本送东营市房管中心物业科备案。
第十八条本协议自签字之日生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日终止。
甲方签章：
乙方签章：
东营和美物业服务有限公司
年月日年月日
帝景东方业主临时管理规约
第一章总则
第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，开发建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条开发建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与开发建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以的书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。
第三条本临时管理规约对开发建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的规定，应与本临时管理规约一致。
第二章物业基本情况
第五条本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称帝景东方；
座落位置东营区钟山路807号；
物业类型住宅；
建筑面积约145418.12平方米（以房产局测绘面积为准）。
物业区域四至：
东至钟山路；
西至钟山西路；
南至东营华都置业有限公司；
北至东营银行股份有限公司。
第六条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等。
2、由单幢建筑的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水泵、水箱、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋业管理用房等。
第三章物业的使用
第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主的合法权益或物业的正常使用。
第八条业主遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条业主应按设计用途使用物业。
因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
第十条业主需要装饰装修房屋，应事先告知相邻业主物业服务企业，并签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的规定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间为:
每日上午8：
00时至12：
00时，下午14：
00时至20：
00时；节假日时间为上午8：
30时至11：
30时，下午14：
00时至18：
00时,其他时间不得施工。
第十二条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十三条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆、改。
第十四条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十五条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业区域电梯安全使用的管理规定。
第十六条转让或出租物业时，应遵守国家和政府有关部门的法律、法规、政策。
不得擅自改变物业的结构、用途或从事违法、妨碍或侵扰其他业主的活动。
业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书并在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约和遵守本物业区域物业管理服务方面的规定，并承担连带责任。
第十七条本物业区域内禁止下列行为：
1、擅自改变房屋用途、结构、外观（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局，损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌。
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自拆改、移动或封堵物业共用设施设备；
3、阻碍影响公共设施设备或毗连房屋的正常维修保养；
4、违章搭建、私设摊点，不按指定位置停放车辆；
5、不在指定位置和时间倾倒垃圾，随意抛弃垃圾、杂物，攀折、践踏、损毁花木及园林景观；
6、违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质；
7、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画，或做广告宣传；
8、利用物业从事违法乱纪、危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
9、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德行为；
10、违反政府有关规定饲养家禽、家畜及宠物；
11、业主对门前电梯厅进行装修，严厉禁止拆改、遮挡消防设备及管道井，严禁更换防火门及防火门锁芯,物业公司有权对消防设备及管道井进行检查，业主需无条件配合；
12、封闭阳台、防盗窗、纱窗需按照物业提供的样式、色调、材质安装（如未按规范安装，物业公司可要求其立即整改、拆除、恢复原状，业主需无条件配合），封闭后出现的渗水、人身安全等问题，均由业主承担；
13、房屋露台严禁封闭、严禁改动外立面（如未按规定执行，物业公司可要求其立即整改、拆除、恢复原状，业主需无条件配合）；露台地面，业主贴地砖时，必须做好防水，否则引起的一切后果均由业主承担；
14、为保持住宅区内楼宇的美观整洁，各住户应在预留空调口位置安装空调，不得另行在外墙上打孔；空调冷凝水管必须接入预留接口内，不得暴露在外；住宅采用外墙保温材料，为保证安全，严禁在外墙上打孔或安装膨胀螺栓，业主的空调室外机必须安装在空调预留位置，并确保空调格栅安装牢固；如业主安装空调时违反有关规定造成外墙损坏或引起安全事故，由业主承担全部责任，物业公司可要求其立即整改、拆除、恢复原状，业主需无条件配合；业主空调安装前应向物业公司提出申请，物业公司安排专人负责位置的指定及安装说明；
15、为保证小区整体形象整洁及外墙保温完整，避免外墙破坏后造成漏水，小区严禁安装壁挂式太阳能热水器；
16、小区地上道路为消防应急通道，严禁驶入、停放车辆；
17、法律、法规、条例明令禁止的其它行为或损害他人合法权益的行为。
第四章物业的维修养护
第十八条业主和物业使用人自用部位的维修，保修期内的由施工单位负责，保修期外委托物业服务企业维保的采取有偿服务。
业主或物业使用人如委托物业服务企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
共用部位、共用设施维修或更新改造，从维修基金中支付费用；费用不足时，业主或物业使用人应按规定比例分摊费用。
第十九条凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；由业主或业主委员会委托物业服务企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得开发建设单位和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十二条发生涉及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或／）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十三条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十四条开发建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
开发建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成其他损失由开发建设单位承担。
第二十五条本物业服务区域的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章业主的共同利益
第二十六条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：
1、根据本临时管理规约，配合开发建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、以批评、规劝、公示、／等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；
3、根据物业管理服务协议书对小区进行物业管理。
4、／。
第二十七条开发建设单位应在物业管理区域内显著位置设公示栏，用于张贴物业管理服务规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十八条业主应按时足额交纳物业服务费用、水电费和应分摊的费用。
本物业管理区域内物业服务收费标准为1.6元/㎡.月，（详见物业服务合同，小高层、商业、多层收费标准不等）；水、电、燃气、供暖费按照物价部门规定的收费标准代收代缴；楼道、庭院、电梯、泵站等共用水电及损耗，按照“谁受益，谁负担”的原则，由业主和物业使用人按照实际用量分摊。
第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按规定
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