资产评估基础复习提纲.docx
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资产评估基础复习提纲
第一章资产评估概论
1、资产评估的概念
评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。
2、资产评估的原则
资产评估工作原则：
独立性原则,客观公正原则,科学性原则
资产评估经济技术原则：
最高最佳使用原则,评估时点原则,贡献原则、替代原则,供求原则,外在性原则
第二章资产评估的基础理论
1、劳动价值论的使用价值和价值、商品的价值规律
商品两要素
劳动两属性
含义
意义
使用价值
具体劳动,创造商品的使用价值
不同的使用价值体现轻重不同的劳动,称为具体劳动,是劳动的具体形态
不同商品之所以具有不同的使用价值,除了其构成的物质要素各有其特殊的自然属性外,还因为生产它们的劳动力各有其特殊的具体形式
价值
抽象劳动,创造了商品的价值
抽象掉生产商品劳动的具体形式,则所有劳动都是人们的体力和脑力的支出,这是无差别的一般人类劳动。
抽象劳动是同质的、无差别地形成商品价值的劳动,是价值的实体或价值的唯一源泉,反映着商品生产者之间的经济关系。
商品中所凝结的都是没有质的差别的一般人类劳动,使各种不同使用价值的商品在价值上可以比较,并能按一定比例相互交换。
商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定,以此为基础进行商品等价交换。
价值规律对市场经济中的个别劳动耗费和社会劳动的使用都具有制约作用：
单个商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的。
一种商品总量的价值量是由生产该商品总量的社会必要劳动时间决定的。
价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。
现实的市场上出现价格偏离价值的现象,一方面是因为价格对价值的偏离受到货币价值变化的影响,另一方面是因为价格受市场供求关系变动的影响。
市场价格决定供求,但供求又反过来会影响商品的市场价格。
2、效用价值论的边际效用和边际效用递减规律
边际效用是指在一定时间内消费者增加一个单位商品或者劳务的消费所得到的增加的效用量或增加的满足,也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。
人们希望得到生活享受,其生活目标是把自己的生活享受提到尽可能高的水平,即追求生活享受总量的最大化。
所有的享受中都有两个共同特征：
其一,如果我们连续不断地满足同一种享受,那么同一种享受的量就会不断递减,直至最终得到饱和。
其二,随着商品和劳务消费量的增加,总效用递减的速度不断增加。
也就是说,随着消费量的增加,边际效用递减。
3、需求及影响需求的因素
需求是指在一定时期和特定的地区,假定价格之外的其他因素是相对稳定不变的,消费者对应每一价格水平愿意且能够购买的某种商品的数量。
它是购买欲望与购买能力的统一。
影响因素
对需求的影响
商品的价格
一般情况下商品价格与需求量呈负相关关系
互补品的价格
互补品是需要共同使用才能完整发挥其使用功能的商品；
商品的需求量与其互补品价格呈现反方向变动
替代品的价格
替代品的使用价值接近,可以相互替代满足人们的同一需求；
商品的需求量与其替代品价格呈现同方向变动
对商品价格变动的预期
消费者预期某种商品价格会下降,会降低当期购买的欲望,造成该商品需求量减少
消费者的收入水平
一般而言,如果其他条件不变,消费者收入提高,会增加对商品的需求量,该商品称为正常商品。
但是收入水平增加并不会增加对所有商品的需求。
劣等商品的需求量与消费者收入呈反方向变化。
消费者的选择偏好
需求量与偏好程度同方向变化,消费者喜好某种商品,就会增加对其需求的数量。
4、供给及影响供给的因素
供给是指在一定时期和特定的地区,假定价格之外的其他因素是相对稳定不变的,生产者〔企业对应每一价格水平愿意且能够供应的某种商品的数量。
它是供给欲望与供给能力的统一。
影响因素
对供给的影响
商品的价格
一般情况下商品价格与供给量呈正相关关系
与其相关的其他商品的价格
某种商品价格未变,但与其相关的其他商品的价格发生变化,也会导致其供给量出现变化
对商品价格变动的预期
生产者预期某种商品价格会上涨,往往会扩大生产,增加供给
生产商数量
供应一定时期及区域市场的某种商品的生产商数量增加,一般会增加该商品的供给量
生产的成本
在其他条件不变时,生产成本降低会增加商品利润,从而刺激厂商增加商品的供给量
生产的技术水平
生产技术水平提高通常有利于提高效率或降低成本,从而增加生产者的利润空间,增加商品的供给量
5、均衡价格、供求定理
商品的市场需求量与市场供给量相等时所对应的价格,也是该商品的需求曲线与供给曲线相交时对应的价格,这一交汇点被称为均衡点
①任何一种商品价格的调整都会使该商品的供给和需求达到平衡。
②在其他条件不变时,需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动；
③供给变动将引起均衡价格的反方向变动和均衡数量的同方向变动。
④价格和供需数量均由供求关系决定。
6、市场结构的划分
市场类型
厂商数量
产品差别程度
厂商对价格的影响能力
行业进出
代表〔或近似
行业
完全竞争
很多
完全同质
没有影响能力
自由
农产品
不完全竞争市场
垄断竞争
很多
同种、但有差别
影响能力小
比较容易
轻工业产品、零售业、服务业
寡头垄断
少数
差别寡头行业有差别/纯粹寡头行业无差别
有一定能力,但要考虑其他对手反映；厂商实力不对等时,领导型寡头有率先定价优势
有明显进人障碍
钢铁、汽车、石油
完全垄断
唯一
没有相近的替代产品
可以控制和操纵市场价格〔除非受到政府的价格管制
极为困难或不可能
自然垄断、特许专营行业
7、有效市场的形态
弱势有效市场-相比无效市场,反映了证券历史价格的信息,此时公开信息〔基本面分析可超额获益。
半强式有效市场-相比弱势,进一步反映了公开信息,但内幕信息可超额获益。
强式有效市场-内幕信息也无法超额获益
信息有效、投资者理性、市场理性的统一造就了有效的市场。
第三章资产评估基本事项
1、资产评估相关当事人的概念、权利及义务
评估委托人
评估机构
产权持有人
报告使用人
概念
与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体,就是资产评估的评估委托人。
委托人可以是一个,也可以是多个,可以是法人也可以是自然人。
评估机构是资产评估委托合同的受托人,是出具资产评估报告的主体,也是对资产评估报告承担法律责任的法人〔或非法人组织主体。
所谓产权持有人是指评估对象的产权持有人。
当评估对象为股权或所有者权益时,"产权持有人"是指股权或所有者权益的拥有者。
与相关股权或所有者权益对应的被投资单位则被称为被评估单位。
委托人与产权持有人可能是同一主体,也可能不是同一主体。
报告使用人是指法律、法规明确规定的,或者评估委托合同中约定的,除评估委托人之外有权使用资产评估报告或评估结论的其他资产评估当事人。
对法律、法规中没有明确规定,也未在评估合同中约定且未经过评估机构书面同意,得到或利用资产评估报告或者结论的其他单位和个人,并不作为评估报告使用人。
权利
自主选择符合资产评估法规定的评估机构。
要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。
当评估委托人对资产评估报告结论、评估金额、评估程序等方面有不同意见时,可以要求评估机构解释。
评估委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的,可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报,有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理,并答复评估委托人。
评估委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的,评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求；
评估委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的,评估机构有权解除合同。
目前我国资产评估法中没有单独规范产权持有人〔或被评估单位权利与义务的相关条款,作为签约主体的产权持有人的权利及义务可以在资产评估委托合同中直接约定,对不作为资产评估委托合同签订方的产权持有人配合资产评估的要求,一般通过对委托人的协调义务及责任加以实现。
评估报告使用人有权按照法律规定、资产评估委托合同约定和资产评估报告载明的使用范围和方式使用评估报告或评估结论。
评估报告使用人未按照法律、法规或资产评估报告载明的使用范围和方式使用评估报告的,评估机构和评估专业人员将不承担责任。
评估机构和评估人员不承担非评估报告使用人使用评估报告的任何后果和责任。
义务
应当对提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责〔最基本的义务。
不得对评估行为和评估结果进行非法干预。
评估委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。
应按照合同约定向评估机构支付费用,不得索要、收受或者变相索要、收受回扣。
所谓真实是指所提供的相关资料的内容必须反映评估对象的实际情况,不得弄虚作假；所谓完整是指提供的相关资料种类应当齐全、内容应当完整不得有遗漏；所谓合法是指所提供的资料的内容和形式应当符合法定要求。
应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。
不得滥用评估报告及评估结论。
使用评估报告应当符合评估目的的要求,不得将评估报告的结论用作其他目的,或者提供给其他无关人员使用。
除非法律法规有明确规定,评估委托人未经评估机构许可,不得将资产评估报告全部或部分内容披露于任何公开的媒体上。
评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则,依法独立、客观、公正开展业务,建立健全质量控制制度,保证评估报告的客观、真实、合理；
评估机构应当建立健全内部管理制度,对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督,并对其从业行为负责；
评估机构应当依法接受监督检查,如实提供评估档案以及相关情况。
评估档案的保存期限不少于十五年,属于法定评估业务的,保存期限不少于三十年。
2、资产评估目的的概念、作用及确定
资产评估目的的概念就是资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求,或资产评估结果的具体用途。
资产评估的目的决定和制约资产评估的条件以及价值类型的选择。
资产评估的目的可能影响评估对象的确定、评估范围的界定以及潜在交易市场的确定。
资产评估的目的需要在评估委托合同中明确约定。
法定评估的评估目的通常是由法律、法规规定,因此法定评估业务的评估目的需要符合法律、法规的规定；非法定业务的评估目的可以依据协商原则确定。
资产评估目的通常按照其经济行为可以分为转让定价目的,抵、质押目的；公司设立、改制、增资目的；财务报告目的；税收目的和司法诉讼目的等。
3、资产评估对象的概念、组成及确定
资产评估对象,也称为评估客体,是指被评估标的,是资产评估的具体对象。
资产评估对象通常为整体企业〔或单位、资产组合和单项资产。
整体企业或单位
实际就是一个或多个业务资产组的组合
资产组合
〔1包括单项资产和多项资产按照特定的目的组成的实现特定功能的业务资产组或资产组合
〔2企业会计准则中的业务资产组〔或称现金产生单元是企业可以认定的最小业务资产组合,其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流入
单项资产
一般就是该资产。
需要特别说明的是,无形资产由于没有实物形态,其评估对象往往是指其权利状态。
不同形式的权利可能形成的评估对象也会存在一些差异。
评估对象应当由委托人依据经济行为要求和法律法规提出,并在评估委托合同中明确约定。
在评估对象确定过程中评估机构和资产评估专业人员应当关注其是否满足经济行为要求、符合法律法规规定,必要时向委托人提供专业建议。
4、资产评估范围的概念、作用及确定
所谓资产评估范围就是组成评估对象的资产种类和数量。
事实上评估范围是对评估对象组成、结构的进一步补充说明。
企业股权或整体价值〔股权+债权的评估范围应该是被评估企业的全部资产和负债,包括可辨识的资产和不可辨识的资产,如商誉等；企业可辨识的资产〔如财务报告目的中合并对价分摊评估其评估对象与评估范围是一致的。
业务资产组的评估对象是资产组的权益,评估范围就是组成该业务资产组的全部资产与负债；剥离部分资产后剩余资产组成的业务资产组,或者是从一个企业中剥离部分资产与负债组成业务资产组,上述两种情况的评估对象就是相关业务资产组的权益,评估范围为构成业务资产组的资产及负债。
当业务资产组的评估对象是组成资产组各单项资产与负债,评估范围与评估对象重合一致。
无形资产如果涉及评估对象是单项无形资产的相关权利,评估范围也是该单项无形资产。
例如一项发明专利的所有权或者使用权,这时评估对象是该项专利的所有权或者使用权,评估范围是该项专利无形资产。
涉及多项无形资产组成的资产组的权利,则评估范围包括组成资产组的全部单项无形资产种类及权利状态等〔与一般业务资产组的情况基本一致
资产评估范围应当依据评估对象合理确定,满足实现评估目的和法律、法规要求,在资产评估委托合同中明确界定,具体内容应由委托人负责提供。
5、资产评估基准日的概念及作用,资产评估报告日的概念及法律意义
资产评估基准日是资产评估结论对应的时间基准,评估委托人需要选择一个恰当的资产时点价值,有效地服务于评估目的。
资产评估机构接受客户的评估委托后,需要了解委托人根据评估目的及相关经济行为的需要确定的评估时点,也就是委托人需要评估机构评估在什么时点上的价值。
这个时间点就是资产评估基准日。
资产评估是为特定的经济行为服务的,这个特定的经济行为是存在时效性的。
评估基准日实际上起到了规定评估结论所对应的时间基准的作用。
由于实现资产评估所服务的经济行为具有时效性,对资产评估结论的使用也应该规定一个有效期,超过这个有效期,评估报告的结论就很可能不能有效、合理地反映评估对象及其所对应的市场状况。
评估结论的使用有效期是以评估基准日为基础确定的。
评估报告服务的经济行为必须在与这个评估基准日匹配的有效期内实施。
评估基准日
评估结果含义
现时性评估
是现实日期,也就是评估工作日近期的时点
表达的是评估对象截至评估基准日现实状态中,在评估基准日市场条件中,以评估基准日货币币值计量的评估结果。
追溯性评估
是过去的日期,而非评估工作日近期时点
采用被追溯基准日的货币价值作为计量标准,以评估对象截至被追溯基准日的状态为准,在被追溯基准日市场条件下所表现的价值。
预测性评估
是未来的日期,而非评估工作日近期时点
预测性评估釆用的是被预测基准日预期的市场条件和价格标准〔依据。
评估对象的状态则根据委托要求,可以选择评估工作日现实的状态,也可以确定为被预测基准日预期的状态。
按照资产评估报告准则的规定,资产评估报告日通常为评估结论形成的日期。
在评估基准日到评估报告日之间如果被评估资产发生重大变化,评估机构负有了解和披露这些变化以及可能对评估结论产生影响的义务。
评估报告日后评估机构不再负有对被评估资产重大变化进行了解和披露的义务。
评估机构和评估人员需要采用适当的方式对评估人员撤离评估现场后至评估报告日之间被评估资产所发生的相关事项以及市场条件发生的变化进行了解。
6、主要价值类型的种类及选择
市场价值：
在适当的市场条件下,自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额。
投资价值：
评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额。
在用价值：
将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
在用价值可以将其扩展到业务资产组,将评估对象作为业务资产组的组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属业务资产组的贡献的价值估计数额。
清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
区分有序清算与强制清算。
残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
7、资产评估假设的概念、作用及主要评估假设的内含与使用
资产评估假设是依据现有知识和有限事实,通过逻辑推理,对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。
资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。
资产的价值受到客观因素和主观因素的影响,评估假设帮助评估人员抓住影响资产价值的主要因素,忽略一些次要因素,化繁为简,在可以控制相关差异的前提下提高评估工作的效率。
交易假设：
假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
交易假设是最基本的假设前提。
公开市场假设指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖,其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。
资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易案例决定。
最佳使用假设〔多用于房地产评估是指一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使该项资产实现其最高价值的使用。
最佳使用通常是对一项资产如果存在多种不同的用途,评估人员应该选择其最佳用途来对比进行评估。
会计准则中的公允价值就明确规定是最佳用途下的市场价值。
现状利用假设是指一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。
现状利用方式可能不是最佳使用方式。
原地续用是指一项资产在原来的安装地继续被使用,其使用方式和目的可能不变,也可能会改变。
异地续用是指一项资产不在原来的安装地继续被使用,而是要被转移到另外一个地方继续使用,当然使用方式和目的也可能会改变,也可能不改变。
持续经营假设实际是一项针对企业或业务资产组〔CGU,也可以称为经营主体的假设。
该项假设一般不适用单项资产。
持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去,在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。
假设一个经营主体是由部分资产和负债按照特定目的组成的,并且需要完成某种功能,实际就是假设经营主体在未来可预测的时间内将会继续按照这个特定目的,继续该特定功能。
持续经营假设下的评估一定是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。
有序清算假设指经营主体在其所有者有序控制下实施清算,即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行。
强制清算假设经营主体的清算不在其所有者控制之下,而是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行,该清算经营主体的所有者无法干预。
第四章资产评估程序
1、资产评估基本程序及内容
资产评估程序指资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
资产评估程序由八项基本程序组成,每项基本程序包括具体的工作步骤。
资产评估基本程序包括：
明确资产评估业务基本事项,签订资产评估业务约定书,编制资产评估计划,现场调查,收集评估资料,评定估算,编制和提交资产评估报告,资产评估工作底稿归档
2、资产评估业务基本事项的内容
资产评估业务基本事项主要包括：
〔1委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人；〔2评估目的；〔3评估对象和评估范围；〔4评估基准日；〔5评估报告提交期限和方式；〔6价值类型；〔7评估报告使用范围；〔8评估服务费及支付方式；〔9委托人、相关当事人与资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项。
3、专业胜任能力分析、独立性评价、项目风险评估的内容及要求
专业胜任能力：
评估机构及评估专业人员是否具有与拟受理的项目相应的专业胜任能力及相关经验。
对于缺乏专业胜任能力的业务,是否有弥补对评估对象和资产经验和能力不足的可行措施
独立性评价：
详见第八章
项目风险评估：
资产评估的业务风险主要来源有：
<1委托人与产权持有人的风险：
委托人和产权持有人不配合资产评估机构履行评估程序,提供的相关资料存在虚假、遗漏、不符合法定要求,缺乏履约能力等；
〔2来自评估对象的风险:
评估对象的特殊性导致无法按要求履行核查程序、评估对象的产权不明晰等；
〔3来自资产评估报告使用的风险：
超范围、不当使用报告等。
如：
委托人将抵押目的的评估报告用于资产转让、标的公司的股东再次转让股权时忽视评估基准日等差异使用其前次受让股权的评估报告等。
4、资产评估委托合同的主要内容,评估委托合同的签订、补充和变更、终止履行及解除
资产评估委托合同的主要内容：
委托合同指评估机构与委托人签订的,明确评估业务基本事项,约定评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。
主要内容有：
1.资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式。
2.资产评估机构和委托人的其他权利和义务。
3.评估目的。
资产评估委托合同载明的评估目的应当表述明确、清晰。
4.评估对象和评估范围。
5.评估基准日。
6.资产评估报告提交期限和方式。
7.资产评估报告使用范围。
包括资产评估报告使用人、用途、评估结论的使用时效及报告的摘抄引用或披露。
8.评估服务费总额或支付标准、计价货币种类、支付时间和方式。
9.签约各方的违约责任、合同履行过程中产生争议时解决的方式和地点。
10.签约时间、签约地点。
资产评估委托合同的签订：
1.应当由资产评估机构的法定代表人〔或首席合伙人签名并加盖资产评估机构印章。
2.评估机构可以对授权内部人员和分支机构签署委托合同的情形,通过内部管理制度加以规范。
3.如果因委托人等原因导致无法及时签订资产评估委托合同。
资产评估机构和资产评估专业人员应关注未及时签订资产评估委托合同可能产生的风险,并采取必要的措施,如：
对客户的履约及诚信能力进行必要的风险评价、通过法律允许的必要形式取得客户对其先行开展评估业务的请求或确认依据等,保护自身合法权益。
4.评估实践中,司法鉴定或其他特殊业务建立评估委托关系所采用的文书并不一定使用资产评估委托合同的形式。
资产评估合同的解除：
委托人和相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产评估业务所需的权属证明、财务会计信息或其他相关资料的,资产评估机构有权拒绝履行资产评估委托合同。
委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的,资产评估机构有权单方解除合同。
因委托人或相关当事人原因导致资产评估程序受限,资产评估机构无法履行资产评估委托合同,在相关限制无法排除时资产评估机构单方解除资产评估委托合同。
5、现场调查的内容、手段、方式
现场调查的内容：
了解评估对象现状：
核实评估对象的存在性和完整性,解评估对象的现实状况
关注评估对象的法律权属：
法律权属可以是所有权、使用权、其他权利,权属状态不同,资产的价值通常也不相同。
评估人员对其应当取得的权属证明需要进行包括但不限于与原件核对、向有关登记管理机构查阅记录等方式的核查验证。
现场调查的手段包括询问、访谈、核对、监盘、勘查、函证等。
询问
1.在阅读、分析评估申报资料的基础上,与评估对象的相关人员进行沟通
2.以了解资产的基本情况或者企业整体相关信息
访谈
1.针对无法通过书面资料说明或证明的,涉及多个专业或部门、具有较大不确定性的综合项目或事项,通过对特定人员或者相关人员访谈
2.评估专业人员能够及时获得全面的、综合性的信息
核对
1.进行账表核对、账实核实以及将申报内容与相关权证、文件载明的信息核对等
2.了解资产的存在及法律权属
3.如果存在盘盈盘亏等现象,还需要调查原因
监盘
1.运用较多的核实方法,即参与企业组织的现金、存货等资产的清查核对工作。
2.主要对清查实施方案、人员安排、调查方式〔逐项清查或者抽样清查、清查结果等进行了解
3.判断清查结果能否反映实际状况,并根据清查结果对资产数量、质量、金额等做出恰当的判断
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